编制说明

1、签订合同应遵守《中华人民共和国政府采购法》、《中华人民共和国民法典》。

2、签订合同时，采购人与中标人应结合招标文件第五章规定填列相应内容。招标文件第五章已有规定的，双方均不得对规定进行变更或调整；招标文件第五章未作规定的，双方可通过友好协商进行约定。

甲方：福州市鼓楼区博物馆

乙方：福建外贸中心物业管理有限公司

根据招标编号为[350102]JYXM[GK]*******-1的2021年镇海楼及方声洞物业服务采购项目服务类采购项目项目（以下简称：“本项目”）的招标结果，乙方为中标人。现经甲乙双方友好协商，就以下事项达成一致并签订本合同：

1、下列合同文件是构成本合同不可分割的部分：

1.1合同条款；

1.2招标文件、乙方的投标文件；

1.3其他文件或材料：□无。□（若有联合协议或分包意向协议）无。

2、合同标的

3、合同总金额

3.1合同总金额为人民币大写：壹佰伍拾贰万捌仟壹佰陆拾肆元整（￥*******.0000）。

4、合同标的交付时间、地点和条件

4.1交付时间：合同签订后 (30 ) 天内交货；

4.2交付地点：福建省福州市鼓楼区镇海楼；

4.3交付条件： 按招标文件要求交接合格后交付 。

5、合同标的应符合招标文件、乙方投标文件的规定或约定，具体如下：

一、项目概况（采购标的） （一）镇海楼物业服务项目 1.服务地点：福州市鼓楼区福飞南路139号 2.项目基本情况：镇海楼，位于福建省福州市鼓楼区福飞南路139号，地处福州屏山之巅，是福州古城的最高楼，镇海楼分地下一层（名人名城馆），一层（古厝展示馆），二层（展示馆），共三层，屋檐飞檐翘角，现存建筑均按明代制式格局复原，屋面为陶制简瓦和板瓦，两侧汉白玉雕作栏杆。 （二）方声洞故居物业服务项目 1.服务地点：福州市鼓楼区华大街道内九彩巷16号 2.项目基本情况：方声洞故居始建于清咸丰年间（1851～1861年），原为两座相连，前后数进的大院落，坐北朝南。民国26年抗日战争爆发，方家亲属迁居外地，房屋无人管理，占地面积曾达到了6亩之多，均拆除改建。现仅存第一进，占地面积约500平方米，属于福州市纪念性建筑物。 二、技术和服务要求（以“★”标示的内容为不允许负偏离的实质性要求） 2.1、服务内容 序号1.安全保卫服务 （1）24小时全天候治安防范工作，包括门岗执勤、消监室监控、巡查巡视、应急保卫及疫情期间的防疫等。 （2）负责各楼层、各功能室、各通道的门窗开关、电源及电器开关等；来访登记、引导、馆内秩序维护；重点做好镇海楼、方声洞故居及各展馆的保卫工作；做好馆内外布展、展览、撤展期间的保卫工作；完成其他临时性任务（临时性搬运等）。 （3）建立日常消防管理和巡查制度，做好消防设备设施维护保养记录；每年组织不少于4次消防安全讲座及演练；每周开展1次消防自查，检查重点区域重点部位，发现隐患立即整改。 序号2.保洁绿化服务 （1）保洁方面：负责各办公区域、大楼、会议室、展厅、楼道、卫生间、设备间及公共区域每日卫生清洁，垃圾分类及清运等；对建筑物污水管道、水管道、沟渠及蓄水池清洗疏通；如遇雨天需对露天环境及卫生“三包”区域的积水进行清扫；若遇台风等需参与馆（楼）内及集体清扫及安全抢险等；疫情防控期间需参与馆（楼）内消毒消杀工作。 （2)卫生保洁标准要求：①垃圾桶：每日至少清洗1次并套上垃圾袋,摆放指 定位置，桶外壁干净无垃圾粘着物，垃圾桶如果出现溢满垃圾物应及时清理。②会议室：在会前按照要求做好准备，会后及时打扫卫生，保持会场清洁，达到随时具备使用条件。确保地面无烟头、废纸、果皮等垃圾,无积水、无尘土、无痰迹。房间及会议室要定期开窗透气、定时保洁等。③公共墙面：做到天棚、墙角、内外墙面每周除尘、除蜘蛛网，确保光亮、无污染、无粘贴、无印迹；凹凸处无明显灰尘、无蜘蛛网、光亮、整洁。④卫生间：每天冲洗清拖至少2次，并确保随时保洁，更换垃圾篓的垃圾袋。