四川省食品药品检验所物业管理需求书（2013-2014）一、项目基本概况（一）项目地理位置四川省食品药品检验所位于成都市高新西区新文路8号。物业管理区域为整个园区。 大楼性质：办公、实验用房。（二）项目建筑面积大楼自2009年9月投入使用至今，占地面积20000平方米，建筑面积16432.37平方米。其中实验楼8996.97平方米，综合楼6313平方米，动物房880.35平方米，电磁兼容实验室150.7平方米，化学试剂库91.35平方米，药理楼2500平方米。本次招标物业管理项目含四川所园区内所有公共区域和建筑部分。（三）项目功能说明1、研发楼一楼收样大厅、办公室、餐厅、厨房、档案室、留样室、计算机中心机房、安全监控室。二楼为办公室、会议室、库房、图书馆、应急休息室。三楼为办公室、会议室。四楼为办公室、、健身房、陈列室等。楼顶设有保安寝室1间。2、实验楼一楼为办公室、实验室、留样室、配电房。二至四楼均为办公室和实验室3、项目大门口设有门卫室2间，用于保安值班。4、项目进大门右后方为试剂试药库。5、项目后排建筑分别是动物实验室、药理大楼、电磁安全实验室。二、物业管理总体要求1.物业管理区域属事业单位办公、实验室重地，对安全性、保密性、规范性要求严格，对物业管理服务的要求较高。2.中标人负责根据本物业管理项目（以下简称“本项目”）要求制订物业管理服务方案，建立各项规章制度，确定组织架构及人员录用等，在实施前须报采购人审核批准。3.采购人对一些重要岗位人员的录用及重要的管理决策有直接参与权与审批权，中标人应按本项目需求履行职责，并与采购人的运作相协调；实施本项目需求以外的措施前，应征得采购人的同意。采购人如认为有必要，可查阅中标人本项目的财务运作状况。4.在处理特殊事件和紧急、突发事件时，采购人对中标人的人员有直接指挥权。5.中标人对聘用人员要严格政审，保证聘用人员没有刑事犯罪记录，并具有相应的上岗资格证（物管证、消防培训证等）；中标人要加强人员管理，保持队伍的稳定性，人员年流动率不超过15%。6.中标人对各类管理、服务人员在聘用前要进行身体健康体检（并将体检报告归档，采购方可随时查阅），确保身体状况良好，符合食品药品检验从业人员健康要求；上岗人员必须按岗位要求统一着装，言行规范，要注意仪容仪表、公众形象，一些公众岗位录用人员体形，身高要有规定。7.中标人在做好本职工作的同时，有责任向采购人提供合理化建议，以提高管理效率和管理质量。8.中标人应具有利用自身资源满足临时应急抽调安全保卫、清洁服务等的调遣能力。9.投标人需在投标时做出书面承诺，保证在《中标通知书》发出之日起十五个工作日内与采购人签订合同，合同签订后一周内即有能力根据采购人的要求派出足够的服务人员提前接管本项目的物业服务工作，否则视为放弃中标资格。三、物业管理服务内容本项目的服务内容包括物业管理区域内的治安保卫、消防安全、环境保护、卫生保洁、园区内绿化养护、室内植物租摆和维护（按200盆计），以及其他工作范围内的特约服务。（一）治安保卫、消防安全管理1.工作内容：负责物业管理区域的安全，维护良好的工作秩序。（1）组织一支思想素质高、业务能力强的保安队伍，执行严格的纪律和岗位责任，以确保整个管理区域内的安全、有序。