附件：物业管理服务内容和标准第一部分：写字楼（一）房屋本体的维修、养护管理内容及标准1.定期进行房屋查勘，确保房屋和公用设施的安全、正常使用。2.编制详细的、符合所称承包物业项目和天津气候特点的房屋及公用设施维修养护计划。3.严格制定维修养护工作时间，在不影响用户写字楼、接待、活动、交流的前提下开展维修养护工作，并确保人员和财产的安全。4.严格搞好房屋结构及公用设施的维修养护工作、确保房屋及公用设施的优良性能和安全运行。5.严格做好房屋公共部分内外装饰工程的维修养护工作，确保装饰工程的持久性和完好性。（二）设施设备管理服务内容及标准包括：公共照明、供配电设备、给水系统、排水系统、公共消防系统、技防系统、电梯系统等。项目系统内容服务标准公共照明含：楼宇内的走廊灯、楼宇内的楼梯灯、写字楼区域内的路灯、航标灯等。1、完好(并亮灯)率98%2、报修及时率95%供配电设备含：高压开关柜、室内高压电缆、变压器、低压配电柜、电源（控制）柜、柴油发电机组等。1、设备完好率≥98％2、设备故障率≤1%3、因设备维护保养停电全年不得超过三次。4、市电停电时十分钟内柴油发电机系统应保证供电。给水系统含：高区生活泵、低区生活泵、消火栓泵、喷淋泵、喷淋稳压泵、阀门、室内消火栓箱、室外消火栓结合器等。1、设备完好率≥98％2、设备故障率≤1%3、因设备维护保养故障停水全年不得超过三次。4、非市政停水时，十分钟内到场处理供水系统故障。排水系统含：雨水井、排污潜水泵等。全年污水及雨水不得因设备原因发生一次水浸事故。公共消防系统含：火灾报警控制器、电脑、打印机、消防联动控制柜、消防广播背景音乐设备、感烟探测器、感温探测器、手动报警器、控制模块、防火卷帘门、楼层显示灯、疏散诱导灯、双头应急灯、正压风机、排烟风机等。1、设备完好率≥98％2、设备故障率≤1%技防系统含：摄像机、云台、录象机、监视器、切换器、图象分割器、云台控制器、电源、红外探测器、微波探测器、门磁开关、控制器、报警器、门禁系统、巡更系统、防盗对讲系统等。1、设备完好率≥98％2、设备故障率≤2%电梯系统建立电梯安全运行管理制度，建立电梯保养维修档案，确保电梯按规定时间运行，安全措施齐全有效。 1、按政府主管部门要求对电梯进行年检，保证电梯年检一次合格率100%；2、电梯故障时，维修人员在接到通知后10分钟内到达现场处理；困人或紧急事件在接到通知后5分钟内到达现场；（三）公共秩序维护内容、标准1、写字楼区域控制噪音，制止喧闹现象，无可疑、闲杂人员随意流动。2、对装修人员进行重点控制，对外来装修及搬运人员发放临时出入证。3、长期客户熟悉率达到90%以上。 （四）公共环境保洁维护内容、标准项目标准楼层1.地面光亮、无水渍、污渍及垃圾杂物；2.墙面应当无浮灰、斜视无迹印，无粘贴广告；3.天花灯具应当无蜘蛛网、无浮灰；4.消防栓、灭火器、信报箱、电器开关及各种宣传栏、告示牌、指示牌、风口、对讲电话、按键应当无灰尘，无污渍。5.玻璃窗应当无污渍、无胶迹、无灰尘；6.消防楼梯通道地面应当无垃圾杂物，扶手无灰尘、无污渍；7.楼层垃圾桶表面应当无污渍、无异味、无垃圾水溢出。8.烟灰装置应当无痰迹污物、石砂洁净；电梯轿厢1.电梯轿厢地面应无污渍、无水渍、无垃圾杂物；2.电梯轿厢四壁应光亮、无浮灰、无污渍、无锈渍；3.电梯轿厢内应无异味、无乱粘贴现象；4.电梯门槽无泥沙、无垃圾杂物。消防通道1、无尘，用白纸巾擦拭50公分，纸巾不被明显污染；2、目视干净无垃圾，无杂物，无明显污迹(油污，黑印等)；3、标识牌、玻离窗目视无灰尘。（五）绿化养护内容、标准1、树冠完整美观，无枯枝死杈。2、绿篱修剪及时，适时不中无缺株。3、根据气候和季节状况，适时组织浇灌、施肥和松土。4、适时做好病虫害防治，保持树木花草正常生长。5、适时采取植物防冻保暖措施，扶正加固。绿化养护标准：天津城市园林绿化养护管理标准二级以上。第二部分：商业（一）房屋本体的维修、养护管理内容及标准1.定期进行房屋查勘，确保房屋和公用设施的安全、正常使用。2.