一、项目基本情况

1、服务地点：沈阳市和平区南宁南街11号。

2、服务面积：办公楼前楼4层、后楼6层，服务面积5000平方米。

3、办公人员：驻大厦办公约100余人。

二、服务范围

1、秩序维护、消防服务

（1）实行24小时值班巡逻制，确保办公大楼安全，有应急处理计划和措施，事件处理及时率100%。

（2）消防安全、监控工作，消火栓的日常管理使用、保养、维修。

（3）负责消防、闭路监控异常情况处理，严格执行消防操作规程，定期进行消防演习，保证消防通道畅通，消防器材可随时启用。

（4）负责服务区的日常公共秩序，对外来探访人员，建立询问登记制度，要求记录完整，有回执。

（5）负责门岗执勤、停车场的指挥管理工作。

（6）完成采购人交办的其它工作。

2、公共区域卫生保洁服务

（1）负责办公楼宇内走廊、卫生间、电梯、步梯、活动室、健身房、会议室、接待室、停车场及庭院等公共区域的环境卫生清洁工作。

（2）负责甲方指定的部分办公室的环境卫生清洁工作。

（3）负责每日垃圾的收集及指定地点的清运工作。

3、设施设备维修维护服务

（1）负责楼内电路设施、设备维护、维修及保养工作。

（2）负责楼内水暖，上、下水维护与管理工作。

（3）负责庭院、房屋、门窗、桌椅等大楼所有设施的维修及小型工程工作。

4、食堂管理服务

（1）负责机关职工（约100人）每日早、午两餐用餐保障。

（2）负责内部接待服务工作。

5、公共区域会议服务

（1）负责内部会议接待服务及各种活动的礼仪保障工作。

（2）负责会议室饮用水、水果器具的清洗消毒及会场布置工作。

（3）负责接待外来人员的指引、协调服务工作。

（4）负责内部和类报刊的收发保障工作。

（5）负责区域卫生及项目经理交代的其他工作。

三、服务要求

（一）秩序维护、消防服务要求

1、实行 24 小时值班、巡逻、消防监控制度，秩序维护人员熟悉大楼环境、消防设备，文明值勤，训练有素，言语规范，认真负责，能及时处理各种问题。

2、结合大楼特点，制订消防设施检查计划、安全防范措施，在接到任何部位报警后必须 5 分钟内赶到现场。

3、进出车辆管理有序、有专人疏导、车辆摆放整齐。

4、地下停车场管理严格，外来车辆不得入内，出入有登记。

5、报刊、信件分发及时、准确，无丢失。

（二）公共区域卫生保洁服务要求

卫生保洁、绿化管理制订详尽、具体、明确的各部位保洁操作规范，严格按清洁标准及作业频度操作，并建立督查、补洁制度，实行工作日“全天候”保洁管理。办公区域及庭院花卉按要求摆放；花草树木规范化管理。

1、保洁设施完备并定期对地面、墙面、卫生洁具等部位进行养护（地面每月至少一次机械清洗养护）；确保表面光洁、无污渍。

2、本委托项目范围内所有区域卫生保洁，实行全天候标准化清洁保洁，有专人监督检查。

3、机关办公楼实行早8：00时前保洁；运动场馆及健身器材实行用后即时保洁、消毒；会客室、会议室实行用后即时保洁；卫生间、电梯轿厢及其它公共部位实行工作日全天候保洁；地下停车场结合实际清洁；庭院每天随时清扫烟头、纸屑、 石块、残土等，垃圾日产日清。

4、无擅自占用和堆放杂物现象，地面无污迹、水迹、痰迹。

5、绿地无改变用途和破坏、践踏、占用现象，无纸屑、烟头、石块等杂物。

6、花草树木长势良好、修剪整齐美观、无病虫害、草坪无杂草、无折损现象。

（三）设施设备维修维护、运行服务要求

1、制订设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维修保养、运行记录管理、维修档案等管理制度，并严格执行。