确保干净、无臭味、无污渍、无蜘蛛网、便具无积垢、表面光洁明亮、室内挂置卫生球。⑤玻璃门窗：经常擦拭，确保玻璃明亮、无尘。⑥通道楼梯：每日清扫，随时巡扫保洁；确保干净无垃圾,无杂物,无明显污迹，无积水，无杂草。确保楼梯扶手无尘、无明显污染。⑦虫害消杀：加强“四害”及其它病虫的消杀和预防，定期消杀，并将消杀记录报办公室。⑧阴井：应及时清掏，每年至少清掏一次，确保无堵塞、溢出现象。⑨每年至少进行两次白蚁蛀蚀消杀及预防用药；⑩地毯：每周定时吸尘，每月大清洁一次。 （3）绿化方面：负责公共区域绿化管理维护（含病虫防治、修剪定型、水肥管理等），做好花草的日常浇水、松土、造型维护、铲除杂草、施肥、喷杀虫害、清理枯叶等。绿植租摆相关方案需提前与采购方对接确认。 序号3.设施设备维修服务 （1）负责供水、供电、网络管理工作。做好日常检修及安全隐患排查。每年组织具有资质的专业检测公司进行一次电气线路检测并出具检测报告。 （2）负责小型公共设施设备、电器、桌椅柜、展墙展架、门窗的保养、维修、更换等，确保完好及正常使用。 （3）负责馆内各类机电设施设备的保养、维修、运行和管理，确保完好及正常使用。包括供配电、照明系统、给排水系统、监控系统、空调系统、安防系统、网络通信系统、多媒体系统、照明灯具、消防系统等各类机电设施设备等。 序号4.综合事务管理服务 （1）制定人员岗位责任制及考核制度、内部管理运作流程等公共管理制度，完善管理工作流程。 （2）负责人员工作管理、岗位培训、薪资发放、月度及年度工作考核、聘用及解聘等工作。 （3）负责收集管理物业档案资料(含每日防火巡查记录、治安巡逻记录、消控中心运行记录等)，建立档案资料、设备台帐。 （4）代表采购方与街区、街道社区、派出所、消防部门等单位协调解决有关物业管理事项。 （5）负责公共区域的低值易耗品补充更新。 2.2、人员岗位要求 序号5.物业经理要求 （1）年满二十五周岁至五十周岁的中国公民、身体健康。 ★（2）提供物业经理公安机关开具的无犯罪记录证明书。 （3）本科及以上学历，中国共产党党员，5年以上相关职务经验，持有物业项目经理岗位证书或项目经理职业资 格 证 书，并提供相关中国共产党党员证明材料及从业工作证明材料。 （4）负责物业综合事务管理。与业主单位沟通、协调，做到责、权、利关系明确；制定物业人员岗位责任制及考核制度、内部管理运作流程等公共管理制度，完善管理工作流程；负责物业人员工作管理、岗位培训、薪资发放、月度及年度工作考核、聘用及解聘等工作；负责收集管理物业档案资料，建立档案资料、设备台帐；积极协助业主、街道社区、派出所等开展各项工作；政策法规等规定的由物业公司承担的其他事项。项目经理的解聘、更换应提前1个月通知业主方做好交接。 序号6.安保人员岗位要求 ★（1）年满十八周岁至四十五周岁的中国公民、身体健康。其中门岗（白班岗）及巡逻岗（白班岗）安保人员身高不低于170cm，形象端正、普通话较好，复、退伍军人占有50%以上，并提供相关复、退伍军人证明材料。 （2）持行政主管部门保安证，具备基本法律知识，着规定制式保安服装。消控（监控）岗位要求持有消防监管员的职业资格证。安保人员的解聘、更换应提前1周通知采购人，并做好业务交接。 （3）应熟练使用基本消防设备、通讯器材、技术防范设施设备；掌握一定防卫和擒敌技能；具备一定的沟通能力；具备与岗位职责相应的观察、应急、处置问题能力。 ★（4）提供安保人员公安机关开具的无犯罪记录证明书。 序号7.保洁绿化人员岗位要求 （1）年满十八周岁至五十五周岁的中国公民、身体健康。 （2）工作时间统一着装，服装费用由中标人负责。 序号8.维修员（电工）岗位要求 （1）年满十八周岁至四十五周岁的中国公民、身体健康。 （2）需持有从事电工作业的资格证及高空作业证，并有中标单位为其购买的人生意外伤害险，工作时间统一着装，服装费用由中标人负责。 序号9.