（2）根据采购方地理环境与工作实际，制定规范专业的安全管理预案，经采购方审核同意后严格实施；（3）负责安全护卫及公共秩序管理与维护，包括消防、安全管理、人员及物品出入登记管理及接访等；（4）管理区域内需设置1个全年365天每天24小时接访与值班岗位（人员须经业务知识培训、能熟练操作计算机和安保器械，夜班需对所辖办公、实验大楼进行巡逻不少于三次，并根据巡查实际做好登记），每岗必须三人以上，其中安全监控室人员必须持有消防培训证，必须着装严整；（5）加强对办公区域、实验室、机房、配电房、库房等重点部位的巡查与安全防范，确保管理区域内人员、财物安全；（6）加强管理，预防火灾、盗窃等刑事事件的发生，对突发事件有应急处理预案和措施，一旦发现事件苗头必须立即报告采购人，防止事态进一步恶化，协助保护现场；（7）对进出人员及物品进行登记与管理，区域内所有大件搬出物品，须持有业主单位的书面批准手续才可放行，保证本所财产与各类人员的人身绝对安全，协助做好员工考勤及外来人员登记接访管理；（8）负责报纸、信件、邮件、物品等的收发、登记工作；（9）做好本所车辆进出登记管理工作； （10）熟悉本所的消防配置和设施情况，熟练掌握消防设备的使用方法，协助消防维保公司对消防设备、器材的维修保养。（11）遇有紧急或突发事件等特殊情况（包括火警、治安事件、电梯困人等），应在5分钟内及时处理，并有防止不良势态扩展的措施和方案，及时报请有关部门处理；；（13）其他临时性的、突击性的任务。2.工作标准：确保无火灾、无失盗等事故发生，保证正常的工作和生活秩序。中标人对上述工作内容需求，需提供具体管理服务方案和服务标准。（二）环境保护与卫生保洁管理1.工作内容：负责物业管理区域内环境设施、壁面、地面、天花、平台、家俱、装饰物及所有公共活动区域环境的卫生保洁及实验场地、实验仪器、设备、容（器）具等的清洗保洁工作；负责实验废弃药品和废弃动物的处理；负责物业管理区域内的环境消毒、消杀工作。（1）承担物业管理区域内所有公共区域（含公共通道、走廊、梯道、台阶、电梯间、公共卫生间、会议室、接待室、陈列室等）及部分办公室的卫生清洁、消毒工作和与卫生清洁工作相关的其他工作，工作日上班前及工作后做好卫生清洁工作；（2）专项的清洁工作（如洗刷各检验科室的玻璃器皿、清洗工作服、砸碎检验所废弃药品、外墙清洗、仪器设备清洁除尘等），按规定要求进行清洗保洁，确保达到质量标准；（3）对领导办公室和会议室实行零干扰服务。利用非工作时间每天保洁领导办公室。无会议期间，会议室每天保洁一次；有会议时，会前按要求做好会场布置，会议结束后及时做好保洁工作，各项设施恢复到位；（4）建立消杀工作管理制度。根据卫生部门要求及实际情况定期开展消杀工作，有效控制老鼠、蚊虫孳生，每月定期对各类病虫害进行一次消杀预防控制，每季度必须外请专业公司来所对环境进行一次消杀和预防；，（5）做好卫生间清洁用品（如擦手纸、卫生纸、洗洁精、洗手液等）的及时添加； （6）每日将服务区域内的垃圾收集运到指定集纳地点，每天定时按量处理废弃药品与过期样品，处理必须按采购方管理体系规定进行捣碎处理后交给当地环卫部门清运（要与环卫部门签订合同），做到日产日清；（9）负责物品搬运，清理废弃动物尸体和过期样品等工作；协助做好实验废液的收集 处理工作； （10）办公楼玻璃幕墙和连廊玻璃顶棚（大约3500平方米）每年清洗2次（11）其他临时性的、突击性的任务。