项目需求书一、项目背景本项目为天津市司法局物业服务合同到期，需重新选择物业公司提供相关服务。二、商务需求序号需求条款是否为实质性条款原因说明（实质性条款需列明原因）1在中华人民共和国境内注册，具有独立法人资格的本市物业公司。通过年检有效的企业法人营业执照副本复印件加盖公章。是正规公司、规范管理2具有三级（包括三级）及以上物业服务企业资质证书是可以提供优质服务3自签订合同之日起一年的服务期是便于管理三、技术需求序号采购项名称数量需求条款是否为实质性条款原因说明（实质性条款需列明原因）12013年司法局项目需求书见附件否附件：2013年司法局项目需求书一、项目内容天津市司法局位于天津市南开区水上公园北道52号,总占地面积40000平方米，其中绿化占地3000平方米，总建筑面积约22000平方米，共由主楼、东西配楼、报告厅四座楼宇组成，其中主楼9层，东西配楼各5层，独立报告厅一层，可容纳400人会议，地上停车（库）位220个。服务项目有：1、工程维修服务（维修所需设备及工具由供应方提供，维修发生的材料费由需求方负担）2、公共秩序维护服务（秩序维护员所需服装、装备由供应方配备）3、保洁、绿化、制水服务（清洁设备、工具及耗材由供应方配备，卫生间擦手纸、大盘纸、洗手液由需求方提供）4、会议服务5、司机服务6、餐厅服务（原材料由需求方提供，供方只提供制作及服务）二、资格要求1、在中华人民共和国境内注册，具有独立法人资格的本市物业公司。通过年检有效的企业法人营业执照副本复印件加盖公章。2、具有三级（包括三级）及以上物业服务企业资质证书，资质证复印件加盖公章。3、有良好的工作业绩和履约记录。4、时间：自签订合同之日起一年的服务期（特殊情况以合同为准）。5、付款方式按月付款，每月初支付上月的费用（特殊情况以合同为准）。 6、服务要求投标人提供详细的服务方案。三、项目服务人员的配置及要求1、项目办公室（1）项目经理1名。48岁以下，大本以上学历，外表形象气质佳，具有良好的沟通协调能力，较强的团队合作精神，持有物业项目经理岗位证书，有3年以上从事物业管理经验，负责项目的整体管理（2）项目办公室综合文员1名。30岁以下，大专以上学历，形象气质佳，沟通能力强，熟练使用各种办公软件，有2年以上本岗工作经验。2、工程维修人员要求（1）工程维修主管1名。45岁以下，大专以上学历，具有较强的协调沟通能力，3年以上物业工程工作经历，持有相关专业技能证书。（2）变电站6名。45岁以下，高中以上学历，专业技能强，身体健康，持有高压电工作业证书，工作能力强。（3）空调机房3名，45岁以下，高中以上学历，专业技能强，身体健康，持有空调制冷作业证书，工作能力强。（4）综合维修工3名。45岁以下，高中以上学历，相关专业技能强，身体健康，工作能力强。全部工程维修人员要持证上岗（持所从事相关专业的证件）。电工要持有国家安全生产监督管理局颁发的高、低压电工特种作业操作证、具有三年以上本岗工作经验。制冷运行工持有国家安全生产监督管理局颁发的制冷与空调作业运行操作证。维修工要具有相关工作经验三年以上并具有物业工程从业经验，负责楼内日常水暖、家具、电器等碎修。3、公共秩序维护人员要求（1）秩序维护主管1名。45岁以下，大专以上学历，具有相关的消防专业知识、技能，具有简单的计算机操作技能，有良好的沟通能力及协调能力，持消防证。（2）形象岗2名。要求30岁以下，身高1.78以上，五官端正身体健康，仪容仪表整洁大方，高中以上学历，持有健康合格证，无不良记录，无不良嗜好。（3）监控室3名。要求45岁以下，高中学历，持消防证，身体健康，仪表端庄整洁大方，无不良记录，复员军人优先。（4）公共秩序维护员6名。