编制说明

1、签订合同应遵守《中华人民共和国政府采购法》、《中华人民共和国民法典》。

2、签订合同时，采购人与中标人应结合招标文件第五章规定填列相应内容。招标文件第五章已有规定的，双方均不得对规定进行变更或调整；招标文件第五章未作规定的，双方可通过友好协商进行约定。

甲方：平潭综合实验区公安局

乙方：福建贵福物业服务有限公司

根据招标编号为[350190]GD[GK]*******的平潭综合实验区公安局海防支队物业管理服务服务类采购项目项目（以下简称：“本项目”）的招标结果，乙方为中标人。现经甲乙双方友好协商，就以下事项达成一致并签订本合同：

1、下列合同文件是构成本合同不可分割的部分：

1.1合同条款；

1.2招标文件、乙方的投标文件；

1.3其他文件或材料：□无。□（若有联合协议或分包意向协议）无。

2、合同标的

3、合同总金额

3.1合同总金额为人民币大写：伍拾肆万柒仟玖佰玖拾贰元整（￥547992.0000）。

4、合同标的交付时间、地点和条件

4.1交付时间：合同签订后 (15) 天内交货；

4.2交付地点：福建省福州市平潭县潭城镇北门社区八一新庄9号；

4.3交付条件： 验收合格 。

5、合同标的应符合招标文件、乙方投标文件的规定或约定，具体如下：

（一）物业管理服务的要求及标准 1、综合管理要求及标准 1.1标准 物业服务企业持有有效证照，人员配备合理，有管理人员、水电等专业操作人员，相关专业操作人员应按照国家有关规定持证上岗，岗位责任明确。 1.2人员要求 （1）物业人员统一着装，佩戴标志，服务主动热情。 （2）配备专职管理人员处理各项报修，并在承诺的时间内给予回复解决；有完整的报修、维修记录，并有回访制度，日常维修及时满意率达95%以上，维修合格率达100%。 （3）每季度征询采购人对物业服务的意见，采购人综合满意率达90%以上；对采购人提出的意见进行分析并在1个月内予以整改，因客观原因确实无法整改的应向采购人说明原因，并有相关征询情况及整改记录备案。 1.3服务要求 （1）文件管理： ①文件档案：有关物业管理法规政策、公司文件等，建立消防安全内页资料； ②管理资料：日常巡查（清洁、维修、秩序维护）记录、值班记录，设备保养记录、检查记录、车辆管理记录、监控记录等存档并报备采购人。 （2）服务时间：与采购人正常工作时间同步，开通24小时服务电话。 （3）日常服务： ①对邮寄和收取的报刊、文件、信函、包裹单、汇款单等及时登记，保管好收据以便查询； ②分发报刊、文件、信函、包裹单、汇款等要做到准确无差错； ③管理处必要时协助采购人搬运等工作。 （4）其他采购人安排的相关工作。 2、公共秩序管理（重大火灾、治安责任事故率为0。） （1）安全防范管理要求 ①根据综合办公区各主、次通道布局以及办公楼的开放、关闭规律，安全管理是管理重点，物业公司要坚持“人防、技防”相结合的原则，实行“封闭式管理”，通过实行重要部位定岗值勤与办公区域巡逻检查相结合方式，力求在综合办公区内外构建一张严密、高效的安全防范网络。 ②严密防范、强化值勤，主出入口24小时均设有双岗安保员执勤，密切注意责任区域的进出人员，杜绝闲杂人员进入办公楼。控制人员、车辆进出。负责进出大楼人员、物资的检查、登记等管理工作。对外来人员及非本办公楼或区域的人员礼貌地要求对方登记后予以放行。办公楼重点区域、一层大厅实行定时执勤，并保证大楼每2小时至少巡查1次，有巡查记录。 ③制止身份不明人员进入辖区；外来人员将大件物品带出辖区，即与物主核实，并作登记。 ④加强监视、严格巡逻，全天候认真监视各个区域的电子摄像，及时与采购人联系，做好摄像录入、保存与相关记录工作。 ⑤实行24小时巡逻，保护物业管理区域内的公共财产及人员的安全，维护物业管理区域内正常秩序，对于妨碍或者扰乱公共秩序的不良行为予以纠正。 ⑥做好可疑人员的盘查、案件的报警和现场保护工作。 ⑦协助做好信访疏导，维护办公楼正常秩序。 ⑧物业服务企业应自觉接受当地公安机关对大楼安全防范工作的指导和督导。 （2）消防管理要求 ①消防日常管理应执行《中华人民共和国消防法》和其他有关消防法规，实行全方位的消防管理，制定严格的消防制度并抓好落实，在明显处设立消防疏散示意图，照明设施、引路标志完好，消防设备设施完好无损，保持良好工作状态，可随时起用。消防系统设施设备齐全、完好无损，可随时起用，发现情况，及时通知相关人员到达现场处理。 ②加强动态巡查做到定期检查消防设施，对各层消防箱、灭火器每月检查一次，及时更换、修复不符合规范要求的灭火设施。定期检测消防设施、器材的安全系数，做好检查记录，定期开展防火巡视与其他安全隐患排查。在可能危及人身安全的场所、设施、设备处，必须有明显标志设置和防范措施，及时清除消防通道违规摆放的物品，保证消防通道随时畅通，其相关的指示照明灯具配备保持齐全，无火灾安全隐患；确保无因物业管理单位责任造成的各类事故。 ③对火灾、治安、公共卫生等突发事件要制定应急预案，并形成文字材料存档。每年组织一次消防安全演练。