2.工作标准：无积水、无杂物、无积尘、无卫生死角、无蛛网、无异味、无蚊蝇鼠等害虫滋生；符合环保规定，符合实验环境要求。中标人对上述工作内容需求，需提供具体管理服务方案和服务标准。四、服务内容及质量要求序号区域或使用性质服务内容1行政楼1-4楼办公区。.清扫地上的烟头和杂物.清洁楼层指示牌和办公室门牌.干拖、湿拖、尘拖、去除硬地面的污渍（包括电梯）.除去墙、地、门窗灰尘和污渍.擦亮玻璃、石材、不锈钢及其它金属表面.定期用机器清洗地面，抛光硬地面，定期清洁天花、灯具、空调风口等.分类清理垃圾并投放到指定地点.见到有地方需要修理时向上报告.定期拆装清洗会议室窗帘.对大、小会议室内的所有设备、设施、器具、桌椅等进行及时清洁2行政楼屋面.定期对屋面清扫，发现问题即时汇报。3实验楼1-4楼.第1项所有内容.实验室内根据相关专业要求进行其它特殊清洁.实验室特殊废弃物和实验室特殊废液投放到指定地点4实验楼屋面..对楼面所有的设备、设施进行清洁.定期对屋面清扫，发现问题即时汇报5食堂就餐区.就餐区桌椅随时清洁.对就餐区的所有设备设施进行清洁，除去墙上和门上的污渍.收集垃圾并运送到指定的地点.拣走地上的垃圾并用尘拖和湿拖地面6应急休息室.保持室内整洁、卫生。.根据要求及时更换床上用品 7公共卫生间.定时冲洗每个蹲位.除去墙、门、地面的污渍.合理使用空气清新剂或蚊香，消除异味和蚊蝇.防治地面湿滑9建筑物外围停车位.清扫地面烟头、纸屑、石块、树叶、泥土等垃圾.保持所内入口红线内的干净及围墙的洁净.雨棚、外围标牌、绿地、花坛、停车位的清洁.沙井、雨水井的定期清洁.每月清洗一次外围.雨雪天气除去积水、积雪10垃圾设施.专人管理.按规定存放.每日清洁消毒12备注如有科室要增加保洁员的服务内容，以科室确定内容为准，所增加的内容须符合本合同委托的服务内容，且要以书面形式通知甲乙双方管理员及保洁员本人。日常保洁服务标准1、每日清洁标准序号区域项目标 准1所内室内区域地面无污渍、水渍、尘渍、痰渍、杂物、纸屑、烟蒂、保持光洁、明亮2墙面无尘、无渍3天花无渍、无手印、无蛛网4扶手无尘、无渍（每日用消毒水清擦二次）5植物及花盆无尘、无渍、无水迹、内无杂物6玻璃无尘、无渍、无手印、无水迹、光洁透明7垃圾箱无污渍，无痰、不多于三分之一的垃圾8指示牌无尘、无蛛网、保持干净、无污渍、并摆放整齐9消防箱无尘，无污渍、箱内无杂物10灯饰光亮、无尘、无污渍、无蛛网、罩内无杂物11自动门簧、门把手、凳椅、沙发、茶几无尘、无渍（每日用消毒水清擦二次）12电梯无尘、无污渍、无手印、无蛛网、保持不锈钢亮丽的金属光泽、保持干净、无纸屑、烟蒂，电梯按键每日用消毒水清擦二次13警铃无尘，无污渍14开关插座面板、无尘，无污渍15床上用品及时更换，整洁16垃圾篓勤清理，保持清洁，套戴放在指定部位17茶叶篓勤清理，保持清洁，放在指定部位18涂克罗米面无水迹、污迹、光亮19茶盘、杯无水迹、污迹、干燥，放在指定部位，杯要消毒20暴露的管道无灰21塑钢、木质、门、框、踏板、槽无灰、污迹、踏板与槽内无沙粒22铜质杆、面、条无灰、水迹、油迹、污迹、锈迹、光亮、定期擦拭23金属墙饰面无灰、除污24消防楼梯天花无渍、无手印、无蛛网25地面保持干净、无尘、无纸屑、无污渍、无痰渍26墙面无尘渍、无污渍、无痰渍、无蛛网27风口无尘，无污渍28扶手无尘，无污渍29指示牌无尘、无蛛网、保持干净、无污渍、并摆放整齐30玻璃窗无尘、无渍、无手印、光洁透明31开关插座面板无尘，无污渍（每日用消毒水清擦一次）32外围地面无污渍、无杂物、保持干净。