关于杭州湾信息港物业管理政府采购项目的预公告公告日期：2013年09月23日一、采购人名称：浙江杭州湾信息港高新建设开发有限公司二、采购项目名称：杭州湾信息港物业管理政府采购项目三、采购编号：XZCGDL2013-GK-057四、拟采用采购方式：公开招标五、采购项目概况（内容、用途及简要技术要求）杭州湾信息港物业管理，服务期1年，详见附件。六、投标人资格要求：1、符合政府采购法第二十二条规定的投标人资格条件。2、具备物业服务管理一级资质。七、其他事项供应商如对上述项目的技术参数和资格要求认为有倾向性和排它性，可以自本公告发出之日起三个工作日内，以书面形式向采购人提出。 八、联系方式：采 购 人：浙江杭州湾信息港高新建设开发有限公司联系人：傅先生联系电话：****-********代理机构：杭州博望建设工程招标投标代理有限公司联系人：高小姐联系电话：****-********采购需求及技术要求一、采购一览表标项：一序号名称规格型号与参数单位数量备注1杭州湾信息港物业管理详见采购需求项1服务期1年注:本次投标报价为1年物业管理费用（投标人的报价是投标人响应招标项目要求的全部工作内容的价格体现，包括投标人完成本项目所需的一切费用。具体包括前期物业管理开荒费、人工费、服装费、社会保险费、保洁工具、用品、办公用品耗材费、维护保养费、管理费、利润、风险费、维护所需的费用及保险费、税金等所有费用的总和）。 二、招标需求1.技术需求 一、项目概述：杭州湾信息港高科技园区位于萧山经济技术开发区市北城西部区块的中心位置，东依明星路，南靠启迪路，西临五甲河和浙江省商检局检测大楼，与国家级高新区（滨江）毗邻，北接建设三路，与钱江世纪城、奥体博览中心相连。总占地面积约5.26公顷，总建筑面积约106986㎡（未含地下停车场和人防地下室），总投资10亿元以上，其中一期用地面积约2.65公顷，地上建筑面积约78247.27㎡，地下建筑面积28738.8㎡，地下车库停车位455个。二、物业管理项目1、环境卫生管理；2、公共秩序管理和消防、监控设施管理维护；3、给排水设备运行维护4、供电设备管理维护5、空调系统运行维护6、绿化管理7、房屋日常养护维修8、采购单位交办的其他工作。三、物业管理范围及服务要求具体采购需求1．环境卫生管理1.1环境卫生管理的总则1.1.1服务内容：本项目的楼梯、大厅、走廊、天台、卫生间、公共活动场所、体育运动场地、楼宇外墙等所有公共部位，本项目内的道路、停车场(库)等所有公共场地和“门前三包”区域的日常保洁保养以及垃圾、废弃物清理等。1.1.2服务质量标准：(1)本项目的通道地面和墙面、休息区域(桌椅)、楼梯、扶手、大厅、玻璃、走廊、天台做到无垃圾、无积灰、无污渍、无手印、无虫网等，每日清扫和擦拭保养，巡回保洁。(2)本项目的卫生间、开水间、水器及设备保持清洁，无污迹、无积水、无积尘、无异味、无漏滴水、无堆积杂物、无乱张贴物；电器按时开关，保证安全。做到每日清扫和擦拭保养，巡回保洁，特别是大楼卫生间必须做到每小时保洁一次，保持地面清洁、干燥。(3)本项目的道路和停车场及所有公共区域的地面，墙面无有色垃圾和建筑垃圾、无堆积杂物、无积灰、无积水和淤泥、无阻塞、无虫网等。做到每日清扫两次，巡回保洁。(4)垃圾、废弃物做到日产日清；化粪池、化油池及时清掏，保持常年干净、清洁，无积水、无异味。1.2环境卫生管理的具体要求1.2.1人员要求:(1)从业人员以中青年为主，身体健康，工作认真负责并定期接受培训；(2)上岗时佩戴统一标志，按需求穿戴统一制服，仪容仪表规范整齐。(3)文明工作，训练有素，言语规范，认真负责，不拿业主和客户物品，工作时间未经允许不进入客户区域内。1.2.2室内具体要求(除食堂操作间以外，各幢楼层的公共区域及其他特别注明的房间)(1)楼道地面：每日至少拖洗一次，巡回保洁，无积灰、污迹、垃圾，每季地面保养不少于一次。(2)大厅地面、大楼平台花坛：每日至少清扫一次，巡回保洁，无灰尘、污迹、垃圾。(3)开关盒、表箱盖：2米以下每日擦抹一次；2米以上每周一次，无灰尘、污迹。(4)大厅墙面：2米以下每日擦抹一次；2米以上每周擦拭一次。(5)扶手、房间门：每日擦抹一次，无灰尘、污迹。(6)天花板、公共楼道灯、单元厅吊灯：每月除尘一次，无明显积灰、虫网。(7)进户门：每三天擦抹一次，无明显积灰、污迹。(8)楼道玻璃：每周清洁一次，无明显积灰、污迹。