成都市树德中学（光华校区）物业管理服务采购项目技术、商务要求及供应商参加本次政府采购活动应具备的条件预公告各潜在供应商：成都市公共资源交易服务中心受成都市树德中学的委托，拟对成都市树德中学（光华校区）物业管理服务采购项目进行公开招标。为确保政府采购当事人的合法权益，现就该项目的商务、技术要求及供应商资格条件等广泛征求各方面的询问和意见，如有异议，请于2013年6月9日下午17：00前以书面形式提出。详细的技术、商务要求及供应商参加本次政府采购活动应具备的条件、联系方式见附件。成都市公共资源交易服务中心二〇一三年六月二日附件：成都市树德中学（光华校区）物业管理服务采购项目技术、商务要求及供应商参加本次政府采购活动应具备的条件1.1项目概况校区位置：光华校区位于成都市光华大道一段东1341号，占地183亩。校区包括办公区、教学区、运动区、生活区，总建筑面积83302m2。校区班级规模75个班，高中57个班，初中18个班，约4000人。总指标：建筑总面积：（共15栋） 83302㎡1、教学楼建筑面积： 13016㎡2、学术交流中心建筑面积：4275㎡3、体育馆建筑面积：4620㎡4、食堂建筑面积：7250㎡5、男、女生宿舍建筑面积（六栋）:31096㎡ 6、后勤办公建筑面积：3202㎡7、教师公寓建筑面积：4465㎡8、行政楼建筑面积：2396㎡9、实验楼建筑面积：6210㎡10、信息中心建筑面积： 6210㎡绿地率（绿化面积65亩）：36％机动车位： 140个1.2物业管理项目技术、商务需求1.2.1安全管理需求1.2.1.1人员素质要求安全管理人员年龄在22至40岁之间，应具备高中及以上学历，具有学校物业管理经验。主管人员应具备中专及以上学历，有较强的组织协调和沟通管理能力，严格管理，工作积极主动，服务意识强，责任心强，具有较强敬业精神。保安人员应具备由公安系统认可的保安公司颁发的“保安员证”或房管部门认可的物业部门颁发的“秩序维护员证”。1.2.1.2门岗管理要求，严格执行学校相关规章制度（1）主要职责是实施学校大门24小时值班及教学楼、实验楼、行政楼、信息中心、学生公寓和校园的巡逻。礼仪岗位应保持良好的形象，实行站岗制，登记岗位实行座岗制，并负责人员引领。（2）熟悉学校基本情况，包括教师数量、相貌特征、学生数量、常规出入时间及周边环境的掌握了解。（3）根据学校学生管理的有关规定，教学期间学生出入一律凭学校盖章的“出门条”并刷卡才能放行，走读生进出刷卡并亮走读证。若有违规学生应与相关部门及时联系，防止学生强行出校。（4）谢绝外来人员推销，阻止其他闲杂人员进入学校，来访人员需持有效证件进行登记，并与被访人员取得联系。遇上级领导或前来指导、参观的社会各界人士，应立即敬礼，并将人数、单位等情况做好记录备查，引领客人到学校相关部门。若遇家长咨询读书事宜，应热情接待，配合学校做好招生宣传工作。（5）对外来车辆必须仔细检查，登记车牌号，严格控制噪音污染；防止校园内车辆人为破坏和被盗，若有车辆损坏、被盗，将承担相应的赔偿责任；在学校举行大型活动和大型考试期间，应有专人管理内外车辆的停放，以确保校园内交通畅通。（6）严格做好物品出门登记工作，发现可疑人员及时与学校办公室联系。（7）根据学校工作安排，服从组织者调动，做好学校各项活动的安全保卫工作。（8）保证监控系统的正常运行，出现故障及时向学校办公室报修。1.2.1.3巡逻管理要求（1）对校园进行24小时安全巡查，重点部位如行政楼、学生公寓应蹲点守护，仪容整洁，文明巡查。（2）巡查内容主要包括：消防设备的完好性，公共设施有无损坏，学生有无抽烟现象，有无学生、人员翻越围墙现象，有无损坏校园景观和乱画、乱写现象，教学楼、实验楼和图书馆门窗、灯关否，天花板及悬挂物有无安全隐患，校园内有无打架斗殴现象，有无可疑人员，并做好巡查记录，对值班、巡查中发现的问题及时处理，视情况向相关部门报告。1.2.1.4消防管理要求 （1）建立消防组织机构，确定义务消防人员名单。 （2）配合学校举行消防演练，让员工熟悉消防程序。 （3）每月进行消防设施检查，确保消防设施设备的完好性。