2、设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘，机房环境符合设备要求。

3、配备所需专业技术人员，专业技术人员、维修人员须持证上岗，严格执行操作规程。

4、设备良好，运行正常，一年内无重大管理责任事故。

5、制订临时用电管理措施与停电应急管理措施并严格执行。

6、消防系统设施设备齐全、完好无损、随时处于正常工作状态。

7、消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题。

8、制定突发火灾应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通。

9、无火灾及安全隐患。

10、设备、阀门管道工作正常，无跑冒滴漏。

11、排水系统通畅，地下层无积水、浸泡。

12、遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水现象。

13、中央空调系统运行正常，水塔运行正常且噪音不超标，无严重滴漏水现象。

14、中央空调系统出现运行故障后，维修人员在 10 分钟内到达现场维修并做好记录。

15、制订工程相关应急处理方案。

16、保证各种设备、设施始终处于良好状态，运转正常。

（四）食堂管理服务要求

1、厨房、餐厅均有严格的卫生管理制度和食品安全保障制度。

2、厨具、餐具均符合国家相关卫生标准，做好菜肴留样备检工作，确保绝不发生因食物、餐具不卫生而导致用餐人员身体不良反应事件。

3、餐饮服务人员均有健康证，并按规定做好每年组织体检工作。

4、根据季节变换情况，制定周营养食谱，公布并严格执行，食谱要确保主副食花色、品种、营养及人体每日所需的热量。做好食堂每日早、午餐的供应保障工作，严格按照要求确保主副食品的品种、数量质量，做到种类丰富，营养均衡，有益健康，适合大众口味。

5、每季度做好服务质量满意度测评，根据测评情况及时调整服务方案和落实改进措施，不断提高管理服务水平。

6、按季节提前做好各类蔬菜的腌制、储存工作。

7、指标要求：卫生质量合格率 100%；工作人员拥有健康证和年体检率 100%； 通过满意度测评就餐人员满意率达到 90%以上。

（五）公共区域会议服务要求

1、会务服务保障文明、规范、准时。

2、维护采购人利益和形象，遵守采购人各项规章制度。

3、会议服务员工统一着装，佩戴明显标志，工作规范，作风严谨，文明服务， 严格考勤。

4、采购人对会议服务的总体满意率达到 95%以上。

四、人员岗位设置及要求（23人）

1、项目经理（1 人）

人员要求：男女不限，年龄 60 周岁以下，本科以上学历（投标时须提供学历证明复印件），具有 5 年以上非住宅类物业管理经验，五官端正、身体健康、品德良好、责任心强，精通物业管理组织运作实施，具有较强的管理沟通协调能力和语言表达能力。

2、秩序维护、消防服务（9 人）

（1）秩序维护主管 1 人

人员要求：男，年龄60 周岁以下，高中以上学历，身高 1.70 米以上，从事同岗位工作 3 年以上，五官端正、身体健康、品德良好、责任心强、工作敬业，作风正派，具有较强的管理沟通协调能力和语言表达能力，懂培训，具有使用消防器材、灭火救灾、救援疏散等基本知识与操作技能。

（2）秩序维护员 5 人

岗位说明：大楼共有 2 个出入口，每岗 2 人（每班 1 人）；机动岗 1 人，配合值守、巡逻及轮休。即白班 3 人、夜班 2 人。

人员要求：白班秩序维护员年龄 55周岁以下，夜班秩序维护员年龄 60 周岁以下，高中以上学历，身高 1.70 米以上，从事同岗位工作 2 年以上，五官端正、身体健康、品德良好、责任心强、反应灵活，具有使用消防器材、灭火救灾、救援疏散等基本知识与操作技能。

（3）消防监控员 3 人

岗位说明：大楼共有 1 个消防监控室，每班 1 人，三班倒。

人员要求：年龄 55周岁以下，高中以上学历，身高 1.70 米以上，从事同岗位工作 2 年以上，持有建（构）筑物消防员或消防设施操作员证书（投标时须提供复印件），五官端正、身体健康、品德良好、责任心强，具有使用消防器材、灭火救灾、救援疏散等基本知识与操作技能。

