*项目名称

深圳市福田区老干部活动中心物业管理服务采购

*采购人名称

福田区老干部活动中心

*采购方式

公开招标

计划立项批文号

无

*资金来源

财政拨款

*财政预算限额（元）

16.49万元/月（备注：项目服务期限最长为36个月，合同一年一签。）

项目背景

福田区老干部活动中心于2000年9月正式投入使用，同年老龄大学成立。占地面积约6344平方米，建筑面积约15258平方米。中心设有适应不同学科教学要求的标准教室及活动室逾20间，如乒乓球室、桌球室、羽毛球馆、健身房、棋牌室、舞厅、报告厅等活动室，有书画、电脑、钢琴、古筝、音乐、舞蹈、太极等课室。中心占地面积较大，供老同志活动的场所较多，每天出入大院的人流车流量较大，加上服务对象群体的特殊性，对管理服务工作的安全性等要求较高。为更好地服务老同志，实现后勤服务社会化，现将卫生保洁、电梯保养、消防维保、空调维修、保安值勤、楼层服务、绿化餐厨、水电维修等多个项目职能整合一起，根据《福田区财政局关于福田区政府采购有关事项的通知》（福财[2019]60号）等文件精神，开展物业管理服务采购工作。

项目前期设计、规划论证单位

无

投标人资质要求

1.供应商必须具有深圳市政府采购注册网上投标供应商资格。
2.具有独立法人资格或具有独立承担民事责任的能力的其它组织（提供营业执照或事业单位法人证等法人证明扫描件，原件备查）。
3.参与本项目投标前三年内，在经营活动中没有重大违法记录（由供应商在《政府采购投标及履约承诺函》中作出声明）。
4.参与本项目政府采购活动时不存在被有关部门禁止参与政府采购活动且在有效期内的情况（由供应商在《政府采购投标及履约承诺函》中作出声明）。
5.具备《中华人民共和国政府采购法》第二十二条第一款的条件（由供应商在《政府采购投标及履约承诺函》中作出声明）。
6.参与政府采购项目投标的供应商未被列入失信被执行人、重大税收违法案件当事人名单、政府采购严重违法失信行为记录名单、处罚公告、诚信档案名单（由供应商在《政府采购投标及履约承诺函》中作出声明）。
7.（1）本项目是否接受联合体投标：否；（2）本项目是否允许分包：否。

需求内容

自定：
1.报价要求：按预算控制金额16.49万元/月。（备注：本项目服务期为36个月）
2.投标报价应包括:员工工资及福利、项目管理中各类消耗品、设备设施维修更换配件零星材料、相配套的工具、管理佣金、税金、工作服装费、其他应由物业公司提供服务产生的费用等一切在承包范围内可能发生的费用，为项目包干总价。
3.中标单位根据有关物业管理法规与采购人签订物业管理委托合同，对该物业实行统一管理、综合服务、自主经营、自负盈亏。
本次物业管理服务招标最高限额报价为16.49万元/月。超过此金额的投标为无效投标。

