根据《中华人民共和国政府采购法》、《中华人民共和国政府采购法实施条例》、《政府采购非招标采购方式管理办法【财政部令74号】》等有关法规，昆明市机关事务管理局政府采购办公室对昆明市第一中学“物业管理服务”进行竞争性谈判，欢迎在中华人民共和国境内注册具备相应经营条件的供应商报名参加。此次竞争性谈判方式采购活动由昆明市明信公证处进行公证。

集中采购机构：昆明市机关事务管理局政府采购办公室

地址：昆明市呈贡区市级行政中心2号楼5楼

1、项目编号：昆采竞********44

2、项目内容：“物业管理服务”

[详见附件格式一 采购需求一览表]

3、项目预算：￥*******.00元（人民币：壹佰伍拾万元整）/ 年

本项目服务期限三年，学校每年组织考核合格并报相关部门审批后，合同一年一签。本次服务合同期限为：合同签订之日起1年内。

谈判供应商须提供的证明文件

项目说明和要求

一、校园苗木管理和养护 需安排绿化养护工17人（含校园绿化项目主管1人，负责对校园内苗木草地及运动场的专业管理维护），男性不得少于总人数的三分之二，年龄55岁以下。负责对校园内苗木草地及运动场的专业管理维护。

植物管养范围

学校绿化面积约占校园面积的53%，约为70000平方米。包含教学区和家属区全部绿化区域及水池；西昌路东大门外、昆华路南大门外靠学校一侧的绿化带（西昌路口至机动车道入口两侧）；足球场及周边；游泳池及周边；家属区雨水调蓄池（青年湖）及周边。

植物养护项目

1.植物的养护要做到树木修枝打顶，枯枝修剪，绿篱草坪修剪，杂草拔除，苗木病虫害防治；每天浇水，定期施肥；草坪及绿化带卫生保洁，绿地和绿化带内不得出现石块等杂物，每天清理废纸、塑料等垃圾。每年冬季对各类乔木、灌木树身刷白，并及时做好防寒防冻工作，刷白、防寒防冻材料由乙方提供（遮阴网需要绿色材料）。合同期内出现苗木死亡，需要乙方赔偿，赔偿的树种、规格应与原有的树种、规格保持一致。

2.负责苗木的移栽、补植补种；保证青年湖、水池、游泳池等水体的清淤、换水，定期清理水池内水生植物、杂物等。

3.绿地排涝、抗旱，灌木的防寒防冻。

4.需要统计绿化苗木品种、数量，做出全校苗木档案；

此项工作需安排绿化养护工11人（含校园绿化项目主管），园林园艺或花卉园艺师不少于2人（需要提供园林园艺或花卉园艺师资格证书）。

植物养护标准

1.乔木养护标准

适时做好浇水（针叶树要注意适量浇水）、排涝（主要针对雨季，如有积水，积水处不能超过12小时）、施肥、修剪整形、中耕除草、树干涂白、病虫害防治、防寒、防冻等养护管理工作，树木长势好，主、侧枝分布均匀，树冠丰满、完整、茂盛。叶片正常，在正常条件下不黄叶、不焦叶、不卷叶，较严重的黄叶、焦叶、卷叶的株数在2%以下。

