编制说明

1、签订合同应遵守《中华人民共和国政府采购法》、《中华人民共和国民法典》。

2、签订合同时，采购人与中标人应结合招标文件第五章规定填列相应内容。招标文件第五章已有规定的，双方均不得对规定进行变更或调整；招标文件第五章未作规定的，双方可通过友好协商进行约定。

甲方：福建省福州延安中学

乙方：福建冠深集团有限公司

根据招标编号为[350102]FJZS[GK]*******的2021年福州延安中学校园物业服务采购项目项目（以下简称：“本项目”）的招标结果，乙方为中标人。现经甲乙双方友好协商，就以下事项达成一致并签订本合同：

1、下列合同文件是构成本合同不可分割的部分：

1.1合同条款；

1.2招标文件、乙方的投标文件；

1.3其他文件或材料：□无。□（若有联合协议或分包意向协议）无。

2、合同标的

3、合同总金额

3.1合同总金额为人民币大写：壹佰伍拾肆万捌仟元整（￥*******.0000）。

4、合同标的交付时间、地点和条件

4.1交付时间：合同签订后开始提供服务，服务期限一年；若本合同一年期满后，甲方需要进行新一轮物业服务采购招投标的，在新一轮招投标期间甲、乙双方仍按本合同的约定继续履行至新的服务合同签订乙方与新中标物业公司办妥交接为止；

4.2交付地点：福建省福州市鼓楼区学院前巷2号福州延安中学及福州市鼓楼区梅亭路88号国光校区；

4.3交付条件： 经采购人验收合格 。

5、合同标的应符合招标文件、乙方投标文件的规定或约定，具体如下：

5.1延安中学总校 福州市延安中学总校位于鼓楼区学院前巷2号，建校于1927年，小学部及初、高中部约有100个教学班，在校学生四千多人，中学部校内建筑包括泽盛楼、笔捧楼、勤思楼、地下操场等，小学部建有一栋六层教学办公楼（有地下室）。具体服务情况以实际校园情况为准。 5.2延安中学国光校区 福州市延安中学国光校区位于福州市鼓楼区梅竹路与梅亭路交叉口东北角；总用地面积40384.42㎡。设地下2层、地上6层，建筑面积4.2万多平方米。国光校区分教学楼和办公楼，由风雨廊连接成一体，设2个标准室内篮球场、约1000平方米的图书馆、可容纳1000人以上的大礼堂等。

6、验收

6.1验收应按照招标文件、乙方投标文件的规定或约定进行，具体如下：

验收期次 验收期次说明 1 需完全满足招标文件技术规格指标要求。。

6.2本项目是否邀请其他投标人参与验收：

不邀请。

7、合同款项的支付应按照招标文件的规定进行，具体如下：

8、履约保证金

无。

9、合同有效期

本项目服务期1年，自2021年02月16日起至2022年02月15日止。

10、违约责任

10.1因乙方原因发生重大安全事故，除依约承担赔偿责任外，还将按有关管理办法规定执行。同时，甲方有提前终止本合同的权利，并报相关行政主管部门处罚。 10.2如遇突发或紧急事件，甲方有权要求乙方进行适当的人员调配，乙方须在30分钟内对甲方需求作出响应，若因乙方原因无法及时安排现场人员到岗，给甲方造成的损失由乙方承担。 10.3在签定服务合同之后，乙方提供的服务人员不符合本合同约定的任职条件的，甲方有权提出更换不称职的服务人员，乙方不得以任何理由推诿，否则，甲方有权保留终止合同的权利，并报相关行政主管部门处罚，给甲方造成的损失由乙方承担。 10.4若一年内出现3次考评不合格，并限期内仍未整改完善的或整改不合格的，甲方有提前终止本合同的权利，并报相关行政主管部门处罚，给甲方造成的损失由乙方承担。 10.5在明确违约责任后，乙方应在接到书面通知书起七天内支付违约金、赔偿金等。

11、知识产权

11.1乙方提供的采购标的应符合国家知识产权法律、法规的规定且非假冒伪劣品；乙方还应保证甲方不受到第三方关于侵犯知识产权及专利权、商标权或工业设计权等知识产权方面的指控，任何第三方如果提出此方面指控均与甲方无关，乙方应与第三方交涉，并承担可能发生的一切法律责任、费用和后果；若甲方因此而遭致损失，则乙方应赔偿该损失。

11.2若乙方提供的采购标的不符合国家知识产权法律、法规的规定或被有关主管机关认定为假冒伪劣品，则乙方中标资格将被取消；甲方还将按照有关法律、法规和规章的规定进行处理，具体如下：/。

12、解决争议的方法

12.1甲、乙双方协商解决。

12.2若协商解决不成，则通过下列途径之一解决：

13、不可抗力

13.1因不可抗力造成违约的，遭受不可抗力一方应及时向对方通报不能履行或不能完全履行的理由，并在随后取得有关主管机关证明后的15日内向另一方提供不可抗力发生及持续期间的充分证据。基于以上行为，允许遭受不可抗力一方延期履行、部分履行或不履行合同，并根据情况可部分或全部免于承担违约责任。

13.2本合同中的不可抗力指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，包括但不限于：自然灾害如地震、台风、洪水、火灾及政府行为、法律规定或其适用的变化或其他任何无法预见、避免或控制的事件。

