一、项目概况

1.服务面积：占地面积：98768平方米；建筑面积：58942.72平方米，其中：

总部校区：占地面积:18990平方米；建筑面积:12002平方米；

东校区：占地面积：28101平方米；建筑面积：17577平方米；

南校区：占地面积：19457平方米；建筑面积：9408平方米；

北部校区：占地面积：32220平方米；建筑面积：19955.72平方米。

二、物业委托管理事项

（一） 场馆服务

负责体育馆、图书馆的日常管理及服务。

（二） 保洁服务

1、负责教学楼公共区域、操场、道路、走廊、楼梯安全通道、大厅、天棚、墙壁、门窗、 室内玻璃、活动室、多功能教室、大型会议室、公共卫生间、牌匾、装饰物等全天候卫生清洁。

2、负责每日垃圾收集、清运工作。

3、负责办公家具、地板、地面、墙面、地毯保洁养护工作。

4、负责卫生消杀（费用由甲方负责）。

（三）建筑物的维修及养护管理

屋面、外墙面、承重墙体、楼面、楼梯间、走廊、通道、门厅、办公、接待、会议、餐厅等区域以及公共附属建筑物和构筑物（包括院内道路、停车场、地下车库、室内外上下水及消防管道、窨井等部位）。

（四）设施、设备的维修、养护、运行和管理

1、供配电系统：负责变压器、高低压配电设备，二次配电、动力配电设备、低压配电箱柜，楼内外照明，墙壁配电和发电机组及其它各要素配电设备。

2、给排水系统：负责饮用水设备，日常维修维护运行管理，蓄水池、水箱、水泵、阀门、管线、微机给水等设备设施日常维护维修运行管理。负责排水系统，卫生洁具等维修养护管理。

3、楼宇智能管理系统：负责教学楼广播系统、中控系统、院落安全视频监控系统、防盗系统等设备维修维护管理。

4、办公家具、门窗、电器设备等维修维护管理。

5、甲方委托其他设备设施维护维修保养

（五）更值服务

1、全面负责夜间安全管理工作。

2、负责夜间门禁管理和安全巡查，及时排除不安全隐患，维护校内正常秩序。

3、负责夜间消防监控系统的运行管理及紧急事件处置报告工作。

4、负责夜间紧急事件处置和报告工作。

（六）绿化服务

1、学校绿化总体要求：

绿化要有规划，要严格管理，因地制宜。做到四季常绿，根据不同的绿化、树木、花草，采取相应的管理办法。

2、校园植物管理要求：

校园内的绿化美化，布置摆设应根据现场环境做出合理布局。对需整形的植物要做好修剪工作，疏密合理。充分发挥美化作用，做到美观得体，协调一致。

3、病虫害防治要求：

对于花木的病虫害要以预防为主，平时多检查，按不同季节容易发生的虫害要及时处理，尽量少用和不使用农药管理，以减少校园环境的污染。

三、主要岗位人员配置及要求（共71人）。

（一）项目经理1人

要求：年龄45周岁以下，男女不限，本科（含）以上学历，持有健康证，责任心强，服务态度好，工作经验丰富，善于沟通，身体健康，五官端正，气质好，形象佳，精力充沛，能胜任本职工作，熟悉学校物业服务管理流程，具有强烈的事业心和责任感，树立一切为校方着想的服务理念，服从领导，听从指挥，团结员工，工作勤恳，忠于职守，以身作则，处事公正，廉洁奉公。

岗位职责：

1. 全面负责物业服务工作的管理，考核物业管理工作人员绩效，做好与校方的沟通和协调工作，保证各项工作的有序开展；

2. 组织员工完成岗位职责，合理调配人力资源，组织实施员工劳动保护和安全生产的各项工作规范和措施；

3. 对物业管理服务工作进行监控、检查和评价；

4. 负责与校方沟通及日常项目工作安排、管理、培训及监督管理工作。

5. 负责每月对员工考评，建立员工工作手册，每日登记工作内容、事项及完成情况；

6. 积极配合学校其他工作或活动的顺利展开。

7. 能制定物业管理与物业服务工作计划并组织实施，每季度向学校报告一次计划实施情况。

（二）主管4人

要求：45周岁以下，男女不限，大专（含）以上学历，身体健康，持有健康证，五官端正，具有1年（含）以上物业管理经验，熟悉学校服务管理流程，具备一定的行政管理、人事考核、财务管理、数据统计等方面的相关知识。在项目经理外出期间，协调各工种正常开展校园物业运行工作，思路清晰，作风端正，行事干练。具有对学校事业高度负责的精神，爱岗敬业，以校为家，注意为校内物业工作人员做出表率，公平公正，遵纪守法，廉洁自律。

