江苏省政府采购中心受苏州宿迁工业园区规划建设局委托，决定就其所需的苏州宿迁工业园区拓园发展项目进行公开招标采购，现欢迎符合相关条件并已经通过本项目资格预审的社会资本参与投标。
一、采购项目名称及编号
项目名称：苏州宿迁工业园区拓园发展
项目编号：JSZC-G2021-005
二、采购项目简要说明
（一）项目实施机构
苏州宿迁工业园区规划建设局
（二）项目所在地
苏州宿迁工业园区
（三）项目所属行业
城镇综合开发
（四）项目合作内容
本项目属于城镇综合开发项目，项目涉及设计、建设、融资、运营、服务等多方面，主要包括以下几方面：
1、市政基础设施建设及运营维护
主要包括园区道路、桥涵、河道、景观等相关设施的建设及运营维护服务。
2、公共服务类设施建设及运营
主要包括新建邻里中心、人才公寓等相关设施的建设和运营，存量的西楚金地商城（园区公舍配套商业）提升改造、园区公舍、智能制造产业园（工业坊）、阳澄邻里中心、明日邻里中心等经营性设施的运营维护，停车场的运营维护等服务。
3、智慧城市建设及运营
智慧城市包括运营智慧中心、公共服务平台和综合展示平台及相关设施设备。主要为智慧政务、智慧交通、智慧规划、智慧民生、智慧住建、智慧国土、智慧市政和智慧招商的建设及运营维护服务；
4、产城发展服务
主要包括为项目区域范围内提供产业项目招引、区域品牌建设、招引落户服务、人才资源服务、企业入驻服务等园区综合性发展服务。
5、其他扩展服务
项目合作期内，如苏宿园区管委会在园区范围内有新设置宣传/广告牌、5G智能移动终端、自助售卖机、无人值守停车场、临时占道收费停车位等需求，届时由实施机构和项目公司协商一致后，交由项目公司负责相应的投资、建设和运营服务。
（五）项目建设内容
本项目建设内容包括新建部分（含在建工程）和存量部分。
1、新建部分
本项目新建部分建设内容包括：园区道路、桥涵、河道、景观、公共服务载体等公共服务类基础设施建设工程，分两期建设。
一期工程建设主要包括市政道路6条、长度合计6.816公里，桥梁7座、长度合计284米，景观4处、面积合计9.9万平方米，城市水系3段、长度合计4公里，配套人才公寓一处。
二期工程建设主要包括市政道路4条、长度合计4.124公里，桥梁3座、长度合计115米，景观2处、面积合计16.2万平方米，城市水系1段、长度合计0.7公里，配套邻里中心一处，以及配套的智慧城市系统。
新建项目详细建设内容见表1-1“项目新建建设内容一览表”。
表1-1项目新建建设内容一览表
| ********">分期时序 | 类型 | 序号 | 名称 | 长度（米，不含桥梁长度） | 宽度（米） | 面积（平方米） | 等级 |
一期 | 道路 | 1 | 青海湖西路西延 （在建工程） | 1575 | 45.6 | 71820 | 主干道 |
2 | 经一路南段 （青海湖路-古城路） | 1548 | 40 | 61920 | 主干道 |
3 | 玄武湖西路东段 （经一路-天柱山路） | 908 | 28 | 25424 | 次干道 |
4 | 经二路南段 （青海湖路-古城路） | 1339 | 34 | 45526 | 次干道 |
5 | 支四路东段 （经一路-天柱山路） | 870 | 24 | 20880 | 支路 |
6 | 支五路东段 （经一路-天柱山路） | 409 | 24 | 9816 | 支路 |
小计 | 235386 | |
类型 | 序号 | 名称 | 跨径（桥板长度） | 桥梁宽度 | 面积（平方米） | 等级 |
桥梁 | 1 | 玄武湖西路 （九支渠）桥梁工程 | 50 | 28 | 1400 | |
2 | 支四路（九支渠）桥梁工程 | 50 | 24 | 1200 | |