14、合同条款

14.1物业服务总体要求 14.1.1在物业管理区域设立固定的物业管理机构，实行综合管理服务，乙方应自行完善物业管理机构内的设施、设备，确保设施、设备的正常使用，不得随意借用甲方的设备。 14.1.2做好物业前期移交接管验收工作，保管和建立本项目完整的档案，保证物业档案资料齐全，应用计算机等现代化管理手段。 14.1.3在委托管理的范围内协助甲方做好垃圾分类及节能减排的管理与服务工作。 14.1.4根据物业服务内容制定的各项服务标准，设立服务中心（物业处），公示8小时服务电话及24小时值班电话（须上墙便于甲方人员等联系）、有专职管理人员处理各项咨询、投诉、报修，并在承诺的时间内给予回复解决。 14.1.5管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。 14.1.6制定各项规章制度、办法和内部岗位考核制度，并经甲方认定后发布实施。 14.1.7物业人员统一着装，佩带标志，行为规范，服务主动，热情。 14.1.8密切配合家长会、新生报到、新生入学典礼、学生毕业典礼、运动会、校级集会（如年段会、盛典、誓师大会、学生夏令营和冬令营等）、省市领导和主管部门领导来校检查、考察等活动，提供及时、周到的服务，配合总务部门做好簿籍书本及节日慰问品的搬运发放工作。 14.1.9制定防台风、防汛防洪、突发性事件、停电等应急预案，如发生停电，应确保半小时内学校主要场所供电。 14.1.10每半年至少征询1次甲方对物业管理服务的意见，接受甲方监督，物业管理服务的满意率达到90%以上。对不满意的情况进行分析并及时整改。 14.1.11工程维修的材料需有甲方的维修确认单、维修耗材的入库和出库记录；环境的消杀、绿化的补植等需要有记录、必要的还需提供相片，以作为物业费申请及报销申请的凭证。 14.2物业服务内容及服务标准 14.2.1卫生保洁服务 1）保洁服务内容 （1）校园公共场所保洁：负责校园内所有路面、绿地、景观、运动场、阴井、明沟、宣传栏、灯杆、广场等公共部位卫生保洁及垃圾清运；负责室内公共楼梯、过道、公共卫生间、天棚、墙面、门窗、消防栓、窗台、墙面、栏杆扶手、屋面的卫生保洁及垃圾清运（垃圾外运费由甲方支付）。 （2）部分功能性场所保洁：负责校领导办公室、会议室、多功能厅、多功能教室、室验室（不含器材室）、计算机室、医务室、播音室、地下操场、羽毛球馆等的卫生保洁。 （3）负责全校窗帘的清洗，窗帘每年暑假期间至少清洗一次。 （4）负责教室内电风扇叶片清洁，每年在5月1日前至少安排清洁1次。 （5）负责教工食堂的日常保洁。 （6）按市政管理要求负责垃圾分类收集、清运，不得随意堆放，确保垃圾桶无异味，垃圾日产日清。 2）保洁服务要求 （1）室内保洁服务标准 保洁项目 具体操作 服务标准 大厅、楼内公共通道 每天打扫2次，每天7：30之前需完成第一次清洁，每天拖擦1次，循环保洁。 地面保持干净，无水渍、无纸屑、无痰迹、无烟蒂等明显污渍。 公共墙面 1、内墙面2米以下的每周清洁2次，及时清处各种乱张贴物，每日巡扫污染处。 2、天棚、墙角每周除尘、除蜘蛛网。 3、教学楼外墙栅栏每年清洁1次。 天棚、墙角、墙面无明显灰尘、无蛛网、无球印、无脚印、无乱张贴物。 楼梯、扶手 1、楼梯扶手每日用清洁毛巾擦拭1次。 2、楼梯梯级每天清拖1次，每月冲洗1次。 1、梯级保持干净，无纸屑、烟头等杂物，无明显污渍。 2、保持扶手、栏杆等表面无尘。 电梯轿厢 1、及时清理电梯桥厢地面垃圾、沙粒等，每日至少清扫2次。 2、每周1次清理电梯门表面、清洁电梯轿厢内壁、门及指示板（定期用不锈钢油擦拭）。 1、保持电梯轿厢地面整洁。 2、保持电梯表面及内壁光洁明亮。 玻璃门窗 门窗玻璃3米以下的每月至少清洁1次，遇有学校有举行重大活动前需进行专项清洁，2米以上并入每年1次的外墙清洗。 做到玻璃明亮、整洁。 宣传栏、指示牌、信报箱、标识 每周清洗擦抹1次，对信报箱等上面的树叶等杂物进行清理。 目视无明显积尘、无污渍、无破损。 公共设施、设备 配电箱、消防栓等每月至少清洁1次，教室内电风扇每年5月1日前至少清洁一次。 保证表面干净，无尘无污迹。 领导办公室 1、安排专人负责保洁。 2、室内沙发、地板、窗户、茶几等每天至少擦1遍。 3、每日在领导上班前将饮用水杯、烟缸、桌面饰物等要擦洗干净。 4、领导接待客人后及时进入保洁，保持室内干净整洁。 保持室内空气新鲜、畅通，办公桌台面光亮、无积灰、无水渍，文件、办公用具摆放整齐，办公室墙面、顶面、地面无杂物、无污垢、无脏迹、无明显灰尘。 