1.2.1.5应急处理 （1）建立突发事件应急处理机制，制定突发事件应急预案，以便在突发事件发生时，能第一时间赶到现场，并井然有序地处理突发事件，在最大限度内控制事态的发展。 （2）建立火灾应急处理机制并制定预案，以便火灾发生时迅速地进行扑救工作，在最大限度内减少损失。1.2.1.6校园财产安全要求（1）建立校园财产安全巡查机制，对学校重点区域、重要设备重点监控。（2）对出校门的贵重物品进行必要的巡查机制，并与相关部门取得联系，做好记载把好出门关。（3）由于工作不到位所造成的财产损害、被盗，物业公司将承担相应的赔偿责任。1.2.1.7其他积极承担学校教育教学过程中的临时性工作。如搬运、交通指挥等。1.2.2环境卫生管理要求　1、人员素质要求管理人员年龄在22至50岁之间，责任心强，工作积极主动，服务意识强，有较强的敬业精神。2、清洁标准 “四净”标准： 楼面净，道路、地面净，标识、宣传牌/栏净，厕所净。3、环境服务要求 （1）上岗人员必须仪容端庄、仪表整洁、礼貌服务。 （2）设立完备的清洁岗位，在规定时间（上午7：30以前，下午14：00以前）完成清扫，白天作息时间内，始终保持有岗、有人、有服务。 （3）定岗、定人、定时进行楼道、厕所、公共区域的清洁服务工作，服务规范，程序完善。 （4）达到三级物业管理的保洁标准。4、环境服务质量具体要求（1）校园、教学楼和综合楼保洁要求学生在校期间，每天对学校校园、教学楼和综合楼进行清拖和保洁，教学楼楼道每月彻底清洁一次，确保楼道无污迹。对校园卫生进行不间断巡视、清扫，捡拾杂物，路面、场地、绿化区无垃圾、杂物，无卫生死角；保持卫生箱外表干净，校园内硬化地面无痰渍、污渍，厕所洁净无异味，楼道瓷砖无浮灰，公共区域内的门窗无污迹。 （2）会议室、学术中心和公共教室保洁要求保洁人员应做好会议室、学术中心和公共教室（处室安排）会（课）前后的清洁整理工作，保持地面无垃圾，桌椅整齐无灰尘，确保各种会议、大型考试的正常进行。 （3）垃圾清运要求每天清除校园垃圾，并将垃圾整齐堆放于学校指定地点。做到垃圾日产日清，保持校园垃圾全部进垃圾箱，箱外无垃圾，对垃圾箱每天清刷，做到箱体清洁无污迹、无损坏。（4）卫生防疫要求按照要求负责全校范围内的灭蚊虫喷药工作。1.2.3锅炉工要求人员素质要求：锅炉工是专业性较强的工作，上岗人员应经过专业培训，同时应具有上岗资格证。具备锅炉的专业知识和锅炉运行的操作经验，技术熟练，严格执行学校相关规章制度。1、掌握设备的基本参数、构造和工作原理以及运行特性，并掌握经济运行方式，能够做好运行分析和设备的反事故措施，要加强设备的保养、维护和安全操作制度，防止设备发生异常损坏。2、保证学生公寓用水的正常开放，注意水温，要防止烫伤人员。3、做好锅炉设备、压力容器等的定期检查，及时做好水处理工作，及时做好锅炉设备的保养和管道维护工作，提高设备运行质量。每天做好锅炉房内外清洁卫生工作，保持每星期清查一次水箱，管道水垢要定时处理。4、锅炉工必须严格按章操作，履行好岗位职责，不迟到、不早退，严禁上班酗酒和擅自离岗。女生公寓晚上在规定时间前离开。5、确保锅炉房安全运行，要做到勤看、勤查、勤听、勤联系。每天必须认真填写锅炉运行日志和安全生产日志及事故管理台帐。对锅炉出现的任何事故必须上报，不得擅自处理或隐瞒不报，并由考核人在现场进行事故分析和事故维修指导。1.2.4维修工要求1、 配备专业维修人员（具有相关上岗证），熟悉作业范围，掌握学校内的管网、线路布置及设施设备的功能，及时进行门窗、水电、教学课桌椅等的零星维修，维修及时率达95％。维修耗材由甲方提供（大型维修事先报预算；日常易损材料由甲方购置，乙方以旧换新领用）。2、维修人员接报修后15分内到场（维修人员正在进行抢修作业时除外）进行检查并准备维修，对在一小时内能完成维修的，立即进行维修；对在一小时内不能完成维修的，向报修人说明情况，并另行约定维修时间。3、维修工作实行记录制度，对完成的维修项目进行详细记录，包括：接报时间、完工时间、所用耗材、维修人员等。每周由项目部办公室整理备查。4、对由甲方提供的维修材料实行专人管理，并做好明细账。对替换下的废旧材料组织维修人员进行重新组合，降低维修成本。甲方可随时检查材料的使用情况。