33墙面墙表面干净无污染344米以下墙面无尘、无渍、无手印、光洁透明35绿化带无杂物、杂草、落叶及明显垃圾36石凳无尘，无污渍、无油污、干净37路灯每日干布抹洗，保持表面干净、无污染38栏杆、装饰表面保持明亮、无灰尘、水迹、污渍39垃圾桶/果皮箱表面及周边干净、无污染、无异味，垃圾不得超过1/240指示牌/标识无尘、无蛛网、保持干净、无污渍、并摆放整齐41沙井、沟渠无杂物、无积沙、每日清理垃圾、积水，确保畅通42卫生间洁具保持无渍、无垢、无异味、并保持水流畅通无阻、洁具明洁如新43镜子明净，光亮，无灰尘，无污尘，无手印，无水迹44镀件光亮如新，无浮尘，无水迹，无锈斑45面盘、水斗、洗手台清洁，无水迹，无浮尘46杂物桶保持清洁，垃圾不得过半47卫生用品保证有足够厕纸、香精球及洗手液48隔板无尘、无水迹、无污渍、痰渍、保持洁净49墙面无尘、无污渍、保持瓷砖明洁如新50地面无尘、无污油、无纸屑、无水渍、保持瓷砖光亮、洁净51门无尘、无污渍、无手印52灯饰光亮、无尘、无污渍、无蛛网、罩内无杂物53天花无渍、无手印、无蛛网54风口无尘，无污渍55坐便池、小便池、浴盘无污垢、污迹、水迹。56沿口、小平面无灰57洗漱用品、洗手液、皂盒等无灰、污迹、水迹。皂盒上添置皂液58垃圾设施周围清扫无垃圾、干净59垃圾设施消毒无异味、干净、达标60垃圾设施清洁摆放整齐2、周期性清洁任务及标准（包括但不限于以下项目）序号项 目周 期标准1地面处理1次/2月光亮、清洁，无污迹，无水痕2乳胶漆墙面1次/月清洁，无污迹，无积尘3建筑内照明灯具（包括拆装）1次/2月明亮，无尘、内无杂物4室外门、玻璃、户外灯具2次/月清洁、明亮5花盆、平台1次/周无杂物、杂草6外围垃圾桶/果皮箱清洗、消毒1次/周表面光亮、洁净，无污迹，无异味7停车场1次/2月清洁、无积尘8污水井、雨水井清理1次/周无杂物9不锈钢上油、保养2次/周表面光亮、无手印及明显污渍10门窗玻璃清洁1次/月表面光亮、无手印及明显污渍114米以下外墙1次/月清洗，无明显污渍12各类标识牌清洁1次/周表面光洁、无明显灰尘及污渍13消防栓、箱的清洁1次/1周表面光洁、内无明显灰尘及杂物14室内其他设施、摆件1次/天表面光洁、无明显灰尘及污渍15所内绿化植物等1次/天无杂物悬挂16垃圾设施冲洗消毒1次/天无渣滓、无异味、冲洗后除余水17楼内垃圾收集1次/天桶内的垃圾不超过2/318天花板清洁1次/月无蜘蛛网、无明显灰尘及污渍19电梯沟槽、门垫的清理1次/周内无明显泥沙、积尘、毛絮20消防楼梯拖洗1次/2天无明显污渍、无垃圾21屋面清洁1次/周无明显污渍、无垃圾及泥沙无积水备注：检查方式包括目视和面巾纸擦拭。五、工作人员配置及要求（一）人员配置（合计不少于21人）1.物业管理服务负责人1名，必须有物业管理资格证和安全主任资格证，统筹协调本项目的运作及与采购方的沟通；2.环境保护与卫生保洁12人以上；3.安全保卫人员9人（其中3名以上必须执有成都市消防安全培训合格证）。（二）工作人员基本要求：1.