岗位职责：

1.在经理指导下，负责组织、安排物业管理处的各项工作，定期及不定期主持召开管理处工作例会，提出问题及改进意见，并负责改进工作及落实。

2.负责跟进落实管理处工作中有关重大业主投诉等事项，并向经理汇报。

3.不定期巡视校区内各区域，并对公共设施、设备之维修和治安等有关部门提出改进意见。

4.负责指导、监督下属员工的工作，并向领导提出下属员工职位的升、降建议。

5.跟进、落实领导安排的各项工作。

6.定期向经理汇报管理处工作情况。

7.完成经理临时安排的其它工作。

（三）场馆服务4人

要求：高中以上学历，年龄45周岁以下，男女不限，持有健康证，具有场馆服务工作经验，要求讲标准普通话，对客人热情、礼貌、周到、责任心强、服从管理，做好本职工作。

岗位职责：

熟练掌握服务技能、清洁标准，保持场馆各部位设备洁净、物品整齐、空气清新、环境优雅，忠于职守，随时保证学生及宾客安全。

（四）保洁员29人

要求：年龄 50周岁以下，身体健康，男女不限，责任心强，掌握保洁基本常识。

岗位职责：

1. 室外保洁工作内容及要求。

（1） 校园内所有绿化带、道路、停车场、体育场等处达到“七净”、“九无”的标准。“七净”即：场地净、路面净、路边石净、墙根净、树根净、绿化带净、污水井口净。“九无”即：无杂物（无砖瓦石块、果皮、烟头、碎纸、白色垃圾）、无卫生死角、无树挂、无乱堆乱放、路面无浮土、各楼外墙无乱写乱画、无广告小张贴、无杂草、雨后路面无积水。

（2） 校园内各主次干道无烟头、纸屑、果皮、无堆放杂物、方砖地面无杂草；每500 平方米不超过 1 个漂浮垃圾；每 200 平方米不超过 2 个烟头。

（3） 各类指路标牌及路灯杆上无广告、小粘贴、海报等张贴物，定期进行擦拭。

（4） 每天对室外垃圾箱及时进行垃圾收集、装袋（箱内垃圾不得超过三分之二），运到垃圾房；每周对垃圾筒、卫生箱内外水洗两次，投药消毒两次；垃圾实行袋装化，清运要日产日洁，不积存，由垃圾密封车运到沈阳市指定的垃圾处理场，在校园内不允许焚烧垃圾。

（5） 室外保洁人员每天对院内要“两扫一保”即：早扫、午扫、全日保洁，毎隔半小时巡回清扫保洁一次，保持全天经常巡视。

（6） 室外体育场地保持干净、整洁，无垃圾杂物。

（7） 学校组织的各种大型活动结束及时将场地清扫干净。

（8） 学校内所有垃圾清运由物业公司负责。定期有专用车辆运到指定地点。

（9） 校区内所有建筑物的室外幕墙、玻璃及楼体外墙面进行一次清洗。

（10） 冬季雪后及时清扫校内的积雪（包括假期），必要时使用现代化除雪设备进行除雪，雪后24小时之内完成积雪清运，并用专用设备将积雪运送至指定地点，校内所有道路及广场、停车场上无雪堆。操场及体育场地48小时之内清除干净。72小时内保证校内无雪堆。

（11） 学校举行各种大型活动、会议、接待检查、参观及临时性任务时，必须提前做好相关场所、场地的保洁工作。此外，活动期间保洁员必须听从学校的统一指挥、调动。

2. 室内保洁工作内容及要求。

(1) 公共部分保洁工作：门窗玻璃、步行楼梯及扶手、消防通道、大厅、走廊、门外台阶、各种摆设、墙面、顶棚、空调口、电气设施、照明灯等。

(2) 所有卫生间内的蹲位、小便斗、镜子、洗手盆等。

(3) 卫生间保洁工作要求达到“八净”、“八无”的标准。“八净”即：墙砖净、地砖净、便池净、小便斗净、门窗玻璃净、窗台净、洗手盆净、整容镜净。“八无”即：四壁无尘、无污渍、玻璃无水渍、地面无杂物、无痰迹、手纸篓纸无落地、便池无便迹、室内无异味。