要求45岁以下，高中学历，身体健康，仪表端庄整洁大方，无不良记录，复员军人优先。4、保洁、绿化、制水服务人员的要求（1）保洁主管1名。45岁以下，中专以上学历，形象佳，具有较强的沟通协调能力、组织能力，从事物业工作3年以上。（2）保洁员15名。45岁以下，初中学历，身体健康，仪表端庄整洁。（3）绿化养护工1名，男，45岁以下，要有一定的专业技能。（4）制水送水工2名，男，45岁以下，身体健康，持健康证。5、会议服务员要求综合会议服务接待员2名，女，30岁以下，身高1.65以上，大专以上学历。仪表端庄，形象气质佳，文化素质高，礼仪服务技能强。会使用相关的设备。6、司机服务小车司机4名。男，35岁以下，形象气质佳，仪表整洁大方，五年以上驾龄。7、餐厅服务人员要求（1）厨师长1名，45岁以下，持一级烹调师证（含一级）以上。负责制定合理的用餐制度及合理的烹调方法，满足营养需求。定期对厨房环境、炊具、原料、辅料、作业规范、工作人员个人卫生等方面进行全面检查。（2）面点师2名，45岁以下，持面点师证书。负责制作各种面食。要求品种花样多，营养全面。（3）厨师5名，45岁以下，持三级烹调师证（含三级）以上。负责每天早餐、中餐、晚餐及接待餐的制作。在品种、选料、口味上要求搭配多样，营养丰富。（4）助厨3名，45岁以下，身体健康，协助厨师及厨房的其它工作。（5）勤杂、刷碗工4名，45岁以下。负责用餐后餐具的清洁消毒及餐厅卫生。（6）服务员3名，30岁以下。身体健康，形象气质佳，负责早中晚餐、接待餐的出餐及服务。餐厅全部工作人员要求持健康合格证上岗。四、服务项目的质量标准及要求1、工程维修服务的具体要求及服务标准1.1工程维修服务内容（1）大楼附属道路、院落等维护、清理与修缮（2）强电系统的设备运行，维修养护以及系统检测（3）照明系统的维修与保养（4）空调系统的设备运行与维护养护（5）给排水（污）系统的设备运行与维修养护（6）楼宇自控系统的设备运行与维护养护（7）弱电及通讯系统的设备运行，维修养护及系统检测（8）其他设施设备的维修与养护（9）应急预案,各类突发事件的应对措施（10）完成招标人指定的临时性工作1.2设备管理与服务的质量标准（1）变电站建立和完善相关规章制度，保持配电房清洁卫生，要求地面干燥无积灰，配电柜表面无污渍；潮湿天气时，采用安全措施，保持配电房内主要电器设备干燥。 （2）强电系统楼内供电设备运转正常，系统随时保持有效的运行状态，设备及管线按照技术要求定期保养和检测，故障及时排除，保证不影响招标人的正常用电。 （3）照明系统保证零散维修的及时性，在最短时间内更换故障部件，保证应急照明始终处于有效状态。发现损坏及时更换、修复，保证照明及标志功能。（4）空调系统对空调系统进行周期性保养， 保障整个系统的正常运行。定期巡检及维护空调机组。供暖为集中供热模式，定期检查管道、压力泵等设备并登记，供热期间，对热交换泵房进行巡查，避免出现因设备故障造成无法供应热水，完好率达100%。（5）大楼自控系统保证系统设备的有效性，出现故障及时修复，定期巡检保养各环节部件 ，定期对各动作点进行测试。（6）给排水系统保持水池（箱）结构完好。按照国家标准对二次供水系统进行消毒，冬季水箱有可靠地保温措施，保持泵房清洁卫生，每年对水泵机组进行清洁保养，定期维护保养。2、秩序维护的内容及具体要求2.1日常工作内容办公楼（区）来人来访的通报、证件检验、登记、文件报纸信件的收发，往来车辆的引导等；防盗、防火报警监控设备运行的日常巡查，门岗守护、巡视，公共秩序维护，治安及其它突发事件处理等。2.2秩维工作的质量标准统一着装，佩戴统一标志，仪容仪表整洁，语言文明规范，配备对讲装置；做好物业管理区域内的公共秩序维护和安全防范工作，发生治安案件或者各类灾害事故时，及时向公安和有关部门报告，并积极协助做好调查和救助工作。