编制详细的、符合所称承包物业项目和天津气候特点的房屋及公用设施维修养护计划。3.严格制定维修养护工作时间，在不影响用户经营、接待、活动、交流的前提下开展维修养护工作，并确保人员和财产的安全。4.严格搞好房屋结构及公用设施的维修养护工作、确保房屋及公用设施的优良性能和安全运行。5.严格做好房屋公共部分内外装饰工程的维修养护工作，确保装饰工程的持久性和完好性。（二）设施设备管理服务内容及标准包括：公共照明、供配电设备、给水系统、排水系统、公共消防系统、技防系统、电梯系统等。项目系统内容服务标准公共照明含：楼宇内的走廊灯、楼宇内的楼梯灯、商业区域内的路灯、航标灯等。1、完好(并亮灯)率98%2、报修及时率95%供配电设备含：高压开关柜、室内高压电缆、变压器、低压配电柜、电源（控制）柜、柴油发电机组等。1、设备完好率≥98％2、设备故障率≤1%3、因设备维护保养停电全年不得超过三次。4、市电停电时十分钟内柴油发电机系统应保证供电。给水系统含：高区生活泵、低区生活泵、消火栓泵、喷淋泵、喷淋稳压泵、阀门、室内消火栓箱、室外消火栓结合器等。1、设备完好率≥98％2、设备故障率≤1%3、因设备维护保养故障停水全年不得超过三次。4、非市政停水时，十分钟内到场处理供水系统故障。排水系统含：雨水井、排污潜水泵等。全年污水及雨水不得因设备原因发生一次水浸事故。公共消防系统含：火灾报警控制器、电脑、打印机、消防联动控制柜、消防广播背景音乐设备、感烟探测器、感温探测器、手动报警器、控制模块、防火卷帘门、楼层显示灯、疏散诱导灯、双头应急灯、正压风机、排烟风机等。1、设备完好率≥98％2、设备故障率≤1%技防系统含：摄像机、云台、录象机、监视器、切换器、图象分割器、云台控制器、电源、红外探测器、微波探测器、门磁开关、控制器、报警器、门禁系统、巡更系统、防盗对讲系统等。1、设备完好率≥98％2、设备故障率≤2%电梯系统建立电梯安全运行管理制度，建立电梯保养维修档案，确保电梯按规定时间运行，安全措施齐全有效。 1、按政府主管部门要求对电梯进行年检，保证电梯年检一次合格率100%；2、电梯故障时，维修人员在接到通知后10分钟内到达现场处理；困人或紧急事件在接到通知后5分钟内到达现场；（三）公共秩序维护内容、标准1、利用项目内的监控系统，密切注意营业场所的异常情况。2、商业经营高峰期对人员出入频繁的位置交替巡逻。 （四）公共环境保洁维护内容、标准项目标准商业大堂1.地面光亮、无水渍、污渍及垃圾杂物；2.垃圾桶内的垃圾应当不超过垃圾装置的2/3且无异味；3.烟灰装置应当无痰迹污物、石砂洁净且装量不超过烟盖的2/3；4.墙面应当无浮灰、斜视无迹印，无粘贴广告；5.天花灯具应当无蜘蛛网、无浮灰；6.玻璃窗及玻璃大门应当光亮、无污渍；7.大堂清洁作业时，应设置警戒线或温馨提示牌；8.雨天或潮湿天气时，大堂应放置防滑地垫，并放置温馨提示牌；9.消防栓、灭火器、信报箱、电器开关及各种宣传栏、告示牌、指示牌、风口、对讲电话、按键应当无灰尘，无污渍。扶梯1.扶梯上无污渍、无水渍、无垃圾杂物；2.扶梯槽无泥沙、无垃圾杂物。营业范围公共区域1.地面、墙面、天花以及摆设物保洁的要求同“大堂”；2.玻璃窗应当无污渍、无胶迹、无灰尘；3.消防楼梯通道地面应当无垃圾杂物，扶手无灰尘、无污渍；4.楼层垃圾桶表面应当无污渍、无异味、无垃圾水溢出；5.公共区域地面每日拖地一次，随时保洁；公共洗手间1.地面应无积水、无垃圾杂物，门口应放置防滑地垫；2.天花、玻璃窗应无灰尘、无污渍、无蜘蛛网；3.脸盆、镜面、台面、隔板、把手应无灰尘、无污渍；4.隔板及墙面应无乱涂写现象；5.垃圾篓的垃圾应随时不超过垃圾篓的2/3且日产日清；（五）绿化养护内容、标准1、树冠完整美观，无枯枝死杈。2、绿篱修剪及时，适时不中无缺株。3、根据气候和季节状况，适时组织浇灌、施肥和松土。4、适时做好病虫害防治，保持树木花草正常生长。5、适时采取植物防冻保暖措施，扶正加固。绿化养护标准：天津城市园林绿化养护管理标准二级以上。第三部分：酒店型公寓（一）房屋本体的维修、养护管理内容及标准1.