①地面、便池每节课拖擦一次，每天早上水洗；

②门窗玻璃内侧每天擦拭；

③墙砖每周擦拭两次，保持光洁；

④每个蹲位摆放一个纸篓；

⑤定期消毒、每天喷洒空气清新剂；

⑥小便斗须连续投放香球，不得间断；

⑦洗手盆、拖布盆保持光洁，无污渍。

(4) 楼内卫生保洁工作内容及要求：

①每天早上对公共地面、门外台阶湿拖、油拖，日常随时拖擦；

②每天早上对步行楼梯、扶手进行湿拖、干拖，擦拭，日常随时拖抹；

③每天对保洁服务范围内的门、窗及玻璃进行擦拭，保持光洁；

④每天对各种摆设、指示牌、电源开关等进行擦拭；

⑤每天对柱身、1.5 米以下墙面进行擦拭；

⑥保洁服务范围内所有的室内玻璃，每年至少全面擦洗 1 次；

⑦大、小会议室、礼堂每天进行擦拭，地面湿拖，保持清洁；

⑧每年应对所有楼梯台阶、室内理石地面进行机械打磨上蜡保养一次。

（五）绿化工4人

要求：男性，年龄50周岁以下，至少1人持有园艺师证书，服从领导安排，听从指挥，爱岗敬业，遵纪守法，具有绿化工作经验。

岗位职责：

在保洁主管的直接领导下，其工作职责是：

1． 具体开展校园绿化工作。

2． 开展好花房育种、盆栽养护工作。

3． 开展好草坪、树木修剪，花草树木浇水、施肥养护工作。

4． 开展好冬季树木保护工作。

5． 完成领导交办的其他临时性工作任务。

（六）工程维修17人

1、工程主管1人

要求：年龄50周岁以下，男性，具备一定程度水、暖、电、空调等相关专业知识，能熟读图纸，服从领导安排，具有较强的分析问题和解决问题的能力，能迅速组织处理校园水暖电及空调等工程运行过程中出现的突发事件。

2、 运行及维修电工8人

要求：年龄50周岁以下，男性，具有强电、弱电相关理论和实践知识，熟练掌握校园电力系统操作流程和规范，兼备运行电工和维修电工操作技能，能够处理校园电力系统故障和突发事件。适应倒班工作，具备相关工作经验。

3、 水暖工8人

要求：男性，年龄50周岁以下，具备水暖专业相关知识，能识别水暖及通风图纸精通水暖技术，爱岗敬业。具备水、暖、通风系统设备及管线维护维修能力，能够迅速处理校园水、暖、通风系统故障和突发事件。服从领导安排，能适应倒班工作，具备相关工作经验。

工程部岗位职责：

1.建筑物的维修及养护管理

对建筑物做经常性检查和维护，对于公共部位的结构，设施如发现有损坏应及时予以修补完善，维护建筑物的原有建筑结构，不得擅自改变建筑物造型及色彩，以维护建筑物原有风格和结构安全。

2.设备设施维护及管理

（1）总体要求

1）制订设备安全运行岗位责任制，每日不少于6次巡视检查维修保养，运行记录维修档案等管理制度并严格执行。

2）设备及机房环境整洁、无杂物、灰尘，机房环境符合设备管理要求。

3）设备良好，运行正常，一年内无责任管理事故。

（2）弱电系统

1）按工作标准规定时间排除故障，接到故障报修 5 分钟内到达现场，及时组织抢修，保证各弱电系统正常工作。

2）电话、计算机终端接到报修应及时到达现场，全力配合科技通讯处等相关部门在规定的时限内完成维修工作，确保甲方工作不受影响。

3）经常巡视检查各会议室音响及多媒体设备，发现故障及时维修，保证其始终处于完好状态，能够随时开通。重要会议及活动，按甲方要求提前做好准备工作，保证会议及活动顺利进行。