镇海楼、方声洞故居物业外包基本人员及岗位配备表 序 号 项目 名称 岗位 人 数 岗位职责 备 注 1 镇 海 楼 物业经理 1 主持物业全面工作（安防安保、保洁、养护工、电工等） 8小时制 2 监控室 6 负责镇海楼消监控室工作 2个监控室，8小时制（每班每个监控1人，需要24小时有人） 3 大平台 保安 6 负责镇海楼安全巡查、突发事件处理、重大活动维序 每班2人, 8小时制（周二到周日，每班2人同时在岗，24小时值班） 4 七星岗 保安亭 3 负责镇海楼安全巡查、突发事件处理、重大活动维序 8小时制 周二到周日，24小时值班，每班一人。 5 名城馆 保安 3 负责镇海楼名城馆安全巡查、突发事件处理、重大活动维序 工作时间 8:30-17:30（周二到周日，3人同时在岗） 6 一层保安 3 负责镇海楼安全巡查、突发事件处理、重大活动维序 工作时间 8:30-17:30（周二到周日，3人同时在岗） 7 二层保安 2 负责镇海楼安全巡查、突发事件处理、重大活动维序 工作时间 8:30-17:30（周二到周日，2人同时在岗） 8 保洁 4 负责镇海楼、名城馆以及其他公共区或日常保洁及周期性保洁 一楼1人、二楼1人、名城馆1人、大平台1人 负责实时保洁（周二到周日，8.30--17.30） 9 电 工 2 负责镇海楼公共部位设施设备巡查、维护、养护、突发抢修及应急处理 1人10小时（周一到周日），早上8点至下午18点。其中1人在做好日常维修的同时也要负责镇海楼楼顶灯光维护更换（高空作业需指定特种作业人员操作） 10 养护工 1 负责花草养护 8小时制周二到周日 12 方 声 洞 故 居 保 安 3 负责故居内巡逻 8小时制（周二到周日，1班1人在岗） 13 保 洁 1 负责故居内卫生 8小时制周二到周日 合计 35人 周一闭馆（留必要值班人员） 2.3、管理目标要求 序号10.业主满意率达 90 %以上； 序号11.有效投诉2次/月以下，投诉处理率和回访率100%； 序号12.供电和供水维护及时率100%； 序号13.供电和供水维护质量合格率99%； 序号14.卫生清洁率98%以上； 序号15.无重大治安刑事案件和火灾。 2.4、管理月考核标准 序号16.投标人需按人员配置要求执行，如人员配置不符合要求的应按不同人员类型向招标人支付违约金，招标人有权从物业服务费中予以扣减：缺少项目经理的按1500元每人次支付违约金；缺少保安、水电工、保洁班长、保洁员的按1000元每人次支付违约金。如投标人人员配置不满足要求并经招标人通知后7天内人员仍未配备到位的，再按5000元每人次支付违约金。如投标人出现3人次以上（含3人次）人员配备不齐或经招标人通知后30日内仍未配备到位的，招标人有权终止合同并没收保证金，由此造成的一切损失由投标人自行承担。 序号17.物业服务综合考核办法：每月考核1次。服务期间，招标人将按照以下考核办法对投标人进行考核，若投标人考核成绩年度内两次评分低于90分的，招标人有权从考核当月物业服务费中扣除10%的金额作为违约金，并有权终止合同，由此造成的一切损失由投标人自行承担。对投标人考核评分由招标人组织实施。（具体考核标准详见附件：考核评分表） 考核评分表 考核类别 考核内容 考核标准 总分 评分标准 安全秩序 (18分) 门岗 (15分) 来访人员管理：登记来访人员身份信息，对接人员确认后允许上楼 5 每发现一项不合格，扣1分 形象岗：保持良好形象、着装规整、站姿标准、规范用语 4 每发现一项不合格，扣1分 环境卫生：保持岗位区域内卫生环境，物品整齐摆放 2 每发现一项不合格，扣1分 设施设备：保持岗位区域内的所有设备正常使用，损坏及时报修并跟进结果 2 每发现一项不合格，扣1分 工作记录：填写详细、完整 2 未及时填写、明显错误、内容不完整，每项扣1分 消防安全 (3分) 设施巡查：每周对消防设施设备进行巡检并详细填写记录，及时反馈安全隐患信息 2 每发现一项不合格，扣1分 消防通道：保持消防通道畅通 1 每发现一项不合格，扣1分 环境卫生 （33分） 公共区域(20分) 地面:无灰尘、纸屑等杂物，无积水、无堆积垃圾 4 每发现一项不合格，扣1分 墙面、门窗：无明显灰尘、污迹、小广告，天花板无蛛网 4 每发现一项不合格，扣1分 垃圾桶、纸篓:垃圾日产日清，不超过容量的三分之二 4 每发现一项不合格，扣1分 展厅内无纸屑、杂物等，平台、楼梯无纸屑、杂物，花草种植区无杂草、杂物。 