编制说明

1、签订合同应遵守《中华人民共和国政府采购法》、《中华人民共和国民法典》。

2、签订合同时，采购人与中标人应结合招标文件第五章规定填列相应内容。招标文件第五章已有规定的，双方均不得对规定进行变更或调整；招标文件第五章未作规定的，双方可通过友好协商进行约定。

甲方：福州市盲校

乙方：福州万兴物业管理有限公司

根据招标编号为[350100]HMY[GK]*******的福州市盲校物业管理服务类采购项目项目（以下简称：“本项目”）的招标结果，乙方为中标人。现经甲乙双方友好协商，就以下事项达成一致并签订本合同：

1、下列合同文件是构成本合同不可分割的部分：

1.1合同条款；

1.2招标文件、乙方的投标文件；

1.3其他文件或材料：□无。□（若有联合协议或分包意向协议）无。

2、合同标的

3、合同总金额

3.1合同总金额为人民币大写：伍拾伍万贰仟元整（￥552000.0000）。

4、合同标的交付时间、地点和条件

4.1交付时间：合同签订后 ( 3) 天内交货；

4.2交付地点：福州市仓山区首山路110号；

4.3交付条件： 验收合格 。

5、合同标的应符合招标文件、乙方投标文件的规定或约定，具体如下：

技术和服务要求 （一） 综合管理 1．做好物业前期移交，接管，验收工作以及合同期满相关移交、清算工作。 2．保管和建立本项目完整的档案，保存好各类图纸及技术资料、数据档案。 3．根据物业服务内容制定的各项服务标准，设立服务中心，公示24小时服务电话及投诉电话、有专职管理人员处理各项咨询、投诉、保修，并在2小时的时间内给予解决。 4．管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书，并且所有外来人员暂住证，并按计生部门要求，办理相关证件。 5．管理及服务人员统一着装，佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。 6．应用电脑对物业管理服务及各项档案进行管理。 7．管理服务人员应遵纪守法，遵守校方的规章制度，搞好管理育人、服务育人的工作，共同维护校园安定、稳定。 8．不得开展物业管理之外的其他经营性活动（包括饮食服务、代购代销商品等）。 9．乙方承担物业管理和服务中所形成劳动关系、劳动纠纷及其他所造成的事故责任及安全责任等，并赔偿由此造成的各项损失。 10．乙方必须密切配合新生报到、新生入学、闭学式、毕业典礼、运动会、助残日、盲人节、省市领导或主管部门来校检查等活动，并提供及时、周到服务。 11．制定生态节能环保的绿色校园计划，树立绿色校园品 牌。 12．制定防台风、防汛防洪、突发性事件、停电等应急预案。 13.会议服务。包括会场的茶水服务、会场卫生清洁等（茶叶、水壶、水杯等由校方提供）。 14．做好节假日校园卫生，协助做好各种考试考场的后勤工作。 15．做好学校组织的各类活动的后勤保障工作，如：开学典礼、闭学式、毕业仪式、大型会议、观摩、校运会、助残日、盲人节、大型教研活动等等。 16．校区内的资产实物管理。 17．对于不可抗力因素（台风、防汛防洪、突发性事件）所涉及的人员支援费用，乙方根据实际情况，据实上报学校审批、报销相关费用。 （二）房屋管理 1．制定房屋公共部位年度维修养护的计划。 2．每年1次编制房屋及共用部位、共用设施设备日常管理和维修养护计划。 3．每年2次对房屋结构进行全面检查，发现异常情况及时报告学校并做好记录，根据学校的安排协助做好维修工作。 4．每周检查主要路口交通和公共配套设施场地有明显标志，发现异常及时维修和补充完善。 5．每周巡查2次楼梯通道以及其他共用部位的公共门窗、玻璃、防火门、消防器材等配套设施，有损坏现象的5天内恢复正常，巡查、维修和保养记录齐全。 6．对外墙面砖、涂料等装饰材料进行日常巡视，发现脱落或有脱落危险的、及时报告学校，并根据学校要求安排维修。保持房屋外观完好、整洁。 7．房屋及其配套设施的管理要求： （1）保证建筑物外观完好、整洁、无妨碍市容和观瞻。 （2）保证辖区内无乱张贴涂鸦悬挂等。 （3）房屋及公用设施保持完好，公共楼梯、走道、天台、大厅、公共场所等无随意堆放杂物和占用现象。 （4）房屋完好率达95%，并坚持房屋修缮报修制度。 （5）保持道路平坦通畅，停车场及其他公共场所等完好无损。 （6）房屋及公用设施、设备的档案或保持资料完好、存放有序，查阅方便。 （7）接到急修通知30分钟到达现场，及时维修。 （三）设施设备管理 1．应配备与设备相适应的各类专业技术人员（包括水电工），维修和运行人员均应持证上岗。 2．建立规范完善的配电运行制度和设备维修保养制度，并严格执行，实行24小时运行和维修值班制度，及时排除故障。 3．建立设施设备的档案和台帐。 4．负责楼内低压配电设备维护、保养和巡视检查记录并建档保存，设备房、配电房保持整洁、通风、无冒、滴、漏和鼠害现象。配电房设备要保证95%完好率，一旦出现故障要立即维修，确保24小时供电。 5．做好节水节能管理。检查和处理水路跑、冒、滴、漏，检查和处理漏电、非法拉线、偷电，按天气变化做好空调设备开关时间调整和温度调节，避免人为浪费现象，对公共照明用电及时关闭等。 6．日常维修： （1）维修范围划分。供电：从进入楼栋的总配电柜的总开关开始至供电终端的所有配电设备设施；供水：从进入楼栋的总阀门开始至供水末端的所有管道阀门及用水设备设施。 （2）维修内容：所有照明，各类电线及接头、阀门、水龙头，各区域楼内内电路插座、开关面板等。 （3）做好各区域维修服务管理工作，确保维修及时、有序。接到急修通知30分钟内到达现场，零修及时完成，不超过8小时。零修、急修及时率90%。 （4）水电维修材料乙方需于提前1个月提出配备申请，由采购人统一采购后按需领用。 （5）严格执行学校“节约办学”的原则，严格遵守学校维修材料领用规定，对维修工具、仪器、零配件等要妥善保管，规范使用，对维修对象要求能修必修，做到物尽其用。 （6）在承包范围内，对学校重大活动，如新生报到、新生入学、闭学式、毕业典礼、运动会、助残日、盲人节、省市领导或主管部门来校检查等，应根据主办单位需求，事先作好水电准备，事中安排电工守候现场确保各项活动顺利进行。 （7）做好偶发性、临时性和突击性事件的紧急处理工作。 （8）维修现场必须设立“正在维修”的告知牌。 7．各类日常管理 （1）按时开关电源和大门，杜绝“长明灯”、“长流水”。 （2）每天做好开水供应工作，便于教师、学生的上课和饮水。 （3）定期对清洁人员的工作进行考勤、检查，接受他们的修缮申报，对他们交来的学生遗失物，要公布认领并做好记录。 （4）晴朗天气关闭全楼照明电源，晚自修结束后，应立即关闭大门、熄灯,并巡视各个楼层，不出事故。 （5）维护大楼内的宁静环境，不得大声喧哗，以免影响教师上课和学生学习。 （6）根据采购人课程表的安排和职能部门的教学管理要求，做好教室、实验室、多媒体教室及公共教室等的开关门、控制分钥匙交接、设备报修、卫生、安全等日常管理工作，确保教学工作的正常运行。 8．水电管理和维护要求 （1）设施设备标志齐全规范，责任人明确，操作维护人员严格设施设备操作流程及保养规范。 （2）设备房保持整洁、通风、无泡、冒、滴和鼠害现象。 （3）确保消防设施设备完好，可随时启用，消防通道畅通。 （4）教学楼群的教室、实验室、多媒体教室设施及公共设施、设备的财产、安全管理。 9．其他说明 （1）水电管理与维修（含地下管网、配电房、水泵房、各楼水电系统给排水管网维护等），负责编制福州市盲校区内水电管理等年度维修养护计划和大型维修方案及经费预算。大型维修根据招投标规定实施。 （2）设施设备管理与维护：负责公共设施设备的管理与维护，负责小额维修项目〔指单项维修材料预算造价300元以下水电管线、电风扇、土木（含课桌椅）、黑板的修缮等〕，建立完整的维修记录和保养记录备查。所涉及的维修材料均由采购人提供，维修工时费用由乙方承担。 （3）消防设备管理，负责对消防栓、灭火器、消防水泵、消防池等设施设备进行维护与保养。 （4）每月疏通各类管道，确保各类管道通畅。 （四）卫生保洁管理 1.制订卫生保洁标准，做好公共环境卫生，包括全校全部楼宇及室外区域卫生保洁。 2.做好垃圾分类指导、收集，对接属地化垃圾分类中标企业做好各类垃圾清运工作。 3.按照学校传染病防治方案做好室内外环境的消杀与记录工作。 4.加强管道疏通，确保雨污水管道畅通。 5.加强二次供水管理、保证水质符合卫生防疫要求。 6.加强“四害”及其他病虫的消杀和预防。 7.