适时施有机肥、无机肥或专用肥，每年施肥不少于2次。

无枯枝死叉、徒长枝、过密枝、并生枝、下垂枝、伤损枝，无明显的菟丝子等寄生植物及有碍观瞻的悬挂物。

死亡乔木补植时应连根及时挖除，补植的树种、规格应与原有的树种、规格保持一致，树冠必须保留骨架。

对存在安全隐患的危险树及时采取修枝、加固扶正或更换等措施。

乔木成活率100%，补植的乔木成活率100%，无缺株、死株。

2.灌木养护标准

根据灌木品种的生物学特性适时浇水，做到旱季（秋、春、冬季）不干、雨季不涝，注意雨季（夏季）排涝，如有积水，积水处不能超过12小时。

适时施有机肥、无机肥或专用肥，每年施肥不少于4次，开花灌木在开花前以追施磷、钾肥为主。

修剪整形：原则：丛生灌木每年修剪应不少于2次，绿篱、造型灌木每年不少于8次，色块灌木每年不少于6次，修剪后剪口或锯口应平整光滑，不得劈裂，不留短桩，应及时清除剪除的枝条、落叶；观花灌木的修剪，应掌握花芽发育规律，对当年新稍上开花的花木应于早春萌发前修剪，短截上年的己花枝条，促使新枝萌发。对当年形成花芽，次年早春开花的花木，应在开花后适度修剪。对着花率低的老枝要进行逐年更新，剪去过密老枝；造型灌木（含色块灌木）的修剪，一般按造型修剪的方法进行，按照规定的形状和高度修剪并保持形状轮廓线条清晰、表面平整、圆滑；丛生灌木的修剪，应保持丛生灌木的自然美观造型，及时剪除徒长枝、交叉枝、并生校、下垂枝、萌孽枝、病虫枝及枯死枝，以保持通风透光。对衰老的主枝，应本着“留新去老”的原则培养徒长枝或分期短截老枝进行更新；道路交岔口处道路绿地内灌木过高影响行车视线时应及时进行修剪。

运动场草地养护以及田径场区域内周边环境管理

学校运动场养护：制定年度养护计划，补植、补播草籽；撒复合肥、尿素，喷杀虫剂、杀菌剂、土壤消毒剂；配剪草机及耗油、水管、草皮、园艺工具等；草坪打孔、覆沙、平整场地、梳理每月一次，沙和土由乙方提供；平时常态化巡视检查，发现问题及时修复；运动场卫生早晚各打扫1次，日常保洁。运动场草坪浇水、修剪草坪（不限定修剪次数，凡体育组在使用过程中提出修剪要求时都需要及时修剪）等管护作业需要避开教学时段，浇水只能安排在上午九点前、晚上八点以后，保障喷水设备运转正常。运动会及有体育项目考试时需要配合体育组搬运体育器材。管护具体需求由体育教研组长直接联系管理公司。配备一名具有运动场专业管护能力的运动场管理员，负责运动场管理维护，并与学校体育组直接联系，根据体育组的使用需求对运动场进行管护，此项工作设2人。

苗圃盆景管养及生产

我校设有一处面积约660平方米的苗圃，做好学校盆景实物的传承和盆景技艺的传授，菊花品种选育，学生园艺活动的指导，做好生物组学生生物活动小组的种植指导工作。做好校园内及苗圃内现有盆景、盆栽植物、盆花等苗圃培育的产品的档案台账。负责苗圃内各类乔木、灌木的养护。苗圃由学校直接进行管理。承担校园鲜花、盆景、盆栽植物的培育，每年培育草花2万盆，盆景绿宝等中型盆栽植物培育数量满足教学楼年级办公室、综合办公楼各办公室的美化要求。负责学校校园内公共区域盆花、盆景的摆放及修剪、浇水、施肥、防虫等维护工作，负责办公室盆栽植物的摆放及维护。负责学校各项大型活动时盆花的临时摆放和回收等。报价中含人员工资、苗圃生产资料费及档案台账建立费用等。此项工作安排4人（含苗圃管理负责人1人）。

二、校园卫生管理 需安排校园卫生管理19人（含校园卫生项目主管1人，负责整个学校的卫生清洁、保洁），年龄55岁以下。 　 　 　 　 　

校园公共区域管理

主要为校园路面打扫和保洁，面积约60000平方米，校园面积133209.1平方米，除去建筑物、绿化占地和其他用地后，需要打扫大门外广场、校内自行车道、花园内道路、公共道路和教学区、篮球场、田径场、单车棚等。每天需对整个校园公共道路清扫至少2次，并且需进行不间断保洁，保证上午7:30—夜间22:00校园公共区域无垃圾。每天清理道路两侧的树池1-2次，确保树池内无垃圾杂物。对学校各栋楼厕所、家属区公共厕所、家属楼内卫生间及化粪池管道、所有排水沟进行清淤，保障畅通。每个月对各建筑物楼顶清理一次，清理弃砖、杂草、瓶子等杂物，确保下水管通畅。校园内排水沟清淤、雨水篦子清理每个月一次，雨季每周清理一次。保持车库出入口通道和风雨操场、3教学楼玻璃顶棚清洁。每天抹一次校园内所有展板，保障展板清洁。配合、督促环卫站定期对全部化粪池、垃圾库（箱）的清运。完成此项工作需安排4人。

