采购需求（仅供参考，具体以招标文件为准）前注：1）投标人应自行踏勘服务现场，如投标人因未及时踏勘现场而导致的报价缺项漏项废标、或中标后无法兑现服务，投标人自行承担一切后果； 2）如对本招标文件有任何疑问或澄清要求，请按本招标文件“投标人须知前附表”中的约定方式联系采购中心，或接受答疑截止时间前联系采购人。否则视同理解和接受。一、招标项目（一）项目名称：万振城市广场前期物业管理（二）物业基本情况概述本项目位于?马鞍山南路交警支队南侧，总用地面积约15342平方米，总建筑面积 111990 平方米,其中地下总建筑面积 20692 平方米，地上总建筑面积 90221.1 平方米（住宅公寓建筑面积 57387 平方米，商业用房建筑面积32258.1 平方米，配套面积576 平方米）。本项目共计建筑物 4 座（其中住宅 3 座 800 套）,建筑结构为框架+框剪结构 ,建筑密度为44.9 %；综合容积率5.88；绿化率为 20 %;规划建设机动车停车位592个，其中地上停车位103 个，地下停车位 489个（其中有产权车位占三分之二以上）。项目分二期交付，其中一期住宅计划于2014年4月底交付，二期商业计划于2014年12月底交付。二、物业服务内容及标准（一）物业管理服务内容1、物业管理区域内房屋建筑本体、公共部分的维护、管理；2、物业管理区域内公共配套设施、设备维护、运行管理；3、物业管理区域内公共场所、道路、房屋建筑公共部分清洁卫生、定期消杀、装修及生活垃圾收集清运；4、物业管理区域内公共绿化、园林小品的养护和管理；5、物业管理区域的日常安全巡查服务；6、物业管理区域内业主、使用人装饰装修物业管理服务；7、物业管理区域内楼宇自动化设备系统的运行、维护管理；8、供水、供电、供气、电信等专业单位在物业管理区域内对相关管线、设施维修养护时，进行必要的协调和管理；9、物业管理区域交通、车辆行驶和停泊管理；10、物业及物业档案资料收集、管理；11、社区文化的开展；12、法律政策和物业服务合同中规定的其他事项。（二）物业管理服务标准按照《合肥市住宅小区物业服务规范及等级指导性标准》（甲级）执行。三、报价要求1、开发商不提供前期介入费、开办费。2、投标总价的计算过程为：（1）高层住宅部分：57387平方米×a元/平方米?月×12月＝A元；（2）商业部分： 32258.1 平方米×b元/平方米?月×12月＝B元；（3）地下面积为：21768.9m2，投标人自行考虑风险，不包含于投标报价中。投标总报价C=A+B(不考虑收费率)3、a元/平方米?月、b元/平方米?月即为项目交付后中标方实际向业主收取的物业管理费单价，按照购房人的产权面积计算。4、上述报价住宅中包含电梯电费、公共区域水电及其它设施、设备运行等公共能耗，商业不包含。5、人员配备序号部门岗位人数1管理处经理1经理助理12客户服务部主管1前台2客服63秩序维护部主管1班长3员工214工程维修部主管1综合维修工45保洁绿化部主管1绿化工3保洁14合计586、人员任职要求：（1）项目经理：大学本科及以上学历，持有住房和城乡建设部颁发的全国物业管理企业经理岗位证书，5年以上物业服务工作经验。（2）其他管理人员，持有建设部颁发的物业从业人员岗位证书,2年以上工作经验，年龄在38岁以下、具有大专及以上学历、客服年龄在25岁以下、具有大专或大学学历。（3）保安：身体健康，品行端正，身高170CM以上，年龄在30周岁以下，具有高中及其以上学历、形象岗在28周岁以下。须经过严格的岗前培训，基本掌握队列操练、交通手势、擒拿等基础知识，工作时着正规保安服装上岗，严守纪律，严谨细致，认真负责，有勇有谋，服从指挥。（4）保洁绿化：年龄在40岁以下、具有高中及其以上学历，身体健康，五官端正，具有2年以上工作经验。（5）工程维修主管：取得岗位从业资格证书并年检合格，年龄45岁以下，10年以上工作经验。