卫生保洁范围 (1)校园公共场所保洁。包括①校园道路、操场、停车场（自行车、电动车、汽车）；②校内污水、雨水管道、化粪池清理疏通；③宣传栏（牌）；④教学楼屋顶；⑤教学楼的公共楼梯、过道；⑥学生宿舍楼公共场所；⑦校园定期进行消毒和灭虫除害、投放鼠药；⑧垃圾清运等的清洁管理； （2）重大节日、运动会、教研活动等活动场地的清理、保洁、配合布置等属于物业日常服务以外所涉及的人员支援费用，乙方根据实际情况，据实上报学校审批、报销相关费用。 8．卫生保洁管理要求 总体要求： (1)做好卫生保洁要求，搞好公共区域、办公区域、校园内道路等卫生巡回保洁，达到整洁、干净、美观、无杂物、无异味效果； (2)每日上、下午各一次清扫擦洗楼宇过道、地面、厕所、水房，做到无污物、无积水、无便迹、无味、无死角、无堵塞现象。垃圾要倒在指 定地点，做到日产日清或溢满即清； (3)每日擦拭一次楼宇的楼梯扶手、门、窗台，做到无尘土、无杂物； (4)每日清扫擦洗值班室、会议室、接待室等场所卫生，做到干净、整洁； (5)每周定期擦拭一次楼内公共门窗玻璃，做到无积尘，门窗玻璃明净、完好、楼内空气新鲜； (6)每十天擦拭一次楼道墙裙，打扫楼内墙壁屋顶，做到无积土、无蜘蛛网、无污迹，保持干净整洁； (7)每半月定期用稀盐酸洗刷大小便池一次，做到无臭味、无尿碱、无水锈等。 (8)注意检查楼宇鼠害情况，及时报告，配合有关部门做好灭鼠工作，做到无鼠害。 (9)卫生工具，用毕放在指 定地点，干净整洁，保管好劳动工具。注意防火。节约用水、用电。 (10)保洁人员严格遵守各项规章制度，遵纪守法、文明服务，在工作期间，禁止大声喧哗，禁止长明灯、长流水。 (11)每2小时流动巡逻一次，保证区域内卫生标准。 (12)乙方必须负责及时将学校每天产生的垃圾清运对接给属地化的垃圾运输中标企业，及时将各类垃圾清运出校园。 9.各区域要求： (1)办公区域 ①每天至少拖洗1次公共楼道卫生，地面、走廊无尘土、无痰迹、无杂物，巡回保洁。 ②会前、会后必须擦拭会议室桌椅及其他家具及玻璃，确保会议室卫生整洁，做好干净、整洁、无杂物，巡回保洁。 ③做好办公室卫生：每日在领导上班前应将饮用水杯、烟缸、桌面饰物等要擦洗干净，桌面光亮。领导办公室每日湿拖1遍，其他办公室每周湿拖1遍，全日巡视保洁。 ④所有窗户玻璃和墙壁、天花板和灯具每月清洁1次，室内无灰网。 ⑤每天10：00前卫生间至少清扫、冲洗1次。坑池外无大小便，池内无大便积存，确保卫生间无异味，地面无污物，无积水，墙壁无乱涂乱画、无乱张贴、无污渍等现象，顶棚无灰网。 ⑥注意节水节电，对厕所内的照明、排气、感应器、水龙头及门窗等保持整洁完好，遇故障与损坏要及时报修。需对区域内进行流动保洁，每2小时流动保洁一次。 (2)教室卫生（含教学区域） ①室内无蚊蝇，无蛛网，空气新鲜，无异味。 ②室内及走廊地面整洁，门窗、墙壁、灯具、窗帘干净无污染，无破损。 ③卫生用具干净整齐陈放于储藏间。 ④保洁员对无人认领或遗忘在教室的物品，必须交管理员和物业服务中心集中妥善保管，并定期以失物招领的形式通知学生。 ⑤厕所按时清扫、冲洗。坑池外无大小便，池内无大便积存。地面无污物，墙壁无乱涂乱画现象，顶棚无灰网。 (3)校园环境卫生 ①道路无垃圾、无废纸、无杂草，无积土，无积水，无痰迹。 ②校园内配套水域每月至少洗刷1次，保持池内无青苔、尘土污垢沉淀物、水面无漂浮物，保持水质清洁，校园内建筑，建筑物体面干净。 ③绿化区及花池洁净，花池内无纸屑、果皮等杂物。 ④垃圾箱：合理放置，箱内垃圾及时清理，无堵塞，无外溢。 ⑤定时对所属区域进行全面的清洁保洁工作，发现垃圾及时清理。要求做到地面无污垢、无积水、无痰迹，楼内墙面无蛛网，墙面无乱张贴，公共卫生间干净卫生无异味。 ⑥垃圾分类处理，日产日清，封闭转运，杜绝二次污染。 ⑦每年二次清理马路雨水面井；每年二次清理食堂周边管道，每月二次对楼宇雨水沟进行清洁卫生；每周一次擦拭清洁垃圾桶；每天二次对电梯厢内进行卫生保洁。 ⑧校园内无堆放杂物和建筑垃圾。 ⑨及时清运堆放的垃圾，定期清扫垃圾池，保持垃圾堆放处的环境卫生和分类垃圾桶整洁。分类垃圾桶一日清洗一次。减少垃圾滴漏造成的路面污染。 ⑩需对区域内进行流动保洁，其中道路等公共区域每2小时流动保洁一次。 10. 完成采购人交办的其他任务。 