3 | 经二路南部桥梁工程 | 35 | 24 | 840 | |
4 | 经一路南部桥梁工程 | 35 | 40 | 1400 | |
5 | 青海湖西路西延一标段桥梁（在建工程） | 50 | 45.6 | 2280 | |
6 | 青海湖西路西延二标段中部桥梁（在建工程） | 40 | 45.6 | 1824 | |
7 | 青海湖西路西延二标段西部桥梁（在建工程） | 24 | 45.6 | 1094 | |
小计 | 5198 | |
类型 | 序号 | 景观 | 面积（？O） | | | 等级 |
景观 | 1 | 青海湖西路西延景观 | 52260 | | | |
2 | 经一路南段景观 | 27364 | | | |
3 | 纵一河南段景观 （青海湖西路-支四路） | 6104 | | | |
4 | 富民河东段景观 （天柱山路-经一路） | 13515 | | | |
小计 | 99243 | | | |
类型 | 序号 | 河道 | 长度(m) | | | 等级 |
水系 | 1 | 九支渠改造工程 | 2609 | | | |
2 | 纵一河南段 （青海湖西路-支四路） | 639 | | | |
3 | 富民河东段 （天柱山路-经一路） | 789 | | | |
小计 | 4037 | | | |
类型 | 序号 | 公服、市政、交通设施 | 建筑面积m2 | | | 等级 |
载体 | 1 | 公寓土建 | 33300 | | | |
2 | 西楚金地商城改造 | 15500 | | | |
小计 | 48800 | | | |
二期 | 道路 | 1 | 玄武湖西路西段 （蔡龙线-经一路） | 870 | 28 | 21560 | 次干道 |
2 | 支九路南段 （青海湖西路-古城路） | 1735 | 34 | 58990 | 次干道 |
3 | 支四路西段（蔡龙线-经一路） | 751 | 24 | 18024 | 支路 |
4 | 支五路西段（蔡龙线-经一路） | 768 | 24 | 18432 | 支路 |
小计 | 117006 | |
类型 | 序号 | 名称 | 跨径（桥板长度） | 桥梁宽度 | 面积（平方米） | 等级 |
桥梁 | 1 | 玄武湖西路中部桥梁工程 | 40 | 28 | 1120 | |
2 | 支四路中部桥梁工程 | 40 | 18 | 720 | |
3 | 支九路南部桥梁工程 | 35 | 24 | 840 | |
小计 | | | 2680 | |
类型 | 序号 | 河道 | 长度(m) | | | 等级 |
水系 | 1 | 富民河西段 （蔡龙线-经一路） | 706 | | | |
小计 | 706 | | | |
类型 | 序号 | 景观 | 面积（？O） | | | 等级 |
景观 | 1 | 九支渠沿线景观 | 150900 | | | |
2 | 富民河西段景观 （蔡龙线-经一路） | 11133 | | | |
| 小计 | 162033 | | | |
类型 | 序号 | 公服、市政、交通设施 | 建筑面积m2 | | | 等级 |
载体 | 1 | 邻里中心土建 | 35964 | | | |
| 小计 | 35964 | | | |
智慧城市 | 1 | 智慧城市 | | | | |
新建邻里中心占地约2万平方米，总建筑面积约3.6万平方米，地面层数三层。邻里中心作为集商业、文化、体育、卫生、教育等于一体的“居住区商业中心”，围绕12项居住配套功能“油盐酱醋茶”到“衣食住行闲”，为百姓提供“一站式”的服务。 一层主要商业及各种配套服务设施，公共服务配套设施主要包括民众联络所，社工委，社区卫生服务中心，老年日托中心，社区图书馆等，公益属性较强。二、三层为餐饮娱乐，兼顾教育、健身等居民生活配套服务。
