附件一物业管理服务内容和标准第一部分商业物业管理服务内容和标准（一）房屋整体的维修、养护管理内容及标准1、房屋外檐：外观完好、整洁、无脱落、无污渍、无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象。2、层面：无违反规划私搭乱建、无杂物堆放。3、地面：平整、干净、无塌陷、无污染、无杂物。4、 门窗：统一有序、色调一致。（二）设施设备管理服务内容及标准（包括但不限于）1、供配电系统（1）保证正常供电，限电、停电由有关部门出具的明确依据并按规定时间及时通知用户。（2）制定用电管理措施与停电应急处理措施。（3）制定设备安全运行岗位责任制，做好巡廻检查，维护保养运行记录，制定维修维护管理档案。（4）设备及机房环境整洁、干净无杂物，机房环境符合设备要求。（5）配备所需高低压专业技术人员，严格执行操作规程。（6）公共照明设施（含景观照明）每日巡查保持完好。（7）制定用电安全措施。2、消防系统（1）消防监控中心24小时值班，消防系统设施设备齐全、完好无损（包括但不限于火灾启动报警系统，消防栓、消防器材配备齐全等）。消防通道畅通可随时启用。（2）消防管理人员掌握消防设备设施的使用方法。（3）开展消防法规及消防知识、培训宣传教育、明确各区域防火责任人，完善应急预案。3、给排水系统（1）排水设施设备工作正常，无跑冒滴漏等现象。（2）项目区域内各排水系统保持通畅。（3）落水管、雨水井完好通畅。（4）遇有事故维修人员应及时赶到现场进行维修，并有突发事故应急预案。4、智能化系统（1）车辆道闸系统定期养护维修运行正常。（2）各弱电系统保证正常工作。（3）停车场管理规范，停车设施设备符合规范，管理规章制度齐全。（4）监控系统等智能化安防设施运行正常，有记录并按规定期限保存。5、避雷系统每年一次检查避雷装置，保证其性能符合国家相关标准，如有损坏及时修复。（三）公共秩序维护内容、标准1、 人员要求：统一着装，佩戴统一标志，仪容仪表整洁规范，当值时立岗不倚不靠，语言文明规范；配备对讲装置；正确使用各类消防、物防、技防器械和设备；协助公安部门做好物业管理区域内的公共秩序维护和安全防范工作，发生治安案件或者各类灾害事故时，及时向公安和有关部门报告，并积极协助做好调查和救助工作。2、门岗：各出入口双人24小时执勤，其中主出入口7:00-20:00立岗，并有详细的交接班记录；对外来机动车实行询问登记。3、巡逻岗：按照规定路线和时间每1小时巡查一次，做好巡查记录。 4、车辆管理：引导机动车辆按规定路线行驶并在指定地点停放，停放有序；非机动车停放整齐。（四）公共环境保洁维护内容、标准1、垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀。2、楼外公共区域：硬化地面、主次干道每天清扫3次，干净整洁；绿地无垃圾、纸袋等杂物；公共区域日常设专人保洁，保持干净整洁无杂物；对区内主路、干路积水、积雪、烟花跑屑适时进行清扫；室外标识宣传栏、信报箱等每周擦拭1次；路灯、楼道灯每季度清洁1次；垃圾清运日产日清，无满溢现象；垃圾桶、果皮箱每天清洁2次，夏季每天进行消毒。（五）绿化养护维护内容、标准1、绿化养护：（1）绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象。花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害、无折损现象、无斑秃。（2）绿地无纸屑、无烟头、无石块等杂物。（3）草坪及地被植物整齐，草坪适时修剪，高度不应超过8公分。（4）树冠完整美观，无枯枝死杈。（5）绿篱修剪及时，适时补种无缺株。（6）根据气候和季节状况，适时组织浇灌、施肥和松土。（7）适时做好病虫害防治，保持树木花草正常生长。（8）适时采取植物防冻保暖措施，扶正加固。（9）根据节日或庆典等活动需要在适当位置布置花坛。第二部分写字楼物业管理服务内容及服务标准（一）房屋本体的维修、养护管理内容及标准1、房屋外檐：外观完好、整洁；外墙是建材贴面的，无脱落；是玻璃幕墙的，清洁明亮、无破损；是涂料的，无脱落、无污渍；无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象。2、屋面：无违反规划私搭乱建。3、地面：平整、干净，无塌陷、污染。4、门窗：统一有序，色调一致，不超出外墙面；除建筑设计有要求外，不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等。（二）设施设备管理服务内容及标准1、供配电系统（1）保证正常供电，限电、停电由有关部门出具的明确依据并按规定时间通知用户。（2）制定用电管理措施与停电应急处理措施并严格执行。（3）制定设备安全运行岗位责任，做好巡回检查、维护保养运行记录，制定管理维修档案等管理制度并严格执行。（4）设备及机房环境干净、整洁，无杂物等，机房环境符合设备要求。（5）配备所需专业技术人员，严格执行操作规程，设备良好，运行正常。