具体技术要求

服务要求
（一）服务质量
（1）规范福田区老干部活动中心公共区域机电设备、清洁卫生的管理，使其环境整洁、卫生，保持机电设备良好状态，确保中心各项设施发挥正常功能，为物业内的离退休老干部和工作人员创造一个良好的工作与活动环境。（2）各项工作规程符合物业管理标准质量管理体系，通过严格规范的管理，创造一个安全、宁静、整洁、优雅的环境。（3）结合自身管理服务水平，投标人要具体承诺物业管理各项目具体要达到的指标，包括但不限于清洁保洁率，治安案件发生率，车辆被盗率，设备完好率，火灾发生率，维修及时率，用户投诉率，物业使用人对物业管理的满意率。（4）全年无重大安全事故发生，无人为责任设备事故发生。（5）有效投诉处理率达100%。（6）房屋及公共配套设备、特种设备完好率98%以上，无重大事故。（7）环境卫生、消杀达标率为95%。（8）随时抽查，公共配套设施、设备完好率达99 %以上，清洁达标率98%。（9）室外红线范围内场地、道路的完好率98%以上。（10）消防管理符合政府的有关要求，年检完好率100%，无事故。（11）所有维修项目反映和处理及时率达到100%（小修项目不超过2 小时组织有效维修）。（12）服务处所内治安案件发案率为零，无任何重大事故发生。
(二)服务内容
（1）房屋建筑本体、公共部分的维护、管理。
（2）公共配套设施、设备的维护、运行管理。
物业管理范围内的所有机电设备设施（包括配电系统、给排水系统、强弱电、消防系统、室内外照明、空调、电梯、人防等各专业的整个系统）和其他设备（含办公设备、体育器材设备、教室设备、直饮水设备、照明设备等）的运行管理、日常保养、定期维护、故障维修。
（3）红线范围内的日常清洁、消杀及生活垃圾收集清运。
1、红线范围内场地、道路的清洁卫生。2、房屋建筑本体的养护管理。3、食堂灶台抽风、抽油烟设施、各类炊具等清洁消毒，防尘、防蝇、防鼠、防蟑螂工作以及内外墙的清洁卫生。4、消防楼梯的清洁卫生。5、红线范围内每周两次定期消杀。6、日常生活垃圾及装修垃圾的收集和外运。7、整栋大楼外墙每年至少清洗一次，内墙定期保养，墙面有污时及时粉刷。包括室内、室外、墙体的清洁卫生，垃圾的收集、清运，以及四害消杀、白蚁防治、给水卫生，办公桌椅、电脑设备的保洁等。8、红线范围内大楼外围区域公共绿化、园林景观的养护和管理，包括维护、保养、剪枝施肥、浇水、补苗、杀虫等。9、办公室及部分室内、一楼大堂、公共走道、会议室花木的摆放、养护及更换。10、节假日、摆花及管理。
（4）24小时秩序护卫及公共秩序维护管理。
1、24小时保安护卫和安防值班及公共秩序管理：（1）实行24小时的门岗、消防监控和安全防范，及时发现和处理各种安全事故隐患，迅速有效处置突发事件。（2）门卫的保安根据要求对出入大院的人员、物品进行核查登记；（3）保安员要穿着统一的制服，工作规范，作风严谨；（4）中心交通、车辆进出控制和来访核实登记，院内交通、车辆行驶和停泊管理（不收取停车费）。（5）院内（大楼）巡逻等公共秩序维护。（6）防火防盗防漏电安全及消防设施的日常巡视检查。
2、协助老干部活动中心做好各类会议、文娱（体育）活动和比赛、外来接待等组织服务以及安保工作。
3、长青老龄大学及老同志日常活动的服务、安保工作。
4、服务范围的所有项目（含设备）日常清洗、维护保养费用和单个零配件800元以下（包括800元）的维修项目均由中标单位位承担和实施（更换零配件不得低于原零配件品牌标准）；单个零配件超过800元的维修项目由中标单位提出维修方案和报价，经采购人比价批准后方可实施，单个零配件超过800元（不含800元）由采购人承担，但其它人工及辅料由中标单位承担（是否达到800元标准由采购人经过市场核价确定）：
（5）其他服务与事项。
1、按照采购人要求完成临时性勤杂工作。
2、每天信件、报刊杂志收发管理。
3、物业档案资料管理。
4、中标单位在投标文件中承诺的其他事项。
5、法律、法规和物业管理委托合同中规定的其他物业管理服务。
6、如果有需要临时增加人手，需满足用人单位要求。
7、其他临时性工作。（如有突发应急事件，按照有关部门要求，采取相应服务保障措施。）
（三）服务其他要求
（1）中标单位对物业服务方案、组织架构、人员录用等建立的各项规章制度，在实施前要报告采购人，采购人有审核权。
（2）采购人有权扣除相应费用。中标单位要保证带班班长等中层领导的稳定性，不得经常更换。采购人对所有人员的日常在岗情况、工作责任等有权进行核查，核查结果将作为物业服务费结算依据之一。
（3）采购人对一些重要岗位的设置、人员录用和重要管理决策有直接参与权与审批权。中标单位现场工作人员名单须报采购人审查备案，未经采购人许可，现场工作人员任何时候不得缺岗。
（4）在处理特殊事件和紧急、突发事故时，采购人对中标单位的人员有直接指挥权。
（5）中标单位员工按岗位要求统一着装、言行规范，要注意仪容仪表，中标单位要对各岗位工作人员进行业务培训，尤其要对全体工作人员定期进行消防培训（每季度一次）。
（6）中标单位在做好工作的同时，有责任向采购人提供合理化建议，以提高管理效率和管理质量。
（7）中标单位在物业服务方案中，要有节能具体措施，在保证物业正常使用、不降低物业服务标准的前提下，中标单位通过采取行为节能管理的节电、节水措施，降低用电量和用水量。在开关、热水器、水龙头、冲洗器具等用电、用水处张贴节能标识。每天定期检查用电、用水系统，防止浪费现象。要对中央空调、公共区域照明等用电部位采取重点节能措施，切实减少用电量。
（8）中标单位不得擅自改动物业管理范围内所有房屋、管线、设备等的位置和用途，如需改动应报采购人审核、批准后实施。
（9）中标单位应购买公共责任保险。合同期内，中标单位需购买不少于100万元人民币的第三者责任险。
（10）中标单位在物业服务中，违反或达不到投标所承诺的各项指标（含数量和质量）时，采购人有权按项目扣除相应费用及中止合同。
（11）原中标单位如在此轮招标中不中标，有义务确保与新中标单位完成相关物业服务工作的交接。交接时间为一个月。
（12）中标方建立物业管理档案，资料齐全，分类整理、归档管理，查阅方便。在日常管理中要建立交接班、项目故障与维修、保养等登记及报修回访制度。
人员要求
1.本次物业项目总体要求人数不少于 29人，具体岗位及人员安排情况见下表：