4 每发现一项不合格，扣1分 室外环境卫生：地面无尘土、纸屑、塑料瓶、口香糖、青苔、积水等，无堆积垃圾、小广告，无过多落叶及杂草 4 每发现一项不合格，扣0.5分 卫生间 (8分) 地面、墙面、门窗：无污渍、积水、小广告、蛛网，保持通风无异味 2 每发现一项不合格，扣1分 便池、尿斗、面盆、镜面：干净、无污迹、无污垢、无异味；洗手液、手纸、卫生间按时摆放及补充 4 每发现一项不合格，扣0.5分 纸篓、垃圾桶：垃圾日产日清，不超过容量的三分之二 2 每发现一项不合格，扣1分 室内保洁(5分) 地面、墙面、门窗：无灰尘、纸屑等杂物，无积水、蛛网 1 每发现一项不合格，扣1分 桌椅、沙发、柜子等家具：无灰尘、杂物、垃圾 2 每发现一项不合格，扣1分 纸篓、垃圾桶：保持整洁，垃圾及时清理，不超过容量的二分之一 2 每发现一项不合格，扣1分 工程维修 (12分) 日常维修 (5分) 响应度：报修10分钟内到现场 2 每发现一项不合格，扣1分 结单率：无特殊原因，当月结单率100% 2 每单扣1分 回访率：回访率不低于80%，并有详细记录 1 无完整记录或低于80%均扣1分 设施设备管理 (4分) 电梯：每日巡查并记录，监督跟进维保工作，每月提供电梯巡查表及电梯维保记录 2 每发现一项不合格，扣1分 配电房、电井等水电设施：定期巡检并记录；持证上岗，按专业制度流程操作 2 每发现一项不合格，扣1分 房屋及附属设施大中修计划 (1分) 每月15日前提供房屋及附属设施大中修计划 1 未及时提供或计划不符合要求的不得分 维修材料管理 (2分) 各类维修材料分类摆放，整齐有序；建立维修材料管理台帐，领用有记录，及时备货；材料报废按制度严格执行 2 每发现一项不合格，扣1分 综合管理 (37分) 职业素养 (17分) 遵守公司相关规章制度，上班时间段统一穿戴制服并保持良好个人形象，不做与本职工作无关的事项 3 每发现一项不合格，扣1分 无迟到早退、擅自离岗、脱岗情况 4 每发现一项不合格，扣1分 各关键岗位持证上岗 10 每发现一项不合格，扣2分 工作数据 (2分) 日常表单：每月汇总提供各项日常工作表单，供监管部门检查 2 不能提供的扣2分，数据明显错或缺失的每项扣1分 主动巡查巡检 (2分) 每日对办公楼和外部园区进行巡查不低于两次，主要检查日常使用的设施设备及环境卫生情况(包括但不限于空调、灯具、插座、空开、办公桌椅、门窗、卫生设施等)，建立每日检查记录表 2 未及时填写、明显错误、内容不完整，每项扣1分 服务人数 (16分) 每月提供物业项目人员花名册 16 无特殊原因，未达到合同要求人数，每少一人扣2分 合计 100 2.5、物业服务费用说明 ★序号18.为保证服务质量和本项目物业服务的整体素质形象，要求大平台保安6人、名城馆保安3人、镇海楼一层保安3人、镇海楼二层保安2人、镇海楼电工2人，共计16人，投标人对保安工资的报价为4500元/月.人，该报价为固定报价不可竞争，否则视为无效投标。 ★序号19.投标人应对物业经理1人、监控室6人、七星岗保安亭保安3人、镇海楼保洁4人、镇海楼养护工1人、方声洞故居保安3人、方声洞故居保洁1人，共计19人进行分项报价，但不得超过最高限价66.6万元整，否则视为无效投标。 2.6、其他要求 ★序号20.投标人自行设 计保安人员上班及下班，和若需要交接所用的签到记录表，并在投标文件中提供承诺函若为本项目中 标 人严格按照人员及岗位配备表要求的在岗时间及要求提供服务。