定期进行房屋查勘，确保房屋和公用设施的安全、正常使用。2.编制详细的、符合所称承包物业项目和天津气候特点的房屋及公用设施维修养护计划。3.严格制定维修养护工作时间，在不影响用户写字楼、接待、活动、交流的前提下开展维修养护工作，并确保人员和财产的安全。4.严格搞好房屋结构及公用设施的维修养护工作、确保房屋及公用设施的优良性能和安全运行。5.严格做好房屋公共部分内外装饰工程的维修养护工作，确保装饰工程的持久性和完好性。（二）设施设备管理服务内容及标准包括：公共照明、供配电设备、给水系统、排水系统、公共消防系统、技防系统、电梯系统等。项目系统内容服务标准公共照明含：楼宇内的走廊灯、楼宇内的楼梯灯、酒店型公寓区域内的路灯、航标灯等。1、完好(并亮灯)率98%2、报修及时率95%供配电设备含：高压开关柜、室内高压电缆、变压器、低压配电柜、电源（控制）柜、柴油发电机组等。1、设备完好率≥98％2、设备故障率≤1%3、因设备维护保养停电全年不得超过三次。4、市电停电时十分钟内柴油发电机系统应保证供电。给水系统含：高区生活泵、低区生活泵、消火栓泵、喷淋泵、喷淋稳压泵、阀门、室内消火栓箱、室外消火栓结合器等。1、设备完好率≥98％2、设备故障率≤1%3、因设备维护保养故障停水全年不得超过三次。4、非市政停水时，十分钟内到场处理供水系统故障。排水系统含：雨水井、排污潜水泵等。全年污水及雨水不得因设备原因发生一次水浸事故。公共消防系统含：火灾报警控制器、电脑、打印机、消防联动控制柜、消防广播背景音乐设备、感烟探测器、感温探测器、手动报警器、控制模块、防火卷帘门、楼层显示灯、疏散诱导灯、双头应急灯、正压风机、排烟风机等。1、设备完好率≥98％2、设备故障率≤1%技防系统含：摄像机、云台、录象机、监视器、切换器、图象分割器、云台控制器、电源、红外探测器、微波探测器、门磁开关、控制器、报警器、门禁系统、巡更系统、防盗对讲系统等。1、设备完好率≥98％2、设备故障率≤2%电梯系统建立电梯安全运行管理制度，建立电梯保养维修档案，确保电梯按规定时间运行，安全措施齐全有效。 1、按政府主管部门要求对电梯进行年检，保证电梯年检一次合格率100%；2、电梯故障时，维修人员在接到通知后10分钟内到达现场处理；困人或紧急事件在接到通知后5分钟内到达现场。（三）公共秩序维护内容、标准1、对一般外来访客建立询问登记制度。2、公共区域控制噪音，无可疑、闲杂人员随意流动。3、对装修人员进行重点控制，对外来装修及搬运人员发放临时出入证。（四）公共环境保洁维护内容、标准项目标准楼层1.地面光亮、无水渍、污渍及垃圾杂物；2.墙面应当无浮灰、斜视无迹印，无粘贴广告；3.天花灯具应当无蜘蛛网、无浮灰；4.消防栓、灭火器、信报箱、电器开关及各种宣传栏、告示牌、指示牌、风口、对讲电话、按键应当无灰尘，无污渍。5.玻璃窗应当无污渍、无胶迹、无灰尘；6.消防楼梯通道地面应当无垃圾杂物，扶手无灰尘、无污渍；7.楼层垃圾桶表面应当无污渍、无异味、无垃圾水溢出。电梯轿厢1.电梯轿厢地面应无污渍、无水渍、无垃圾杂物；2.电梯轿厢四壁应光亮、无浮灰、无污渍、无锈渍；3.电梯轿厢内应无异味、无乱粘贴现象；4.电梯门槽无泥沙、无垃圾杂物。消防通道1、无尘，用白纸巾擦拭50公分，纸巾不被明显污染；2、目视干净无垃圾，无杂物，无明显污迹(油污，黑印等)；3、标识牌、玻离窗目视无灰尘。（五）绿化养护内容、标准1、树冠完整美观，无枯枝死杈。2、绿篱修剪及时，适时不中无缺株。3、根据气候和季节状况，适时组织浇灌、施肥和松土。4、适时做好病虫害防治，保持树木花草正常生长。5、适时采取植物防冻保暖措施，扶正加固。绿化养护标准：天津城市园林绿化养护管理标准二级以上。 第四部分：物业管理服务费测算（一）物业管理服务费测算依据及要求1、依据市场价格据实测算。2、物业管理服务费、能源费和电梯、二次供水、消防等设施设备日常运行养护费用分别测算。（二）物业管理服务费的测算1、物业管理服务费测算一律以人民币为计价单位。2、物业管理服务费报价以人民币每月每平方米为计量单位。