********">序号	岗位	人数	岗位说明	备注
1	项目负责人	1
2	机电工程师	2
3	文员	3
4	水电维修人员	1
5	保安人员	6		其中1名保安队长兼消防监控室主管
6	消防监控人员	5
7	卫生保洁人员	6
8	厨师	1
9	客服	3
10	花草维护工	1

工作人员工资水平不得低于深圳市最低工资水平，按规定购买各类保险及公积金。
※2.人员素质要求:
（1）项目负责人需大专及上学历；机电工程师需机电工程相关专业；
（2）项目团队人员：厨师要有厨师证且每年至少提供一次健康体检报告，确保健康状况良好；消防监控室人员要持有相关消防行业特有工种职业技能鉴定；水电维修人员要有相关证书等，保证相关人员100%持证上岗。
（3）有“客户至上”的服务意识，有强烈的责任感和良好的职业道德，爱岗敬业，诚实信用，优质高效为客户服务。
服务期限：本项目服务期限最长为36个月，合同一年一签。当年合同期满后，采购人将视考核和双方合作情况，决定是否续约。

商务需求

序号	目录	★商务条款要求
1※	服务期要求	系指合同签订之日起至服务结束的时间期限。具体是指合同签订后10 日内。服务期限3年，合同一年一签。第一年合同期满前二个月，采购人将对中标单位总体服务质量进行考核和双方合作情况，决定是否续约。同此类推至第三年。
2※	服务地点	深圳市福田区新沙路66号福田区老干部活动中心
3※	付款方式	参考： 款项分三次拨付： 第一次：自合同签署项目人员配置到位后，拨付合同总金额%的服务费用； 第二次：自合同进度过半，中期验收考核通过后，拨付合同总金额%的服务费用； 第三次：项目执行完毕并顺利交接，通过甲方整体考核验收后，根据考核结果按实际奖惩情况拨付剩余的服务费用。 ■自定：每月前10日为上月管理服务费结算日，中标单位每月底开出本月物业管理服务费发票给采购人，采购人按程序审批后，财务将物业管理费转入中标单位指定的帐号内。
4※	关于验收	■参考： 1）服务经过双方检验认可后，签署验收报告。 2）当满足以下条件时，采购人才向中标人签发验收报告： a、中标人已按照合同规定提供了全部服务 b、服务项目符合招标文件的服务要求 □自定：
5	违约责任	■参考： 1、委托管理期间，所有委托管理项目如因未执行国家相关政策法规、或因管理不善、服务不规范等原因引发事故、纠纷，或受到主管部门的处罚，由中标单位承担责任。 2、在合同执行期间，中标单位须接受市、区行业主管部门的监管。合同终止时，中标单位应将各项目条款的工作记录、设施管理使用及检测记录等移交给采购人。 3、如因中标单位原因，造成不能完成规定管理目标或直接造成采购人经济损失的，中标单位应给予采购人相应补偿。采购人有权要求中标单位限期整改，并有权终止合同。 4、因中标单位管理不善或操作不当等原因对房屋建筑或设施设备等造成重大损害或发生重大事故的，由中标单位承担责任并负责善后处理（产生事故的直接原因，以政府有关部门的鉴定结论为准）。 5、人员必须按标书方案配置人员到位并符合招标文件要求；设备按标书配置的设备清单入场使用并符合招标文件要求。采购人检查发现人员、设备到位不一致的，按违规处理。采购人可责令中标方限期整改，如中标方一个月内仍未达到要求，则采购人有权解除合同。 □自定：