智慧城市包括运营智慧中心、公共服务平台和综合展示平台及相关设备设施。主要为智慧政务、智慧交通、智慧民生、智慧规划、智慧住建、智慧国土、智慧市政和智慧招商的建设。
2、在建工程
项目范围内青海湖西路工程（在建工程）因“南北共建”实施计划需要，苏州宿迁工业园区管委会委托宿迁市苏宿工业园区城市发展投资有限公司（简称“城发公司”）先期开展项目的前期准备及施工工作。
根据项目申请报告，青海湖西路工程建设项目总投资估算为15400.59万元，其中建安工程费14141.84万元，工程建设其他费810.19万元，预备费448.56万元。
3、存量部分
本项目的存量部分包括园区公舍、智能制造产业园（工业坊）、阳澄邻里中心、明日邻里中心。
其中，园区公舍位于苏宿园区紫金山路11号，总建筑面积约11.74万平方米。包括公寓和商业两部分，公寓部分含蓝领公寓和白领公寓，蓝领公寓为2人间67套、4人间16套、6人间1301套、8人间95套，合计1479套，建筑面积约6.36万平方米；白领公寓为17号楼2人间77间，4人间63间，合计140间，建筑面积约0.6万平方米；18号楼：一套间84套，二套间84套，合计168套，建筑面积约1.31万平方米；商业部分含食堂及配套商业建筑面积1.02万平方米、东吴尚城建筑面积0.67万平方米和西楚金地商城建筑面积1.78万平方米。其中，西楚金地商城位于苏宿工业园园区公舍南门，周边有苏宿工业园区梦家园等多处公寓。作为当地的配套设施，西楚金地商城面临设施老旧、运营管理水平一般的问题，所以在本项目中对其进行提升改造。
智能制造产业园（工业坊）为16栋厂房和配套3个门卫、1个设备用房、6个自行车库，建筑面积约6.5万平方米。
阳澄邻里中心位于苏宿园区通达大道与阳澄湖路交叉口，中心商铺31套、警务室1间，建筑面积约2.0万平方米，三层；明日邻里中心位于苏宿园区通达大道15号，建筑面积1.8万平方米，两层。
存量项目拟在本项目选定的中标社会资本和政府方出资代表合资组建的项目公司成立后，由实施机构和项目公司依据存量项目设备设施清单进行交接，由项目公司统一运营。
参照买卖不破租赁原则，存量项目资产所有单位已做好和存量项目中涉及的租户（商户和企业）沟通工作，负责协助项目公司和租户办理租赁协议变更（如需）等必要事项。
项目公司仅具有存量项目运营权，存量资产所有权不发生转移。
（六）产出说明
本项目产出分建设产出和运营产出。
1、建设产出
本项目新建部分建设内容产出情况详见表1-1“项目新建建设内容一览表”。
市政工程、建（构）物、设施的验收标准：
项目工程建（构）物、设施的验收必须符合国家、省市相关规范要求，包括但不限于以下方面：
《城镇道路工程施工与质量验收规范》（ CJJ1-2008）；
《城市桥梁工程施工与质量验收规范》（CJJ2-2008）；
《建筑工程施工质量验收统一标准》（GB50300-2013）；
《园林绿化工程施工及验收规范》（CJJ82-2012）；
《城市园林绿化评价标准》（GB/T50563-2010）；
《城市道路照明工程施工及验收规程》（CJJ89-2012）；
《给水排水管道工程施工及验收规范》（GB50268-2008）；
《砌体结构工程施工质量验收规范》（GB50203-2011）；
《混凝土结构工程施工质量验收规范》（GB50204-2015）；
《建筑地基基础工程施工质量验收规范》（GB50202―2002）；
《地下防水工程质量验收规范》（GB50208-2011）：
《给水排水构筑物工程施工及验收规范》（GB50141-2008）；
《城市绿化工程施工及验收规范》（CJJ/T 82-2012）；
《宿迁市河道管理实施细则》（宿政办发〔2005〕79号）
