附件：物业管理服务内容、标准及收费形式（一）物业管理服务内容1、房屋本体的维修、养护管理内容及标准房屋外檐：外观完好、整洁；外墙无脱落、无破损、无纸张乱贴和乱悬挂现象。1)屋面：无违反规划私搭乱建。2)地面：平整、干净，无塌陷、污染。3)门窗：统一有序，色调一致，不超出外墙面。2、设施设备管理服务内容及标准1）供配电系统（1）高低压系统及设备建立和完善有关规章制度，包括电气设备运行操作规程、安全操作规程、事故处理规程、巡视检查制度、维护制度、安全及交接班制度；值班人员具备变配电运行知识和技能，具备上岗资格，持有上岗证书，保持配电房清洁卫生，每周清扫一次地面及擦拭配电柜表面，要求地面干燥无积灰，配电柜表面无污渍；潮湿天气时，采用安全措施，保持配电房内主要电器设备干燥；每月检测1次配电房内有无蛙、鼠、蚁等虫害，如发现马上采取措施杜绝；每日填写运行记录，建档备查。（2）备用电源系统要求建立和完善有关规章制度，电气设备运行操作规程、安全操作规程、事故处理规程。巡视检查制度、维护制度、安全及交接班制度；由具有相关资质的人员进行管理维护，保证系统运行正常。并按供电管理规定安排变电站值班管理人员。（3）动力设备要求建立和完善有关规章制度，电气设备运行操作规程、安全操作规程、事故处理规程。巡视检查制度、维护制度、安全及交接班制度；由具有相关资质的人员进行管理维护，保证系统运行正常。并按供电管理规定安排变电站值班管理人员。（4）公共照明设施（含景观照明等）每日巡检维护，发现损坏及时更换、修复，保证照明及标志功能。2）电梯系统（1）安装、维护、保养人员均应持有关行政主管部门核发的特种作业操作证上岗，并定期参加复审；建立健全电梯管理制度，至少包括：《岗位安全操作规程》、《维修保养制度》、《岗位责任制度》、《交接班制度》、《设备档案管理制度》、《安全使用管理制度》和详细的《维修保养计划》。（2）安全设施完好、齐全，通风、照明灯附属设施完好；在电梯轿厢内明显位置张贴《电梯安全使用许可证》。（3）与持有关行政主管部门核发的安全认可证书的企业签订维修保养合同，并明确被委托企业的责任。如需自行维护保养电梯，应按照电梯数量及工作状态配备足够的维护保养人员，其管理部门应将电梯管理人员、维护保养人员、联系电话及有关资料报送设备所在区（县）有关行政主管部门，经核准后，方可自行维护保养。（4）电梯及其安全设施每周不少于1次，进行清洁、润滑、调整和检查等例行保养；每年对项目所有电梯进行1次全面综合检查、清洗、润滑、修理、调整和测试；年度检测由维修保养企业的注册安全检测员实施并签署检测报告；每台电梯每隔1年必须进行1次负荷校调试验，负荷校调试验由注册安全检测员实施并签署试验报告。实验报告副本应送有关行政主管部门备案。（5）保持电梯机房清洁，每周1次清扫地面和擦拭控制柜、主机表面，地面无积灰，控制柜、主机表面无污渍；保持电梯机房消防设施完好；每年检查2次电梯井底，清除垃圾杂物。（6）确定合理的电梯运行时间，随时监督电梯运行状况，加强日常维修保养、适时降温、通风、防雨，做好运行服务，经常巡查楼层，防止地面水流入电梯井，值班监督，防止违章使用电梯；电梯维护保养提前一天通知业主（使用人），并尽可能减少对业主（使用人）正常生活的影响。记录每日电梯运行情况，建档备案。（7）制定紧急救援方案和操作程序，电梯发生一般故障，专业维修人员二小时内到达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员须在五分钟内到现场应急处理，专业技术人员须在半小时内到现场救助。（8）使用有关行政主管部门统一制定的《起重机械安全技术档案（电梯类）》，对电梯逐台建档、建卡、注册登记。