服务需求（仅供参考，最终以招标文件为准）付款方式：本合同以人民币付款，物业管理费由中标人向购房业主依据其与购房业主签订的服务合同约定方式收取。服务期限：合同期限暂定自签订生效之日起一年，合同期满后如甲乙方无异议，合同自动延续至业主委员会成立之日止。服务需求一、项目简介【滨水印象】位于安徽省合肥市规划宿松路以西、习友路明渠以南。用地总面积：40000.03㎡总建筑面积：156166.49㎡地上建筑面积：120100㎡，计容建筑面积119869.6㎡，其中：住宅109794.79㎡，商业6975.83㎡，配套服务设施3098.98㎡；地下建筑面积：36066.49㎡；建筑密度：22.00%；绿化率：:40.00%；容积率：2.99；总停车数1280个。高层住宅7栋，6栋2-3层公建用房及安置配套公共服务设施。二、物业服务内容及标准(一) 物业管理服务标准参照合肥市住宅小区物业服务规范及等级指导性标准甲级服务标准执行。（二）物业管理服务的内容1、物业管理区域内房屋建筑本体、公共部分的维护、管理；2、物业管理区域内公共配套设施、设备维护、运行管理；3、物业管理区域内公共场所、道路、房屋建筑公共部分清洁卫生、定期消杀、装修及生活垃圾收集清运；4、物业管理区域内公共绿化、园林小品的养护和管理；5、物业管理区域的日常安全巡查服务；6、物业管理区域内业主、使用人装饰装修物业管理服务；7、物业管理区域内楼宇自动化设备系统的运行、维护管理；8、供水、供电、供气、电信等专业单位在物业管理区域内对相关管线、设施维修养护时，进行必要的协调和管理；9、物业管理区域交通、车辆行驶和停泊管理；10、物业及物业档案资料收集、管理；11、社区文化的开展；12、法律政策和物业服务合同中规定的其他事项。三、报价说明1、商业：6975.83平方米×a元/平方米?月×12月＝A元；住宅：109794.79平方米×b元/平方米?月×12月＝B元；投标总价=A B 2、以上报价即为项目交付后中标人实际向业主收取的物业管理费单价，按照购房人的产权面积计算。3、上述报价中商业物业服务费不包括电梯电费、集中供冷及供暖能耗费用、公共区域水电及其它设施、设备运行等能耗、以及清洁、绿化用水及损耗将根据实际发生额度进行分摊，住宅物业服务费包含电梯电费、公共区域水电及其它设施、设备运行等公共能耗，但不包括变频供水相关费用；4、人员工资不得低于合肥市最低工资标准，保险按国家相关规定执行。成本核算时所有配备的人员都应计算保险部分，不得以使用40、50人员为由不予核算。四、人员及相关要求1、管理人员（含客服与收费员）不少于 8 人，保安（含监控）不少于 28 人，保洁绿化不少于23人，工程维修不少于 6人，合计不少于 65 人。（1）项目经理：大专及以上学历，持有注册物业管理师证书，5年以上物业服务工作经验。（2）工程主管：取得中级及以上专业技术职称，年龄55岁以下，5年以上相关工作经验。（3）其他管理人员：持有建设部物业管理员上岗证，3年以上物业工作经验。（4）秩序维护员：身体健康，品行端正，身高172CM以上，年龄在35周岁以下。须经过严格的岗前培训，严守纪律，严谨细致，认真负责，服从指挥。（5）保洁员：身体健康，五官端正，年龄不得高于45岁，具有1年以上工作经验。（6）工程维修人员：取得专业技术证书，年龄45岁以下，3年以上相关工作经验。注：投标文件中须提供项目经理物业管理师证书复印件及社保缴费证明，工程主管中级及以上专业技术职称证书（专业：工业与民用建筑）复印件及社保缴费证明，其余各项要求采购人有权在签订合同前核实。五、物业服务合同的签订说明1、本项目采购人不提供开办费、前期介入费、物业管理工具和设施相关费用，投标人应在报价时充分考虑； 2、如中标人违反物业管理服务标准，服务不达标，且业主投诉率达3%，经查实后采购人可解除合同，造成的影响和损失由中标人承担，同时扣除履约保证金。3、连续两个月考核在95分（含95分）以下的或一年平均考核在90分（含90分）以下的，采购人有权随时终止合同，造成的影响和损失由中标人承担，履约保证金不退还。4、投标人须在收到中标通知书后3个工作日内向采购人缴纳招标文件规定的履约保证金，并签订物业管理合同。 六、考核办法（一）考核形式1、每日巡查。由采购人组织考核领导小组办公室安排专人（不少于2人）负责，并做好巡查记录。2、全面检查。由考核领导小组组织实施，每周一次，对照《评分细则》，现场评分、亮分，并由中标单位对检查结果认可签字。3、神秘客户调查。由考核领导小组成员组成，一般一月一次。4、班子集体检查。采购人根据工作需要，可组织班子成员进行检查，一般两个月一次。5、若中标单位拒不签字，按照考核检查照片和现场考核人员签字为准，作为考核依据。