附件：物业管理服务内容和标准及收费形式一、物业管理服务内容和标准（一）房屋本体和共用部位的维修、养护和管理：1、每日巡查厂房外墙、外门及其他共用部位的门窗、玻璃等至少一次，保证房屋外观（包括屋面、阳台、露台）完好、整洁；外墙是建材贴面的，无脱落；是玻璃幕墙的，清洁明亮、无破损；是涂料的，无脱落、无污渍；无纸张、乱涂、乱画和乱悬挂现象；室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，整齐有序。2、主出入口园区平面分布图及小区内各路口、栋、门、户及其他公共配套设施场地标识齐全、规范、美观。3、爱护项目设施，未经批准，不得对项目设施等进行改动。对违反规划私搭乱建现象及时劝告,并报告有关部门依法处理。4、地面平整、干净，无塌陷，无污染。5、门窗统一有序，色调一致，不超出外墙面；除建筑设计有要求外，不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等。6、每日巡查楼宇外墙、外门及其他共用部位的门窗、玻璃等，定期维修养护。7、根据房屋及配套设施的实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修且不属于维修资金维修范围的，及时组织修复，一般维修不超过12小时。8、每年雨季来临前进行一次房屋避雷检测，保证各种避雷设施符合相关规范要求。有关的检测试验费等费用包含在合同报价内。 9、物业公司应对业主的装修改造施工做好管理和协调工作。业主室内装修前应将施工图纸报物业公司审批，重点审查是否有影响结构安全、影响消防安全等问题，并监督业主按规定进行装修施工消防报审。物业公司应在业主装修施工过程中加强管理和协调，避免对建筑本体、园区环境及其它业主造成影响。（二）共用设施设备的运行、维修、养护：共用设施设备包括但不限于：供配电系统、消防系统、智能化系统、外围设施、楼内外标识系统、电梯系统、供暖系统、给排水系统、避雷系统等。1、供配电设施设备:供配电系统包括由电力公司红线外环网柜搭火点至客户房间配电箱（柜）上口之间的高压电缆、高压柜、变压器、低压柜、母线、低压电线电缆及相应附属设施设备等。（1）负责客户用电的每月抄表、电费计算、电费通知、代收代缴等工作，负责公共用电的缴费以及测算、计量统计工作，为管理服务费的收取和调整提供依据。公共部分及公共设备的电费包括在物业费中。（2）负责按照国家有关规定对变配电系统进行年度检查和测试，保证供电安全，提高供电可靠性：每年进行1次高压10千伏设备和变压器的预防性试验，每年进行2次高压个人防护用品检测，直流屏和中央信号屏至少3年进行1次检测；继电保护至少每2年检测一次；计量电表应进行定期检测和维修；有关的检验、检测、试验、维修等费用均包含在报价内。（3）做好公共照明系统的管理。制定公共照明节能管理制度；每天一次巡检电梯间、停车场、通道、光彩照明、景观照明等公共部位照明，如有缺损应及时更换；每周要至少巡检一次公共照明电源柜，如有问题及时处理，保证设备正常运行和安全用电。（4）制定用电管理措施与停电应急处理措施并严格执行，限电、停电要有有关部门出具的明确依据并按规定提前通知业主及有关用户。建立火警、火灾、台风、地震等灾害时的供电预防措施，保证正常供电。（5）配备合格的业工程技术人员和相应数量的操作和维修电工。（6）配备各种必要的工具、仪器仪表和安全防护用品、常用零配件和易损易耗等，并建立零配件供应渠道和供应商名册。（7）制定设备安全运行岗位责任，做好巡回检查、维护保养等工作，确保变压器等设备温度正常、输出电压达标，有故障及时发现并维修处理。日常值班要做好运行记录并归入档案保存备查。（8）制定严格的供配电运行制度和电气维修保养制度，同时建立相应的检查监督机制保证各项制度的执行。（9）制定管理维修档案等管理制度并严格执行。（10）建立供配电系统技术档案。（11）定期对用电计量仪表进行检查和校验，确保用电量计量的准确性。进行用电统计分析，做好用电调度和用电计划工作。（12）建立临时用电管理制度，对任何新增加的用电都应进行用电负荷的计算，进行合理的负荷分配，尽可能保证三相平衡，任何情况下都不允许超负荷供电。