1.1电力设备管理，电工必须持有上岗证，配电机房须安排具高压资质证人员24小时双人双岗值班，值班人员每天对值班房、配电房、机房进行清扫，保持室内和电器设备的整洁，机电设备完好率达100%。严格按照工作手册操作。必须具备全面性电工技能，会看建筑的电器安装系统图，熟悉所有的电气设备性能、线路的分布走向，懂得强、弱电的线路维修和用户的设备维护。对自己的责任工作范围内的设备要做到“三勤”（勤巡视、勤检查、勤保养），“四会”（会操作、会判断异常、会维护、会保养）；按规定保养所有的设备和处理隐患问题。发电机要定期试运行，一般每15天试运行一次，不带负荷运行15分钟，每月带负荷运行运行一次，做好检查和试运行记录。

1.2设备运行操作须有规范文件，各岗位均有职责和操作手册并有检查考评等各项制度。建立日常管理规章制度，健全各种设备、设施的运行维护计划、记录及物业管理内容的基础档案。

2.1地基基础：观测房屋、墙体情况,发现问题及时处理与上报。

2.2柱、梁主体：无倾斜、变形、弓凸、剥落、开裂和非收缩性裂缝，无筋露等，发现问题及时处理与上报。

2.3墙体、墙面（马赛克、大理、条砖、瓷面砖、喷涂）：喷涂均匀，饰面板（砖）安装（砌贴）牢固，表面平整、洁净、色泽协调一致； 定期巡查，如发现局部剥落、松动、掉落，及时清除危险部分，处理与上报。

2.4顶棚、天花：抹灰层牢固,无面层剥落和明显裂缝。定期巡查，如出现录落、变形，及时清除危险部分，处理与上报。

2.5楼梯、扶手、围栏：无混凝土炭化产生裂缝、剥落，钢筋无绣蚀、变形；牢固；确保使用安全；木扶手表面无明显龟裂和漆层脱落；钢铁件扶手、围栏无锈蚀。定期巡查，如发现面层录落及具危险隐患，及时处理与上报。

2.7屋面隔热层、防水层：屋面防水层无老化、拉裂、开裂、轴裂、龟裂现象；极端缝、伸缩缝油膏紧贴，天沟、落水管落水畅通，无积水；屋面隔热层完好，无缺少现象。定期巡查，及时清理天面垃圾，保证排水通畅，发现漏水，及时处理与上报。

2.8其它

2.8.1水箱、水池：完好，无渗、滴水现象，内外爬梯无锈蚀现象，各检查口有盖且密封上锁，溢水口有锈钢纱网或塑料纱网密封。定期巡查，发现问题及时处理与上报；

2.8.2天面扶拦、避雷带、公共防盗网：无破损、变形，无明显锈蚀；定期巡查，按三甲要求检测，发现问题及时处理与上报；

2.8.3消防设施（消防栓、消防管、消防阀门）：无损坏、开关自如、清洁，无渗、漏、锈蚀现象，周围无堆积杂物，保持水压.定期巡查，发现问题及时处理与上报；

2.8.4公共电器：楼梯灯完好，灯开关正常，电话箱、电表箱、有线电视箱及分接器盖板完好，无不安全现象.定期巡查，发现问题及时维修；

2.8.5散水坡、雨檐台、连廊：与建筑物外墙连接完好，无脱离开缝、排水不畅现象.定期巡查，发现问题及时处理与上报；

2.8.6楼板、地面砖、PVC地面、橡胶地面：无裂缝、起壳、空鼓、下陷，表面平整，无破损，楼板、地面砖上无水泥渣，无裂缝、破损，堵塞、锈蚀等情况.定期巡查，发现问题及时维修，无法维修的通知总务科；

2.8.7上、下雨污水管：无堵塞、漏水或渗水，流水通畅，管道接口完好，无裂缝、破洞；定期巡查，发现问题及时处理；

2.8.8设备房（水泵房、配电房、电梯房、管道井）：通风良好，无漏电现象，绝缘胶地板无破损，管理制度齐全，标识清楚；有足够的照明应急灯、消防灭火器；配电房、发电机房、电梯房的地面和墙面（距地1米高）保持刷漆完好，保持水泵房墙面、地面防水漆完好，地面保持瓷片完整，设备房、管道井无杂物堆放。定期巡查，发现问题及时处理；

2.9采购方范围的道路

2.9.1整体要求路面平滑，无明显坑洼、破损，轻微破损面积每处不超过0.1m2 ，边角整齐无缺；

2.9.2水泥路面：人行道、车道、消防通道、停车场等出现坑洼或破损，每700m2 内累计不超过1m2 ，路面积留水泥渣等体积不超过1.7×I.7×I.7cm3 ；定期巡查，发现问题及时处理；