发生事故时要第一时间告知采购人，并报告有关部门，同时协助采取相应措施。 （3）车辆管理要求 ①制定车辆出入、行驶、停放相关管理规定。落实对进入机关大院内的各种车辆行驶、停放等的管理制度，车辆进出场有检查和登记记录。 ②实施正确巡查：随时巡检地面车辆情况及周边人员动态，夜间加强巡逻，防范无关人员进入车场或接近车辆，发现异常情况及时处理并上报采购人；发现车辆异常或门窗未关及时联系车主。确保无出现违规行驶、停放及因管理责任造成的车辆损坏或丢失现象，保持院内的道路畅通无阻。 3、房屋本体等公共部位管理 （1）每天巡查消防安全通道以及其他公共部位的建筑、门窗、玻璃等，建立完整的检查记录和保养记录。 （2）负责物业标志的维护，使公共设施、场地标志明显、准确。 （3）每天检查道路、停车场，要求无积水、无漏水、无缺损。 （4）每月检查天台，要求无积水、无漏水，隔热层完好无损。 （5）每天检查楼梯墙面，要求整洁无缺，扶手完好，楼梯灯正常使用。 （6）每半月检查明暗沟，即坏即修，要求畅通、无积水、无塌陷、无鼠洞。 （7）每周检查外墙，即坏即修，要求无脱落、无空鼓、无渗水。 （8）公共场所随时检查，即坏即修，要求整洁、安全，无乱堆乱放。 （9）公共照明和办公照明即坏即修，要求灯泡正常，灯罩完好，完好率lOO%。每天巡视，确保公共照明按规定时间定时开关。 （10）设备台账、图样档案、运行记录、检查记录、维修记录、保养记录完整。 （11）对设备故障及重大事件有完善的应急方案和现场处理措施、处理记录。 4、设备运行、维修养护 （1）设备综合管理：设施设备运行正常，管理期间无重大设备事故发生； 水、电、电梯等设备运行维修人员操作技能熟练；严格执行设施设备操作规程及保养规范；工程运行人员实行24小时值班制度；机房出入及钥匙管理有严格规定；共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全，字迹工整；设备房保持整洁、通风，无杂物、灰尘；无跑、冒、滴、漏和鼠害现象；机房环境符合设备要求；设备不发热、不滴水、不漏油、不漏气、不生锈、无异响；设施设备标志齐全、规范，责任人明确；设备运行正常，小修不超过12小时，中修不超过48小时。 （2）供电设备维护保养：高压设备按期年检；妥善保管操作用具，高压操作用具完好并定期送检；严格执行临时用电管理措施与停电应急处理措施；备用应急发电机完好可随时起用，维护、保养到位；限电、停电有明确的审批权限，按规定时间提前通知。每日按照《设备、设施巡视内容与程序》巡视配电机房设备，并记录《配电房巡视记录表》；配电机房每周打扫一次，配电柜每月清洁一次。按《设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》和《供配电设备（设施）维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内；供配电设备、设施维修工作记录于《设备、设施维修记录表》内；供配电设备发生异常和故障及时报告管理中心主任，记录《设备故障记录表》，并在主任协同下排除异常和故障。每年12月制订下一年度《设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《设备、设施（年度）维修计划表》；物业中心每月定期组织电工检查供配电设备的运行状况，填写《供配电系统检查表》；维修工程实行让采购人“修前检验、修后签收”制度，加强维修外购材料、备件的验收控制，确保质量；较为复杂的维修工程，事先应制订详细的工作方案，同时要求管理员到现场进行指导、监督和验收；根据办公楼实际用电负荷情况，在满足办公楼用电需求的条件下，合理投切变压器的使用数量，降低变压器的损耗，确保经济运行。 （3）设备管理具体要求 ①消火栓泵：消火泵(流量、扬程等主要参数)符合出厂要求；管道上的阀门、避震接头、压力表、旁通阀等齐全有效，无泄漏、阀门启闭灵活；消火泵运行平稳、无振动，润滑良好、无咬泵现象；电气控制和各元件齐全，正常可靠，性能完好；水泵、电机等接地装置、防护罩安全可靠，无缺损；管道设备等无锈蚀、无渗漏。 ②增压泵：增压泵运转平稳，各项运行参数符合出厂标准。 ③消火栓及配套设施：各层消火栓箱及附件齐全完好；启动报警按钮完好、性能可靠；各层消火栓出水压力符合要求；消防接合器齐全、有效，无泄漏；户外立式消火栓齐全有效，开启灵活；消防进水环网畅通，阀门便于操作，并有明显标记。 ④喷淋泵：喷淋泵(流量、扬程等主要参数)符合出厂要求；管道附件齐全有效、各阀门启用灵活；喷淋泵运行平稳、润滑良好，无咬泵现象；电气控制和器件齐全、正常可靠，性能完好；泵、电机等接地装置、防护罩安全可靠，无缺损；管道设备等无锈蚀，无渗漏。 （4）保证各弱电系统等智能化系统正常工作，设施设备运行正常且有记录并按规定期限保存。定期对系统的传输线路进行检查检测，保证系统的正常完好。做好大楼电信通讯的调整和维护。 （5）电梯24小时正常运行。 ①电梯需委托原厂家以全包方式进行维保。 ②安全设施齐全，通风、照明、乘梯指南及附属设施完好，轿厢、井道、机房保持整洁；电梯安全许可证、年检报告、维修保养合同完备；监督维保单位按合同严格执行维修保养，保养周期符合规定，维修保养记录完备；电梯维护保养事先告知采购人，并尽可能减少对采购人正常工作的影响；维修、操作人员持证上岗，每日巡查记录电梯运行情况，建档备案；轿厢内警铃、风扇、电话保持正常工作状态；信号灯齐全，运行平稳、无振动，到站定位准确，层门开闭灵活；自动性能良好。电梯运行出现故障后，物业管理人员10分钟内赶到现场进行应急处理，通知专业维修人员须在半小时内到现场救助、维修，尽快恢复电梯正常运行。加强电梯节能管理,取消电梯返基站功能，采用多梯群控方式，减少不必要的电梯无效空车运行；每月定期进行设备的保养维护；电梯须分高、低区运行，提高集中运载能效。 （6）给排水系统维修保养：建立办公楼用水、供水管理制度，积极协助采购人安排合理的用水和节水计划，负责采购人水表的抄表及造册。高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施，泵房、水池、水箱清洁卫生，二次供水、蓄水设施设备每三个月进行一次清洗消毒，及时将水样送达有关部门检测，保证二次供水卫生达到标准，无二次污染；保证设备及周围环境整洁；水池、水箱周围无污染隐患，发现异常及时处理。排水系统通畅，公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季度检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每2个月检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏；汛期道路无积水，地下室、车库及设备房无积水、浸泡事件发生。定期巡查，设备、管道工作正常，标识清晰正确，无跑冒滴漏；制定事故应急处理方案并严格执行。遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，确保无跑水、泛水、长时间停水现象。 （7）空调维护保养：每天巡查一次，每半年保养一次；机身保持清洁，油漆无脱落，运转无异常声响，各开关处于正常工作状态。 （8）照明设施：楼道灯、路灯等每日至少巡查一次，发现损坏及时检修，室内外所有发光灯具按原配置标准随坏随修。 （10）消防系统 ①制定并执行消防安全制度、消防安全操作规则、灭火和应急疏散预案。 ②消防泵每月启动1次并作记录，每年保养1次，保证其运行正常。 ③消防栓每月巡查1次，消防栓箱内各种配件齐全完好。 ④每季检查1次探测器，不合格的应当及时调换。 ⑤每半年检查1次消防水带，阀杆处加注润滑油并作1次放水检查。 ⑥每月检查1次配备的灭火器，临近失效立即更新或充压。 （11）发电机组、供水供电系统、消防、智能化系统等设备设施的维修养护。 5、公共区域清洁卫生保洁服务 （1）卫生保洁总体要求 ①根据办公楼物业管理的特点，制定卫生保洁标准。做好公共环境（含负一层、负二层、一楼大厅、各楼层卫生间、开水房、办公楼公共通道、室外场地、会议室、活动室、领导楼层办公室等）的卫生、垃圾的收集与清理。 ②排水及污水管道疏通，确保雨水、污水管道畅通。 ③加强二次供水管理，保证水质符合卫生防疫要求，对生活水池每年按相关规定清洗消毒，并经采购人签字认可。 ④配备专职服务人员，做好会议室开会期间的服务工作，配备的专职服务人员要有良好的形象。 （2）外场保洁 ①每天清扫保洁3次，并循环保洁，在工作人员上班前完成1次清扫，保持无烟头、无纸屑等杂物，及时处理乱堆放的物品。 ②保持停车场地的整洁，路面无积水。 ③定期清洗出入口的外立面。 ④每天清理绿化带内的杂物，做到绿化带内无杂物、烟头。 （3）楼层公共区域保洁 ①每天保洁2次以上，并循环保洁，保持场地无烟头、无纸屑、无痰迹、无污迹，大堂、过道全天候保洁。 ②公共场地墙面、顶棚、扶手清洁光亮，无灰尘，各种装饰件、玻璃、灯具保持光亮清洁。 ③所有楼道每天清扫、湿拖，擦拭楼梯扶手。 ④每天保洁电梯轿厢两次，保持地面无尘，厢内无异味，电梯内无任何手印痕迹。 ⑤擦拭消防箱、灭火器，保持箱内外干净无积灰。 ⑥保洁过程中做好友情提示，如地面湿滑，放置好注意防滑的提示牌。 （4）会议室保洁 ①每天打扫会议室，使房间随时处于备用状态。 ②定期做好会议室的通风工作。 ③提前做好会议室的布置工作，会议前配备好茶水、烟灰缸、纸巾等相关物品，调节好空调、传声器、音响设备，并打开灯或窗帘保持开会期间的光线明亮。 ④会议中做好倒水、续水及其他会议服务等事宜。 ⑤会议结束后及时清理会场，清洗茶具、台布、毛巾等用品，并关好电源和门窗。 6、卫生间保洁 （1）卫生间每天清洁2次以上，保洁时悬挂醒目标识。 （2）清洁内容包括通风换气，冲洗烟灰缸、洁具，清扫地面垃圾、清倒垃圾篓垃圾、更换新的垃圾袋，用洗洁剂清洗大、小便器，用抹布擦洗洗手盆并冲洗干净，用毛巾擦拭墙面、台面、开关、门牌，用毛巾擦拭玻璃、镜面，用拖把拖干净地面。 （3）每天早上用玻璃清洁工具清洁共用卫生间的玻璃镜；每周用毛巾擦拭灯具1次；每月对共用卫生间进行2次消毒，发现墙壁有字及时清洁。室内无异味、臭味。 （4）每天更换卫生间垃圾袋，洗手间随时循环保洁。 （5）地面无烟头、无纸屑、无污渍、无积水，顶棚、墙面无灰尘、无蜘蛛网，墙壁干净，便器洁净无黄渍。 7、办公室保洁 （1）每天对办公室进行2次保洁，上班前、下班后各1次。 （2）保持室内空气新鲜、畅通，办公桌台面无积灰、无水渍，文件、办公用具摆放整齐，办公室墙面、顶面、地面无污垢、无脏迹、无积灰，茶具每天清洗1次，电话机每2周消毒1次。 （3）领导接待客人后即时进入保洁，保持室内干净整洁。 8、活动室保洁 （1）每天对活动室内的地面和设施设备进行日常保洁，包括除尘、通风等。 （2）对室内使用后的设备进行归位摆放，保持活动室内齐整。 （3）做好活动室内设备的调试和开启工作，活动结束后关好电源和门窗。 9、垃圾清运 垃圾袋装化，日产日清，及时外运。 10、环境消毒 及时清除过期及破损的广告宣传品和其他影响环境的物品。定期灭虫除害，杜绝区内害虫滋生，保持公共环境卫生及安全。储水池、雨水井、污水井、化粪池定期喷杀消毒。 11、公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理 绿地树木存活率95%以上。包括公用绿地苗木花草的浇水、松土、造型维护、铲除杂草、施肥、喷杀虫害、死苗清理、新苗补种、清理枯叶等。 12、需做好以下会议服务工作 （1）会议召开前，会议场所的清洁工作； （2）会议现场的布置工作； （3）会议地点配备好茶水等相关工作； （4）在会议召开前调节好空调，并打开灯或者窗帘保持开会期间的光线； （5）会议中的倒水、续水及其他会议服务等事宜； （6）会议结束，现场的保洁及相关设备、物品清点、归位等工作； （7）严格遵守保密制度。 （二）人员基本配备要求 1.保安员6人，男性，年龄在55岁以下，身体健康，无精神疾病，无违法犯罪记录，持有保安员证，有一定保安工作经验。 2.保洁员5名，女性，年龄在55岁以下，身体健康，无精神疾病，无违法犯罪记录，能吃苦耐劳，有一定保洁工作经验。 3.绿化管理人员2名，年龄在55岁以下，身体健康，无精神疾病，无违法犯罪记录， 4.会务人员1名，年龄在40岁以下，身体健康，无精神疾病，无违法犯罪记录， 5.中级电工及物业主管各1名，年龄在55岁以下，身体健康，无精神疾病，无违法犯罪记录，持有相应等级证书。 （三）设施配备要求 配有齐全且较先进管理设施办公设施装备，有完善的资金来源计划和物资装备计划，有计算机与智能化管理必备的物资装备，以便开展各项服务工作。具体物资装备如下（如有不足乙方自行补足），采购人只提供乙方消控室及门房作为办公地点，办公设备、维修设备、绿化保洁用具、防爆用具、保安用品及其余物业服务所需的必要工具等，需乙方自行解决。 （四）突发情况处理 针对台风、暴雨等灾害性天气、停水停电、电梯困梯、暴力上访、火情等突发情况，投标人应制定处理预案，每年应组织不少于1次的应急预案演习，保障大楼工作正常开展。 （五）报价要求 1.投标所投报价应包括物业管理服务人员的工资、社保、医保、福利费，物业共用设施日常维护保养费、物业管理区域清洁费、卫生费、垃圾处理费、日常耗材、办公费、法定税费、物业共用设施设备及公众责任保险费和合理的利 润，还应包括管理、劳务、培训、保修、环境布置（要求在元旦、国庆、春节等重大节日在办公楼正门悬挂庆祝横幅、灯笼，横幅标语内容应经采购人管理部门确认）、风险及政策性文件规定等各项应有费用，以及进驻前全面清洁、为完成招标文件规定的物业管理工作所涉及到的一切相关费用，以及代 理服务费等。 2.用于物业管理的劳动、清洁用品、用具及公共部位的卫生用品、用具（如垃圾桶、废纸桶、茶叶篓）由乙方购置并承担费用。 3.办公楼正常免费维保范围以外的项目，单项部件300元以内的费用均由乙方承担，单项价值超过300元的部件，乙方须报送清单到甲方管理部门，由甲方自行采购。大楼保修范围以外的大修或改造项目由甲方实施。 4.电梯、安防监控系统、消防系统及器材由乙方委托有资质的专业公司进行养护维修，投标中需包含此费用，以上系统部件的维修、更换零部件材料费由甲方承担，电梯的安全检测费由乙方承担。 5.投标时应充分考虑所有可能影响投标的价格因素，一旦最终成交，总价将包干，在合同期内不予调整。 6.乙方自行解决员工的养老、失业、医疗、工伤、死亡、纳税、保险以及劳保、工资、福利、食宿、交通等相关问题。 （六）物业服务其他问题说明 1.乙方根据有关物业管理法律、法规与甲方签订物业服务合同，对该物业实行统一管理、综合服务、自主经营、自负盈亏。 2.办公楼灯具、开关、插座等照明类易耗品的日常更换，完好率不低于95％，费用均由乙方承担。 3.因乙方的工作人员违反操作规程而造成的一切损失均由乙方负责赔偿。 4.乙方应认真执行甲方交办的其它与物业有关的事宜（如：政府部门要求创卫环保工作、消防工作等）。 5.在合同执行期间，乙方须接受行甲方管部门的监管。