11. 上班时间：早上7：00—11:00、下午13:30—17:00； 12. 实行周末轮休制度，每人一周轮休一天。 （五）绿化养护 1.绿化养护内容包括： 浇灌排水、施肥、病虫害防治、修剪造型、树木修剪整形、中耕除草、树穴硬化破除清理、树穴围堰、乔灌木分离沟、植物补植、树木扶正、抗台防汛工作（灾后扶正清理任务等）、树木防冻保湿、树木涂白、树皮损伤修复。清理各类原因造成的树木刮倒、建筑移植，断枝及临时性、突击性养护任务等。 2.绿化养护服务要求：绿化养护服务要求： (1)苗木： 做好苗木修剪工作，主要修荫枝、下垂枝、干枯枝、侧缘线以及下缘线，下缘线高1.8—2.5m，开花植物应在花芽萌动前进行，树木整形要与周围环境协调，以增强园林美化效果。 每年至少施有机肥料和复合肥一次，施肥、追肥操作规范应符合植物实际情况。及时防治病虫害，保持树木自然生长状态，无须造型修剪，及时剪除黄枝、病虫枝、荫蔽徒长枝及阻碍车辆通行的下垂枝，及时清理干净修剪物。定期清除树根周围杂草，确保无杂草。清除乔木1米以下的杂枝。在夏秋季要根据植物的生长状况及天气情况保证及时浇灌乔木。 每年台风前（6—7月份或按福建省气象局相关台风预警信息）对乔木合理修剪，加固护树桩或支架，台风后立即扶树、护树、清理断枝、落叶，确保树下行人安全。 经常冲洗树木枝叶上的积尘，防止堵塞气孔和影响景观效果。行道树每年10月1日至次年4月1日保证每月冲洗1次以上。 (2)灌木（绿篱）： 每季度施肥一次，施肥量合理，采用撒施及水肥等，施后三小时内淋水一次，每天淋水1次（雨天除外），水渗透合理，及时防治病虫害，修剪成圆形、方形或锥形的，每周小修一次，每月大修一次，剪口平滑、美观，及时清除修剪物，及时剪除枯枝、病虫枝，及时补种老、病死植株，每周清除杂草一次。在夏秋季要根据植物的生长状况及天气情况保证及时浇灌花灌木。保持色块组团正常生长、合理修剪，无缺株、断行，色块分明，线条清晰流畅； (3)草本类： 每季度施肥一次，施肥量合理，采用撒施及水肥等，施后三小时内淋水一次，每天淋水1次（雨天除外），水渗透深度科学，及时防治病虫害，每周剪除残花一次、清除杂草一次，及时剪除枯枝、黄枝。在夏秋季要根据植物的生长状况及天气情况保证及时浇灌草本植物。 3. 按季节更换开花植物，保证四季有部分开花植物，种植开花和可结果实的植物。花草树木按季节习性长势良好，修理及时，园艺造型巧致新颖。绿化完好率必须达到98%以上（完好绿化面积/总绿化面积×100%≥98%或完好苗木数量/总苗木数量×100%≥98%，项目验收时将按苗木、灌木、草本、草皮分别计算完好比率），低于完好率必须照价赔偿。 （六）人员配备 序号 岗位设置 人数 岗位安排 上班时间 1 管理经理 1 全面负责物业处日常管理工作 正常上班，非上班时间若有特殊或应急情况应随叫随到。 2 水电工 1 负责学校各栋楼水电的正常供应，水电设备设施的日常维修工作 正常上班，非上班时间若有特殊或应急情况应随叫随到。 3 保洁员 4 负责学校各楼宇及公共区域等室内外全方位的保洁、传染病防治消杀等工作，做好垃圾分类指导、收集、投放与运输。 早上7：00—11:00、下午13:30—17:00；实行周末轮休制度，每人一周轮休一天。 4 绿化工 1 负责学校绿化的养护和管理 正常上班，需调整另行协商。 5 土工、木工、金工等 需要时由公司派遣 负责校园内微小土建类修复 临时派遣 合计 8人 备注：土工、木工等在学校需要维修时由公司另行派遣。 （七）人员管理要求 1.学校与派驻服务人员不发生任何劳动和雇佣关系，派驻服务人员由物业公司自行管理，并按法律法规和地方政府的规定支付服务人员的工资、福利、保险、奖金、加班费等一切费用。 2.若学校加班期间要求提供相关物业管理服务的，物业公司应按上班期间要求，保质保量地做好保障工作。 3.物业公司的派驻服务人员应遵守安全操作规章制度，若发生人身伤害等工伤事故，由投标人负责，与学校无涉。 4.物业公司全部工作人员应专职服务本项目，如遇特殊情况需借用本项目工作人员，须报请学校批准，并保证本项目正常运行。 5.有能力管理好服务团队，每月一次向学校汇报工作服务情况，做好学校物业服务工作，保证正常的教育教学秩序；不得有拖欠人员工资情况；学校意见立行立改。