教学楼公共教室及卫生间管理

教学楼是学校卫生打扫和保洁的重点部位，每天需对1号教学楼、2号教学楼、3号教学楼1—6层（面积约为15000平方米）公共区域进行保洁，包括一楼大厅、每层的楼道路面、天花板、楼道侧墙（含宣传画框等）、栏杆、楼梯扶手、管道进行打扫及保洁；每天定时打扫电梯，按电梯清洁规范对电梯进行保洁并消毒。大厅天花板及楼梯间、楼道等处不得有蜘蛛网及杂物。每天上午8：00前、下午15：00前各全面打扫1次，学生上课期间不间断进行保洁，保洁时间为上午7：30—夜间22：00。开放书架每天上午8:00、下午14:00各打扫一次，每天进行不间断保洁。教学楼卫生保洁人员还需对所在教学楼的多功能多媒体教室每天打扫1次，保障其整洁。教学楼内所有卫生间在学生上课、上晚自习时进行不间断地打扫和保洁，每节课课间休息结束后，进所有卫生间冲洗蹲坑和小便池，以保证卫生间清洁卫生、无异味，保证卫生间内洗手池干净，水龙头清洁，大小便池无污渍、无灰尘、无锈渍；男卫生间不锈钢小便池需要经常用专用清洁剂清理水垢；保证卫生间镜面洁净。保管教学楼所有教室及六楼通道大门钥匙，负责开关公共教室门窗。负责各类考试期间的教室门的开和锁。公共教室在不使用期间保持整洁、保证门窗锁闭；无障碍卫生间内不得摆放杂物，楼梯下方不得摆放杂物。每天检查卫生间设施，发现问题及时报告公司管理人员安排维修工维修；每天检查卫生间肥皂盒等，保证肥皂充足，盒子干净。保证所有窗帘每学年清洗一次。体育组海绵垫子外套每学年清洗一次。报价包含清洗窗帘、垫子的所有费用。工作人员不得在校园内翻捡饮料瓶、纸板、废纸等。按国家防疫部署或学校常见病预防要求进行消毒。此项工作1号教学楼需安排2人，2号教学楼需安排2人，3号教学楼需安排3人，共计7人。

科技楼公共区域及卫生间管理

科技楼保洁面积4790平方米，需打扫楼道、卫生间、会议室、多媒体教室、多功能报告厅、计算机房、科创中心、网络中心、演播厅、数学创新实验室。楼道卫生、卫生间卫生打扫要求与教学楼卫生打扫要求相同，保持窗户防护栏清洁无灰尘，会议室、多功能报告厅、多媒体教室每天打扫一次，多媒体教室每天使用后需要清理抽屉内杂物。计算机房、科创中心每半个月打扫一次，需要抹桌子、鼠标、键盘、显示器、扫地、拖地、门窗等，有临时培训或阅卷任务时增加人员加扫，确保阅卷工作卫生；网络中心、演播厅每月打扫一次，有临时活动或参观检查时加扫。配合学校根据使用情况打扫并开关科技楼会议室、报告厅（含开关照明电）、多媒体教室。每个月清理一次一层大厅及各走道顶蜘蛛网（需配升降机或7米以上人字梯），确保无蜘蛛网。每周检查一次楼顶排水口，确保排水畅通。其他工作要求参见教学楼标准，此项工作需安排2人。

综合楼公共区域及卫生间管理

综合楼1—12层走道、会议室、党建活动室、职工之家、校史馆、图书馆、教研组办公室、电梯间、楼梯间、卫生间卫生，公共区域每天上午8:00、下午14:00各打扫一次，每天进行不间断保洁，不能有垃圾杂物，不得出现蜘蛛网，各处平台、楼梯扶手、画框、护栏不得有灰尘，墙面无灰尘，玻璃无污迹。保证卫生间内洗手池干净，水龙头清洁，镜面洁净，大小便池无污渍、无灰尘、无锈渍；校史馆每周打扫一次，有参观时加扫。教研组办公室每周打扫一次，负责每天上午8:30打开、下午17:30锁闭所有教研组的门。每月用吸尘器对图书除尘一次，图书架、柜、桌椅等整洁。会议室根据使用情况随时打扫并保洁。其他工作要求参见教学楼标准，此项工作需安排2人。