其他要求

特定供应商的名称、项目负责人及联系方式
特定供应商	单位名称：
	项目经办人：
	联系电话：

评标信息

序号	评分项			权重
1	价格			15
2	综合部分			85
	序号	评分因素	权重	评分准则
	1	项目服务方案	□可选 18	物业类型为行政机关物业，使用以下评分内容。 一、在满足本项目《物业服务要求》所有需求的前提下，提供以下方案： 1、物业总体规划方案，至少包括物业服务的设想及规划，管理方式和运作模式，服务保障措施等内容，提供得2分； 2、人员配置方案，至少包括人员的配备，人员定岗定责，人员交接班时间安排合理性，员工的培训等内容，提供得1分； 3、安保服务方案，至少包括停车场管理，门卫管理，视频监控及技防设备使用管理等内容，提供得2分； 4、清洁服务方案，至少包括垃圾处理，环境清洁卫生等内容，提供得1分； 5、绿化服务方案，至少包括消杀服务，室外绿植养护等内容，提供得1分； 6、共用（公用）设施设备维护与保养方案，至少包括高低压供配电系统日常运行，给排水系统的日常运行、电梯运行维护管理等内容，提供得2分； 7、档案管理方案，至少包括日常管理规章制度，提供得1分； 8、安全管理方案，至少包括消防、治安、安全生产、突发应急事件等安全管理内容，提供得2分。 二、综合考量各投标供应商提供各个方案的系统性、高效性、完整性和可操作性，评委进行评分。 优秀6分，良好4分，中等2，差0分，未提供的不得分。
	2	突发紧急应对预案	可选 4	物业类型为行政机关物业，使用以下评分内容。 综合考量各投标供应商的突发紧急应对方案和相应应急处理流程图，未提供的不得分。 1、针对台风、暴雨水浸、断水、断电等突发事件，提供得2分； 2、针对突发安全事故、反恐防暴事件及其他突发事件，提供得2分。
	3	合同交接过渡期的服务承诺	2	提供有“合同交接过渡期（含合同始、止期）的服务承诺”书的得2分，否则不得分。
	4	便利化服务	3	评审标准： （1）深圳供应商得满分； （2）非深圳供应商投标，但其在深圳注册有分公司或售后机构的，得满分； （3）外地供应商承诺中标后设立本地经营（服务）网点的，得50%分。 证明文件： 1）深圳供应商要求提供营业执照扫描件，原件备查； 2）分公司要求提供营业执照扫描件，原件备查；售后机构必须同时提供售后服务合作合同（或售后服务合作协议）及售后机构营业执照证明文件。 3）外地供应商提供承诺函（格式自拟）证明文件。 备注：评分中出现无证明资料或专家无法凭所提供资料判断是否得分的情况，一律作不得分处理。
	5	投标人业绩情况	15	1、投标人近三年每有一项物业服务项目得1分，最高得4分。 2、投标人近三年每有一项（项目同类行业业绩，类型分为行政机关事业单位物业或学校或医院）物业服务项目得1分，最高得5分。 3、投标人近三年每有一项（项目同类行业业绩，类型分为行政机关事业单位物业或学校或医院）物业服务且单个面积项目建筑面积在1.5万平方米及以上的项目，得2分，最高6分。 证明文件：提供自2018年1月1日至投标截止日期（以合同签订日期为准），合同关键信息、项目履约评价和验收合格证明文件，（上述三项需同时提供，均要求提供扫描件，原件备查）作为得分依据。续签合同视为履约验收合格，但不得作为多个业绩计算得分。同一份合同只记一次分。
			指引： 1、编制“同类业绩”时必须与项目相符； 2、“业绩内容”不能限制甲方类别； 3、“合同签订时间”以近三年、近五年为设置节点； 4、不得设定特定行政区域或特定行业的业绩； 5、根据《深圳市政府采购招标文件编制负面清单》（2019年版）第13项：禁用“将特定金额的合同业绩作为投标人的资格要求或评审因素”。
	6	投标人认证及荣誉情况	6	1、投标人每具有质量管理体系认证、职业健康安全管理体系认证及环境管理体系认证三项体系认证的1个得1分，最高得3分。 2、投标人获得中国物业管理协会颁发的“物业管理绿色节能示范企业”荣誉或区级（含区级）以上人民政府颁发的环保模范企业的等。每得一项得1分，最高为3分。无则不得分。 证明文件：提供有效期内的相关证明文件扫描件，原件备查。未提供不得分。