电梯技术档案资料应包括：《起重机械安全技术档案（电梯类）》和《起重机械登记卡片（电梯类）》;产品质量合格证明；大中修更新改造后的电梯应有质量验收报明（或质量验收报告）；更改部分须有变更设计的证明文件；电梯安装验收证明和报告；运转、保养、维修记录；定期安全检查和事故记录；电梯随机文件，至少包括：井道及机房土建图、电气控制原理图、电气敷设图、电器元件代号说明书、安装调试说明书、使用维护说明书、出厂明细表（装箱单）等技术资料。（9）按照国家有关制度组织办理电梯年检和电梯准用证。3）空调系统（制冷、供暖）1至3楼全部及4楼局部配有VRV中央空调。由专业人员每天进行巡查，将空调运行记录建档备查。定期清理一次机组表面灰尘；检查机脚螺栓有无松动，机组有无异常振动及噪声并立即进行处理。 4）通风系统（送、排风）由专业人员每天对通风系统巡检维护一次，发现损坏及时更换、维护，保证通风系统功能。5）给排水系统（1）给水系统保持水池（箱）结构完好，无渗漏，表面和支架不锈蚀，漆膜脱落处及时修补，每月检查保养2次水箱入孔、进水管、溢水管、泻水管、水位计、液位传感器、浮球阀和各类闸门；按照国家标准对二次供水系统进行消毒；冬季水箱有可靠地保温措施，且不得对水质产生污染；保持泵房清洁卫生，每年对水泵机组清洁保养1次；每日填写水泵运行记录，建档备查；每年对公用明装给水管道进行1次全面检查检修，对轻度锈蚀应将脱皮清理干净，在管道干燥的情况下，涂刷防锈漆两遍，然后再刷两遍面漆。各类阀门定期开关，出现故障的阀门及时修复，阀门应开关灵活；建立巡视制度，发现楼内压力供水管道及泵房、水塔、水箱等损坏、漏水脱落等及时修复；定期维护保养。如发生限水、停水及时规定时间通知用户。（2）排水系统化粪池每年清理2次，出入口畅通，井内无积物浮于面上，池盖无污渍、污物，清理后及时清洁现场；楼面落水口落水管落水口等保持完好，开裂、破损等及时更换，定期检查，每周清扫1次排水明沟内的泥沙、纸屑等垃圾，拔出沟内生长的杂草；无杂草，排水通畅，无积水。每季度对地下管井清理1次，捞起井内泥沙和悬浮物；每半年对地下管井彻底疏通1次，清理结束地下地面冲洗干净。清理时地面竖警示牌，必要时加装护栏。清理后达到目视管道内壁无明显黏贴物，井底无沉积物，水流畅通，井盖上无污渍、污物。6）消防系统（1）火灾自动报警系统各楼层安装有自动感烟报警设备，及火灾自动报警系统。每天巡查报警系统一次，发现问题及时修复，保证其正常运转。（2）消防控制室及设备系统地下设备房设有消防监控室及控制系统，配有专业人员24小时负责值班，每天检查保证其正常运行。（3）灭火器配置按国家《建筑灭火器配置设计规范》执行，合理配置，标示清晰，每天检查保证其可正常使用。7）智能化系统安排专职人员每天巡查监控系统等智能化设施运行正常，如发生故障在30分钟内由专业人员排除故障，保证各弱电系统正常工作。有记录并保存。8）楼内外标识系统楼梯外部楼号等标识清晰明确，无污染、倾斜，并保证与标准地名证一致，楼内于明显适当位置标注楼层数，紧急出入口、消防疏散楼梯、消防设施、公共卫生间及其公共服务设施标志及方向，并保证标识清晰正确。每天巡查楼内外标示系统一次，如发生损毁，倾斜等，立即修复。9）外围设施（旗杆、景观设施等）每天巡检旗杆、景观设施，保证设施完整，无事故隐患，并安排人员每周清洗景观设施一次。（三）公共环境保洁、维护内容及标准1、通道及楼梯间保洁每天打扫1次各楼层通道和楼梯台阶，拖洗1次；每日清洁1次楼梯扶手；每周擦抹1次各层和通道的防火门、玻璃向内侧、灯具、墙面、地脚线、指示牌等公共设施；每月楼梯间墙面、顶面除尘1次；每月擦拭2次公用门窗玻璃。地面、楼梯间基本干净，无垃圾、浮沉、杂物，污渍、水渍，无乱贴乱画，无擅自用现象，无乱堆乱放；扶手护栏无积灰；楼梯间顶面无明显蜘蛛网、灰尘。2、电梯及电梯厅保洁每日清洁2次，每周夜间对电梯内的墙面和地面进行全面的擦拭清洗1次；每月对电梯门壁打蜡上光1次；灯饰及轿厢顶部每周清洁1次。