2、给、排水设施设备:（1）负责客户用水的每月抄表、电费计算、电费通知、代收代缴等工作，负责公共用水的缴费以及测算、计量统计工作，为管理服务费的收取和调整提供依据。公共部分及公共设备的水费包括在物业费中。（2）建立日常巡查及检修保养制度，每日巡查、定期检测，保证设备运行正常，并做好运行记录；（3）设备、阀门、管道工作正常，无跑冒滴漏；按规定对二次供水水箱等设施设备进行清洁、消毒，生活水箱至少每半年清洁一次，操作人员上岗证、二次供水卫生许可证、水质检验合格证等证件齐全；水池、水箱清洁卫生，无二次污染。（4）每年至少清理化粪池2次，保证出入口畅通，各设备房、设备间等处无积水、浸泡发生。（5）制定停水、爆管等应急处理程序，停水由有关部门出具的明确依据并在规定时间内提前通知用户。必要时应组织、联系并提供水源。（6）遇有事故，维修人员在规定时间进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水现象。（7）制定公共卫生间设备的岗位责任制，做好巡回检查、维护保养 运行记录，制定管理维修档案等管理制度并严格执行。 确保公共卫生间设施设备，性能完好，使用正常，无破损短缺。3、升降系统:（1）负责委托专业维修保养单位进行定期保养，每年在有效期进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》；电梯检验、检测、试验、更换配件等费用均包括在物业费内（大包）。（2）保证电梯在工作时间内正常运行，轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁。（3）建立电梯运行情况检查制度，及时发现电梯运行故障并予以处理，防止发生电梯关人现象。4、消防系统:（1）建立严格的消防管理制度。消防控制中心要安排至少两人二十四小时值班，要明确各区域的防火责任人，每个消防设备都应指定设备责任人。（2）物业公司相关人员要持证上岗。应配备消防设施主管技术人员，要求有机电设备管理的知识和经验及必要的消防和知识，有较强的责任心。所有消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法。（3）建立消防设备巡视、检查、测试制度（具体内容可根据国家有关规范规定的要求及消防设备的使用要求、技术说明书等制订），灭火器要按规定每年检测一次并换粉，保证灭火器材有效使用；消防设备维修要及时并有记录，保证消防设备可正常使用、系统可正常运行。所有相关的检测试验费（消防设施检测、消防电气检测）、设施设备维修及更换等费用均包含在合同报价内。（4）建立消防设备、设施技术档案，包括消防设施分布、结构、性能、技术指标和图纸、使用说明书、测试数据等，还应包括每次试验、测试的结果和数据、更换和改造记录等。（5）要制定消防应急预案，并每年至少组织开展一次消防演练，对业主做好消防法规宣传教育、消防知识的培训以及灭火器材的使用、消防系统的使用等。（6）对消防设施日常运行、维修、更换的成本进行测算，为管理费的收取提供数据。5、空气调节系统:（1）本工程竣工时已安装的市政采暖系统的维修、管理等物业服务内容在物业服务范围内；由业主自行设计安装的采暖系统室内部分、VRV制冷系统的维修由业主自行负责，物业仅对其进行必要管理，避免其对公共部位及其它业主造成不良影响。（2）制定设备安全运行岗位责任，做好巡回检查、维护保养运行记录，制定管理维修档案等管理制度并严格执行。配备所需专业技术人员，严格执行操作规程，设备良好，运行正常。（3）严格执行各项规章制度，按操作规程进行调整、稳定系统压力、温度、确保系统安全运行。（4）制订并执行该系统设备例行的月、季和年度维修保养计划。（5）认真填写运行及检查记录，对记录的真实和完整性负责，并建立设备运行维护档案。6、智能化系统:（1）要求具有相关资质人员管理相应设施，应保持设备完好，运转正常；保持机房及主机清洁，至少每周清洁一次；保证安全监控、消防报警等系统运行正常。（2）按工作标准规定时间排除故障，保证各弱电系统正常工作。