各处室办公室 指定服务的办公室每周清洁1次，地面、桌面干净，办公家俱设备及门窗整洁。 室内干净整洁、空气新鲜、畅通，无明显灰尘。 功能性场所 1、阶梯教室、会议室、多功能厅、多功能教室每2天至少清扫1次，遇会议活动期间，会前会后均要做好全面保洁。 2、阶梯教室、四楼会议室作为午餐班使用期间，每天下午第一节课前清扫1次，保持整洁。 3、室验室（不含器材室）、计算机室、医务室、播音室每月至少清洁1次。 1、保持室内干净、通风、明亮。 2、室内桌椅摆放整齐，保持洁净。 3、保证会议室使用的用具卫生、完备，会议结束后及时清理会场，清洗茶具、台布、毛巾等用品，并关好电源和门窗。 4、保持实验室地面整洁，清洁过程中注意避免触碰实验器材，以免发生危险。 公共卫生 间 1、教学楼卫生间在每节课间结束后再次进行清洁，其它卫生间每天至少清洁4次，并做好循环保洁工作，保洁时悬挂醒目标识。 2、及时收集垃圾、更换垃圾袋、刷净洗手池及台面、小便池、池漏污垢、锈迹并拖净地面；擦净灯饰、玻璃、烘手器、镜面、门窗、不锈钢装置等。 3、定期装置降臭药丸，每月对公用卫生间进行2次消毒。 1、墙壁、便器洁净，室内无异味、无积水、无污渍、无蜘蛛网，便具无积垢、无水锈。 2、卫生间隔板无明显污渍、无乱张贴物。 3、洗手台洁净，面台、镜子、 地面无水迹，镜面明亮。 地下操场、羽毛球馆 1、每天按学校课程安排准时开关场馆，每天课程结束，立即清扫场馆。 2、做好地下操场、羽毛球馆内所有走廊、楼梯、大厅、卫生间等公共场所设施的卫生，每天至少拖洗2次公共楼道卫生，巡回保洁。 3、每日循环清洁卫生间。 4、体育馆每周必须拖洗1次。 1、做好体育馆比赛赛事的准备、场地布置、保洁服务、设备维护。 2、保持地面、走廊、梯道、地面无沙粒、无痰迹、无杂物、无乱张贴物，各种设施干净无尘，垃圾桶干净，无污渍、异味，卫生间清洁卫生、无积水、无异味、下水道畅通。 地下车库 每周至少清扫1次，每月冲洗1次。 做到无明显积尘、无蜘蛛网、天花灯饰无蛛网。 垃圾收集 每日2次收集楼内垃圾，转运至校内指定垃圾收集点，每周至少清洗1次垃圾桶。 做到垃圾日产日清，垃圾桶无污迹、无异味。 地库及室外沟渠 每年2次清理沟渠的杂物垃圾。 无垃圾、无杂物、无积土。 （2）室外保洁服务标准 项目 具体操作 服务标准 公共道路、广场、大楼周边区域 每日至少清扫2次，循环保洁；每月冲洗1次；及时清除路肩、人行道杂草、乱张贴物。 环境整洁，目视无污垢、无积水、无痰迹、无废弃物、无杂草、无乱张贴物，校园整洁干净。 建筑外墙、室外公用部位玻璃、标识 2米以下位置每周清洁1次，2米以上位置每年至少清洁1次。 玻璃幕墙整洁、明亮，其它外墙无明显污物。 田径场、篮球场 每日至少清扫2次，循环保洁。 环境整洁，目视无明显垃圾、大体积杂物、污水。 绿地 每日1次整体清理绿地、绿化景观周边的杂物、垃圾等，不定时保洁。 草坪目视干净，无明显废纸、塑料袋、瓶罐，无明显枯枝树叶等垃圾，保持绿地整洁。 垃圾桶、果皮箱 及时实施维护保洁，垃圾袋装，每天收集生活垃圾（含学生用餐垃圾）2次，垃圾日产日清，并及时收集、清运至指定地点，各类垃圾桶每周至少清洗1次。 垃圾积压不得超过容积的2/3，各类垃圾桶摆放在指定位置并加盖密闭，桶外壁干净无垃圾粘附物，垃圾收集点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味，校园整洁干净。 路灯、消防栓、宣传栏、信报箱等 宣传栏、信报箱、标识牌每周至少擦拭清洁1次，路灯、围墙灯、楼道灯等公共设施每月至少清洁1次。 标识标牌、公共设施无明显污渍、灰尘、无乱张贴现象。 阴井、明沟、化粪池、雨、污水管道 公用雨、污水管道每年疏通1次，雨、污水井每季度检查1次，及时清理；化粪池每年清掏1次。 确保排水、排污使用正常，发现异常及时清掏，保持畅通，无外溢。 环境消杀 1、建立消杀工作管理制度，适时投放消杀药物（不少于每月1次）。 2、每半个月做好校园所有建筑物、房屋及室内家具的防治白蚁工作，每季度投放消杀白蚁药物。 3、每季度对校园室内外全面消毒1次（消杀工作应确保操作人员和使用人安全，避开学校重大活动时间节点）。 4、疫情期间每天对教室全面消毒2次、室外全面消毒1次（消杀工作应确保操作人员和使用人安全）。 有效控制老鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。 14.2.2绿化养护服务 1）绿化养护服务内容 （1）负责制定各类植物日常培育、养护方案以及校园绿化规划。 （2）负责各类植物的浇水、松土，并在每年3-10月每月不少于1次的施肥等绿植养护工作。 （3）负责各类植物的修剪、移栽、补种的整形美化工作（不含大树修剪）。 （4）负责各类植物的病虫害防治工作。 （5）负责绿地内的杂草、枯枝、落叶等杂物垃圾的清理保洁工作。 （6）负责室外花圃内花木养护及垃圾清理。 （7）负责节假日花卉摆放工作（摆放花卉由校方购置，物业负责摆放）。 2）绿化养护服务要求 （1）具有专业技术人员实施校园绿化养护管理工作。 （2）做好校园绿化乔木、苗木及绿植保护、管养、补种工作，根据本地气候状况和季节，对花草、树木及时浇水、施肥、松土，确保绿植长势良好，发现枯死绿植及时补种。 （3）认真完成校园乔灌木、绿篱、草坪等绿植的修剪工作，树木按不同形态修剪，不断提升绿植观赏价值，做到树木基本无倾倒，花草树木无枯枝，无虫害侵蚀，保持良好的观赏效果。 （4）草坪生长整齐，及时拔除杂草，有效控制杂草滋生，杂草率低于3%，草坪高度不应超过5公分，超过时应及时修剪，每年要修剪3-5次。 （5）每月定期对校园环境喷洒环保药物，预防病虫害滋生，发现病虫害及时灭杀，病虫害率控制在10%以下。 （6）保持园林建筑和绿化设施完好，整洁无损，在绿地内设有提示爱护绿化的宣传牌。 （7）每年台风前对乔木合理修剪，加固护树桩或支架，台风后及时倾倒的树木进行扶正、养护、清理断枝、落叶。 （8）认真做好教学办公楼、校门口、校领导办公室等室内盆栽的摆放、浇水、修剪、养护。 注：上述服务要求标准与福州市物业服务一级服务标准不一致的，以福州市物业服务一级服务标准为准进行服务，投标人需在投标文件中对此项做出专项单独承诺，否则评标委员会将以不利于投标人的内容为准进行评审（负偏离）。 3）室内盆花养护 （1）全面了解花木正常生长所需水份，定期给花木浇水。 （2）根据花木生长需要，恰当给花木进行施肥管理。 （3）检查花木是否健康生长，有无病虫害，做好预防设施，发现有病虫害的进行及时处理。 （4)对花木进行修剪时，清理枯枝、干叶，保持花木生机，充满生气。 （5）每天对部分受粉尘污染严重的花木，进行叶面清洗，每月定期对全部花木进行叶面清洗。 （6）发现枯萎、病害等现象不宜摆放的花木及时进行处理、撤离、及时按标准进行更换。 14.2.3房屋建筑管理 1）房屋建筑管理服务内容 （1）负责编制建筑物及其公用设施设备日常管理和维修养护计划。 （2）负责对建筑物进行全面巡查，发现建筑物存在安全隐患的应及时报告甲方并做好记录，根据甲方的安排协助做好维修工作。 （3）保证建筑物内外整洁、有序，无乱张贴、涂鸦、印迹、污染、无随意堆放杂物等现象。 （4）学校防雷检查、测试，费用由甲方负责。 2）房屋建筑管理要求 （1）每月对房屋建筑结构进行巡视检查，发现建筑物存在异常情况或安全隐患的应及时报告学校并做好记录，根据甲方的安排协助做好维修工作。 （2）每月检查1次外墙贴饰面、幕墙玻璃、雨篷、空调室外机支撑构件等，发现异常必须立即报告甲方并做好记录，根据甲方的安排协助做好维修工作。 （3）每周检查1次房屋及公用设施的使用状况，确保公共楼梯、走道、天台、大厅公共场所等无随意堆放杂物和占用现象。 （4）每日巡查各层门户、楼梯通道及其它公用部位的门窗、玻璃等，并做好巡查纪录，发现问题及时维修。 （5）定期检查平面路线图、指引标识、楼层标识、各功能区标识、安全警示标识、温馨提醒标识、交通标识等，确保标识标牌规范清晰，安装稳固。 （6）在学生放学或放假期间做好教学楼门、窗、电源的关闭工作，严格控制用水、用电，禁止长明灯、长流水的现象。 （7）负责学校的钥匙管理，根据甲方的需求，做好教室及办公室的开关门、开关灯，同时做好校园的巡查工作，及时进行设备报修、卫生、安全等日常管理工作，确保教学工作的正常运行。 14.2.4土木水电设施设备管理 1）水电设施、设备管理服务内容 （1）负责编制校区内水电管理等年度维修、养护计划和大型维修方案。 （2）水电管理与维护。负责地下管网、配电房、水泵房、发电机组、各楼水电系统、给排水管网、路灯、风扇、空调、水箱、自来水龙头、厕所水箱及感应系统等公共设施的管理和维护，建立完整的维修记录和保养记录备查，所涉及的维修材料均由甲方提供。空调每年4月及8月各清洗1次。 （3）设施设备管理与维护。负责公共设施设备小额维修项目（指单项维修材料预算造价1000元以下）公共设施的管理与维护，建立完整的维修记录和保养记录备查，所涉及的维修材料均由甲方提供。 （4）每日对校区的用水、用电、给水设备、排污设备及管道的运行情况进行检查。 （5）每周做好校园内房屋（含主体结构）、楼宇（含楼宇设施设备）、校园内公共道路、水电管网（含强弱电管网、污水管网、市政进水管网）以及核心重要设备的使用情况登记，及时向甲方反馈损坏情况，并提出解决、维修方案供学校维修决策。 