(9)公共卫生间每天第一次清洁工作必须在上班前做好，并且做到随脏随清，保持地面清洁、无杂物、无迹水、无毛发、无异味；废纸瘘每天及时清空，下水道要畅通。(10)公共卫生间：门应干净、无划痕，把手要保持光亮、干净；便池蹲坑无污迹；墙面四周及阴角做到无水迹、无蜘蛛网；地面无脚印，无杂物；镜子及金属部分：应保持干净，无浮尘、污渍、手印、水迹、无锈斑；天花板上无污渍、无漏水或有小水泡等现象，保持干净、清洁，完好无损；空气要保持新鲜，通风设备要清洁，确保运作正常；配备洗手液，每日检查，发现用完及时补充。玻璃、瓷砖：2米以下每日擦抹一次；2米以上每周清洁一次，无明显积灰、水渍。(11)综合楼及各大楼会议室：每日打扫不少于一次，视使用情况增加清扫、拖洗、吸尘次数，做到无积灰、污迹、垃圾。(12)综合楼、研发楼、加速楼内所有公共部位每日清扫不少于1次、拖地不少于1次，确保室内无积灰、污迹、垃圾；每季度安排一次比较彻底的大清洁，做到玻璃清洁，窗台无积灰，电风扇等设备无积灰。(13) 空置房屋：做好日常保洁，每月进行一次地面、墙面、玻璃等大清洁。(14) 门窗：无尘和其它污渍。(15) 电梯间：梯厢四壁干净、无尘、污渍、烟头、杂物、手印，电梯门轨槽、显示屏干净。1.2.3室外具体要求(1)道路地面、绿地：每日清扫二次以上并巡回保洁，无明显暴露垃圾、卫生死角。(2)栏杆：每天擦抹一次，无积尘、积水。(3)宣传栏、标识：每周清洗一次，无积灰、污迹、虫网。(4)高杆灯2米以下部分、低杆灯、草坪灯、景观灯罩：每月清洁一次，无虫、无明显积尘。(5)果皮箱、垃圾桶：每日清洁二次，擦拭一次，周边地面无散落垃圾、明显污迹、异味。(6)花坛：每天擦抹一次，无积灰、无污迹。(7)花架：每月掸尘、除虫网一次无积灰、无虫网。(8)垃圾收集：每日清理二次，日产日清。(9)垃圾房：每天冲洗一次，无异味、无污迹。(10)围墙：每季度擦拭一次，目视无积灰、无虫网。(11)前后大门：每日擦拭一次，无灰尘、无污迹。(12)窨井(含集水井)：每半年清理一次内壁无粘附物、井底无沉淀物。(13)明沟：每周清扫一次，每日巡检，无明显垃圾，无堵塞。(14)消毒灭害：窨井、明沟、垃圾房喷洒药水，每季一次(6、7、8、9月每月喷洒一次)，无明显蚊蝇滋生地、鼠迹。(15)楼宇外墙：每年至少清洗一次。1.2.4其他(1)地下车库、架空层地面：每日清扫一次，巡回保洁，无积灰、污迹、垃圾，每月清洗一次。(2)车库内风管等管架：每季擦拭一次：目视无积灰。(3)人防密闭门、地库通道门：每日掸尘一次，每周擦拭一次，目视无积灰。(4)地库顶(汽车、自行车)：每日掸尘一次，目视无积灰、无虫网。(5)根据实际需要，随时增加保洁力量，如秋季落叶较多时。(6)日常保洁工作所需的相关劳动服务工具、专业工具由中标单位包干。2．秩序管理和消防、监控设施维护2.1秩序管理和消防、监控设施维护的总则2.1.1服务内容：本项目来人来访的通报、证件检验、登记、报刊信件收发等；门卫、守护和巡逻；大门、大楼空置用房的开关门，维护公共秩序；处理治安及其他突发事件；负责道路交通管理、机动车和非机动车停放管理；负责防盗、防火报警监控设备运行管理等。2.1.2服务质量标准：(1)门卫值班。本项目出入口应安排24小时值岗，建立本项目传达、保安、车辆、道路及公共秩序管理等制度。用语规范，礼貌待客，文明工作。严格验证、登记制度，杜绝闲杂人员进入本项目，维护本项目安全、正常的工作环境。对物品进出实施分类管理，实行物品进出审验制度，杜绝危险物品进入本项目内。(2)巡视检查。明确巡视工作职责，规范巡视工作流程，制定相对固定的巡视路线，对重要区域、部位、设备机房进行重点巡视并记录巡视情况，及时发现和处理各种安全和事故隐患。巡视时应使用巡更设备，如无巡更设备，宜两人一组进行巡视。监控室应保持巡更记录。在接到监控室发出的指令后，巡视人员应及时到达事发现场，采取相应措施妥善处理；如巡视中发现异常情况，应立即通知有关部门并在现场采取必要措施，随时准备启动并执行相应的应急预案。(3)消控、监控室值班。消控、监控设施应保持24小时开通，并保持完整的监控记录，保证对本项目各出入口、内部重点区域的安全监控、录像及协助布警。监控室收到火情、险情及其他异常情况报警信号后，应及时报警，并派专人赶到现场进行前期处理。监控资料应至少保持7天，有特殊要求的参照相关规定或行业标准执行。