1.2.5绿化人员要求1、服务要求：校园内公共绿地的日常维护、养护，公共绿地植物的修剪、施肥、防虫等工作。2、服务质量：按市优标准进行绿化维护，保证各种园林植物生长健壮，色泽鲜艳。3、人员素质要求：应有专业技术人员进行指导，有熟悉植物病虫害防治和处理方面的专家，绿化工人应有一定的绿化专业知识。1.2.6物业管理商务要求1.2.6.1项目经理管理能力要求（1）派驻学校的项目经理年龄应在30至45之间，应具备大专以上学历，具有学校、酒店物业管理3年以上经验，有较强的组织协调和沟通管理能力，工作积极主动，服务意识强，爱岗敬业。（2）在物业公司进场之前，树德中学（光华校区）物管项目的项目经理应与学校进行全面接触，并向学校陈述物业服务方案，经学校考核同意后，方能决定采购的物业公司最终选择。（3）若项目经理在学校工作中未能达到考核陈述要求，学校有权要求物业公司更换项目经理。1.2.6.2物业服务项目人员要求和最低工资要求树德中学（光华）校区物业人员2013年度配置及要求，核定物业公司最低编制53人，其中：岗位光华校区1、管理人员（驻场负责人）2人2、保安（含保安队长）18人3、保洁员（含保洁经理）21人4、锅炉工6人5、维修工3人6、绿化工人3人共计：53人核定物业公司员工最低工资标准不得低于当年政府相关部门公布的最低工资标准。清洁用具由物业管理公司提供，校园安全用工具、材料由学校提供。1.2.6.3付款方式与考核奖励要求学校相关部门每月对物业服务效果进行考核，达到合同约定要求的，按月以支票方式支付90%。每月学校将从物业服务费中预留10%作为奖励基金，该奖金全部用于学校物业管理人员奖励支出。具体支付金额由项目经理根据每个员工的具体表现，由其以现金方式支付给优秀员工。1.2.6.4履行合同时间物业服务周期为三年，物业合同一年一签。学校每月对物业管理工作进行考核，如达不到要求则学校有权适当扣减费用，累计三月考核不合格，视为年度考核不合格，学校有权要求终止合同，由物业公司承担违约和赔偿责任。年度考核合格后方可续签下一年度合同。（附每月考核表）1.2.6.5其它相关要求：1、学生放假期间（全年学生放假时间约2个月）物业公司根据工作量安排留守工作人员，保持学校的物业管理正常运行，管理目标不变。2、物业公司人员着装上岗，标志明显，特殊岗位如锅炉工等需持证上岗。安全护卫人员要求在校居住。保洁工作应明确工作内容和工作要点，制定出具体的工作标准、检查标准。3、按照学校划定的工作范围、工作内容及管理目标成立相关机构，制定相应工作流程、工作制度、监督考核办法，合理安排人员，科学管理，严格要求，达标运行。学校分管领导、职能部门负责监督、检查、指导，发现问题及时沟通、整改，规范运行。1.2.6.6其它相关事宜1、在投标文件中，要将成本构成与其服务范围、服务标准和服务质量一一对应。2、双方签订物业托管协议，明确各自的权利、义务及责任，切实履行协议内容。　　3、物业公司根据有关物业管理法规和物业委托管理合同对该物业项目实行统一管理，综合服务，自主经营，自负盈亏。　　4、物业公司对员工的疾病和人身安全负责。5、学校提供物业管理办公用房及部分住房。1.3最高限价要求★本项目最高限价为人民币175万元，投标人投标报价高于最高限价的，则其投标文件将按无效投标文件处理。1.4供应商参加本次政府采购活动应具备的条件1.符合《政府采购法》第二十二条规定的条件；2.具有国家建设行政主管部门颁发的物业管理三级（含三级暂定）及以上资质；3.联合体投标的，应提供联合体协议原件，且联合体各方均应满足投标人参加本次政府采购活动应具备的条件中第1条至第2条的要求。1.5联系方式采购人：成都市树德中学地址： 成都市青羊区光华大道一段东1341号联系人： 蔡六四联系电话：***-********集中采购机构：成都市公共资源交易服务中心地址：成都市天府大道北段966号（天府国际金融中心7号楼）邮编：610031联系人：何晓军、张宇联系电话： ***-********、***-********集中采购监督机构：成都市财政局地 址：成都市高新区锦城大道366号联系人：冯老师联系电话：***-********