2）供配电系统管理要求 （1）按照国家和电力行业制定的有关供用电的规程和制度，加强供电和用电的运行管理，制定现场安全操作规程，保证供用电安全，做好电房巡查，每天不少于2次，并做好巡查记录，发现问题及时处理，并报告相关部门。 （2）建立配送电运行制度、电气维修制度和配电房管理制度，制定突发事件应急处理程序和临时用电管理措施，运行和维修人员应持证上岗。 （3）建立24小时运行值班监控制度，一般故障半小时内修复，复杂故障涉及供电部门维修处置的应及时与供电部门联系，向使用单位报告；发现应急照明故障，30分钟内到达并组织维修。 （4）对供电范围内的电气设备定期巡视维护，加强低压配电柜、配电箱、控制柜及线路的重点监测，公共使用的照明、指示灯具线路、开关应保持完好，确保用电安全。 （5）负责配电设备的维护、保养和巡视检查记录并建档保存。 （6）对应急备用发电机，保证可随时启动并有完善的管理和运行制度。 （7)制定停电应急预案，外部计划性停电应第一时间通知校方。内部计划性停电需提前5个工作日报告甲方，经同意批准后方可实施。 3）给排水系统管理要求 （1）供水系统运行巡查、维护： ①建立用水、供水管理制度，积极协助甲方安排合理的用水和节水计划。 ②做好水泵房（包括叠压水泵房、集水坑污水泵、蓄水池、供水管网）的巡查工作，负责计费用水计量抄报、供水信息的公布，保证供水正常。 ③做好公共部位给排水设施设备的安全巡视，特别是水池浮球控水情况，每天不少于2次，保障消防用水及生活用水的正常供应。 ④每年定期清洗二次供水、蓄水池，保证二次供水卫生达到标准并提供检测报告。 ⑤每日巡检供水设施设备的阀门、管道等，确保运行正常，无跑、冒、滴、漏现象。 ⑥制定停水应急预案，外部计划性停水应第一时间通知甲方，并做好应对方案和措施。内部计划性停水应提前5个工作日报告甲方，经同意批准后方可实施。 （2）排水系统运行巡查、维护： ①建立排水设备维修保养制度并严格执行，保持排水设备和管道系统状况良好。 ②定期对排水管进行疏通、清污，保证室内外排水系统通畅；每年汛前对雨、污水井、屋面雨水口等排水设施进行检查；建立防汛预案。 4）电梯系统管理要求 （1）建立电梯运行管理、设备维护、安全管理等制度，做好档案管理。 （2）严格执行国家有关电梯管理规定和安全规程，各种安全检查、审核证件齐全。 （3）电梯安全管理员持证上岗，按照行业管理规定，定期对机房设备、井道系统、轿厢设备等进行日常养护工作；每日对所有电梯进行至少一遍巡检并做好巡检记录，发现问题及时通知专业维保单位，确有安全隐患的应立即停用。 （4）每日对电梯进行清洁，保持轿厢、井道、机房整洁。 （5）有电梯突发事件或事故的应急措施与救援预案，每半年演练1次。电梯出现故障，物业服务人员15分钟内到场应急处理，维保专业人员30分钟内到场进行救助和排除故障。 （6）督促协助专业维保单位按规定做好电梯的维修养护，并做好电梯日常维护保养记录，配合专业维保单位做好电梯的年检年审。 5）消防系统管理要求 （1）保障消防系统及消防管理网正常使用，定期对消防系统电线线路、水路进行检查，遇到问题做好登记，及时报告相关部门，定期检查消防水箱蓄水情况。 （2）每月检查1次消防设备，检查各处消火栓是否损坏，水龙带、水枪是否在位；检查各处消防水管是否漏水；检查防火门、安全出口指示灯、消防疏散图、安全通道照明是否完好；检查安全通道是否通畅。 （3）每月检查消防加压水泵1次；检查各类信号指示灯是否正常；检查各类水压压力表是否正常；检查消防水泵泵体是否漏水、生锈；检查消防备用电源是否正常，能否及时切换。 （4）每月检查手提式灭火器是否有效；检测烟感、温感探测器是否正常工作；消火栓放水检查1次；检查消防报警按钮、警铃及指示灯；检查消防广播系统；消防控制联动系统进行1次试验测试；检查自动喷洒系统管道和各消防水箱、水池排水；气体灭火装置的检查测压。 （5）确保消防监控设施完善，各种消防设备、器材齐全，并保证所有设施完好率达到98%以上（特别是各楼层走道应急出口灯、应急照明灯），并使之常年处于良好状态。 （6）督促协助专业维保单位定期检测消防系统各回路及环节部件的可靠性，及时做好专业巡检、保养和维修工作，保证整个系统的随时处于有效状态，配合做好消防、安全等专项检查工作。 6）空调暖通系统管理要求 （1）建立空调运行管理制度、应急处置预案和安全操作规程，保证空调系统安全运行和正常使用。 （2）每年至少在4月份及8月份对空调过滤网（包括新风机房、室内空调机）各清洗1次；对内机的散热片使用消毒药水进行过滤消毒；外机散热片及外壳用清水冲洗1次；内机外壳进行清理。 （3）按照规定周期对空调系统进行检查，并做好记录，一旦出现故障及时通知相关维保单位、维修、保养。 （4）督促协助中央空调维保单位按规定做好空调系统的维修养护和检测，并做好记录，保证空调设备设施处于良好状态。 7）公共照明系统管理要求 照明系统覆盖广，主要分布于外立面、大厅、走廊、通道、机房、消防楼梯、电梯过道以及室外的广场、车道等处。公共照明系统的使用率高、故障频繁，因此，管理的重点在于平时做好各照明系统的维护保养工作，加强日常巡视，保证照明系统外观整洁无缺损，无松落，光源完好，发现问题及时处理。 （1）楼道灯、道路灯、亮化灯完好率为100%左右。 （2）室内、室外公共电气柜每日巡查1次。 （3）各教室照明每周至少巡查1次，随坏随修。 8）报修维修服务 （1）实行每天24小时报修电话接待，将报修电话向师生公布。接到报修电话及时记录，并通知工程部派人员维修。 （2）水电急修项目：接报修后15分钟内到达现场，一般修理一天内完成，及时率100%、返修率1%，并有回访记录。 （3）其他维修项目：小修：半小时内到场48小时内完成（特殊情况除外）；大修：半小时到场，一天内有答复；根据维修项目情况，能立即修复的，当场给予解决；不能马上修复的，按约定时间给予修复； （4）做好从接单开始到维修完毕各环节的记录（包括但不仅于经甲方确认的维修单、购买维修物品的申购单、物品的入库、出库，以及报销等）。 （5）维修完毕应要求客户签名确认，并征求满意度。 （6）维修服务应达到：临修急修及时率100%；维修质量合格率95%以上；客户满意率90%以上；维修服务回访率100%，回访中发现维修质量问题，及时预约整改。 14.2.5会议室服务 会议室、多功能厅、阶梯教室为会议、活动、讲座等场所，做好会议、活动等服务工作，接到会议通知后，要提前进行相关会议准备。于会前半小时开放会议室，按会议要求协助做好桌椅摆放、悬挂横幅等会场布置工作，根据天气情况提前做好空调调试，做好接待、茶水服务等，会后要及时整理会场，达到随时具备使用的条件。 14.2.6考务、运动会、迎检等大型活动保障服务 1）积极配合学校完成学校承接的本系统或外系统的各项考务（含双休日），做好供应茶水、水电、卫生、桌椅搬移等后勤保障。 2）密切配合新生报到、新生入学典礼、学生毕业典礼、运动会、科艺节、班班有歌声、双休日、晚自习、家长会、校内各项考试（含双休日）等学校各项工作，事先做好物资、场地的保障，如：场地布置、悬挂横幅、茶水服务、卫生清洁、桌椅搬移、水电保障等工作。 3）负责做好重要来宾到访、检查团检查以及学校临时性事件的物质保障和场地布置工作。 4）其他甲方交办的事务。 14.2.7档案管理 1）建立完善的物业档案管理制度，按规范收集、标识、保存、检索、借阅。 2）对物业档案统一存放管理，由专人负责注记及存档等工作。 3）涉及维修改造、设备设施运行记录等重要物业管理档案定期移交甲方。 14.2.8其它服务 1）学校承接的各种考务保障工作（含双休日），含：上课及考务要求的桌椅搬动、卫生保洁（含桌面、墙面所张贴的考务通知、考生号等的清理）、协助中、高考期间用布帘等遮挡黑板的工作等。 2）学校各种检查前的卫生大扫除工作。 3）学校各种大型活动的配合工作，含各种相关物品的搬动、卫生保洁等。 4）负责学校的钥匙管理，根据校方的需求，做好教室及办公室的开关门、开关灯，同时做好校园的巡查工作，及时进行设备报修、卫生、安全等日常管理工作，确保教学工作的正常运行。 5）为学校的各类会议、活动提供现场布置、接待、茶水供应等保障服务，做好会前会后的会议室整理工作。 6）寒暑假及其他节假日期间，做好校园内各处门窗锁闭工作，做好重要财产的安全管理工作；并在学校每学期开学前，对所有教室内的卫生进行全面清理1次，对教室的课桌椅按照开学上课的要求进行摆放。 14.3人员配备要求 14.3.1延安中学总校 序号 岗位 人数 备注 1 项目经理 1 负责物业的全面管理工作，做好与甲方的沟通协调，及时处理业主诉求。 2 保洁员兼垃圾分类管理员 1 负责项目的垃圾分类管理工作，并负责日常临时性的保洁加强工作。 3 保洁员 10 其中泽盛楼2人，笔捧楼2人，勤思楼2人，室外保洁及地下操场、羽毛球馆2人，小学部2人，负责校园内公共区域及指定区域保洁服务。 4 绿化技工 2 负责校园内所有绿植养护管理。 5 ▲水电工 3 白班2人，夜间值班电工1人，持证上岗，其中至少1人持电梯安全管理员证书，1人持有建（构）筑物消防员或消防安全管理员证书，负责供配电、照明、给排水设备日常维护保养及零星维修工作，负责电梯、空调、消防、监控等设备与第三方专业委保公司的协调、联系、监督、检查工作。