（6）工程维修人员：取得岗位从业资格证书并年检合格，5年以上工作经验。注：上述各项人员证书采购人有权在签订合同前核实。四、物业服务合同的签订说明1、物业服务合同期限为1年；合同期满后如甲乙双方无异议，可续签合同；如乙方服务标准未达到甲方考核要求，甲方有权提前解除物业服务合同，按规定重新选聘物业服务企业；签订合同前，中标人须向采购人支付中标价格的10%作为合同履约保证金，合同履约保证金在中标人完全按照合同履约期满后，由采购人无息退回。2、如中标人物业管理服务标准、人员配备数量、任职要求等低于本招标方案规定，工资水平低于同类型项目工资标准，造成服务不达标，业主投诉达5%，采购人将依照合同中约定的相关条款处理。3、投标单位近一年的物业管理活动中无业主对服务质量投诉等不良记录，无负面社会影响。4、住宅物业管理服务费用按照产权登记面积计。5、中标人应保证依据有关规定实行账务公开。6、中标通知书下达之日起10日内签约，否则视为违约。五、考核办法（一）考核形式1、每日巡查。由采购人组织考核领导小组，安排专人（不少于2人）负责，并做好巡查记录。2、全面检查。由考核领导小组组织实施，每周一次，对照《评分细则》，现场评分、亮分，并由中标单位对检查结果认可签字。3、暗查。由考核领导小组成员组成，每月一次。4、班子集体检查。采购人根据工作需要，可组织班子成员进行检查，一般两个月一次。5、若承包单位拒不签字，按照考核检查照片和现场考核人员两人签字为准，作为考核依据。上述考核的结果，均计入当月总分。（二）分值评定考核分值为100分。每次考核按照《评分细则》规定进行扣分，作为对中标者兑现合同履约保证金的依据。（三）考核措施每月考核得分在96分（含96分）为合格。受到国家、省、市、区表彰的（凭证书或文件），随后每月在得分中分别增加4分、3分、2分、1分。（四）处罚1、每月考核得分在96分（不含96分）以下、每低1分扣中标人履约保证金5000元。2、被省、市、区媒体曝光，确属本职工作失误或失职，造成不良影响的，在当月总分中扣4分。3、在法定节假日和省、市重大活动期间，因管理不到位，群众反映强烈的，在当月总分中扣3分。4、连续两个月考核在96分以下的或一年平均考核在96分以下的的，发包方有权随时终止合同，造成的影响和损失由承包方承担，履约保证金不退还。（五）、考核评分细则1、综合管理服务标准（20分）2、公共区域清洁卫生服务和绿化服务标准（20分）3、公共区域秩序维护服务标准（20分）4、公共部位、共用设备设施日常运行、养护、维修服务标准（20分）5、其它服务（20分）考核内容：档案管理、诚信服务、公共照明完好率等、避雷系统避雷设施；装饰装修管理；地源空调等。六、其他1、中标单位必须在项目现场设立分支办公机构，合同履约期内，每年必须组织开展不少于10次及以上的文化娱乐等主题活动，且邀请业主和房产公司的代表参加，其由此发生的费用由中标单位自理。2、本次投标报价为完成本次招标项目的全费用价格，其组成包括但不限于人员工资、管理费、施工费、服装费、办公费、交通费、通讯费、培训费、税金、利润、社会保险费、合同工期内的风险费用等为完成本次招投标项目所发生的一切费用。中标人自行解决员工养老、失业、医疗、工伤、生育、纳税等保险及劳保、工资、福利、食宿、员工上下班交通、中标人采购交通问题及投标人为完成服务所发生的一切费用等有关问题。3、人员工资不得低于合肥市市区现行最低标准，社会保险按国家相关规定执行。成本核算时所有配备的人员都应计算保险部分，每人每月不得低于662元（含医疗救助金），不得以使用40、50人员为由不予核算。4、投标人应考虑合同期内政策性费用调整的风险。投标报价应考虑合肥市最低工资标准上调等风险，履约期限内不得以最低工资标准、社会保险基数上调以及物价指数上涨等理由增加物业管理费用。5、其他未尽事宜，按《合肥市住宅小区物业服务收费管理办法》、《合肥市物业管理若干规定》执行。