（3）给排水系统

1）按规定对水箱、水池进行卫生清洁，保证饮用水达到行业规定的标准。

2）排水系统通畅，保证无积水浸泡。

3）遇有事故，维修人员在规定时间进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水现象。

4）保证各污水井自动排水设备设施始终处于正常工作状态，坚持每 1 小时巡查一次，并作好检查记录。

5）制定事故应急预案，并严格执行。

（六）垃圾清运4人

要求：男性，年龄50周岁以下，服从领导安排，尽职尽责。

岗位职责：

1、垃圾清运人员按公司统一着装，严格遵守公司的各项规章制度。

2、每天清运次数不少于4次。

3、垃圾清运过程，要注意保持周围环境卫生，如灰尘较多的，应先洒水，涉及进出人员安全的要围安全警示带。

4、装车完毕，清运人员清扫现场后方可离开，保证现场的卫生。

5、垃圾清运过程，要注意爱护现场的所有公共设施设备，如系人为损坏，照价赔偿。

6、垃圾清运工作人员对公司所配置的清运工具责任到人，如系人为破坏、丢失，将照价赔偿。

7、清运工作人员保证垃圾车的卫生，根据要求，对垃圾车进行维护和保养。

8、垃圾清运工作人员应遵守相关法律法规及各管理处具体管理规定。

（七）更夫8人

要求：男性，年龄50周岁以下，具有使用消防器材、灭火救灾、救援疏散等基本知识与操作技能。

岗位职责：

1. 全面负责校内教学楼的夜间安全、防火等工作。

2. 做好对教学楼的清楼及巡视工作，重点工作是门窗、水电气。发现门窗未关及异常情况及时通知有关人员，及时解决。

3. 每天巡视各楼层水、电、门窗、消防设施等，是否关好，是否存在安全隐患，发现问题及时处理和报告并认真填写检查记录。按学校规定按时开门、关门，任何人无特殊情况禁止夜间在楼内逗留；从楼内拿出物品必须经学校批准后方可带出，并做好记录。

4. 熟知报警电话（火警 119；盗警 110）。

5. 熟悉消防器材的存放地点及使用方法，紧急情况下能采取相应的措施。

6. 每天要进行防火巡查，发现安全设施损坏及时通报维修，并做好记录。

7. 正确使用监控系统，保持室内环境卫生，物品摆放整齐，禁止在室内吸烟。

8、关好各楼层走廊及厕所的门窗，师生离开后及时锁门，早上按时开门。

9、按时交接班，坚守工作岗位，坚决不准空岗，不准擅离职守，保持高度警惕做好夜间巡查、防范等工作。

四、其他事项

1、 保证物业人员的稳定，不经业主批准不得随意更换。招聘的人员必须政

治可靠，家庭住址详细，个人资料齐全，留有备案。

2、 物业公司人员全力配合甲方重大行动，提供支援，确保后勤保障。

3、 物业员工统一着装，佩带明显标志，工作规范，作风严谨，文明服务，严格考勤。

4、 中标后，须按甲方要求的时间签订合同，入场提供服务。

5、 中标单位承担从业人员工作期间发生意外伤亡的相应责任。

6、 甲方工作人员对物业公司的满意率达到99%以上。

7、 投标人应承诺提供至少五台现代化清洁设备在服务期限内供学校使用，费用由中标单位承担。如因中标后不能及时提供设备导致在规定期限内不能签订合同的，则取消其中标资格，同时投标保证金不予退还。

设备名称如下：

（1） 全自动洗地机1台；

（2） 单擦机2台；

（3） 吸水机1台；

（4） 除雪机1台。

8、 中标单位不得侵犯个人隐私或者泄露在物业管理中获知的甲方明确要求保密的信息。维护学校利益和形象，遵守甲方各项规章制度。

9、 从业人员每年进行一次体检，并向甲方报告结果。

10、 中标单位每月向甲方上报物业员工花名册、工资、保险费用缴纳明细表、意外险缴纳明细表、考勤情况表，便于甲方对物业在岗人员变动情况进行监督。如发生缺工的，乙方应事先或及时书面（邮件、短信）通知甲方，以扣除相应岗位日费用。未经上述告知而擅自缺工的，视为恶意缺工，按缺工岗位日费用的五倍扣款。

11、 校方每月对中标单位进行考核，满分100分，得分95分及以上不扣物业费，95分以下：每低于1分扣物业费1000元，以此类推。

12、 中标单位须承诺全员缴纳社会五险。

13、 日常保洁、维修所需的设备、工具物料、保洁耗材、洗手间厕纸及洗手液、服装、工资、加班费、垃圾收集、清运、化粪池清掏、除雪费、运雪费、社会五险、意外险、税费、管理费等相关费用由中标方承担。员工工资标准不得低于现行沈阳最低工资标准。投标报价必须包括：按合同法、劳动法、沈阳市法律法规规定的人员工资、社会五险统筹费用、保洁物料、服装费、办公费、餐费（物业人员154元/人/月）、管理费及税费等。

14、 服务期限：合同签订后一年。

15、 服务地点：沈阳市虹桥中学，具体地点满足采购人需求。

16、付款方式：每月考核合格后，中标单位提供增值税发票，按月付款。