注：须提供水电工持有高压或低压电工证，及电梯安全管理人员证或建（构）筑物消防员或消防安全管理员证书和投标截止时间前六个月（不含投标截止日期当月）任意一个月投标人为其缴纳社保的证明材料复印件。 合计 17人 14.3.2延安中学国光校区 序号 岗位 人数 备注 1 项目经理 1 负责物业的全面管理工作，做好与甲方的沟通协调，及时处理业主诉求。 2 保洁员兼垃圾分类管理员 1 负责项目的垃圾分类管理工作，并负责日常临时性的保洁加强工作。 3 保洁员 7 其中地下一层二层2人，一层外围3人，一层礼堂及图书阅览室1人及机动和对校区循环保洁，三层2人，负责校园内公共区域及指定区域保洁服务。 4 ▲水电工 2 白班1人，夜间值班电工1人，持证上岗，其中至少1人持电梯安全管理员证书，1人持有建（构）筑物消防员或消防安全管理员证书，负责供配电、照明、给排水设备日常维护保养及零星维修工作，负责电梯、空调、消防、监控等设备与第三方专业委保公司的协调、联系、监督、检查工作。注：须提供水电工持有高压或低压电工证，及电梯安全管理人员证或建（构）筑物消防员或消防安全管理员证书和投标截止时间前六个月（不含投标截止日期当月）任意一个月投标人为其缴纳社保的证明材料复印件。 合计 11人 注：乙方需与甲方商议后制定人力资源配置，总人数不得低于上述标准，如有人员调换需提前3天与甲方沟通，经过甲方允许后才能进行调换，乙方要制定相应的考勤制度，每日出勤率不得低于总要求人数的85%。 14.3.3物业服务人员整体要求： （1）派驻的工作人员要有健康证，身体健康、遵纪守法、无不良行为倾向。 （2）服装要统一、整齐，注意个人卫生、形象佳。所有服务人员语言文明、服务态度好，积极配合校方的管理及安排。 （3）无刑事犯罪纪录，品行端正。 （4）物业服务人员应全部通过岗前培训，经考核合格，能够熟练掌握业务技能和岗位规程，圆满完成本岗位的工作任务。 14.4物业服务考核办法： 14.4.1甲方可根据相关法规，结合本项目实际情况，制定相应的考核标准（具体考核评分条款甲方可根据项目服务情况进行修改）。本项目的磨合期为2个月，磨合期后甲方每月考评1次。考核标准：综合考评得分80分以上的，甲方全额支付当月服务费；75-80（含80）分，扣除当月服务费1%；70-75（含75）分，扣除当月服务费3%；70分以下，扣除当月服务费5%。综合考评得分低于80分即为当月考评不合格。 14.4.2具体考评办法如下： 物业服务月考评细则表 考核项目 考核标准 标准分 考评分 一、基础管理 1、建立健全各项管理制度、服务质量标准、各工作岗位考核标准、奖惩办法完善，并认真执行。 2 2、物业管理人员和专业技术人员持证上岗，员工统一着装，佩带明显标志，工作规范，作风严谨。 2 3、物业管理应用计算机等现代化管理手段，进行科学管理。 2 4、管理机构齐全，严格按合同配备人员，发生变化及时告知、备案。 2 5、房屋、设施设备及工器具档案资料齐全规范，管理完善，查阅方便。 2 6、建立24小时值班制度，设立服务电话，接受用户报修、求助、建议、问讯、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录。 2 7、建立并落实维修服务承诺制；零修急修及时率100%，返修率不高于1%，紧急事项应在15分钟内到达，并及时汇报情况。 2 8、建立健全节能降耗管理制度与耗品领用控制办法。 2 二、工程、设施设备运行管理 1、按照设备运行操作规程,保证各类设备(包括：空调、配电、给排水、电梯)安全正常运行。 2 2、制定设备安全运行岗位责任制，作好运行人员交接班记录和设备运行记录，按时巡视检查并记录。 2 3、保证各个区域各类设备系统运行参数正常（包括：电梯系统、空调系统，照明系统，给排水系统，供配电系统）。 3 4、设备机房环境整洁，无杂物灰尘，无鼠、虫害发生，无跑冒滴漏。 2 5、建立健全供水供电管理制度，作好用水用电统计记录。 2 6、制定临时用电用水管理措施和停电停水应急处理方案，并严格执行。 2 7、值班情况：人员齐整，到岗到位，很好履行值班职责。 2 8、消防设施设备完好齐全，有按时巡视检查并记录，定期组织检测、维修保养。 2 9、消防报警系统抽查情况：是否发现故障隐患，是否有相应的记录。 2 10、排除故障情况：能够提出合理的方案，对现有系统提出建设性意见，故障都能够自主解决。 2 11、特种设备维保、年检情况落实到位，积极配合专业维保单位做好特种设备年检工作，做好相关记录。 