同时，确保治安电话畅通，接听及时(铃响三声内宜接听)。(4)停车管理。在本项目设置行车指示标志，规定车辆行驶路线，指定车辆停放区域，非机动车应实行定点停放。对进出本项目的各类车辆进行管理，维护交通秩序，保证车辆有序通行、有序停放。车库应保持良好通风，无易燃、易爆等物品存放，车库内配置道闸和监视系统，地面、墙面按要求设立明显指示牌和地标。(5)突发事件处理。按照要求制订物业突发事件应急预案，并将预案内容在物业办公室、监控室、机房等处张榜悬挂。在各楼层固定位置悬挂疏散示意图及引路标志，每年组织不少于1次的突发事件应急演习。当发生台风、暴雨等灾害性天气及其他突发事件时，应采取以下应急措施：对设备机房、停车场、广告牌、电线杆等露天设施进行检查和加固。各岗位人员必须按规定实行岗位警戒，根据不同突发事件的现场情况进行应变处理，在有关部门到达现场前，确保人身安全，减少财产损失，并全力协助处理相关事宜。 (6)消防、监控设施维护。定期对消防、监控主机及各消防、监控点的设备进行巡查，确保运行无故障；定期对室外的消防栓、消防水带、消防泵等设备进行检查，是否有埋压或损坏等情况；定期对各楼层消防栓进行检查，设施是否齐全；定期对各楼层的喷淋头、感烟探测器、感温探测器、手动报警按钮等设备进行检查，是否有遮挡或损坏等情况；定期对各楼层的灭火器进行检查更换，是否有压力不足或缺少等情况；定期对各楼层的排烟通风口、消防通道进行检查，是否有遮挡或堵塞，各楼层的疏散指示标志是否有损坏或缺少等情况；定期对各楼层应急电源的主、备电情况进行检查。2.2秩序管理的具体要求2.2.1人员要求(1)专业人员以中青年为主，必须是40周岁及以下，身高1.70m及以上，身体健康，退伍军人与本地人优先考虑，身体健康，工作认真负责并定期接受培训，保持良好的精神面貌，做到礼貌值勤、文明值勤。明确重点、落实到人。(2)熟悉本项目的环境，能处理和应对公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，能够熟悉、掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案；(3)上岗时佩戴统一标志，按需求穿戴统一制服（精致），装备佩戴规范，仪容仪表规范整齐，当值时坐姿挺直，站岗时不倚不靠、采用跨立站岗。(4)文明执勤，训练有素，言语规范，认真负责；配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。2.2.2门岗(1)服务时间：主出入口24小时值班看守、12小时立岗，其中主入口确保双人执勤。(2)交接班：有详细完整的交接班记录。(3)外来人员：对外来人员询问登记，并通过对讲系统联系相关客户，决定是否放行。(4)外来车辆：对进出本项目的车辆严格控制，确需进入的实施证（卡）管理和登记，引导车辆有序通行、停放到访客停车区域。(5)物品出门：对大型物件搬出实行确认制度、并进行记录。(6)值班室、出入口清洁：保持值班室、出入口环境整洁、有序、道路畅通。2.2.3巡逻岗(1)服务时间：实行24小时巡逻，发现问题及时纠正并做好相关记录。(2)园区巡逻：秩序维护人员手持巡更采集器，按指定的时间和路线每小时巡查一次，重点部位、重点区域每半小时巡逻一次。(3)车库巡逻：车辆行驶安全、停放有序、无可见安全隐患。(4)消防巡查：消防设施完好无损，发现问题及时报告。(5)业主帮助：在遇到客户需要帮助时，主动热情；在遇到客户紧急求助时，五分钟内赶到现场，采取相应措施。(6)外来人员询问：在园区内遇见外来人员进出询问，并通过对讲系统联系门岗，确定是否正常进入，排除隐患。对可疑人员及时劝离园区。(7)应急响应：接到火警、警情后五分钟内到达现场，并报甲方与警方，协助采取有关措施。(8)系统报警处理：在遇到异常情况时，五分钟内赶到现场，采取相应措施。2.2.4报警中心(1)服务时间：园区设有报警中心，具备录像监控、消控等技防设施，24小时开通值守，注视各设备所传达的信息。(2)紧急处理：报警中心接到报警信号后，及时呼叫巡逻岗赶到现场进行处理。(3)其他帮助：接受客户求助的要求，解答相关客户的询问。(4)应急预案和演习：报警中心控制室内悬挂火警、警情应急预案；每年应组织不少于1次的应急预案演习。2.2.5车辆管理(1)停车场巡查：每天不少于12次巡查，检查车辆门窗关闭情况，车辆外观，有无易燃、易爆及危险物品存放。