6、验收

6.1验收应按照招标文件、乙方投标文件的规定或约定进行，具体如下：

甲方有权根据《物业服务考核评分表》（详见附件1）对乙方进行考核，每月考核1次，考核结果须经乙方确认。若乙方考核成绩低于90分的，甲方有权从当月物业管理服务费中扣除10%的金额作为违约金，年度内两次出现考核成绩低于90分的，甲方有权终止合同，由此造成的一切损失由乙方自行承担。。

6.2本项目是否邀请其他投标人参与验收：

不邀请。

7、合同款项的支付应按照招标文件的规定进行，具体如下：

8、履约保证金

无。

9、合同有效期

合同期限为一年，自2021年 5 月 21 日至2022年 5 月 20 日止。。

10、违约责任

10.1若乙方有以下情形的，均视为乙方违约，甲方有权单方面解除合同，乙方还要承担相应的法律责任，给甲方造成损失的，乙方还需另行支付相应的赔偿。 10.1.1乙方无正当理由单方面要求解除合同的； 10.1.2签订合同后不履行其投标承诺，甲方提出后乙方仍不整改或无法整改到位； 10.2合同期内，因乙方原因在服务地点发生重大安全事故，除承担赔偿责任外，甲方保留终止合同的权利。 10.3双方关于违约金的约定包括下列第（1）至（4）项： （1）乙方拒不履行本合同，致使合同根本目的不能实现的，乙方按合同总价的30％支付违约金，同时甲方有权决定是否继续履行或何时、以何种方式终止本合同。 （2）乙方逾期履行本合同项下规定的乙方义务的，应根据甲方的要求按总价的1‰/日的标准支付违约金。若乙方逾期履行达30日，甲方有权决定是否继续履行或何时、以何种方式终止本合同。 （3）未经甲方书面同意，乙方转让其在本合同项下全部或部分的权利和/或义务的，按总价的30％向甲方支付违约金，同时甲方有权决定是否继续履行或何时、以何种方式终止本合同。 （4）明确违约责任后，违约方应在接到书面通知书起七天内支付违约金、赔偿金等。 10.4违约方均应承担因其违约所产生的守约方及第三人的直接损失。 10.5甲方可直接在应付未付款中优先扣除乙方违约时应承担或支付的任何款项（包括但不限于违约金、赔偿款等）。。

11、知识产权

11.1乙方提供的采购标的应符合国家知识产权法律、法规的规定且非假冒伪劣品；乙方还应保证甲方不受到第三方关于侵犯知识产权及专利权、商标权或工业设计权等知识产权方面的指控，任何第三方如果提出此方面指控均与甲方无关，乙方应与第三方交涉，并承担可能发生的一切法律责任、费用和后果；若甲方因此而遭致损失，则乙方应赔偿该损失。

11.2若乙方提供的采购标的不符合国家知识产权法律、法规的规定或被有关主管机关认定为假冒伪劣品，则乙方中标资格将被取消；甲方还将按照有关法律、法规和规章的规定进行处理，具体如下： 乙方提供物业服务过程中采购的必备物资应符合国家知识产权法律、法规的规定且非假冒伪劣品；乙方还应保证甲方不受到第三方关于侵犯知识产权及专利权、商标权或工业设计权等知识产权方面的指控，若任何第三方提出此方面指控均与甲方无关，乙方应与第三方交涉，并承担可能发生的一切法律责任、费用和后果；若甲方因此而遭致损失，则乙方应赔偿损失。。

12、解决争议的方法

12.1甲、乙双方协商解决。

12.2若协商解决不成，则通过下列途径之一解决：

13、不可抗力

13.1因不可抗力造成违约的，遭受不可抗力一方应及时向对方通报不能履行或不能完全履行的理由，并在随后取得有关主管机关证明后的15日内向另一方提供不可抗力发生及持续期间的充分证据。基于以上行为，允许遭受不可抗力一方延期履行、部分履行或不履行合同，并根据情况可部分或全部免于承担违约责任。

13.2本合同中的不可抗力指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，包括但不限于：自然灾害如地震、台风、洪水、火灾及政府行为、法律规定或其适用的变化或其他任何无法预见、避免或控制的事件。

14、合同条款

根据实际情况填写。招标文件第五章未作规定的，双方可通过友好协商进行约定。招标文件第五章已有规定的，双方均不得对规定进行变更或调整；

15、其他约定

15.1合同文件与本合同具有同等法律效力。

15.2本合同未尽事宜，双方可另行补充。

15.3本合同自签订之日起生效。

15.4本合同纸质文件一式 肆 份。合同电子文本通过政府采购网上公开信息系统自动备案。合同纸质文本需与备案电子文本一致，以备案电子文本为准，具有同等效力。

15.5其他：□无。□ 无。