附件：“意瑞广场”项目物业管理服务内容和标准一、写字楼物业管理服务内容及服务标准（一）房屋本体的维修、养护管理内容及标准1、房屋外檐：外观完好、整洁；外墙是建材贴面的，无脱落；是玻璃幕墙的，清洁明亮、无破损；是涂料的，无脱落、无污渍；无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象。2、屋面：无违反规划私搭乱建。3、地面：平整、干净，无塌陷、污染。4、门窗：统一有序，色调一致，不超出外墙面；除建筑设计有要求外，不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等。（二）设施设备管理服务内容及标准1、供配电系统：（1）保证正常供电，限电、停电由有关部门出具的明确依据并按规定时间通知用户。（2）制定用电管理措施与停电应急处理措施并严格执行。（3）制定设备安全运行岗位责任，做好巡回检查、维护保养运行记录，制定管理维修档案等管理制度并严格执行。（4）设备及机房环境干净、整洁，无杂物等，机房环境符合设备要求。（5）配备所需专业技术人员，严格执行操作规程，设备良好，运行正常。2、消防系统：（1）消防监控中心24小时值班，消防系统设施设备齐全、完好无损，可随时启用；消防通道畅通。（2）消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法和应急预案。（3）组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域的防火责任人。（4）完善突发火灾的应急预案，设立消防疏散示意图，照明设施设备，引路标志完好，紧急疏散通道畅通。3、智能化系统：（1）按工作标准规定时间排除故障，保证各弱电系统正常工作。（2）监控系统等智能化设施运行正常，有记录并按规定期限保存。4、外围设施：休闲椅、雕塑景观小品：每日一次对休闲椅、雕塑、景观小品等进行巡查，发现损坏立即修复，保持原有面貌，保证其安全使用。5、楼内外标识系统：房屋行政街号、幢号、单元号有明显标志，设有引导方向平面图。6、电梯：保证有电梯24小时运行，轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁。委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》，物业公司应有专人对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理。电梯发生一般故障，专业维修人员二小时内到达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员须在五分钟内到现场应急处理，专业技术人员须在半小时内到现场救助。7、给排水系统：（1）建立用水、供水管理制度。（2）设施设备工作正常，无跑、冒、滴、漏等现象。（3）按规定对二次供水系统进行消毒。（4）水箱有严格的管理措施，周围无污染隐患。（5）限水、停水按规定时间通知用户。（6）排水系统通畅。（7）遇有事故，维修人员要及时赶到现场进行修理。（8）有突发事故应急预案。8、避雷系统：每年一次检查避雷装置，保证其性能符合国家相关标准。（三）公共秩序维护内容及标准1、人员要求：专职秩序维护员以中青年为主，30 周岁以下人员占总数80%以上，身体健康，工作认真负责并定期接受培训。能处理和应对小区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，能够熟悉、掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案。2、对大型物件搬出实行记录。保持出入口环境整洁、有序、道路畅通。3、巡逻岗：按照规定路线和时间每一小时巡查一次，做好巡查记录。（四）公共环境保洁维护内容、标准对管辖物业范围所有场所和物品的立面、平面、无规则面不留死角的进行定期或不定期的清洁，做到全天候、全方位保洁，定人定点定时巡查、监督、管理。1、做好垃圾的收集并统一放置到垃圾清运点，垃圾日产日清。2、建筑物各类自来水水池要定期清洗，并确保无二次污染。3、污水排放通畅，定期清理垃圾箱。4、办公和办公场所要控制噪音，制止喧闹现象，无闲杂人员随意流动。5、建立环境卫生管理制度并认真落实，环卫设施设备。6、楼梯、扶手、大厅、走廊、吸烟室、电梯间、地下室、内外墙面、停车场（库）、道路等所有公共区域保洁清洁，无随意堆放杂物和占用；及时清扫积水，确保物业容貌整洁。7、电梯内每日清洁2次；每季度对电梯门壁打腊上光1次；灯饰及轿箱顶部每周清洁1次。 (五)绿化养护、租摆和室内景观维护内容、标准1、草坪常年保持平整，边缘清晰，草高不超过8cm。2、及时清除草坪杂草,做到基本无杂草。3、常年保持绿植有效供水，草地充分生长。4、按肥力、草种、生长情况，适时适量施有机复合肥二到三遍。5、预防为主、综合治理，严格控制病虫害，各类病虫害发生率低于10%。。6、树木等绿植基本无倾斜，成活率达95%。7、公共区域绿植布置；绿化的养护管理及花卉的更换摆放位置包括电梯厅、公共走廊、公共平台等；应根据节日或庆典等活动需要再适当位置布置花坛。8、绿化养护标准：天津城市园林绿化养护管理标准二级以上。9、摆放植物花卉：大堂、公共走廊、电梯厅、公共平台等。（六）其它配套服务项目建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录；并开展会议接待、迎宾、邮件收发等延伸服务。