6、验收

6.1验收应按照招标文件、乙方投标文件的规定或约定进行，具体如下：

符合物业管理方案。

6.2本项目是否邀请其他投标人参与验收：

不邀请。

7、合同款项的支付应按照招标文件的规定进行，具体如下：

8、履约保证金

无。

9、合同有效期

本合同期限 贰 年，自 2021 年 03 月 15 日起至 2023 年 03 月 14 日止。。

10、违约责任

1、甲方违反本合同约定的义务，致使乙方不能完成本合同约定的服务事项和质量的，乙方有权依法解除本合同；造成乙方经济损失的，甲方应予经济赔偿。 2、 乙方无法按照合同要求履行职责而提出解除合同的，甲方有权终止合同。 3、甲方解除本合同的，应当在合同终止三十日前书面告知乙方；乙方应当在合同终止之日起十五日内退出本物业管理区域，并与甲方完成交接手续。 4、双方协商一致，可解除本合同，并在十五日内办理交接手续。 。

11、知识产权

11.1乙方提供的采购标的应符合国家知识产权法律、法规的规定且非假冒伪劣品；乙方还应保证甲方不受到第三方关于侵犯知识产权及专利权、商标权或工业设计权等知识产权方面的指控，任何第三方如果提出此方面指控均与甲方无关，乙方应与第三方交涉，并承担可能发生的一切法律责任、费用和后果；若甲方因此而遭致损失，则乙方应赔偿该损失。