（3）监控系统等智能化设施运行正常，有记录并按规定期限保存。（4）配备所需的专业技术人员，严格执行操作规程，设备良好，运行正常。7、停车场管理系统:定期检查设施设备是否完好，测试各项装置设备灵敏程度，保证系统及相关设备正常使用、维护、养护、维修及时；要有管理记录。（三）共用部位和共用场地的环境保洁：1、环卫设施：物业公司应根据本项目实际情况合理设置相关环卫设施，如在各楼层卫生间及主要进出口等位置设置果皮箱、在园区适当位置设置垃圾中转房、在集中装修期间应有临时垃圾堆放处等。业主办公垃圾、生活垃圾的收集、清运由物业公司负责，相关费用包括在物业费中；生产垃圾由业主自行清运，物业公司应予以配合。2、清洁、保洁实行责任制，有专职保洁人员和明确的责任范实行标准化作业。3、外围及周边道路每日清扫、巡查，地面干净无杂物、无积水，无明显污迹、油渍；明沟、窨井内无杂物、无异味；各种室外标示牌、宣传栏、灯具等每周擦拭，保证表面干净无积尘、无水印；路灯表面干净无污渍；垃圾清运日产日清，垃圾桶、果皮箱等每天清洁, 无满溢现象，夏季每天进行消毒。每年清洗建筑外立面；雨、雪天气应及时对门前主路、干路积水、积雪进行清扫。雨雪天晴一日内，地面无积水、积雪、积冰。4、每日对休闲椅、雕塑、景观小品等进行巡查，发现损坏立即修复，保持原有面貌，保证其安全使用。绿地内无纸屑、烟蒂、杂物等，花台表面干净无污渍。5、大堂每日循环保洁，保证地面干净、无污渍，有光泽；门框、窗框、窗台、金属件表面光亮、无灰尘、无污渍；门窗玻璃干净无尘，透光性好，无明显印迹；各种金属件表面干净，无污渍，有金属光泽；门把手干净、无印迹、定时消毒；天花板干净，无污渍、无蛛网；灯具干净无积尘；盆栽植物无积尘。6、楼内电梯厅每天循环保洁；公共通道、消防通道地面、梯步表面干净无污渍，防滑条（缝）干净；天花、墙面目视无灰尘、无蛛网；通道内无堆积物，发现堆积物和遗洒物及时清理，无卫生死角；防火门、梯扶手、栏杆、窗台表面、门窗玻璃、消防栓、标识牌等设施干净无灰尘；灯具每季除尘一次，干净无污迹。7、公共卫生间每天循环保洁，地面干净，无污渍、无积水，大小便器表面干净，无污渍，有光泽；各种隔断表面干净，无乱写乱画，金属饰件表面干净，无污迹，有金属光泽；墙壁表面干净，天花板无污渍、蛛网；风口或换气扇表面干净无积尘；门窗表面干净，窗台无灰尘；玻璃干净无水渍；洗手台干净无积水，面盆无污垢；各种管道表面干净无污渍；各种物品摆放整齐规范；废纸篓杂物超过2/3应及时倾倒，卫生间内空气流通并无明显异味。8、电梯轿厢每天循环保洁，保证四壁光洁明亮，操作面板无污迹、无灰尘、无印迹，地面干净，空气清新、无异味；电梯凹槽内无垃圾无杂物，按钮表面干净无印迹；每月对电梯门、壁保养二次；扶梯踏步表面干净，扶手表面干净无灰尘、污渍，玻璃表面干净透光性好，不锈钢光亮无尘；梳齿板内无杂物污渍。9、电器设施定时清洁，灯泡、灯管、灯罩无积尘、无污迹。装饰件无积尘、无污迹；开关、插座、配电箱无积尘、无明显污迹。10、垃圾桶及果皮箱按指定位置摆放，每天清洁一次，桶身表面干净无污渍无痰迹，内胆应每月清洁、消毒，夏季每天消毒；垃圾不应超过2/3。11、楼顶天台、屋面每月清扫二次，每日巡查一次，无垃圾堆积。12、停车场每日清洁一次，地面干净，无杂物，无明显油渍、污渍；顶部各种管网、灯具表面干净无积尘、蛛网；墙面干净无积尘，各种指示牌表面干净有光泽；消防器材表面干净，摆放整齐；减速带表面干净无明显污迹，各种道闸表面无灰尘。13、建立消杀工作管理制度，根据实际情况开展消杀工作。消杀工作应在尽量不影响物业使用人工作的前提下进行，如上班前、下班后或者利用节假日等；消杀使用的药剂应是有关部门发放或者是使用低毒高效的药剂，消杀过程中注意做好个人防护。14、产生的垃圾（包括装修垃圾）应专人负责，日产日清。（四）共用部位和共用场地的绿化养护：1、绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象。花草树木生长良好，适时修剪、疏密得当，有良好的观赏效果；树形符合自然特征，整形植物保持一定形状。