6、验收

6.1验收应按照招标文件、乙方投标文件的规定或约定进行，具体如下：

验收方式数据表格 验收期次 验收期次说明 1 根据物业管理服务测评结果验收支付。

6.2本项目是否邀请其他投标人参与验收：

不邀请。

7、合同款项的支付应按照招标文件的规定进行，具体如下：

8、履约保证金

无。

9、合同有效期

2021年04月12日至2022年04月11日。。

10、违约责任

1.因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的，由乙方承担责任并负责善后处理。（产生事故的直接原因，以政府有关部门的鉴定结论为准） 2.乙方违反协议约定或者物业管理行业标准或者其他相关技术规范、法规文件等规定，给甲方造成损失的，依法承担相应的法律责任。 3.甲方可根据乙方的服务情况每月或每季度进行测评，累计2次测评不及格，甲方有权终止合同。。

11、知识产权

11.1乙方提供的采购标的应符合国家知识产权法律、法规的规定且非假冒伪劣品；乙方还应保证甲方不受到第三方关于侵犯知识产权及专利权、商标权或工业设计权等知识产权方面的指控，任何第三方如果提出此方面指控均与甲方无关，乙方应与第三方交涉，并承担可能发生的一切法律责任、费用和后果；若甲方因此而遭致损失，则乙方应赔偿该损失。

11.2若乙方提供的采购标的不符合国家知识产权法律、法规的规定或被有关主管机关认定为假冒伪劣品，则乙方中标资格将被取消；甲方还将按照有关法律、法规和规章的规定进行处理，具体如下：11.1乙方提供的采购标的应符合国家知识产权法律、法规的规定且非假冒伪劣品；乙方还应保证甲方不受到第三方关于侵犯知识产权及专利权、商标权或工业设计权等知识产权方面的指控，若任何第三方提出此方面指控均与甲方无关，乙方应与第三方交涉，并承担可能发生的一切法律责任、费用和后果；若甲方因此而遭致损失，则乙方应赔偿该损失。 11.2若乙方提供的采购标的不符合国家知识产权法律、法规的规定或被有关主管机关认定为假冒伪劣品，则乙方中标资格将被取消；甲方还将按照有关法律、法规和规章的规定进行处理。。

12、解决争议的方法

12.1甲、乙双方协商解决。

12.2若协商解决不成，则通过下列途径之一解决：

13、不可抗力

13.1因不可抗力造成违约的，遭受不可抗力一方应及时向对方通报不能履行或不能完全履行的理由，并在随后取得有关主管机关证明后的15日内向另一方提供不可抗力发生及持续期间的充分证据。基于以上行为，允许遭受不可抗力一方延期履行、部分履行或不履行合同，并根据情况可部分或全部免于承担违约责任。

13.2本合同中的不可抗力指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，包括但不限于：自然灾害如地震、台风、洪水、火灾及政府行为、法律规定或其适用的变化或其他任何无法预见、避免或控制的事件。