国际部（老图书馆）公共区域及卫生间管理

国际部教学楼，保洁要求与其它教学楼相同。两间通用技术实践室每月打扫一次，有临时活动或参观检查时突击加扫，按要求整理室内设施、设备及物品。此项工作需安排1人。

地下运动场管理

地下运动场的管理及保洁。地下运动场有12个楼梯间，每个有4层楼高，需要每天对场地、楼梯间、卫生间、舞台、各类体育设施等进行清扫保洁，球场和楼梯间不得出现垃圾丢放。每天打扫并将垃圾运出。每月水洗一次地面。教学时段每天上午9:00开门，负责照明设备的开关及管理，下午18:00清场及锁门，非教学时段临时活动按实际需要安排。负责球场内所有设施，如舞台、桌椅、观众坐凳、篮球架、网球架及球网、羽毛球网及网架、乒乓球桌及附属设施的安全管理，摆放整齐，检修维护，负责有教学及其他活动需要移动的设施的摆放和收纳复位（消防设施除外），确保楼梯间所有照明灯具能够正常点亮，各类设施正常使用。此项工作需安排1人。

男生宿舍老楼和家属区公共区域管理

1.男生宿舍老楼卫生保洁同其他教学楼，1-7层每天打扫一次楼道，及时清除楼道内杂物和蜘蛛网等。室内设施设备的调配布置。在有学生住宿时，楼层区域的卫生由学生宿舍管理服务的物业公司进行管理。第四层作为学校心理健康指导中心和学生生涯规划中心，房间内打扫根据中心实际情况临时安排。

2.教工宿舍区（昆华小区）每天打扫楼外道路等公共区域两次，保证垃圾桶外部清洁，垃圾库垃圾不外溢，更换损坏垃圾桶；及时清理家属区零星小型废弃家具等；周一至周五每天打扫一栋楼的单元楼梯间，每周一循环。及时清除宿舍楼楼道内及周边随意堆放的杂物，打扫楼道时同时检查各单元门头平台，有杂物时及时清除；楼道内不得出现小广告。清理过程做好台账记录。5号教工宿舍旁公厕每天打扫一次，每天打扫一次工会老协活动室，维护门球场，打扫卫生间；根据需要定时对楼道和卫生间进行消毒。每天巡查一遍家属区5栋楼各单元，检查是否有住户装修、门口是否有杂物堆放或者其他安全隐患等情况，消除安全隐患，做好管理，做好检查记录并报告学校。防止出现破坏绿地种菜等现象。此项工作需要安排2人。

地下停车库管理

学校地下停车库（含男生公寓地下车库）每周清扫、水拖一次地面，清理排水沟及抽水泵池内杂物。如果出现地面污迹的，及时清扫。天花板和水电管网不得出现蜘蛛网。每天清理垃圾箱，整理车库内物品，不挤占消防通道，检查维护各排水泵和供水设施设设备、检修车库照明灯具，配电室和发电机房卫生，保障车库正常使用。对强弱电桥架及给排水管网每季度除尘一次。此项工作不设专人。但必须有定期打扫的现场照片及工作记录台账。

化粪池、绿化垃圾清运及垃圾库周边卫生

检查垃圾库周边卫生及垃圾清运情况，化粪池、绿化垃圾、杂物等需要清运等情况以及整个校园内卫生打扫情况，如发现垃圾库满或环卫部门未及时外运垃圾时，要及时联系环卫站将垃圾外运。督促住户清运装修垃圾，否则承担清运责任；禁止住户私自占用绿地种菜，否则承担恢复责任。督促住户装修垃圾的清运此项工作由管理人员督促完成。（化粪池清掏及绿化垃圾清运所产生的费用由甲方承担）

物品搬运等应急临时工作

学校每年承担着大量各类国家级考试的考场工作和学业水平考试阅卷、中考阅卷等工作，以及各类会议，教学教研活动，完成此项工作需临时抽调人员布置考场、会议室准备、校园展板摆放及保洁，以及活动安排的物品搬运等工作。遇到突发性疫情等情况时需要对教室进行阶段性消毒。另外，学校还承担招生宣传、体育中考以及上级部门指派的其他活动场地安排、布置等工作，需要临时抽调人员，落实相关准备，涉及校园内各处（含无班级使用公共教室）的卫生保洁、桌椅摆放。大型活动时要及时清理垃圾、维护公共场所卫生。此项工作不设专人，根据实际需要进行安排。