(2)外来车辆停放管理：记录准确，完整可追溯。2.2.6自行车管理自行车管理工作要求：车辆的停放整理整齐，环境保持清洁，进口顺畅有序。2.2.7传达人员负责信件、报刊的收发工作。全年(包括双休日、节假日)做好园区的报刊、信件的接收工作，按单位、大楼、楼层订阅情况分发到相应信箱；掛号信件、邮件做到登记，领取手续，做好台帐等工作，可备查。2.2.8会议接待及会议杂项服务接待：前厅迎宾，宾客服务接待，会议服务。(1) 大厅服务人员30周岁及以下，身高1.60及以上，具有大专及以上学历，能熟练掌握英语，流利与外宾交谈、做好接待外宾工作；会议接待人员必须是30周岁及以下，身高1.60及以上，具有高中以上学历。要爱岗敬业，忠于职守，服从指挥，统一着装，良好的沟通能力、协调能力、较强的服务意识、敬业精神，仪表端庄、举止文明、知晓相关礼仪。(2) 认真做好各类会议接待服务工作,根据要求提前布置好（会场、会标、桌椅、席签、资料、话筒、合理摆放花卉等），确保会议顺利进行。(3) 认真做好会议室的音响、灯光、视频等设备检查、调试，发现异样，立即检修处理，确保正常运转。会议结束后，清理好话筒等器具，关闭电源。(4) 做好各会议室的保洁工作。在每次开会前，做到桌、椅、台面无灰尘、无污渍，地面清洁，室内无蜘蛛网。(5)会议服务人员做到热情周到，面带微笑，用语礼貌，及时续水，服务规范。(6)爱护设备设施，经常维修保养，若有缺损，应及时添补、修复。(7)强调安全保密，坚持内外有别，不泄露内部会议内容。2.2.9其他(1)大型活动：根据甲方需求，提供相关的服务。2.3消防、监控设施维护的具体要求2.3.1弱电系统(1)监控系统：保证24小时运行正常，能清楚显示出入人员的面部特征和车辆的车牌号，录像功能正常，每季调试保养，出现故障及时联系维修部门。(2)红外报警安防系统：每周检查，24小时设防正常运行，每季调试保养。(3)电子巡更：每周检查，确保正常运行，保持巡查时间、地点、人员和顺序等数据的显示、归档、查询和打印等功能正常；每季调试保养不少于一次。(4)广播系统：园区消防广播设备的维护，保证正常使用。(5)电话机的保养和维修，线路故障及时报电信部门。(6)监控系统的维修保养通过专业公司负责，出现故障能在24小时内修复。2.3.2消防系统(1)消防泵：启动检查每月一次并记录，运行正常，设施完好、无渗漏；一级保养，每年一次。(2)消防栓：每月巡查一次，消防栓箱内各种配件完好。每年保养一次，表面无生锈现象，颜色一致；阀杆每半年加注润滑油，启动灵活运行正常，每半年放水检查。(3)火警、报警功能：功能正常。(4)探测器控制装置：每年一次试验，保证功能正常。(5)火灾探测器：每年一次试验，完好无损，运行正常，出现问题及时清洗或更换。(6)消防水带：每半年检查一次完好无缺，无霉变。(7)灭火器：平时检查及时，每年必须全面检查2次以上，发现问题及时进行整改。(8)消防喷淋：每年保养一次，管道表面无生锈现象，颜色一致。(9)消防仪表：每周巡查，压力正常。(10)风机房内设备设施：每年一次全面保养，设备正常运行，无损坏现象，表面无积尘，并做好记录。(11)中控室：24小时值班，值班人员必须持证上岗；保证监控系统、灯光系统、消防系统、背景音乐系统运行正常，各系统工作稳定；一般性故障立即排除，维修合格率100%，暂时不能处理的需4小时内通知有关部门采取应急措施，应急措施得当有效；定期进行消防普查；设备机房整洁；保证设备机房的安全。2.3.3若有设施失灵和损坏，应及时修复和更换，根据实情，绘制消防、监控设施的平面位置，以便发生情况及时到位和检查。2.3.4成立物业消防人员义务消防队，学习消防知识，建立消防管理制度，制定管理区域内的消防安全操作规程，落实专（兼）职消防安全员，落实各岗位消防安全责任人，定期开展消防知识培训和灭火器灭火演练，使员工掌握必备的消防知识和技能；定期开展消防安全检查，及时发现和消除火灾隐患，维护和保养消防设备、器材，确保完好有效；发现火灾及时报警，积极组织扑救，并上报有关部门。3．给排水设备运行维护3.1给排水设备运行维护的总则3.1.1服务内容：对本项目室内外给排水系统的设备、设施，如水泵、水箱、气压给水装置、水处理设备、消火栓、管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、透气管、水封设备、室外排水管及附属构筑物等进行日常养护维修，保持正常运行。