上述考核的结果，均计入当月总分。（二）分值评定考核分值为100分。每次考核按照《评分细则》规定进行扣分，作为对中标单位兑现合同履约保证金的依据。（三）考核措施每月考核得分在95分（含95分）以上为合格。受到国家、省、市、区表彰的（凭证书或文件），随后每月在得分中分别增加4分、3分、2分、1分。（四）处罚1、每月考核得分在95分（含95分）以下、每低1分扣中标人履约保证金20000元。履约保证金余额不足50%时，由中标人补齐。2、被省、市、区媒体曝光，确属本职工作失误或失职，造成不良影响的，在当月总分中扣10分。3、在法定节假日和省、市重大活动期间，因管理不到位，群众反映强烈的，在当月总分中扣8分。4、连续两个月考核在95分（含95分）以下的或一年平均考核在95分（含90分）以下的的，采购人有权随时终止合同，造成的影响和损失由中标人承担，履约保证金不予退还。5、合同到期自动终止时，采购人将履约保证金余额退还给中标人（无息）。七、其他1、如中标单位违反物业管理服务标准，各岗位人员数量、工资水平低于同类型标准及未实现全员参保，造成服务不达标，业主投诉达10%，采购人可依据《前期物业服务合同》约定进行处理，造成的影响和损失由中标人承担。 2、连续两个月考核在95分（含95分）以下的或一年平均考核在95分（含95分）以下的，采购人可依据《前期物业服务合同》约定进行处理，造成的影响和损失由中标人承担。 3、本次投标报价为完成本次招标项目的全费用价格，其组成包括但不限于人员工资、管理费、施工费、服装费、办公费、交通费、通讯费、培训费、税金、利润、劳动保险费、合同工期内的风险费用等为完成本次招投标项目所发生的一切费用。中标人自行解决员工养老、失业、医疗、工伤、生育、纳税等保险及劳保、工资、福利、食宿、员工上下班交通、中标人采购交通问题及投标人为完成服务所发生的一切费用等有关问题。4、人员工资不得低于合肥市现行最低标准，保险按国家相关规定执行。成本核算时所有配备的人员都应计算保险部分，不得以使用40、50人员为由不予核算。5、投标人应考虑合同期内政策性费用调整的风险。投标报价应考虑合肥市最低工资标准上调等风险，履约期限内不得以最低工资标准上调以及物价指数上涨等理由增加物业管理费用。八、招标承诺招标人承诺，招标方案真实有效，与招标文件要求一致，如有更改，在发布招标文件前重新履行招标备案手续。附：考核评分细则一、管理运作（10分）1、管理机构各专业人员配置到位，并实行综合一体化管理和服务。（2分）2、办公场所按7S标准管理，管理及工作人员着装统一、佩戴明显标志。（2分）3、各项管理及规章制度完善：（2分）（1）各类人员岗位责任制；（2）大厦客户服务中心内部管理运作制度；（3）大厦管理各项公众管理规章制度；（4）有完善的管理工作流程。4、档案资料齐全，管理完善，分类合理，方便检索。（2分）（1）大厦验收移交档案资料；（2）房屋维修档案资料；（3）装修管理档案资料；（4）机电设备运作维修档案资料；（5）重大完善配套、维修工程档案资料；（6）业主及用户档案资料；（7）其他资料。5、各项规章制度落实情况。（2分）二、管理人员素质（10分）1、人员培训有计划、有考核、有记录，制度落实好。（2分）2、有各类人员言行具体规范，且落实好。（1分）3、各类人员符合资质证书规定标准。（2分）4、有各类人员业绩和工作量考核制度，考核记录完善。（1分）5、各类人员熟悉物业情况和本岗位责任制、考核标准，服务意识和态度好，敬业精神强。（2分）6、各类人员在本岗位有处理应急问题的工作能力，采取应急措施，及时排除故障解决问题。（2分）三、房屋及共用配套设施管理及维修养护（12分）1、房屋外观完好、整洁，无妨碍市容和观瞻。室外招牌、广告、霓虹灯整洁统一美观，无安全隐患或破损；外墙装饰无破损或污迹等。（1.5分）2、无违章装修，无乱搭建，无乱张贴悬挂等。（2分）3、房屋本体公用设施整洁，公用楼梯、天台、通道、大厅无堆放杂物及违章占用等。（2分）4、道路平坦整洁，排水畅通无积水，公共配套设施及公共场所（地）完好无损。（1.5分）5、坚持房屋修缮制度、有完善的值班制度和便民报修措施，并建立回访制度和回访记录。（1.5分）6、房屋零修、急修及时率达到100％；在接到维修通知时保证十分钟内到达维修现场并及时完成，急修不过夜，质量合格率达到100％；房屋、路灯、公共楼梯灯等公共设施完好率（包括亮灯率）达100％以上。（2分）7、无擅自改变房屋用途。楼层内有明显标志，公共地方有引路标识图。（1.5分）四、保安及车辆管理（10分）1、保安和车辆实行一体化管理；有专业化保安队伍，实行24小时保安巡逻制度，保安人员有统一制服，熟悉辖区情况，认真负责，文明执勤、言行规范。