14、合同条款

（一）物业管理服务的要求及标准 1、综合管理要求及标准 1.1标准 物业服务企业持有有效证照，人员配备合理，有管理人员、水电等专业操作人员，相关专业操作人员应按照国家有关规定持证上岗，岗位责任明确。 1.2人员要求 （1）物业人员统一着装，佩戴标志，服务主动热情。 （2）配备专职管理人员处理各项报修，并在承诺的时间内给予回复解决；有完整的报修、维修记录，并有回访制度，日常维修及时满意率达95%以上，维修合格率达100%。 （3）每季度征询采购人对物业服务的意见，采购人综合满意率达90%以上；对采购人提出的意见进行分析并在1个月内予以整改，因客观原因确实无法整改的应向采购人说明原因，并有相关征询情况及整改记录备案。 1.3服务要求 （1）文件管理： ①文件档案：有关物业管理法规政策、公司文件等，建立消防安全内页资料； ②管理资料：日常巡查（清洁、维修、秩序维护）记录、值班记录，设备保养记录、检查记录、车辆管理记录、监控记录等存档并报备采购人。 （2）服务时间：与采购人正常工作时间同步，开通24小时服务电话。 （3）日常服务： ①对邮寄和收取的报刊、文件、信函、包裹单、汇款单等及时登记，保管好收据以便查询； ②分发报刊、文件、信函、包裹单、汇款等要做到准确无差错； ③管理处必要时协助采购人搬运等工作。 （4）其他采购人安排的相关工作。 2、公共秩序管理（重大火灾、治安责任事故率为0。） （1）安全防范管理要求 ①根据综合办公区各主、次通道布局以及办公楼的开放、关闭规律，安全管理是管理重点，物业公司要坚持“人防、技防”相结合的原则，实行“封闭式管理”，通过实行重要部位定岗值勤与办公区域巡逻检查相结合方式，力求在综合办公区内外构建一张严密、高效的安全防范网络。 ②严密防范、强化值勤，主出入口24小时均设有双岗安保员执勤，密切注意责任区域的进出人员，杜绝闲杂人员进入办公楼。控制人员、车辆进出。负责进出大楼人员、物资的检查、登记等管理工作。对外来人员及非本办公楼或区域的人员礼貌地要求对方登记后予以放行。办公楼重点区域、一层大厅实行定时执勤，并保证大楼每2小时至少巡查1次，有巡查记录。 ③制止身份不明人员进入辖区；外来人员将大件物品带出辖区，即与物主核实，并作登记。 ④加强监视、严格巡逻，全天候认真监视各个区域的电子摄像，及时与采购人联系，做好摄像录入、保存与相关记录工作。 ⑤实行24小时巡逻，保护物业管理区域内的公共财产及人员的安全，维护物业管理区域内正常秩序，对于妨碍或者扰乱公共秩序的不良行为予以纠正。 ⑥做好可疑人员的盘查、案件的报警和现场保护工作。 ⑦协助做好信访疏导，维护办公楼正常秩序。 ⑧物业服务企业应自觉接受当地公安机关对大楼安全防范工作的指导和督导。 （2）消防管理要求 ①消防日常管理应执行《中华人民共和国消防法》和其他有关消防法规，实行全方位的消防管理，制定严格的消防制度并抓好落实，在明显处设立消防疏散示意图，照明设施、引路标志完好，消防设备设施完好无损，保持良好工作状态，可随时起用。消防系统设施设备齐全、完好无损，可随时起用，发现情况，及时通知相关人员到达现场处理。 ②加强动态巡查做到定期检查消防设施，对各层消防箱、灭火器每月检查一次，及时更换、修复不符合规范要求的灭火设施。定期检测消防设施、器材的安全系数，做好检查记录，定期开展防火巡视与其他安全隐患排查。在可能危及人身安全的场所、设施、设备处，必须有明显标志设置和防范措施，及时清除消防通道违规摆放的物品，保证消防通道随时畅通，其相关的指示照明灯具配备保持齐全，无火灾安全隐患；确保无因物业管理单位责任造成的各类事故。 ③对火灾、治安、公共卫生等突发事件要制定应急预案，并形成文字材料存档。每年组织一次消防安全演练。发生事故时要第一时间告知采购人，并报告有关部门，同时协助采取相应措施。 （3）车辆管理要求 ①制定车辆出入、行驶、停放相关管理规定。落实对进入机关大院内的各种车辆行驶、停放等的管理制度，车辆进出场有检查和登记记录。 ②实施正确巡查：随时巡检地面车辆情况及周边人员动态，夜间加强巡逻，防范无关人员进入车场或接近车辆，发现异常情况及时处理并上报采购人；发现车辆异常或门窗未关及时联系车主。确保无出现违规行驶、停放及因管理责任造成的车辆损坏或丢失现象，保持院内的道路畅通无阻。 3、房屋本体等公共部位管理 （1）每天巡查消防安全通道以及其他公共部位的建筑、门窗、玻璃等，建立完整的检查记录和保养记录。 （2）负责物业标志的维护，使公共设施、场地标志明显、准确。 （3）每天检查道路、停车场，要求无积水、无漏水、无缺损。 （4）每月检查天台，要求无积水、无漏水，隔热层完好无损。 （5）每天检查楼梯墙面，要求整洁无缺，扶手完好，楼梯灯正常使用。 （6）每半月检查明暗沟，即坏即修，要求畅通、无积水、无塌陷、无鼠洞。 （7）每周检查外墙，即坏即修，要求无脱落、无空鼓、无渗水。 （8）公共场所随时检查，即坏即修，要求整洁、安全，无乱堆乱放。 （9）公共照明和办公照明即坏即修，要求灯泡正常，灯罩完好，完好率lOO%。每天巡视，确保公共照明按规定时间定时开关。 （10）设备台账、图样档案、运行记录、检查记录、维修记录、保养记录完整。 （11）对设备故障及重大事件有完善的应急方案和现场处理措施、处理记录。 4、设备运行、维修养护 （1）设备综合管理：设施设备运行正常，管理期间无重大设备事故发生； 水、电、电梯等设备运行维修人员操作技能熟练；严格执行设施设备操作规程及保养规范；工程运行人员实行24小时值班制度；机房出入及钥匙管理有严格规定；共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全，字迹工整；设备房保持整洁、通风，无杂物、灰尘；无跑、冒、滴、漏和鼠害现象；机房环境符合设备要求；设备不发热、不滴水、不漏油、不漏气、不生锈、无异响；设施设备标志齐全、规范，责任人明确；设备运行正常，小修不超过12小时，中修不超过48小时。 （2）供电设备维护保养：高压设备按期年检；妥善保管操作用具，高压操作用具完好并定期送检；严格执行临时用电管理措施与停电应急处理措施；备用应急发电机完好可随时起用，维护、保养到位；限电、停电有明确的审批权限，按规定时间提前通知。每日按照《设备、设施巡视内容与程序》巡视配电机房设备，并记录《配电房巡视记录表》；配电机房每周打扫一次，配电柜每月清洁一次。