（1）各出入口24小时值勤，其中主出入口立岗，并有详细的交接班记录；对外来机动车实行询问登记，严格验证、登记，杜绝闲杂人员及车辆进入办公楼（区）。（2）24小时消防监控值守，对灭火器、消防栓、箱等设施定期巡查。24小时安防监控值守，保证防盗、防火等报警监控设备的正常运行，系统设备出现故障及时通知相关部门进行维修。监控信息保留完整不能泄露。（3）做好安全防范和日常巡视工作，及时发现和处理各种安全事故隐患，迅速有效处置突发事件。（4）道路畅通，各种车辆停放有序，无交通堵塞现象，不影响行人通行。（5）文件报纸信件收发及时，将每天的报刊分发到各单位报箱，挂号信、机要文件联系本人签收或经许可后代签收。（6）建立办公楼（区）安全、车辆、道路及公共秩序等管理制度并认真落实，确保办公区安全和正常的工作环境。3、保洁服务及绿化养护、制水送水的具体要求3、1.保洁及养护范围 （1）主楼、东西配楼各楼层及公共区域的清扫维护，报告厅的清扫维护，通道、电梯、垃圾桶、卫生间、水房、院落等清洁。 （2）垃圾每天清运到指定地点。 （3）负责局长室及办公室、会议室、干警值班室、信访接待室、警卫室等的清扫与整理。 （4）应急预案：各种异常天气、各类突发事件的应对措施、完成招标人指定的临时性工作任务。（5）院落花木养护良好，无病虫害，修剪及时规范，楼内花木摆放整齐、美观。（6）按局各科室的需求及时制水送水。3、2保洁、绿化、制水质量要求及标准建立环境卫生管理制度，清洁设施设备齐备，针对灭蝇、蚊、蟑螂及鼠类的实际需要和季节特点制定具体计划。由专人负责检查监督。具体区域标准： （1）外围及周边道路：地面干净无杂物、无积水，无污迹、油渍；明沟、暗井内无杂物、无异味；各种标示标牌表面干净无积尘、无水印；路灯表面干净无污渍。绿化带、草地等无杂物。秋冬季或落叶较多季节地面基本干净。（2）大厅、楼内、公共通道 ：地面干净、无污渍；门框、窗框、窗台、金属件表面光亮、无灰尘、无污渍；门把手干净、无印迹、定时消毒；天花板干净，无污渍、无蛛网；灯具干净无积尘，中央空调风口干净，无污迹。楼梯间干净，无垃圾、杂物，污渍，无乱贴乱画，无乱堆乱放；扶手护栏无积灰；楼梯间顶面无明显蜘蛛网、灰尘；外墙窗玻璃无明显灰尘。（3）会议室、接待室：地面、墙面干净，无灰尘、污渍；天花板、风口无积尘、蛛网、污渍；桌椅干净，物品摆放整齐、有序。杯子干净无茶锈，门扶手、玻璃表面干净无灰尘。（4）公共卫生间：地面干净，无污渍、无积水，大小便器干净，无污渍；各种隔断干净，无乱写乱画，金属饰件干净，有金属光泽；墙壁干净，天花板无污渍、蛛网；风口或换气扇干净无积尘；门窗干净，窗台无灰尘；玻璃干净无水渍；洗手台干净无积水，面盆无污垢；各种管道干净无污渍；各种物品摆放整齐规范；废纸篓杂物不超过2/3，卫生间内无异味。（5）开水间：地面干净，无杂物、无积水，天花板干净无蛛网，灯罩表面无积尘、蛛网，墙面干净无污渍，各种物品表面干净无渍，清洁工具摆放整齐有序，室内无明显异味。 （6）电梯及电梯厅：电梯轿厢四壁光洁明亮，操作面板无污迹、无灰尘、无印迹，地面干净，空气清新、无异味；电梯凹槽内无垃圾无杂物，按钮表面干净无印迹；扶梯踏步表面干净，玻璃表面干净透光性好，不锈钢光亮无尘；梳齿板内无杂物污渍；厅内地面干净有光泽。（7）电器设施 、灯泡、灯管、灯罩：无积尘、无污迹。装饰件无积尘、无污迹；开关、插座、配电箱无积尘、无明显污迹。 （8）消防栓、消防箱及其他公共设施 ：保持表面干净，无灰尘、无污渍。报警器、火警通讯电话插座、灭火器表面光亮、无积尘、无污迹；喷淋盖、烟感器、扬声器无积尘、无污渍。