定期向用户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理的建议及时整改，满意率达95％以上。（七）其它管理服务内容物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法；物业服务企业的管理人员和专业技术人员持证上岗；员工统一着装，佩戴明显标志，工作规范、作风严谨。二、商业物业管理服务内容及服务标准（一）房屋本体的维修、养护管理内容及标准1、房屋外檐：外观完好、整洁；外墙是建材贴面的，无脱落；是玻璃幕墙的，清洁明亮、无破损；是涂料的，无脱落、无污渍；无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象。2、屋面：无违反规划私搭乱建。3、地面：平整、干净，无塌陷、污染。4、门窗：统一有序，色调一致，不超出外墙面；除建筑设计有要求外，不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等。（二）设施设备管理服务内容及标准1、供配电系统（1）保证正常供电，限电、停电由有关部门出具的明确依据并按规定时间通知用户。（2）制定用电管理措施与停电应急处理措施并严格执行。（3）制定设备安全运行岗位责任，做好巡回检查、维护保养运行记录，制定管理维修档案等管理制度并严格执行。（4）设备及机房环境干净、整洁，无杂物等，机房环境符合设备要求。（5）配备所需专业技术人员，严格执行操作规程，设备良好，运行正常。2、消防系统：（1）消防监控中心24小时值班，消防系统设施设备齐全、完好无损，可随时启用；消防通道畅通。（2）消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法和应急预案。（3）组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域的防火责任人。（4）完善突发火灾的应急预案，设立消防疏散示意图，照明设施设备，引路标志完好，紧急疏散通道畅通。智能化系统：3、智能化系统（1）按工作标准规定时间排除故障，保证各弱电系统正常工作。（2）监控系统等智能化设施运行正常，有记录并按规定期限保存。4、外围设施：休闲椅、雕塑景观小品：每日一次对休闲椅、雕塑、景观小品等进行巡查，发现损坏立即修复，保持原有面貌，保证其安全使用。5、给排水系统（1）建立用水、供水管理制度。（2）设施设备工作正常，无跑、冒、滴、漏等现象。（3）按规定对二次供水系统进行消毒。（4）水箱有严格的管理措施，周围无污染隐患。（5）限水、停水按规定时间通知用户。（6）排水系统通畅。（7）遇有事故，维修人员要及时赶到现场进行修理。（8）有突发事故应急预案。6、避雷系统：每年一次检查避雷装置，保证其性能符合国家相关标准。（三）公共秩序维护内容及标准1、人员要求：专职秩序维护员以中青年为主，30 周岁以下人员占总数80%以上，身体健康，工作认真负责并定期接受培训。能处理和应对小区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，能够熟悉、掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案。2、巡逻岗：按照规定路线和时间每一小时巡查一次，做好巡查记录。（四）公共环境保洁维护内容、标准硬化地面、主次干道每天清扫2次，干净整洁；绿地无垃圾、纸袋等杂物；商业内部公共区域设专人保洁，随时保持干净整洁无杂物；公共卫生间定时进行清洁。对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑适时进行清扫；室外标识、宣传栏、等每周擦拭2次；路灯每季度清洁1次；垃圾清运日产日清，无满溢现象；垃圾桶、果皮箱每天清洁2次,夏季每天进行消毒。针对灭蚊、蝇、蟑螂、灭鼠的实际需要和季节特点制定具体计划。（五）绿化养护、租摆和室内景观维护内容、标准1、草坪常年保持平整，边缘清晰，草高不超过8cm。2、及时清除草坪杂草,做到基本无杂草。3、常年保持绿植有效供水，草地充分生长。4、按肥力、草种、生长情况，适时适量施有机复合肥二到三遍。5、预防为主、综合治理，严格控制病虫害，各类病虫害发生率低于10%。。6、树木等绿植基本无倾斜，成活率达95%。（六）其它配套服务项目建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录；并开展会议接待、迎宾、邮件收发等延伸服务。定期向用户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理的建议及时整改，满意率达95％以上。（七）其它管理服务内容物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法；物业服务企业的管理人员和专业技术人员持证上岗；员工统一着装，佩戴明显标志，工作规范、作风严谨。三、物业管理服务费测算（一）收费形式：酬金制（二）物业管理服务费测算依据及要求1、依据市场价格据实测算。2、物业管理服务费、能源费和电梯、二次供水、消防等设施设备日常运行养护费用分别测算。（三）物业管理服务费的测算1、物业管理服务费测算一律以人民币为计价单位。2、物业管理服务费报价以人民币每月每平方米为计量单位。