3.1.2服务质量标准：(1)定期对给排水系统进行维护、润滑。(2)每天检查一次污水泵、提升泵、排水泵、阀门等，确保曝气风机、排水系统通畅，各种管道阀门完好，仪表显示正常，无跑、冒、滴、漏现象。由具备相应执业资格的作业人员定期对污水处理系统进行全面维护保养，确保污水处理系统无明显异味和噪声，污水排放达到GB8978—1996《污水综合排放标准》的要求。(3)用户末端的水压及流量满足使用要求。(4)每季对楼宇排水总管进行检查，定期对水泵、管道进行防锈处理。(5)定期对水泵、水质处理和消毒装置及设备控制柜进行保养。3.2给排水设备运行维护的具体要求3.2.1供水系统(1)供水设备：设施设备完好、无渗漏、无污染；水泵：每季对润滑点加油，保证二次供水正常；(2)泵房：管道每季一次除锈、油漆；水箱、蓄水池每年定期二次清洗，二次供水水质符合国家生活用水标准；减压阀每年二次测压并记录，无渗漏现象；水箱、蓄水池盖板，溢流口金属防护网；水箱、蓄水池盖板保持完好并加锁，溢流管口安装金属防护网完好；生活水泵进行一级保养，每年一次，保证其运行正常；控制柜每月检查一次，控制柜电器性能完好，运作正常；(3)室外水管：秋、冬季进行防冻保养，保证二次供水正常；(4)水表箱内阀门接口及减压阀：每季检查一次，无渗漏现象；(5)管网及闸阀：每年保养，无明显锈蚀、无渗漏；(6)二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全；(7)设备出现故障时，维修人员应在接到报修后5分钟内到达现场，零修合格率100%，一般性故障排除不过夜。3.2.2排水系统(1)污水泵、提升泵、排水泵：能正常运行，无渗漏水现象；每季一次润滑加油；一级保养每年一次。(2)污水处理系统：每年二次全面维护保养；污水处理系统正常运行，周边基本无异味和明显噪声，过滤隔栅无堵塞，污水排放符合环保要求。(3)控制柜：每月检查一次，控制柜电器性能完好，运作正常。(4)窨井、窨沟、排水沟、集水井：管道通畅，无堵塞外溢现象。(5)排污泵、排气扇：每月试运行，运转灵活。4．供电设备管理维护4.1供电设备管理维护的总则4.1.1服务内容：对本项目供电系统高、低压电器设备、电线电缆及各照明、电扇等电气装置等设备进行日常管理和维修，保障安全、正常运行。4.1.2服务质量标准：(1)建立严格的高配供电室岗位责任制，高低配交接班制度、高低配室操作规程制度、高配倒闸操作制度、工作票制度、高低配及维修巡回检查等制度。(2)按照规定周期对变配电设备设施进行检查、维护、清洁，并做好记录，确保高(低)压变(配)电柜操作运行正常，各计量检测表计显示正常。(3)变(配)电柜直流操作系统、低压配电柜运行正常，蓄电池组充、放电量稳定，符合工作要求，各类表计显示正常。(4)功率因素自动补偿电容器(组)运行正常，自动切换准确可靠。(5)变(配)电系统联络自切正常。(6)应急供电系统运行正常。(7)通过有效的管理措施及技术措施，积极开展节能管理工作。4.2供电设备管理维护的具体要求4.2.1人员要求(1)资格：男性，必须具备劳动部门核发的是上岗证，能够从事本项目水、电设备的维修。(2)熟悉和热爱本项目的工作性质和工作环境，必须确保能够在晚间、节假日期间的正常供电。(3)性格热情、积极肯干，有责任心，能善于与客户沟通并作风正派。(4)年龄不超过50岁。4.2.2供电系统(1)供电运行和维修人员必须持证上岗；严格执行用电安全规范，确保用电安全；(2)各分电表箱、配电箱、配电柜及每层管线分线盒：无积尘，接头无松动、无焦痕现象；每季清洁一次，主要用电线路的绝缘状况，每半年测试一次，绝缘良好。(3)总配电箱：每年保养，无积尘，接头无松动现象。(4)压配电室24小时值班，每年由专业单位对高配设备及高压绝缘工器具做防护性测试。(5)公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保证完好；保证各类悬挂在顶上、墙上的电器装置的安全可靠。(6)设备出现故障时，维修人员应在接到报修后5分钟内到达现场，设备零修合格率达到100%，一般性维修不过夜。(7)避雷设备完好、有效、安全。定期维护，按市政府防雷要求，定期检测并出具检测报告。5．