2.9.3道板砖、拼花砖：不能缺少一块，95%没有松动，单块破损面积大于23％的道板砖在100m2 内不超过4块；定期巡查，发现问题及时维修；

2.9.4明沟盖板：平整不缺少一块，单块破损面积不能超过0.01m2 ；定期巡查，发现问题及时处理；

2.9.5路牙：整齐没有很明显塌陷，不缺少一块，单块破损长度不超过23％；

2.9.6挡土坡、墙：每处塌陷破损面积不超过0.007m2 （70cm2 ）；定期巡查，发现问题及时处理；

2.9.7踏步、台阶：没有明显破损。定期巡查，发现问题及时处理；

2.10给排水

2.10.1雨污水井、盖：排水通畅，基本无沉积物。井盖没有明显裂纹或破损，井壁没有塌裂，井盖型号符合轻型、重型要求，标识正确，与周围路面高度不超出±2cm，与绿地正常高度不超过±8cm，个别因地势原因等可超出，但不能明显影响观瞻；道路中间井盖稳定，车辆经过不发生响声。定期巡查，发现问题及时处理；

2.10.2明暗沟：沟体完好，明沟盖板齐全，沟渠通畅无阻塞；定期巡查，发现问题及时处理；

2.10.3给排水管道（含绿化用水管阀）：水管水间完好，无渗漏，管道通畅无阻塞；定期巡查，发现问题及时处理；

2.10.4化粪池：排水通畅，基本无沉积物，抽吸及时，定期消毒，井盖没有明显裂纹或破损，井壁没有塌裂，井盖型号符合轻型、重型要求；定期巡查，发现问题及时处理；

2.10.5上下水管道无锈蚀、无渗漏；定期巡查，发现问题及时处理；

2.10.6室内外灯、灯座箱、灯柱、灯罩、灯泡等设施完好。定期巡查，发现问题及时维修；

2.11室外停车设施、消防设施

2.11.1车场无安全隐患，标识清晰，收费合理，有车场管理制度，税证齐全；

2.11.2值班室：门、窗、墙面、锁完好无损坏，需悬挂的管理规定等镜框整齐、规范；

2.11.3车位画线、禁停线和标识：色彩鲜明，字体清晰、醒目，标识符合要求，线条直，宽度一致；

2.11.4路障：完好，牢固，无明显倾斜（10度之内），红白间条鲜明、醒目；

2.11.5室外消防栓：无渗、漏水现象，每个消防栓有水，开关灵活，使用方便，标签正确清晰，记录准确。定期巡查测试，发现问题及时处理；

2.12楼内外配套服务设施维修、保养与管理质量标准

2.12.1 视觉识别系统（楼区号、楼层号、房间号）：字体清晰、醒目，标识齐全，标识牌无损坏，完好率100%；定期巡查，发现问题及时处理；

2.12.2公用设备、设施、用具：外观清洁、干净，完好率100%；

2.12.3无障碍系统：完好率100%，维护维修及时率100%。

3.建筑物附属设备、设施维护与运行服务（不包括医疗设备）要求

3.1 设备维护与运行要求

4.医用气体供应及设备安全巡查:氧气、压缩空气、真空吸引；

4.1定期巡查，发现问题及时通知相关部门，保证采购方气体供应,不得间断；

4.2安全管理合格率100%；

5.1设备维护保养完好率100%(机房)；

5.2各用水点每天巡查两次，并有巡查记录；

5.3保证采购方冷热水供应,不得间断；

6.1定期检查、紧固、保养；

1.保安管理

1.2物业公司须有内部保安组织许可证或保安服务许可证，或外包给有资质的专业保安公司；

？1.8高效的巡视和值班制度：保安员 24小时巡视、值班，分为门卫、电视监控和流动巡逻三方面。

简单咨询，引导服务，为来客提供必要的帮助

按采购方来访制度严格管理，执行率100%。

巡逻方式：定时与不定时、着制服与着便装相结合

2.消防管理

2.3制定◇中心值班制度◇防火档案制度◇防火岗位制度 ◇消防设备管理制度及其他；

3.外围管理

4.保安员服务工作标准

d.照明灯具：定期擦拭，每 2--3月一次；

f.电梯厅顶部：定期清扫，每 2--3月一次；

g.小便器：无尿碱、水锈印迹（黄渍），无污垢，喷水嘴应洁净；

e.灯具：无尘土、污迹，每 2--3月擦拭1次；

3.8垃圾处理达标率、及时率 100%，二次污染为零。

1.5保证100%成篱成坛。缺苗补苗，老化修剪、换苗；

按要求完成医疗辅助工作，医辅人员服务必须满足医疗服务规范要求和行业标准，杜绝透漏隐私情况。医辅人员上岗前，要经过严格的培训。每班必须提前10分钟到岗，更换好工作服（衣、裤、帽）。要求衣帽整齐，佩戴好工牌。遵守劳动纪律，不迟到，不早退，不聊天，不煲电话，工作时间严禁干私活（如冲凉、洗衣服、玩手机、看小说）；

综合评分法，是指投标文件满足招标文件全部实质性要求，且按照评审因素的量化指标评审得分最高的投标人为中标候选人的评标方法。

采用低价优先法计算，即满足招标文件要求且投标价格最低的投标报价为评标基准价，其价格分为满分。其他投标人的价格分统一按照下列公式计算：
投标报价得分=(评标基准价／投标报价)×100
评标总得分＝F1×A1＋F2×A2＋……＋Fn×An
F1、F2……Fn分别为各项评审因素的得分；
A1、A2、……An 分别为各项评审因素所占的权重(A1＋A2＋……＋An＝1)。
评标过程中，不得去掉报价中的最高报价和最低报价。
此方法适用于货物类、服务类、工程类项目。