中标方须加强对本项目工作人员的管理，定期组织工作人员进行业务培训考核，保证人员具备胜任岗位工作的业务素质；2.工作人员必须五官端正，身体健康，上岗前需提供当年度体检证明，无犯罪记录，无违反国家计划生育政策等；3.工作人员必须同本所签订保密协议，履行保密义务，承担泄密责任；4.工作人员必须遵纪守法、遵章守制，服从采购方的管理；5.中标方及其工作人员在履行职责中产生差错、事故等，须承担经济处罚乃至法律责任。（三）项目负责人要求：1.具备大专以上学历，物业管理资格证，且从事物业管理服务经验三年以上；2.具备一定的组织管理能力和沟通协调能力，一专多能的更佳；3.可以同时兼任其他项目负责人。(四)安保人员要求：1.男性，1.70米以上的身高；2.具备一定的沟通能力和良好的职业素养；3.经过专业培训；4、其中两人须具备消防监控、安全监控操作技能。（五）保洁人员要求：1.具备初中以上文化；2.玻璃器皿清洗保洁人员须参加采购方组织的培训考核，持证上岗。（六）工作人员薪金要求 1.必须严格执行成都市劳动用工相关标准和规定，各岗位人员最低基本工资要求如下：（1）试用期人员最低基本工资不得低于成都市劳动用工最低工资标准；（2）试用期满人员根据其在采购方工作年限设定不同等级的基本工资，最低基本月工资应高于成都市最低工资标准200元以上。2.根据采购方工作需要，工作人员在规定工作时间外加班的，中标方必须根据实际加班时间给付工作人员加班费；3.中标人应按成都市劳动部门的相关要求为工作人员按工资比例交纳生育、医疗、养老、失业和工伤等保险；同时须为工作人员负责第三者责任险和员工意外保险；4.因用工引起的劳动纠纷等问题由中标人负责解决。（八）其他有关事项的说明1.采购人可向中标人提供约12平方米的办公室供中标人无偿使用；安保人员的人员住宿由采购方提供一间20平米的集体宿舍，保洁人员的住宿由中标人自行解决。2.中标人必须考虑采购人技术工作的特殊性，所选派的工作人员必须有高度的责任心和高素质的管理业务水平。4.采购方总标价包含了上述所有物业管理涉及的所有费用。六、其他（一）物业服务质量要求1.严格遵守有关消防管理及相关安全管理规定，制定消防紧急预案，配备专职消防管理员（持证），确保无因管理服务不当而发生消防事故，消防设备完好率100%，并对履行职责所有安全负总责；2.管理服务范围内没有因管理服务不当而发生刑事案件和失窃、火灾、交通等安全事故；3.力争物业管理服务满意率在95%以上；投诉处理率100%； 4.人员年流动率必须控制在15%以内，超过限定的范围，采购人有权扣减一定的物业管理费用；5、 采购方在中标人没有达到服务要求，或接到对物业管理工作的投诉等情况下，有权扣减中标人一定的物业管理费用。（二）中标人责任如因中标人的管理不当而引起的各种事故或纠纷，均应由中标人承担相应的赔偿责任及由此所造成采购方的一切损失（包括但不限于处理事故或纠纷的费用、律师费、鉴定费等）。七、服务期限及付款要求1.服务期限物业管理服务期限：2年。2.付款要求（1）按月度支付管理费用。下月的5日前中标人就季度项目管理费用进行核算交由采购方进行审核；采购方于下月的15日前向财政部门办理直接支付请款手续，支付时间及金额以财政部门审核为准。（2）每笔款项支付时，中标人同时向采购人提供相应金额的正式发票。