空调系统运行维护5.1空调系统运行维护的总则5.1.1服务内容：集中空调系统的运行管理及冷水机组、新风机组、水泵、风机盘管、热交换器、管道系统、各种阀类、采气装置、各类风口、自动控制系统等设备的日常养护维修。5.1.2服务质量标准：(1)按照工作计划对空调系统实施维护保养。(2)定期对空调系统进行检查，测试运行控制和安全控制功能，记录运行参数，分析运行记录。(3)定期检查冷却塔风机变速齿轮箱、淋水装置、循环泵、电器控制箱，确保冷却塔及附属设施正常运行和良好保养，提供符合要求的冷却水。(4)定期对空气处理单元、新风处理单元、风机盘管、滤网、加湿器、风阀、积水盘、风机表冷器进行清洗和保养，定期清理和更换空调机组的空气过滤器、冷凝水积水盘和冷凝水管道。(5)定期进行循环泵、空调主机、冷却风机电柜主电路螺栓紧固，测试绝缘值并做好记录。(6)定期对空调系统土机、水泵、电机、管道、膨胀水箱、集水器、分水器进行检查保养。(7)通过有效的管理措施及技术措施，积极开展节能管理工作。5.2空调系统运行维护的具体要求(1)保证园区空调的正常运转和使用，制冷和制热效果好，无噪声；(2)园区内所有空调每年必须清洁保养二次；6．绿化管理6.1绿化管理的总则6.1.1服务内容：本项目树木、花草、色块、水系(含观赏动物)等的日常养护和管理，本项目绿地的养护及卫生管理、室内外摆花和会议摆花及盆栽绿色植物的摆放和养护等。6.1.2服务质量标准：(1)草坪。夏季高温时做好草坪防晒降温工作，保持常年翠绿，无杂草、无干枯坏死和病虫侵害，长势旺盛。(2)树木和色块。植株修剪及时，做到枝叶紧密、圆整，无脱节、无枯枝。及时防治、灭治病虫害，主要病虫害发生率低于5％，无倾斜、缺枝、空档，无坏死。(3)花坛和花景。及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾，做好病虫害防治。花坛和花景做到造型新颖、色彩鲜艳、植物长势好。(4)本项目大门及门庭花卉摆放，保持常年鲜艳，重大节日花卉摆放应体现节日气氛，时花摆放时令及时，大盆花卉美观大气。(5)台风季节、雨雪天要有应急措施，及时处理隐患，防止树枝掉落、倒树造成人生财产的损害。6.2绿化管理的具体要求(1)负责区域内的所有花草树木的养护，达到杭州市养护一级标准，符合《杭州市城区绿地养护质量标准》和《杭州市城市绿化养护管理综合考核评分细则》要求。(2)负责区域内绿化内的保洁工作，做到无落叶，无枯枝，无垃圾。(3)人工费用由中标单位包干，材料费由甲方列支。(4) 时花种植(包括园区周边前后及花坛四季鲜花)。人工费用由中标单位包干，材料费由甲方列支。(5)盆栽植物的养护与管理，人工费用由中标单位包干，材料费由甲方列支。(6)负责本项目临时购买的盆花摆放、养护等临时性工作。7．房屋日常养护维修7.1房屋日常养护维修的总则7.1.1服务内容：本项目房屋地面、墙台面及吊顶、门窗、楼梯、通风道等的日常养护维修。7.1.2服务质量标准：(1)确保本项目房屋的完好等级和正常使用。(2)玻璃无破碎，五金配件完好，门窗开闭灵活、密封性好、无异常声响。(3)粉刷无明显剥落开裂，墙面砖、地坪、地砖平整不起壳、无遗缺。(4)屋面排水沟、室内室外排水管保障畅通。(5)发现有防水层气鼓、破裂，隔热板有断裂、缺损的，应在规定时间内安排专项修理。(6)及时完成各项零星维修任务，一般维修任务确保不超过24小时，确保零修合格率达到100％。7.2房屋日常养护维修的具体要求7.2.1房屋建筑公用部位(1)玻璃门窗配件完好，门、窗开闭灵活并无异常声响；(2)房屋外观完好、整洁、外墙面砖、涂料、顶面粉刷层无大面积脱落，面砖、地砖平整，无大面积起壳、缺损；(3)路灯、楼道灯、各房间内的照明灯，亮灯率确保100﹪，公共照明设备完好。(4)场地、步道、路面、侧石、井盖等：道路畅通，路面平整；井盖无缺损、无丢失，路面井盖不影响车辆和行人通行。(5)休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品、护栏：保持原有面貌，保证其安全使用。(6)室外健身设施：发现损坏立即修复，保证器械、设施的安全使用。(7)安全标志等：清晰完整，设施运行正常。(8)公共雨、污水管道、房顶：保证畅通无堵，疏通每年不少于一次，屋顶檐沟每月检查。(9)化粪池、化油池：保持通畅、无堵塞、无满溢，半年清掏一次。