物业管理服务内容和标准（一）房屋本体的维修、养护管理内容及标准 包括但不限于：1、房屋外檐：外观完好、整洁；外墙是建材贴面的，无脱落；是玻璃幕墙的，清洁明亮、无破损；是涂料的，无脱落、无污渍；无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象。2、屋面：无违反规划私搭乱建。3、地面：平整、干净，无塌陷、污染。4、门窗：统一有序，色调一致，不超出外墙面；除建筑设计有要求外，不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等。（二）设施设备管理服务内容及标准 包括但不限于：1、供配电系统（1）高低压系统及设备1）保证正常供电，限电、停电由有关部门出具的明确依据并按规定时间通知用户。2）制定用电管理措施与停电应急处理措施并严格执行。3）制定设备安全运行岗位责任，做好巡回检查、维护保养运行记录，制定管理维修档案等管理制度并严格执行。4）设备及机房环境干净、整洁，无杂物等，机房环境符合设备要求。5）配备所需专业技术人员，严格执行操作规程，设备良好，运行正常。（2）备用电源系统做好巡回检查、维护保养运行管理，保证设备正常使用功能。（3）公共照明设施（含景观照明、航标灯等）按时巡查、维护，发现损坏及时维修，保证正常使用功能。2、电梯系统（1）保证电梯正常运行，轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁。（2）委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》，有专人对电梯进行巡视，对电梯保养方工作进行监督和管理。（3）制定紧急救援方案和操作程序，电梯发生一般故障，专业维修人员二小时内到达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员须在五分钟内到现场应急处理，专业技术人员须在半小时内到现场救助。3、空调系统（制冷、供暖）供暖系统供暖为市政集中供热模式，定期检查公共区域管道、阀门，发现有跑冒滴漏现象及时联系市政部门处理。4、通风系统（送、排风）由专业人员每天对通风系统巡查，发现损坏及时更换、维护，保证通风系统功能。5、给排水系统（1）给水系统（冷水、热水、中水、直饮水等）1）建立用水、供水管理制度。2）设施设备工作正常，无跑、冒、滴、漏等现象。3）按规定对二次供水系统进行消毒。4）水箱有严格的管理措施，周围无污染隐患。5）限水、停水按规定时间通知用户。（2）排水系统1）排水系统通畅。2）遇有事故，维修人员要及时赶到现场进行修理。3）有突发事故应急预案。6、消防系统（1）火灾自动报警系统各楼层安装有自动感烟报警设备，及火灾自动报警系统。每天巡查报警系统二次，发现问题及时修复，保证其正常运转。（2）消防控制室及设备系统消防监控中心24小时值班，消防系统设施设备齐全、完好无损，可随时启用，消防通道畅通。（3）灭火器配置定期年检和更换，定期巡视检查，发现问题及时处理。（4）其他消防设施设备1）消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法和应急预案。2）组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域的防火责任人。3）完善突发火灾的应急预案，设立消防疏散示意图，照明设施设备，引路标志完好，紧急疏散通道畅通。7、智能化系统 （1）楼宇自动化（安防、通讯、网络、巡更等）1）按工作标准规定时间排除故障，保证各弱电系统正常工作。2）监控系统等智能化设施运行正常，有记录并按规定期限保存。3）每日巡视，定期检修，发现损坏及时修复。（2）停车管理系统每日巡视，定期检修，发现损坏及时修复。9、公共卫生间设备10、楼内外标识系统11、外围设施（旗杆、景观设施等）12、避雷系统每年一次检查避雷装置，保证其性能符合国家相关标准。13、其它（三）公共秩序维护内容、标准包括但不限于：1、人员要求：秩序维护员以中青年为主，身体健康，工作认真负责并定期接受培训。能处理和应对辖区内公共秩序维护工作，正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，熟悉、掌握各类灾害事故的应急预案。2、门岗：主出入口24小时值勤，其中7：00-12：00、14：00-18：00有1人立岗，有交接班记录。3、巡逻岗：按照规定路线和时间每2小时巡查1次，做好巡查记录。4、监消控中心岗（1）24小时有人值守，注视各设备所传达的信息。（2）监控中心接到报警信号后，五分钟内赶到现场进行处理，同时接受用户救助的要求。（3）建立应急预案，并在监控中心控制室内悬挂。（4）每年应组织不少于2次的应急预案演习。5、车辆管理保持停车位整齐有序。（四）公共环境保洁维护内容、标准1、通道及楼梯间保洁（1）每天打扫1次各楼层通道和楼梯台阶，每周清洗1次。（2）每周清洁1次楼梯扶手，扶手护栏。（3）每月清洁1次各层和通道的防火门、玻璃内侧、灯具、墙面、地脚线、指示牌等公共设施。（4）楼梯间顶面无蜘蛛网及明显污渍。（5）地面、楼梯间干净，无垃圾、杂物、污渍，无乱贴乱画、无乱堆乱放。2、电梯及电梯厅保洁（1）每日清洁2次，每月对电梯内进行1次全面清洁。（2）每月对电梯门壁打蜡上光1次。3、公用卫生间保洁（1）每日4次对地面、垃圾篓、大小便器、手盆清洁，保洁时悬挂醒目标志，每月对门窗、隔板进行2次全面清洁与消杀，定期更换香球。（2）定时通风，保持室内无明显异味，地面无明显污渍、积水，天花板、墙面无蜘蛛网，便器洁净无黄渍。4、外围道路（1）主次干道每日清扫4次，循环保洁，目视道路无垃圾、杂物。（2）对于区内主次干道积水、积雪适时清理。（3）室外标识、宣传栏、信报箱等每周擦拭2次。5、绿化带保洁（1）每日清扫1次绿化带、草地上垃圾。（2）秋冬季或落叶较多季节增加清洁次数，地面干净、无积水。6、垃圾收集与处理（1）垃圾桶、果皮箱每日清理2次，保持垃圾桶清洁，建筑垃圾定点堆放。（2）无垃圾外溢、气味四散、垃圾洒落现象。7、每年2次外檐清洁，保持外檐整洁。（五）绿化养护、租摆和室内景观维护内容、标准1、绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象。花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害、无折损现象、无斑秃。2、绿地无纸屑、无烟头、无石块等杂物。3、草坪及地被植物整齐，草坪适时修剪，高度不应超过10公分。4、树冠完整美观，无枯枝死杈。5、绿篱修剪及时，适时补种无缺株。6、根据气候和季节状况，适时组织浇灌、施肥和松土。7、适时做好病虫害防治，保持树木花草正常生长。8、适时采取植物防冻保暖措施，扶正加固。（六）其它配套服务项目建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录；定期实施满意度调查工作。（七）其它管理服务内容物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法；物业服务企业的管理人员和专业技术人员持证上岗；员工统一着装，佩戴明显标志，工作规范、作风严谨。（八）突出项目特点的管理设想及方案五、物业管理服务费测算（一）物业管理服务费测算依据及要求1、依据市场价格据实测算。2、物业管理服务费、能源费和电梯、二次供水、消防等设施设备日常运行养护费用分别测算。（二）物业管理服务费的测算1、物业管理服务费测算一律以人民币为计价单位。2、物业管理服务费报价以人民币每月每平方米为计量单位。