3、公共区域卫生保洁服务（6 人）

（1）保洁主管（兼会服） 1 人

人员要求：女，年龄 35 周岁以下，大专以上学历（投标时须提供学历证明复印件），身高 1.65 米以上，从事同岗位工作 2 年以上，五官端正、身体健康（持有健康证，上岗前查验）、品德良好、性格外向、责任心强，具有较强的管理沟通协调能力和语言表达能力，熟悉清洁工作流程、保洁设备使用、各种清洁药剂的使用，会电脑办公系统操作。

（2）保洁员 5 人

人员要求：女性，年龄 55 周岁以下，五官端正、身体健康、品德良好、责任心强、动作利落，具有较强的服务意识，职业素养佳，掌握保洁基本常识。

4、设备设施维修维护服务（1人）

（1）综合杂修工 1 人

人员要求：男，年龄 60周岁以下，从事同岗位工作 3 年以上，身体健康、品德良好、责任心强，经验丰富、一专多能，能够完成水、电、焊等各类维修任务。

5、食堂管理服务（6人）

（1）食堂主管（兼厨师长） 1 人

人员要求：男，年龄 60 周岁以下，从事同岗位工作 5 年以上，五官端正、身体健康、品德良好、责任心强，持有三级以上中式烹调师职业资格证书或厨师证（投标时须提供资格证书复印件），能烹制各种菜肴并可制定菜谱，有一定的组织、管理和协调能力。

（2）厨师 1 人

人员要求：男，年龄 60周岁以下，从事同岗位工作 3 年以上，身体健康、品德良好、责任心强，能烹制各种菜肴，出品口味好，符合大众口味。

（3）水案 1 人

人员要求：年龄 55周岁以下，从事同岗位工作 3 年以上，身体健康、品德良好、责任心强，协助厨师工作，负责菜品的前期准备工作，如改刀、切配等，能独立烹制基本菜肴。

（4）面案 1 人

人员要求：女，年龄 55周岁以下，从事同岗位工作3年以上，身体健康、品德良好、责任心强，持有三级以上中式面点师职业资格证书（投标时须提供资格证书复印件）。能够制作各种面点。

（5）勤杂 2 人

人员要求：年龄 55周岁以下，身体健康、品德良好、责任心强，负责食堂的洗碗、消毒、卫生、传送菜等杂活。

注：以上食堂管理服务人员，需全员持有健康证（上岗前查验）。

五、物业费用构成

投标报价为含税价。包括物业服务人员工资、保险费、服装费、福利费、办公费、管理费、餐费、税金等所有费用。采购单位不再单独支付其他任何费用。

六、其他说明

1、中标人要结合物业服务项目实际，配备物业服务所需的各种专业设施设备和器材（如地面清洗机、地毯清洗机等），并确保种类齐全，好使好用。

2、经采购人考核达到服务标准后，按付款方式中的约定付款，否则按达标率支付物业费。

3、遵守采购人规章制度和保密规定，维护采购人的合法权益和形象，不得借采购人的名义做虚假和不实宣传。

4、根据合同规定或采购人要求全面完成委托管理事项；不得将委托管理事项转给第三方。

5、保持同采购人管理职能部门的密切联系，遇有重大事项要及时报告和反馈信息，充分尊重采购人的意见，接受采购人的建议、监督和指导。

6、严格审核录用本物业项目劳务人员，保证特殊岗位从业人员具有法律、法规和行业规章所要求的资质、等级、健康状况等证书；如调整管理人员及技术骨干，应事先与采购人协商，并将新进人员的情况书面向采购人通报，经采购人同意后实施。

7、及时调整采购人认为不适合继续在采购人工作的物业公司工作人员（以采购人书面通知为准）。

8、建立从业人员考勤制度及岗前和在岗培训制度，对从业人员的工作质量、效率进行动态管理和监督。

9、负责对特殊岗位从业人员每年进行一次体检，并向采购人报告结果。

10、物业招聘的所有人员必须政治可靠，家庭住址详细，个人资料齐全、留有备案。物业服务期内，非采购人原因，造成的为本项目服务的中标人员工人身伤害及财产损失以及由此引起的经济损失和法律责任，采购人概不责任。