(10)伸缩门、道闸：启动灵活，完好无损，正常使用，每半年保养一次。(11)标识：每年维护，确保无破损无缺失。8、采购单位交办的其他工作(1)人防系统：每周巡视一次，定期测试，每年年检一次，正常运行，无损坏现象，表面无积尘。(2)防雷设施：做好日常检查维修工作，接地良好，无明显锈蚀、破损，每年检测一次，并出具检测报告。(3)维修时限急修：半小时内到场处理，一般修理一天内完成，及时率100%、返修率1%，并有回访记录。小修：半小时内到场48小时内完成（特殊情况除外）。大修：半小时到场，一天内有答复。(4)园区维修（各类门、窗、供水终端设施等零星维修）的材料经甲方同意后由甲方列支。（5）收集、保管好有关办公大楼物业管理的政策、法规、章程等资料以及物业相关的图纸、数据等资料；建立、保管好中心档案、维修档案等；三、物业服务人员行为规范和要求：1、★物业管理人员总人数不低于60人，必须全部到岗。2、物业工作人员必须相对稳定，保证90%的人员在一年内不作调动。3、所有物管人员必须统一着仪表端正、保持良好的精神面貌。4、接受采购人的监督：定期向采购人公开服务收支情况、工作情况、工作规划，自觉接受相关监督。5、配合上级部门工作，创优及创造文明环境。积极配合做好节能减排工作，做到节约用水、用电、用汽。6、法律政策及合同规定的其他事项。四、管理服务应达到的各项指标1．杜绝火灾责任事故，杜绝刑事案件；2．环境卫生、清洁率达99%；3．消防设备设施完好率100%；4．房屋完好率100%；5．设备完好率100%；6．智能化系统运行正常率100%；7．零修、报修及时率100%，返修率小于1%；8．服务有效投诉少于1%，处理率100%；9．回访率95%，业主满意率95%。五、其他说明：1、未入驻空房的物业管理费用，今后结算按整个项目物业服务费用总额除以项目面积计算单价，空房面积的物业服务费用按上述单价的80%结算。2、商务需求（一）服务质量承诺1、为确保服务质量及与招标方沟通联络，中标方须设置专职人员，负责对服务质量的检查监督及与招标方日常业务联系；2、中标方需提供员工管理服务规范要求及确保服务质量达标的具体措施；3、中标方需向甲方提供服务承诺；4、中标方须主动接受甲方的指导、检查、监督及协调；5、现有服务范围内，由于调整而增加的工作量，不再增加费用；6、按时按质完成甲方交办的重大庆典、会议活动等突击性物业管理任务，所增加的工作量不另外计算费用。（二）服务期限与付款方式1、服务期限：1年（自合同签订生效日起1年）。中标人能严格履行合同，合同期满后通过采购单位的考核并合格，采购单位可与中标人续签合同，延长服务期，最长不超过24个月。合同期满后，妥善处理退场移交、人员安置，如果出现劳资纠纷，责任在物业公司。2、物业费结算：经考核后，按季度结算。（三）交货时间、地点、其他1、服务时间：详见技术需求。2、服务地点：杭州湾信息港。3、培训计划：由中标方提供。4、项目实施计划：由中标方按本项目技术需求向招标方作出具体组织工作方案。注：1.招标文件中打★内容为本次招标项目的实质性要求，不允许有负偏离，否则将以涉及“无效投标24.1.5条款”作无效投标。关于杭州湾信息港物业管理政府采购项目评 标 细 则综合评分法1.在最大限度地满足招标文件实质性要求前提下，按照招标文件中规定的各项因素进行综合评审后，以评标总得分最高的投标人作为中标候选供应商或者中标供应商。2.商务、技术部分评分细则（80分）：序号档次评分内容A档B档C档（一）信誉14分1、投标单位综合实力，由评标委员会横向对比打分。（2分）210.52、取得ISO9000质量保证体系认证得1分；取得ISO14001环境管理体系认证得1分；取得GB/T28001职业健康安全体系认证得1分（证书需在有效期内）。（3分） 321 3、投标人获得国优称号的项目每个得1分，省优、市优称号项目每个得0.5分，最高得2分。具有公共停车场管理证书得1分。（3分）31-20.54、管理经验：目前在合同期内的，且合同金额在300万元及以上的机关事业单位或写字楼物业服务管理项目，每个得1分，最高4分。同类型项目每提供一份建筑面积在10万平方米以上的有效合同或中标通知书的复印件得1分，最高得2分。（须提供合同或中标通知书原件，采购人经办者电话等证明材料，评标委员会现场审查）。