监控摄像头、门警器表面光亮、无积尘、无斑点。（9）垃圾中转房： 中转房应专人管理定时开放，袋装垃圾摆放整齐，地面无明显垃圾，无污水外溢，房内应无明显异味，垃圾日产日清。垃圾桶及果皮箱按指定位置摆放，桶身表面干净无污渍无痰迹。（10）院落花木养护良好，无病虫害，修剪及时规范，楼内花木摆放整齐、美观，叶面干净。做到按期浇水、修剪草坪，确保绿化长势良好。（11）制水、送水服务及标准负责制水、桶装水及楼内各办公室送水服务。要会制水设备的基本操作及设备的日常维护，严格按照国家的饮水标准执行，装桶之前要对水质进行检测，合格后方可装桶。要求有健康证。4. 综合会议服务综合会议服务员，要按办会方要求提前做好会议室的布置，桌椅、地面清洁，杯子的刷洗、摆放。根据参会人数提前打好开水，将开水壶放置会议室并摆放整齐，会后及时清理会议室，有特殊要求的应积极协助。5.特约司机服务标准及要求招聘技术高、素质好、驾龄在五年以上的司机为局各部门日常工作服务。出车前后对车辆进行例行检查，具体要求如下：（1）确保局各部门、领导正常用车。 （2）负责车辆的日常保养检查工作。（3）保证车辆的安全运行，自觉遵守交通法规。（4）准时出车，工作时间不得擅自离开工作岗位。（5）做好公司临时指派的工作。6.餐厅服务的具体要求6.1. 服务内容负责职工食堂早、中、晚餐的制作及雅间客饭、招待餐、会议餐等服务（原材料由需求方提供），菜品荤素搭配合理。早餐保证主食花样不少于15种、稀食汤类不少于5种，小菜不少于10种。中餐保证荤素搭配合理，兼顾不同口味，营养配餐服务及时周到。主荤、次荤、蔬菜不少于6种，面食花样不少于8种，汤类不少于3种。晚餐要保证值班干警、加班干警按时开餐，标准兩菜一汤。如有会议餐、接待餐要按局要求提前做好准备。6.2.服务标准餐厅卫生标准（1）桌椅、洗手盆、盛饭器皿、地面等保持干净无灰尘、无油渍，地面无垃圾杂物、无积水。（2）门窗、墙壁、空调吹风口、灯管要定期清洁。（3）定期大清扫，清洗桌椅、地面。（4）做到餐厅无苍蝇、蟑螂、蚊虫等有害昆虫。厨房卫生标准(1)所有日常用厨具每天都必须使用专业消毒剂进行严格消毒，未经消毒的餐具不得使用。(2)厨房所有餐厨具在用完后要摆放有序，菜板要竖放，且切生熟食品的菜板要分开使用和存放。(3)炉灶、配料台、工作台在完工后要予以擦拭，确保干净整洁。(4)厨房区域地面无积水，无油腻、无垃圾。(5)消除卫生死角，无老鼠、蟑螂、苍蝇等有害昆虫。个人穿戴的标准（1）上岗人员必须持有健康合格证不得带病上岗。（2）工作时间必须穿着整齐干净的工作服，做到无黑斑、无大块油迹，厨房内工作的员工要戴厨帽。（3）个人卫生做到“五勤”、“五不”、“二要”、“二注意”。“五勤”：勤洗澡、勤换内衣、勤刮胡子、勤剪指甲、勤理发。“五不”：在就餐者面前不掏耳、不剔牙、不抓头发、不打喷嚏、不抠鼻子。“二要”：工作前要洗手、方便后要洗手。“二注意”：工作时注意不吃生韭菜、大蒜及大葱等有强烈气味的食品，在客人面前咳嗽、打喷嚏时注意用餐巾纸掩口鼻，并转身背向客人。（4）在工作期间不允许戴首饰。设备卫生标准厨房设备种类较多，各种设备的卫生标准有所不同，总的要求是：(1)设备表面无油渍、无水渍、清洁明亮。 (2)设备内无杂物、水锈及其它脏物。 (3)设备内部无异味。食品卫生标准(1)蔬菜、水果、肉类、鱼虾、禽蛋及豆制品要新鲜，干净、符合卫生标准，严禁购买或提供变质食品。(2)饮料、干货及调味品必须有生产厂家、日期、标签清晰、新鲜、不变质，并保证在有效期内。（3）烹调要注意生熟原料、半成品、成品分开摆放，杜绝腐烂变质原料下锅。注意菜肴的色、香、味、形、口感适中。烹制过程中要注意保留各菜肴的营养成分。要确保食品质量。