按《设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》和《供配电设备（设施）维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内；供配电设备、设施维修工作记录于《设备、设施维修记录表》内；供配电设备发生异常和故障及时报告管理中心主任，记录《设备故障记录表》，并在主任协同下排除异常和故障。每年12月制订下一年度《设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《设备、设施（年度）维修计划表》；物业中心每月定期组织电工检查供配电设备的运行状况，填写《供配电系统检查表》；维修工程实行让采购人“修前检验、修后签收”制度，加强维修外购材料、备件的验收控制，确保质量；较为复杂的维修工程，事先应制订详细的工作方案，同时要求管理员到现场进行指导、监督和验收；根据办公楼实际用电负荷情况，在满足办公楼用电需求的条件下，合理投切变压器的使用数量，降低变压器的损耗，确保经济运行。 （3）设备管理具体要求 ①消火栓泵：消火泵(流量、扬程等主要参数)符合出厂要求；管道上的阀门、避震接头、压力表、旁通阀等齐全有效，无泄漏、阀门启闭灵活；消火泵运行平稳、无振动，润滑良好、无咬泵现象；电气控制和各元件齐全，正常可靠，性能完好；水泵、电机等接地装置、防护罩安全可靠，无缺损；管道设备等无锈蚀、无渗漏。 ②增压泵：增压泵运转平稳，各项运行参数符合出厂标准。 ③消火栓及配套设施：各层消火栓箱及附件齐全完好；启动报警按钮完好、性能可靠；各层消火栓出水压力符合要求；消防接合器齐全、有效，无泄漏；户外立式消火栓齐全有效，开启灵活；消防进水环网畅通，阀门便于操作，并有明显标记。 ④喷淋泵：喷淋泵(流量、扬程等主要参数)符合出厂要求；管道附件齐全有效、各阀门启用灵活；喷淋泵运行平稳、润滑良好，无咬泵现象；电气控制和器件齐全、正常可靠，性能完好；泵、电机等接地装置、防护罩安全可靠，无缺损；管道设备等无锈蚀，无渗漏。 （4）保证各弱电系统等智能化系统正常工作，设施设备运行正常且有记录并按规定期限保存。定期对系统的传输线路进行检查检测，保证系统的正常完好。做好大楼电信通讯的调整和维护。 （5）电梯24小时正常运行。 ①电梯需委托原厂家以全包方式进行维保。 ②安全设施齐全，通风、照明、乘梯指南及附属设施完好，轿厢、井道、机房保持整洁；电梯安全许可证、年检报告、维修保养合同完备；监督维保单位按合同严格执行维修保养，保养周期符合规定，维修保养记录完备；电梯维护保养事先告知采购人，并尽可能减少对采购人正常工作的影响；维修、操作人员持证上岗，每日巡查记录电梯运行情况，建档备案；轿厢内警铃、风扇、电话保持正常工作状态；信号灯齐全，运行平稳、无振动，到站定位准确，层门开闭灵活；自动性能良好。电梯运行出现故障后，物业管理人员10分钟内赶到现场进行应急处理，通知专业维修人员须在半小时内到现场救助、维修，尽快恢复电梯正常运行。加强电梯节能管理,取消电梯返基站功能，采用多梯群控方式，减少不必要的电梯无效空车运行；每月定期进行设备的保养维护；电梯须分高、低区运行，提高集中运载能效。 （6）给排水系统维修保养：建立办公楼用水、供水管理制度，积极协助采购人安排合理的用水和节水计划，负责采购人水表的抄表及造册。高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施，泵房、水池、水箱清洁卫生，二次供水、蓄水设施设备每三个月进行一次清洗消毒，及时将水样送达有关部门检测，保证二次供水卫生达到标准，无二次污染；保证设备及周围环境整洁；水池、水箱周围无污染隐患，发现异常及时处理。排水系统通畅，公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季度检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每2个月检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏；汛期道路无积水，地下室、车库及设备房无积水、浸泡事件发生。定期巡查，设备、管道工作正常，标识清晰正确，无跑冒滴漏；制定事故应急处理方案并严格执行。遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，确保无跑水、泛水、长时间停水现象。 （7）空调维护保养：每天巡查一次，每半年保养一次；机身保持清洁，油漆无脱落，运转无异常声响，各开关处于正常工作状态。 （8）照明设施：楼道灯、路灯等每日至少巡查一次，发现损坏及时检修，室内外所有发光灯具按原配置标准随坏随修。 （10）消防系统 ①制定并执行消防安全制度、消防安全操作规则、灭火和应急疏散预案。 ②消防泵每月启动1次并作记录，每年保养1次，保证其运行正常。 ③消防栓每月巡查1次，消防栓箱内各种配件齐全完好。 ④每季检查1次探测器，不合格的应当及时调换。 ⑤每半年检查1次消防水带，阀杆处加注润滑油并作1次放水检查。 ⑥每月检查1次配备的灭火器，临近失效立即更新或充压。 （11）发电机组、供水供电系统、消防、智能化系统等设备设施的维修养护。 5、公共区域清洁卫生保洁服务 （1）卫生保洁总体要求 ①根据办公楼物业管理的特点，制定卫生保洁标准。做好公共环境（含负一层、负二层、一楼大厅、各楼层卫生间、开水房、办公楼公共通道、室外场地、会议室、活动室、领导楼层办公室等）的卫生、垃圾的收集与清理。 ②排水及污水管道疏通，确保雨水、污水管道畅通。 ③加强二次供水管理，保证水质符合卫生防疫要求，对生活水池每年按相关规定清洗消毒，并经采购人签字认可。 ④配备专职服务人员，做好会议室开会期间的服务工作，配备的专职服务人员要有良好的形象。 （2）外场保洁 ①每天清扫保洁3次，并循环保洁，在工作人员上班前完成1次清扫，保持无烟头、无纸屑等杂物，及时处理乱堆放的物品。 ②保持停车场地的整洁，路面无积水。 ③定期清洗出入口的外立面。 ④每天清理绿化带内的杂物，做到绿化带内无杂物、烟头。 （3）楼层公共区域保洁 ①每天保洁2次以上，并循环保洁，保持场地无烟头、无纸屑、无痰迹、无污迹，大堂、过道全天候保洁。 ②公共场地墙面、顶棚、扶手清洁光亮，无灰尘，各种装饰件、玻璃、灯具保持光亮清洁。 ③所有楼道每天清扫、湿拖，擦拭楼梯扶手。 ④每天保洁电梯轿厢两次，保持地面无尘，厢内无异味，电梯内无任何手印痕迹。 ⑤擦拭消防箱、灭火器，保持箱内外干净无积灰。 ⑥保洁过程中做好友情提示，如地面湿滑，放置好注意防滑的提示牌。 （4）会议室保洁 ①每天打扫会议室，使房间随时处于备用状态。 ②定期做好会议室的通风工作。 ③提前做好会议室的布置工作，会议前配备好茶水、烟灰缸、纸巾等相关物品，调节好空调、传声器、音响设备，并打开灯或窗帘保持开会期间的光线明亮。 ④会议中做好倒水、续水及其他会议服务等事宜。 ⑤会议结束后及时清理会场，清洗茶具、台布、毛巾等用品，并关好电源和门窗。 6、卫生间保洁 （1）卫生间每天清洁2次以上，保洁时悬挂醒目标识。 （2）清洁内容包括通风换气，冲洗烟灰缸、洁具，清扫地面垃圾、清倒垃圾篓垃圾、更换新的垃圾袋，用洗洁剂清洗大、小便器，用抹布擦洗洗手盆并冲洗干净，用毛巾擦拭墙面、台面、开关、门牌，用毛巾擦拭玻璃、镜面，用拖把拖干净地面。 （3）每天早上用玻璃清洁工具清洁共用卫生间的玻璃镜；每周用毛巾擦拭灯具1次；每月对共用卫生间进行2次消毒，发现墙壁有字及时清洁。室内无异味、臭味。 （4）每天更换卫生间垃圾袋，洗手间随时循环保洁。 （5）地面无烟头、无纸屑、无污渍、无积水，顶棚、墙面无灰尘、无蜘蛛网，墙壁干净，便器洁净无黄渍。 7、办公室保洁 （1）每天对办公室进行2次保洁，上班前、下班后各1次。 （2）保持室内空气新鲜、畅通，办公桌台面无积灰、无水渍，文件、办公用具摆放整齐，办公室墙面、顶面、地面无污垢、无脏迹、无积灰，茶具每天清洗1次，电话机每2周消毒1次。 （3）领导接待客人后即时进入保洁，保持室内干净整洁。 8、活动室保洁 （1）每天对活动室内的地面和设施设备进行日常保洁，包括除尘、通风等。 （2）对室内使用后的设备进行归位摆放，保持活动室内齐整。 （3）做好活动室内设备的调试和开启工作，活动结束后关好电源和门窗。 9、垃圾清运 垃圾袋装化，日产日清，及时外运。 10、环境消毒 及时清除过期及破损的广告宣传品和其他影响环境的物品。定期灭虫除害，杜绝区内害虫滋生，保持公共环境卫生及安全。储水池、雨水井、污水井、化粪池定期喷杀消毒。 11、公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理 绿地树木存活率95%以上。包括公用绿地苗木花草的浇水、松土、造型维护、铲除杂草、施肥、喷杀虫害、死苗清理、新苗补种、清理枯叶等。 12、需做好以下会议服务工作 （1）会议召开前，会议场所的清洁工作； （2）会议现场的布置工作； （3）会议地点配备好茶水等相关工作； （4）在会议召开前调节好空调，并打开灯或者窗帘保持开会期间的光线； （5）会议中的倒水、续水及其他会议服务等事宜； （6）会议结束，现场的保洁及相关设备、物品清点、归位等工作； （7）严格遵守保密制度。 （二）人员基本配备要求 1.保安员6人，男性，年龄在55岁以下，身体健康，无精神疾病，无违法犯罪记录，持有保安员证，有一定保安工作经验。 2.保洁员5名，女性，年龄在55岁以下，身体健康，无精神疾病，无违法犯罪记录，能吃苦耐劳，有一定保洁工作经验。 3.绿化管理人员2名，年龄在55岁以下，身体健康，无精神疾病，无违法犯罪记录， 4.会务人员1名，年龄在40岁以下，身体健康，无精神疾病，无违法犯罪记录， 5.中级电工及物业主管各1名，年龄在55岁以下，身体健康，无精神疾病，无违法犯罪记录，持有相应等级证书。 （三）设施配备要求 配有齐全且较先进管理设施办公设施装备，有完善的资金来源计划和物资装备计划，有计算机与智能化管理必备的物资装备，以便开展各项服务工作。具体物资装备如下（如有不足乙方自行补足），采购人只提供乙方消控室及门房作为办公地点，办公设备、维修设备、绿化保洁用具、防爆用具、保安用品及其余物业服务所需的必要工具等，需乙方自行解决。 （四）突发情况处理 针对台风、暴雨等灾害性天气、停水停电、电梯困梯、暴力上访、火情等突发情况，投标人应制定处理预案，每年应组织不少于1次的应急预案演习，保障大楼工作正常开展。 （五）报价要求 1.投标所投报价应包括物业管理服务人员的工资、社保、医保、福利费，物业共用设施日常维护保养费、物业管理区域清洁费、卫生费、垃圾处理费、日常耗材、办公费、法定税费、物业共用设施设备及公众责任保险费和合理的利 润，还应包括管理、劳务、培训、保修、环境布置（要求在元旦、国庆、春节等重大节日在办公楼正门悬挂庆祝横幅、灯笼，横幅标语内容应经采购人管理部门确认）、风险及政策性文件规定等各项应有费用，以及进驻前全面清洁、为完成招标文件规定的物业管理工作所涉及到的一切相关费用，以及代 理服务费等。 2.用于物业管理的劳动、清洁用品、用具及公共部位的卫生用品、用具（如垃圾桶、废纸桶、茶叶篓）由乙方购置并承担费用。 3.办公楼正常免费维保范围以外的项目，单项部件300元以内的费用均由乙方承担，单项价值超过300元的部件，乙方须报送清单到甲方管理部门，由甲方自行采购。大楼保修范围以外的大修或改造项目由甲方实施。 4.电梯、安防监控系统、消防系统及器材由乙方委托有资质的专业公司进行养护维修，投标中需包含此费用，以上系统部件的维修、更换零部件材料费由甲方承担，电梯的安全检测费由乙方承担。 5.投标时应充分考虑所有可能影响投标的价格因素，一旦最终成交，总价将包干，在合同期内不予调整。 6.乙方自行解决员工的养老、失业、医疗、工伤、死亡、纳税、保险以及劳保、工资、福利、食宿、交通等相关问题。 （六）物业服务其他问题说明 1.乙方根据有关物业管理法律、法规与甲方签订物业服务合同，对该物业实行统一管理、综合服务、自主经营、自负盈亏。 2.办公楼灯具、开关、插座等照明类易耗品的日常更换，完好率不低于95％，费用均由乙方承担。 3.因乙方的工作人员违反操作规程而造成的一切损失均由乙方负责赔偿。 4.乙方应认真执行甲方交办的其它与物业有关的事宜（如：政府部门要求创卫环保工作、消防工作等）。 5.在合同执行期间，乙方须接受行甲方管部门的监管。

15、其他约定

15.1合同文件与本合同具有同等法律效力。

15.2本合同未尽事宜，双方可另行补充。

15.3本合同自签订之日起生效。

15.4本合同纸质文件一式 贰 份。合同电子文本通过政府采购网上公开信息系统自动备案。合同纸质文本需与备案电子文本一致，以备案电子文本为准，具有同等效力。

15.5其他：□无。□ 无。