发现死树应在一周内清除，并适时补种。2、草坪及地被植物整齐，草坪适时修剪。3、草坪及时清除杂草，有效控制杂草孳生；无垃圾、无烟头纸屑。4、绿篱修剪及时，适时补种无缺。5、根据气候状况和季节，适时组织浇灌、施肥和松土，花草树木长势良好。6、适时做好病虫害防治，保持树木花草正常生长。7、园林建筑和辅助设施完好，整洁无损。8、绿化地设有提示人们爱护绿化的宣传牌。（五）物业管理区域内公共秩序的维护和消防管理：1、各出入口二十四小时值勤，其中六层厂房的主出入口十二小时立岗，并有详细的交接班记录；各出入口均对外来机动车实行询问登记。2、门岗室美观整洁，人员统一着装，佩戴统一标志，仪容仪表整洁规范，当值时立岗不倚不靠，语言文明规范；配备对讲装置；正确使用各类消防、物防、技防器械和设备。监控影像资料、报警记录，应当留存30日备查。3、负责人员、大宗物品的出入管理工作。对外来人员（施工、送货、参观等）实行进出管理，应进行详细登记，必要时引导至电梯厅或指定区域；遇到紧急情况和紧急助救时，五分钟内赶到现场，采取相应措施。对于出现的紧急车辆如救火车、救护车、各种抢险车，在其驶入项目后通知巡逻岗让其全程跟踪。对大件物品进出应进行审验，拒绝危险物品进入。4、按照规定路线和时间进行每小时巡查一次，做好巡查记录。巡逻过程中对可疑人员进行询问，对物业管理区域内设置的消火栓（箱）、窨井盖、安全警示标志等涉及公共安全的设施设备进行巡查，发现缺失，损坏或不能正常使用等情况，应及时报告并记录；发现违法、违章行为应及时制止。发现火警或治安隐患、事故及时报告有关部门，并配合有关部门进行处理。5、看管公共财产，包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨篦子、小品、花、草、树木等。6、小区内公共娱乐设施、水池等部位，设置安全警示标志。7、车辆管理：引导机动车辆按规定路线行驶并在指定地点停放，停放有序，非机动车停放整齐；保证消防车道畅通；8、建立安全维护公共秩序等管理制度并认真落实，确保本区安全和正常工作环境。9、楼内设置消防设施，保持消防通道畅通，在楼内明显位置设置消防疏散示意图。10、根据各厂房的实际情况，制定突发性公共事件应急预案，每年根据实际情况组织一次应急演习。11、当发生突发性事件时，应按预定方案进行处理，全力配合有关部门，保护业主人身安全并尽量减少财产损失。12、对公共区域提供24小时秩序维护服务，按规范线路和时间进行巡视，实施24小时监控。（六）其它配套服务项目1、售楼处前临彩华路的市政绿化带的养管工作包括在本次合同范围内，养管期同本合同期限但不超过三年。2、交工验收阶段，乙方应根据甲方要求提前安排有关人员进场，配合甲方进行验收、设施设备交接验收、数量清点等工作，并按甲方要求提供物业保洁、物业保卫等服务。乙方不得以未完成竣工验收为由拒绝接收物业。3、在质保期内的工程内容需维修的，由物业公司负责联系各相关施工单位负责人进行及时处理，甲方将予以配合。施工单位不配合的，物业公司可书面通知甲方对其进行罚款处理。维保款的结算需经物业公司签字确认。4、7号至9号楼大堂前台提供邮件代收服务。5、业主房间内部的保洁工作不在本次招标范围内；6、各二层厂房的小院内部保洁、秩序维护、工程维修等管理内容包括在物业服务范围内，该部分服务应进行单独报价，如后期厂房小院由业主自行维护，该部分费用相应由物业费中扣除。7、物业费根据项目的不同阶段进行收取：（一）当入住率≤50%（建筑面积）时，物业管理服务费收取全额的70%，机电设施设备日常运行、养护费全额收取。 （二）当入住率＞50%（建筑面积）时，物业管理服务费全额收取，机电设施设备日常运行、养护费全额收取。二、物业管理服务费测算（一）物业管理服务费测算依据及要求1、依据市场价格据实测算。2、物业管理服务费、能源费和电梯、二次供水、消防等设施设备日常运行养护费用分别测算。（二）物业管理服务费的测算1、物业管理服务费测算一律以人民币为计价单位。2、物业管理服务费报价以人民币每月每平方米为计量单位。三、要求达到的管理目标中标人正式管理本项目两年内达到市优标准。