2 12、规章制度遵守、事件响应、工作态度等：很好的遵守规章制度，工作态度主动热情，能够积极发挥自己的能动性，积极服务。 2 三、维修服务 1、全年实现安全生产，无重大人为设备事故和人身事故。 2 2、全年必须对辖区所有运行设备进行不低于2次的预防性维护保养，必须不定期的对设备系统进行日常维护保养。保养内容按工作标准执行。 2 3、对设备系统故障的维修响应时间不大于30分钟。 2 4、必须建立设备定期维修台帐和设备系统日常维修保养记录。 2 5、故障维修返修率<3%。 3 6、按时保质保量完成下达的各项日常维修工作任务。 2 四、保洁服务 1、清洁卫生实行责任制，有明确的责任范围，实行标准化保洁。 3 2、环卫设备完备，垃圾箱、果皮箱设备完好、整洁。 2 3、保洁用具干净整齐陈放于储藏间，不得随意摆放。 2 4、所有保洁区域保洁工作符合各区域标准要求（包括屋顶等）。 5 5、垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀。 2 6、共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象。 3 7、按规定要求保洁人员在岗在位。保洁作业人员按规定穿工作服和佩带工作证，遵守劳动纪律，不擅自离（脱）岗，不与人闲谈。 2 8、无发生因物业方面问题而造成的影响较大的环境卫生问题。 3 五、绿化管理 1、修剪及时,植株长势茂盛，树冠丰满、培养定干分叉,无枯枝烂头。 2 2、浇水：保持植物应有的水份,浇水时地面无明显积水。 2 3、施肥：施肥及时,植物生长旺盛,花卉及时开花。 2 4、病虫害防治：植物长势健壮,保持应有的观赏状态,无病虫害。 2 5、养护地块整洁，不污染路面。 2 6、杂草及时清除，无明显杂草。 2 7、制订相应的节能降耗计划并实施。合理浇水、消杀与施肥。 1 8、绿化成活率98%（乔木、灌木、草地、盆裁等）。 1 六、考务、会务等大型活动保障 1、做好大型活动的服务准备、场地布置工作；提前全面检查使用场所的水、电、家具、音响、空调等设备，发现问题及时通知有关部门进行维修或更换。 3 2、及时组织人员对活动场所进行清扫除尘作业。 3 3、确保活动顺利举行，及时处理各类突发事件。 2 4、活动结束后，及时将活动现场恢复，包括桌椅归位、拆除相关横幅及其他临时架设的标识标牌等，保洁人员负责将使用场所彻底清洁，将使用场所恢复至正常状态。 2 合计 100分 14.5其它 14.5.1乙方应根据物业管理法规与甲方签订物业服务合同，实行统一管理，综合服务，自主经营，自负盈亏。乙方承担物业服务中所形成劳动关系、劳动纠纷及其他所造成的事故责任及安全责任等，并负责赔偿由此造成的各项损失。 14.5.2物业服务费用说明： 1）包括物业服务所需的人员工资、福利劳保费、人身意外保险费、社保、医保、加班费、台风或临时任务卫生保洁等突击费、桌椅搬运补贴、过节费、工作服装费、人员培训费、项目管理费、税收等费用。物业公司应按月足额发放相关费用，不得以各种理由拖欠工资及各种应该享有的福利。 2）委托管理项目中的的高低压配电室系统、消防系统、中央空调系统、电梯系统、二次供水系统、监控系统、大门自动门系统的维保由甲方委托专业维保公司进行维保，费用由甲方支付，乙方应协助联系专业维保公司，并负责办公区水电、消防、电梯、中央空调等的日常管理等工作。 3）委托管理项目中的房屋及公共区域设施、设备维修单项金额不超过1000元由乙方负责维修，维修材料由甲方提供，人工费用由乙方负责。 4）清理化粪池、隔油池和明沟、阴井、外墙清洁、保洁服务、绿化养护费用由乙方负责。 5）物业服务所需各类设备和工具由乙方自行负责，包括物业办公用品、工程维护工具、卫生保洁所需的设备、工具、耗材、绿化养护所需的修剪机械、工具、农药、肥料等。 14.5.3甲方将为乙方提供必要的办公场所、维修工作间、仓库等物业服务用房，乙方应按规范摆放各类物业工器具，保洁工具不得存放于卫生间。 14.5.4在合同执行期间，乙方须接受有关行业主管部门和甲方的考评、监管。 14.5.6本项目应由乙方自行管理，不得以任何形式将项目转包他人，学校有权保留对违者终止合同的权力，由此造成的经济损失由乙方承担。

15、其他约定

15.1合同文件与本合同具有同等法律效力。

15.2本合同未尽事宜，双方可另行补充。

15.3本合同自签订之日起生效。

15.4本合同纸质文件一式 肆 份。合同电子文本通过政府采购网上公开信息系统自动备案。合同纸质文本需与备案电子文本一致，以备案电子文本为准，具有同等效力。

15.5其他：□无。□ 无。