三、日常维修及水电维修服务 此项工作需4人，其中水电工3人（电工必须持有电工职业资格证书），木工1人。 　 　 　 　 　

学校日常维修、水电维修

日常维修：学校4栋教学楼（含国际部）、综合楼、科技楼、5栋教工宿舍、所有食堂及其他建筑物(不包括男生、女生公寓楼，但包含男生宿舍老楼）的维修，此项工作要求对所有教室、宿舍的桌椅、门窗、窗帘、玻璃、锁、走道栏杆等设施进行故障排除和维修；对校园门窗、栏杆、球场护栏网、围墙栏杆、球架及其他铁件等焊接、刷漆处理；风雨操场球架维修、球网更换及其他体育设施设备维修。

水电设施维修：保障所有照明灯具运行正常，电力设备运行正常；配备电焊机，球架、栏杆等金属设备损坏时需要电工电焊维修；保障校园给排水管网运行正常；卫生间冲水阀、水龙头、下水管等维修；保障校园内自动喷灌设备正常运转；全面负责两个中水处理设施的维护和管理，确保中水水质达到环保部门的检测合格标准，保障绿化浇灌和卫生间冲洗用量；保障地下车库排水设备正常；保障消防管网正常；负责电梯管理（持有电梯操作证）。需要安排假期和夜间水电工人值班，应急处理如卫生间冲水阀损坏、配电室跳闸等水电突发紧急维修问题，学校为公司水电夜间值班人员提供值班宿舍1间。要求能够独立操作更换照明灯具、卫生间换气扇，维修水管、更换各类阀门等给排水设施；各项维修工作需要做好台账记录。配合学校抄录住户水电表度数、水电表更换等。需要安排人员24小时值班，随时解决紧急突发维修事项。因维修员不按技术规范操作造成设施损坏的，需进行赔偿修复。维护管理不到位，造成安全事故的，负责赔偿责任。学校为公司水电夜间值班人员提供值班宿舍1间。

此项工作需4人，其中水电工3人（电工必须持有电工职业资格证书），木工1人。（维修材料由甲方提供，或维修材料费用由甲方承担。值班人员假期和夜间22时至次日8时也不属于加班，不能再申报加班费）

四、项目经理 该项目设经理1人

管理人员

该项目设项目经理1人，年龄不超过50岁，从事物业管理工作5年以上，大学专科以上文凭，拥有注册物业管理师资格证或物业项目经理职业资格证书。项目经理必须常驻项目点，必须在上班时间按时打卡，不接受兼职管理人员。在学校负责指挥物业管理项目的正常进行和人员临时调度，同时负责与学校方面的各项工作协调和沟通。管理教室和公共房间的钥匙。中午休息时间设专人值班，负责中午公共教室临时使用时的开关门工作。每个月向学校提交一次月度工作台账。另按创文要求做好创文台账。未经学校同意不得随意更换项目负责人。

公司必须加强对员工的思想教育和技能培训，全权负责生产安全、聘用员工的思想动态和意识形态管理。造成自身或师生人身伤害或财物损坏的，负责全额赔偿。

五、工具及耗材

维修工具、绿化、保洁耗材费（20000.00元）

水电专业维修工具及电焊机、热熔器、铆钉枪等相关设备、绿化及保洁设备（含垃圾桶）吸尘（水）器、抽水泵、水龙头、胶水管、地布、遮阴网、化肥、农药、清洁剂、消毒剂、拖把、扫把、撮箕、字纸篓等，需要配备洗地机、高压水枪等清洗石板路面的专用设备。

此项应包含服务保障期间所有维修工具、绿化、保洁耗材等费用。此项由成交供应商提出需求计划，校方实行限额和审批采购，此项的设施设备所有权归学校。

特别说明

人员进出学校，凭公司统一制服或带照片姓名的胸牌；校方不提供机动车停放位置，非机动车统一停放至教师单车棚，不得在校园内非自行车道处骑车。工作人员必须统一着装并坚守岗位，全面禁止吸烟，不得出现聚众吹牛或做其他与工作无关事的情形。所有员工在校内打卡上班，学校对工作人员上班时段随机进行考勤，各岗位每累加累计10次（超过1小时计1次），将按对应岗位工资预算标准在当月扣除相应费用。遇特殊情况时，需在晚上23:00后安排加班，学校按校方加班工资标准及人次拨付给物业公司，物业公司开据全额发票，并承诺将学校发放的加班费全额发到加班员工。执行昆一中物业管理奖惩办法，按月支付物业管理服务费。