（6分）5-62-40-1（二）物业管理服务 理念、组织架构及管理制度情14分1、 根据本项目物业使用特点提出合理的物业管理服务理念，提出服务定位、目标，投标人的管理模式能够切合实际，投标方案充分考虑用户的日常用途和需求，对本次物管服务内容的目标有较深入的理解和渗透。（8分）7-83-61-22、 有比较完善的组织架构，清晰简练地列出主要管理流程，包括对运作流程图、激励机制、监督机制、自我约束机制、信息反馈渠道及处理机制，管理指标承诺达到物业管理标准。（3分）3213、 有完善的物业管理制度、作业流程及物业管理工作计划及实施时间，并建立和完善档案管理制度、公众制度、物业管理制度等，体现标准化服务，管理服务水平是否符合国家和行业标准。（3分）321（三）物业管理与服务方案 32分1、接管验收阶段的组织实施方案。包括接管方案的科学性、合理性、规范性、可操作性等，接管工作职能组织运行流程，接管阶段的管理和协调方法、关键步骤的思路和要点。（3分）3212、 物业管理区域内环境卫生管理方案。包括信息港范围内的道路、园林、停车场、垃圾房、公厕、健身点等所有公共场地及设施和门前三包区域的日常保洁以及垃圾、废弃物清理和灭“四害”等，服务质量标准是否符合采购需求。（3分）3213、 区域内传达、保安、秩序管理和消防、监控设施维护方案。包括来人来访、证件检验、登记、报刊信件收发等；门卫、守护和巡逻，维护公共秩序；处理治安及其他突发事件；负责道路交通管理、机动车和非机动车停放管理；负责防盗、防火报警监控设备运行管理等。服务质量标准是否符合采购需求。（3分）3214、 物业管理区域内绿化管理方案。包括信息港内树木、草坪、色块等的日常养护和管理、病虫害防治等，服务质量标准是否符合采购需求。（3分）3215、物业管理区域内公共停车场管理实施方案。服务质量标准是否符合采购需求。（3分）3216、重大庆典、会议保障方案。具有一定的安保队伍，具有高、低配值班有效人员，具有保洁人员的配置，具备环卫突击性清场的设施设备及垃圾合法处理依据，服务质量标准是否符合采购需求。（3分）3217、客户服务方案。能有效根据信息港要求做出适合的服务方案，服务质量标准是否符合采购需求。（5分）52-418、区域内水、电等设施维护方案。能对信息港内水、电设施进行一般的维护、维修、更换，室外设施的维修、保养，服务质量标准是否符合采购需求。（3分）3219、 设施设备运行及维护方案。包括设施设备日常运行及维护、清洗、室外公共设施每年修缮二次，包括修理、除锈、刷漆、加固、更换等，客服、保洁、工程综合维修人员日常时间安排是否十分合理，是否符合采购需求。（3分）32110、物业管理的应急措施和智能化设施的管理与维修方案。对物业突发事件（包括发生消防、治安事件及台风、暴雨等灾害性天气及其他突发事件）时的应急预案及相应的措施，对监控设备、电气照明装置等公共设施的日常管理和应急维修方案等，是否符合采购需求。（3分）321（四）项目实施的人员安排情况13分1、人员配备是否合理，培训计划是否周密；拟担任本项目的负责人和其他人员是否具有类似项目实施经验，项目负责人是否具有调动投标人各项资源的能力；参与项目的专业人员素质、技术能力、专业分布、经验等情况。（8分）7-84-61-32、各专业工种的配置和劳动力的投入是否能满足需要；重要岗位从业人员持证上岗情况，根据重要岗位从业人员人数与提供的个人资质证书复印件的一一对应情况进行比较。（5分）52-41（五）物业熟悉情况5分对项目由较深入的了解和渗透。根据采购人需求和物业管理的特点，提供有针对性建议；特色服务的响应措施等。评标委员会根据投标人对项目的熟悉程度打分。（5分）52-41（六）建议和承诺2分其它合理化建议和优惠承诺。（2分）0-2注：⑴、上述内容，商务文件或技术文件未涉及的得0分。⑵、 投标文件中如附有外文资料，必须逐一对应翻译成中文并加盖投标人公章后附在相关外文资料后面，否则外文资料不予认可。翻译的中文资料与外文资料不符的，均不予认可。翻译严重错误的，将视同提供虚假资料，不予退还投标保证金。⑶、投标人应提供权威部门认定的各类有效证明文件及资料,未提供或者资料无效不得分，凡由采购人提出的有关供应商条件和采购项目对供应商的特定要求，由采购人负责查验材料的真伪。3. 价格部分评分方法（20分）：价格权值计算方法价格权值=0.2最低有效投标价格价作为评标基准价，投标报价得分=(评标基准价／投标报价)×价格权值×100 （计算得分保留小数点后2位）