其他相关现行有效的建设规范。
2、运营产出
本项目运营产出主要包括以下部分：
（1）市政道路
项目实施区域内所有市政道路的管养维护、保洁、绿化养护、雨污管道维护、路灯及配电设施维护。主要运营内容包括：
道路及指示牌的保养和维护；
道路及道路分隔带、道路两侧绿化带至围墙或10米范围内全覆盖保洁，道路突发性污染，如土方滴漏、抛洒，白色垃圾，车祸现场等；
道路内绿化的养护包括修剪、死树枯枝清理、施肥、浇水、中耕、病虫害防治等，达到一级养护标准；
雨水、污水管道的维护，包括管道冲洗、窨井及沉井清捞、封拆管道封头、清理管道内水泥浆块或异物、污泥外运，雨污水容井、井盖、井座及防坠网修复或更换；
亮化及指示牌的维护，包括路灯、变压器、配电控制柜、电缆、电缆井、防汛闸站变电所日常维护工作，配电设施的保养、检测、预防性试验、室内卫生打扫, 公交站台、小品、广告牌、道路指示牌的维护。
（2）景观
项目实施区域内景观项目的保洁、绿化养护。保洁主要包括广场、景观内道路的保洁，公共设施如垃圾箱、垃圾桶的清洁，垃圾清运；绿化养护主要包括：修剪、死树枯枝清理、施肥、浇水、中耕、病虫害防治等。
（3）水系
项目实施区域内水系的保洁工作。
项目实施区域内水系的保洁工作主要包括河道水系水面漂浮物和护坡范围内垃圾清理。
（4）桥梁
项目实施区域内桥梁的管养维护、保洁、亮化及指示牌的维护，具体内容参照市政道路的管养维护。
（5）人才公寓、邻里中心、智能制造产业园（工业坊）、园区公舍
项目范围内人才公寓、智能制造产业园（工业坊）、园区公舍主要运营内容包括物业管理服务。具体为：房屋建筑主体的管理及装修的日常监督；房屋设备、设施的管理；环境卫生的管理；绿化管理；配合公安和消防部门做好公共秩序维护工作；内部道路秩序管理；停车场车辆泊位管理；物业档案资料的管理。
阳澄邻里中心、明日邻里中心、园区公舍配套商业、西楚金地、新建邻里中心、人才公寓等经营性设施运营内容主要包括：社区文体中心、民众联络所、社区图书馆、社区卫生站及农贸市场、超市、餐饮、宾馆、健身馆、电影院、园区公舍食堂等服务设施的经营及管理，还包括新建邻里中心商铺和人才公寓的出售和招租。
（6）智慧城市
智慧城市项目的软件、硬件的维护。
运营内容主要包括智慧城市运营指挥中心、公告服务平台、3DIS+BIM综合展示平台、智慧政务、智慧交通、智慧民生、智慧规划、智慧住建、智慧国土、智慧市政、智慧招商的软件、硬件维护。
（7）产城发展服务
主要发挥社会资本品牌优势，开展线上、线下宣传推广活动，利用社会资本自身优势或借助外部力量对园区进行“软件”转移。社会资本以园区产业发展为研究对象，深入研究国家产业发展政策，依据园区产业的发展特点，构建完善的优势产业链为目标，结合区域产业结构的实际情况，利用市场化运作手段，规划、培育功能园区来实现产业聚集，同时提供促进企业发展的资金平台，技术平台，人才交流平台，市场交易平台等资源综合体来促进产业升级。
产城发展服务产出主要包括：组织产城发展服务活动、组织调研和学习、建立产城发展服务平台、制定产城发展政策；品牌输出和“软件”转移、引进高新技术企业、增加就业岗位、园区对外宣传等内容。
（七）运作方式
本项目整体运作方式为BOT(建设-运营-移交)+ BOOT(建设-拥有-运营-移交)+委托运营的运作方式。其中：
新建项目道路、桥梁、景观、水系、智慧城市等采用BOT运作模式，项目公司负责运营维护，政府方支付建设及运营相关费用。
新建邻里中心、人才公寓采用BOOT运作模式，合作期内项目公司负责运营维护，并向使用者收取费用。
存量项目（智能制造产业园-工业坊、园区公舍、阳澄邻里中心、明日邻里中心）采用O&M委托运营运作模式。
本项目将对申请人的恢复性大修方案，项目设施移交方案进行评审。
（八）投融资结构