11.2若乙方提供的采购标的不符合国家知识产权法律、法规的规定或被有关主管机关认定为假冒伪劣品，则乙方中标资格将被取消；甲方还将按照有关法律、法规和规章的规定进行处理，具体如下：无。。

12、解决争议的方法

12.1甲、乙双方协商解决。

12.2若协商解决不成，则通过下列途径之一解决：

13、不可抗力

13.1因不可抗力造成违约的，遭受不可抗力一方应及时向对方通报不能履行或不能完全履行的理由，并在随后取得有关主管机关证明后的15日内向另一方提供不可抗力发生及持续期间的充分证据。基于以上行为，允许遭受不可抗力一方延期履行、部分履行或不履行合同，并根据情况可部分或全部免于承担违约责任。

13.2本合同中的不可抗力指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，包括但不限于：自然灾害如地震、台风、洪水、火灾及政府行为、法律规定或其适用的变化或其他任何无法预见、避免或控制的事件。

14、合同条款

1、本合同所涉及的物业基本情况 物业名称： 福州市盲校 ； 物业类型： 学校 ； 座落位置： 福州市仓山区首山路110号 ； 总建筑面积：10782.75平方米。 2、甲方的权利义务 （一）监督和协助乙方履行物业服务合同； （二）负责协调、处理、解决本合同生效前发生的遗留问题，不因此影响乙方工作； （三）引导干部、职工及学生配合支持物业服务工作，对乙方物业服务人员的服务态度和质量有权向乙方投诉，乙方应积极核实并配合整改完善； （四）不得干涉乙方依法、依本合同约定内容所进行的物业服务活动； （五）合同签定之日起10个工作日内，向乙方提供必要的物业管理用房（产权属甲方），物业管理用房由乙方无偿使用，但不得改变其用途。 （六）配备和提供乙方从事物业服务工作中水电维护维修、卫生保洁与消毒、绿化养护所需的材料、配件、耗材等物质。 （七）法律、法规规定的其他权利义务。 2、乙方相关的权利义务 （一）负责本物业的日常物业服务工作，并委派相应的物业服务人员履行本合同； （二）根据法律、法规的有关规定和本合同的约定，开展各项物业服务活动，但不得侵害甲方的合法权益，不得利用提供物业服务的便利获取不当利益； （三）根据有关法律、法规的规定和本合同的约定，收取甲方的物业服务费； （四）接受甲方的监督，定期向甲方报告物业服务合同履行情况，及时向甲方通告本物业管理区域内有关物业服务的重大事项（停水、停电、物业附属设施修理等），及时处理甲方干部、职工的投诉； （五）本合同依法解除、协商解除、单方解除或者期满终止时,乙方应当按照有关规定和本合同约定退出本物业管理区域的物业服务，并按有关规定和本合同约定办理移交手续和项目退出手续； （六）每月底向甲方申报下个月从事物业服务工作中水电维护维修、卫生保洁与消毒、绿化养护所需的材料、配件、耗材等物质计划。 （七）法律、法规规定的其他权利义务。 3、在物业管理服务过程中发生下列事由，乙方不承担责任 （一）因不可抗力或特殊天气导致物业服务中断的； （二）因市政停水、停电、停止附属设施设备使用等造成损失的； （三）因非乙方责任出现供水、供电、供气、通讯、有线电视及其他附属设施设备运行障碍造成损失的； （四）乙方已经进行了合理的告知，如及时通知了甲方的其他事项； （五）需要乙方保管的财物未进行专项移交确认的。 4、对于水、电等方面的维护维修，乙方仅负责校园小项维护维修。大、中项水电维护维修、改造或大面积绿化补植等项目，甲方可委托乙方负责组织施工，具体事宜甲、乙双方以补充协议形式另行约定

15、其他约定

15.1合同文件与本合同具有同等法律效力。

15.2本合同未尽事宜，双方可另行补充。

15.3本合同自签订之日起生效。

15.4本合同纸质文件一式 叁 份。合同电子文本通过政府采购网上公开信息系统自动备案。合同纸质文本需与备案电子文本一致，以备案电子文本为准，具有同等效力。

15.5其他：□无。□ 无。