可能危及大厦安全处有明显标志和防范措施。（4分）2、本年度无因物业管理公司责任而发生重大刑事案件。（1分）3、机动车辆与非机动车辆管理制度落实，出入设卡有登记，有监控设施设备，有专职管理人员，本季度无因管理公司责任造成车辆损坏丢失。（2分）4、各种车辆停放有序，无违章行驶及停泊，场地整洁、管理有序。（2分）5，实行车位有偿使用和保管区分制度。（1分）五、环境卫生与园林绿化（10分）1、清洁卫生实行一体化管理；有专业清洁卫生队伍，管理制度落实。（2分）2、环卫设施齐备完好，整体环境及环卫设施随时保持清洁，定期杀虫灭鼠。（2分）3、花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无践踏折损现象，无大面积黄土裸露。（3分）4、绿化管理设施、设备完好，水源有保障。（1分）5、排烟、排污、噪音得到有效治理。（1分）6、清洁状况检查（1分）六、电梯（10分）1、大厦电梯由专业队伍维修保养，电梯维修、保养人员均持证上岗，电梯各种安全检查审核证件齐全。（2分）2、有严密的安全运行和维修保养规章制度并落实，各种运行维护保养和巡视裣查记录齐全归档；电梯技术档案完整。（2分）3、电梯运行状态良好，安全设施齐全正常有效，轿厢及机房整洁，通风、照明及其他附属设施完好。（3分）4、出现运行故障后，维修人员能在十分钟内到达现场抢修，每月每部电梯出现故障次数不超过1次，全部电梯按规定时间运行，月总故障停机率小于1％，考核期中未发生重大事故。（2分）5、电梯设备档案齐全，各种记录归档管理。（1分）七、供配电及中央空调维护（10分）1、配备专业工程技术人员，维修和运行人员均应持证上岗。（l分）2、建立规范完善的配电运行制度和设备维修保养制度并严格执行，实行24小时运行和维修值班制度，出现故障能及时排除。（2分）3．配电设备运行安全、正常，保养状况良好，设备及环境整洁；大型设备完好率99％以上，中小型设备完好率95％以上；空调系统无严重噪音和滴漏水现象。（2分）4、有应急备用发电机，可随时启动并有完善的管理和试运行制度。有遇到台风、暴雨、地震、火灾等灾害时的应急措施和对临时施工工程等的临时用电措施。（2分）5、供电计量及收费严格执行有关部门规定，无不合理计量和乱收费现象，维修性停电、停空调能预先通知用户。（1分）6、有准确完整的供电系统档案资料，各项运行记录和维修保养记录齐全，并归档保存。（1.5分）7、制定切实可行节能运行制度，有明显节能降耗成果。（0.5分）八、给排水（8分）1、建立用水、供水管理制度并落实，积极协助大厦管理中心安排合理的用水和节水计划。（1分）2、建立给排水设备维修保养制度并严格执行，设备和管理系统状况良好；大型设备完好率99％以上，中小型设备完好率95％以上；遇有事故，维修人员能及时到位抢修，无大面积跑水事故，有供水系统的应能正常发挥功能，公共用水设施完好，排水系统通畅。（3分）3、供水计量收费严格执行有关部门规定，无不合理计量和乱收费现象，限水、停水能预先通知。（2分）4、按规定定期清洗大厦二次供水蓄水设备；设备及周围环境整洁；有封闭措施；二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全，无二次污染发生。（2分）九、消防（10分）1、配备专职或兼职消防管理人员，制定有严格的消防制度，落实防火负责人责任制，建立义务消防队，定期开展集训演练，组织开展消防法规及知识的宣传教育。（2分）2、消防总控室及消防系统设备完好，运行正常。按设备维修保养制度作定期保养，定期试验且记录完整齐全。（1.5分）3、灭火设施、器材配置齐全，完好率达到98％，有巡视记录、检查记录。（1.5分）4、有畅通无阻的紧急疏散通道，其相关的指示照明灯具、疏散路线图及标志等配置齐全，功能完好。（1.5分）5、无任何火灾隐患，火灾年发生率低于0.1％（2分）6、制定有严密周详的灭火作战方案，消防总控室配专职值班员，内外通讯联络方式和工具齐备、有效，值班人员熟悉业务，义务消防队能在火警时及时到位。（l.5分）十、社区文化、经营服务及投诉评议（10分）1、社区文化有计划、有人员、有制度并具体落实。（1分）2、有场地、设施、设备；有宣传学习园地，并有大厦管理、装修管理、消防知识等宣传方面记录，有相应的各种文体活动。（l分）3、组织有意义、有实效的各种社区文化活动并有记录、有总结。（1分）4、多种经营效果好，有偿服务项目多、收费公开合理，无违反规定乱收费。（1分）5、年有效投诉率分别在8‰以下，处理率100％以上，回访率100％。（3分）6、客户对物业管理服务的满意率达到95％以上。（3分）