1、总投资
本项目总投资约为258965.30万元（采购预算），其中工程费用162052.37万元，工程建设其他费用74341.40 万元（含征地拆迁费用50000.00万元），预备费15376.03 万元，建设期利息7195.51 万元。
2、项目公司注册资本及股权结构
项目公司注册资本为51792.05 万元，和项目资本金保持一致。
项目公司股权比例设定为：政府方出资约10358.41万元，持股20%，社会资本出资约41433.64万元，持股80%。项目公司股东双方均以货币形式出资。
3、项目投融资
本项目总投资约258965.30万元，项目资本金占总投资比例为20%，约51792.05 万元，由政府方出资代表公司与社会资本方共同出资，剩余资金约207173.25万元，由项目公司通过融资方式解决。
4、PPP基金
经政府方书面同意，项目公司可引进省级及省级以上PPP基金，基金不受股权锁定期限制。基金的引入方式可以为股权投资或其他方式，原则上对投资项目只参股不控股。基金的退出方式为股权投资优先由项目社会资本方回购，采用股权转让、到期清算等多种方式实施股权退出，退出价格按照市场化原则确定。
（九）合作期限
本项目合作期10年（含建设期和运营期），从政府和社会资本签订PPP项目合同之日起算，其中新建项目（含在建工程）总建设期为3年，2021年竣工的子项，运营期为9年，2022年竣工的子项，运营期为8年，2023年竣工的子项，运营期为7年。存量项目运营期为10年。
（十）回报机制
本项目回报机制为可行性缺口补助。
本项目将对可行性缺口补助进行商务评分。
三、投标人资格要求：
本项目已经完成前期资格预审工作，资格预审的结果已经公告。凡通过资格预审的社会资本，皆有资格参与本项目采购投标。本项目采购不接受任何未通过资格预审的社会资本参与竞争。
四、招标文件提供信息
招标文件提供及公告期限：自招标公告在“江苏政府采购网”发布之日起5个工作日。招标文件在“江苏政府采购网”上免费下载，有关本次招标的事项若存在变动或修改，请及时关注“江苏政府采购网”发布的信息更正公告。
五、投标文件接收信息
投标文件接收时间：2021年3月23日9时00分至9时30分整
投标文件接收截止时间：2021年3月23日9时30分整
投标文件接收地点：南京市建邺区汉中门大街145号江苏省公共资源交易中心二期三楼开标室
投标文件接收人：张文怡
六、开标有关信息
开标时间：2021年3月23日9时30分
开标地点：南京市汉中门大街145号江苏省公共资源交易中心（二期）三楼开标室
七、本次采购联系事项
江苏省政府采购中心地址：南京市建邺区汉中门大街145号江苏省公共资源交易中心二期三楼南区
邮编：210029
江苏政府采购网://www.ccgp-jiangsu.gov.cn
采购中心联系人：张文怡、唐 文
联系电话：***-********；********
采购人：苏州宿迁工业园区规划建设局
联系人：高威伟联系方式：****-********
地 址： 宿迁市宿城区紫金山路12号苏宿工业坊3楼
对项目需求部分的询问、质疑请向采购人提出，并由采购人负责答复。
八、投标文件制作份数要求
正本份数：1份，副本份数：6份，电子版一套（PDF格式，U盘介质，单独密封）。
九、其他
1.澄清答疑问题接收截止时间：北京时间2021年3月1日上午12:00时整，各通过资格预审投标人将需要解答的问题以电子邮件递交给采购方，邮箱：gww@ssipac.gov.cn
2.现场勘查：由各投标人自行前往。
3.采购中心和实施机构将在江苏政府采购网发布澄清和更正公告，请各社会资本方关注。澄清和更正公告是本项目招标文件的组成部分。
4.本项目不收取投标保证金。
江苏省政府采购中心
2021年2月22日