3、公用卫生间保洁每日按时对公用卫生间清洁，保洁时悬挂醒目标志；（清洁内容包括:通风换气；清扫地面垃圾、清倒垃圾篓垃圾、换新的垃圾袋；用清洁剂清洗大小便器；用拖把拖干净地面；小便器内放置香球等）；每周1次用毛巾擦拭灯具；每月2次对公用卫生间进行消杀，发现墙壁有字及时清洁。室内无明显异味、臭味；地面无明显烟头、纸屑、污渍、积水，天花板、墙面无蜘蛛网和积灰，目视墙壁干净，便器结晶无黄渍。4、道路保洁主次干道每日清扫2次，循环保洁，目视道路无垃圾、杂物，每季度清洁1次，目视灯具、灯座、灯盖、灯罩无积灰。对于区内主次干道积水、积雪、烟花炮屑适时清理。室外标识、宣传栏、信报箱等每周擦拭2次。5、绿化带保洁每日清扫1次绿化带、草地上垃圾，捡拾1次草地、绿化带上的烟头、棉签、等小杂物。秋冬季或落叶较多季节增加清洁次数，地面基本干净，无积尘、无污渍。6、门卫、岗亭保洁门卫、岗亭每日清洁，内外地面拖洗干净内外门窗玻璃、窗台及其他台面，室内外墙面每月清洁2次，发现不卫生随时处理，保持墙面地面干净、光亮、整洁，工器具排放整齐、有序。7、垃圾桶、果皮箱保洁每日清运2次；每日抹布抹1次；周围地面无散落垃圾、积水、污渍、油迹。8、垃圾收集与处理每日收集垃圾2次，保持垃圾桶清洁，建筑垃圾定点堆放；日产日清；对有毒物质分离特殊处理；回程泥沙等粉尘型垃圾在运送途中应加以遮挡，防止掉落或飞扬引起二次污染；废弃涂料、油漆等流质型垃圾在运送途中注意容器的封闭，防止溢流污染路面；垃圾收集车封闭，无垃圾外溢、气味四散、垃圾洒落现象。9、卫生消杀针对灭蝇、蚊、蟑螂及鼠类的实际需要和季节特点制定具体计划。（四） 公共秩序维护内容、标准1、人员要求秩序维护员身高在1.70米以上，年龄在35周岁以下，退伍军人优先。统一着装，佩戴统一标志，仪容仪表整洁规范，配备对讲装置；正确使用各类消防、物防、技防器械和设备；协助公安部门做好物业管理区域内的公共秩序维护和安全防范工作，发生治安案件或者各类灾害事故时，及时向公安和有关部门报告，并积极协助做好调查和救助工作。2、出入口岗24小时值勤，各出入口7:00-20:00立岗，并有详细的交接班记录；对外来机动车实行询问登记。3、巡逻岗24小时值勤，制定巡逻路线，按照规定路线和时间每2小时巡查一次，做好巡查记录。4、监控岗24小时值勤，设有监控中心，应具备录像监控、门锁智能卡等五项以上技防设施，注视各设备所传达的信息。监控中心接到报警信号后，保安人员三分钟内赶到现场进行处理，同时中心应接受用户救助的要求，解答用户的询问。应有火警、水警、警情应急预案，并在监控中心控制室内悬挂；每年应组织不少于1次的应急预案演习。5、车辆管理引导机动车辆按规定路线行驶并在指定地点停放，停放有序；非机动车停放整齐。（五）绿化养护、租摆和室内景观维护内容、标准1、草坪及地被植物整齐，草坪适时修剪，高度不应超过10公分。树冠完整美观，无枯枝死杈。绿篱修剪及时，无缺株。2、根据气候和季节状况，适时组织浇灌、施肥和松土。3、适时做好病虫害防治，保持树木花草正常生长。4、适时采取植物防冻保暖措施，扶正加固。（六）其它配套服务项目建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录；并开展会议接待、迎宾、邮件收发等延伸服务。1、每年进行二次业主满意度测评，覆盖率达到100%以上，对管理服务中的薄弱环节适时整改；2、业主满意率达到97%以上。（二）物业管理服务收费形式1、包干制（三）物业管理服务标准及收费标准1、投标人采取包干制形式确定本项目物业管理服务标准及收费标准的。2、物业管理服务费用按照招标人明确的服务内容、服务标准根据实际管理服务成本据实测算。投标人应将物业管理基本服务费与机电设施设备日常运行养护费分别测算。注：测算物业管理服务费的计价单位为：元/月.平方米。