2、消防系统：（1）消防监控中心24小时值班，消防系统设施设备齐全、完好无损，可随时启用；消防通道畅通。（2）消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法和应急预案。（3）组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域的防火责任人。（4）完善突发火灾的应急预案，设立消防疏散示意图，照明设施设备，引路标志完好，紧急疏散通道畅通。智能化系统：3、智能化系统（1）按工作标准规定时间排除故障，保证各弱电系统正常工作。（2）监控系统等智能化设施运行正常，有记录并按规定期限保存。4、外围设施：休闲椅、雕塑景观小品：每日一次对休闲椅、雕塑、景观小品等进行巡查，发现损坏立即修复，保持原有面貌，保证其安全使用。5、楼内外标识系统：房屋行政街号、幢号、单元号有明显标志，设有引导方向平面图。6、电梯：保证有电梯24小时运行，轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁。委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》，物业公司应有专人对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理。电梯发生一般故障，专业维修人员二小时内到达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员须在五分钟内到现场应急处理，专业技术人员须在半小时内到现场救助。7、给排水系统（1）建立用水、供水管理制度。（2）设施设备工作正常，无跑、冒、滴、漏等现象。（3）按规定对二次供水系统进行消毒。（4）水箱有严格的管理措施，周围无污染隐患。（5）限水、停水按规定时间通知用户。（6）排水系统通畅。（7）遇有事故，维修人员要及时赶到现场进行修理。（8）有突发事故应急预案。8、避雷系统：每年一次检查避雷装置，保证其性能符合国家相关标准。（三）公共秩序维护内容及标准1、人员要求：专职秩序维护员以中青年为主，30 周岁以下人员占总数80%以上，身体健康，工作认真负责并定期接受培训。能处理和应对小区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，能够熟悉、掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案。2、对大型物件搬出实行记录。保持出入口环境整洁、有序、道路畅通。3、巡逻岗：按照规定路线和时间每一小时巡查一次，做好巡查记录。（四）公共环境保洁维护内容、标准对管辖物业范围所有场所和物品的立面、平面、无规则面不留死角的进行定期或不定期的清洁，做到全天候、全方位保洁，定人定点定时巡查、监督、管理。1、做好垃圾的收集并统一放置到垃圾清运点，垃圾日产日清。2、建筑物各类自来水水池要定期清洗，并确保无二次污染。3、污水排放通畅，定期清理垃圾箱。4、办公和办公场所要控制噪音，制止喧闹现象，无闲杂人员随意流动。5、建立环境卫生管理制度并认真落实，环卫设施设备。6、楼梯、扶手、大厅、走廊、吸烟室、电梯间、地下室、内外墙面、停车场（库）、道路等所有公共区域保洁清洁，无随意堆放杂物和占用；及时清扫积水，确保物业容貌整洁。7、电梯内每日清洁2次；每季度对电梯门壁打腊上光1次；灯饰及轿箱顶部每周清洁1次。(五)绿化养护、租摆和室内景观维护内容、标准1、草坪常年保持平整，边缘清晰，草高不超过8cm。2、及时清除草坪杂草,做到基本无杂草。3、常年保持绿植有效供水，草地充分生长。4、按肥力、草种、生长情况，适时适量施有机复合肥二到三遍。5、预防为主、综合治理，严格控制病虫害，各类病虫害发生率低于10%。。6、树木等绿植基本无倾斜，成活率达95%。7、公共区域绿植布置；绿化的养护管理及花卉的更换摆放位置包括电梯厅、公共走廊、公共平台等；应根据节日或庆典等活动需要再适当位置布置花坛。8、绿化养护标准：天津城市园林绿化养护管理标准二级以上。9、摆放植物花卉：大堂、公共走廊、电梯厅、公共平台等。（六）其它配套服务项目建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录；并开展会议接待、迎宾、邮件收发等延伸服务。定期向用户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理的建议及时整改，满意率达95％以上。第三部分酒店物业管理服务内容和标准酒店由专业的商管团队负责，物业只负责外围公共区域。不用提供酒店物业费测算、管理方案。第四部分、物业管理服务费测算（一）物业管理服务费测算依据及要求1、依据市场价格据实测算。2、物业管理服务费、能源费和电梯、二次供水、消防等设施设备日常运行养护费用分别测算。（二）物业管理服务费的测算1、物业管理服务费测算一律以人民币为计价单位。2、物业管理服务费报价以人民币每月每平方米为计量单位。