			指引： 1、相关资质证书应为投标供应商本身所取得。 2、必须列明相关资质的颁发部门及有效时间、名称。 3、不得设定特定行政区域或与采购项目不相适应、无关的资质。 4、不得设置国务院已明令取消的资质、认证等企业资质证书、从业人员证书。
	7	拟安排的项目团队人员情况	可选 21	物业类型为行政机关物业，使用以下评分内容。 一、提供承诺函，否则本项不得分； 在满足第一项要求基础上，评委对第二项、第三项进行打分。 二、项目负责人（仅限1人） (1)学历：具有本科学历的得1分，研究生学历（或 以上）得2分； (2)职称：具有政府人事部门或人社部门颁发中级（或以上）职称的得2分； (3)经验：担任过同类项目物业服务项目负责人5年（含）以上的得2分，3（含）-5年得1分，少于3年不得分。 证明文件：1、提供近三个月（5月—7月）社保部门出具的证明扫描件（原件备查）作为评标依据，未提供不得分。 2、须提供学历证书扫描件，原件备查。（学历需提供学信网查询记录。对于较早颁发的学历学位证书，学信网无法查询的，提供其他佐证材料（如毕业院校、人社部门等颁发机构或监管机构等单位出具的证明）作为可以得分的依据。 3、提供职称证书扫描件（原件备查）作为得分依据。 4、要求提供工作经验证明（工作经验证明资料可以是合同关键信息，通过合同关键信息无法判断是否得分的，也可以提供能证明得分的其它证明资料，如业主出具的证明文件等；“合同关键信息”中的“合同”是指两份合同，即本人与物业公司签订的劳动合同，以及物业公司与业主签订的服务合同）作为得分依据（所有资料均要求扫描件，原件备查）。 三、项目团队成员 (1)学历：具有大专（或以上）学历的，1人得1分，最高6分。 (2)资格证书： 1)每有1人具有应急管理部门颁发的安全管理人员培训合格证或注册安全工程师资格证的得0.5分，最高不超过1分； 2) 每有1人具有人力资源和社会保障部颁发的建（构）筑消防员职业资格证书的得0.5分，最高不超过1分； 3) 每有1人具有人力资源和社会保障部门颁发的具有机电或电气专业中级（或以上）职称得1分，最高不超过2分； 4) 每有1人具有安全生产监督管理部门颁发的具有特种作业操作证（作业类别：电工作业；准操项目：高压电工作业）或电工职业资格证书的得0.5分，最高不超过1分。 证明文件：1、提供近三个月（5月— 7月）社保部门出具的证明扫描件（原件备查）作为评标依据，未提供不得分。 2、提供学历证书及资格证书扫描件（原件备查）作为得分依据。（学历需提供学信网查询记录。对于较早颁发的学历学位证书，学信网无法查询的，提供其他佐证材料（如毕业院校、人社部门等颁发机构或监管机构等单位出具的证明） 3、同一人员同时满足不同项得分要求的，只计一次最优评分。
			指引：本评分项分为行政、医院、学校三种物业类型，采购人根据物业类型选择对应类型评分内容。此分值设置为保证项目负责人及团队服务人员的素质及能力水平，以其学历、职称、经验等为评分依据。采购人可根据项目实际情况设置“项目团队成员（不含项目负责人）”人数，教育部要求不能用全日制作为限制条件。
	8	提供服务配套的设备情况	4	方法一:等级评分法√ 评委根据供应商情况（采购人需细化评审标准）进行评分： 为本项目投入的车辆，清洁、绿化、维修装备工具等配备情况进行横向比较评分。 优秀4分，良好3分，中等2分，差1分，未提供的不得分。 方法二:客观打分法 量化评分（采购人需细化评审标准） 备注：不提供方案不得分。
			指引：本评分项考察投标人为确保服务质量，考察投标人为本项目投入的车辆等装备工具等配备情况。
	9	中标后正常工作时间工资水平评价	3	保洁人员正常工作时间工资为深圳市当前实施最低工资标准（2200元）以下的，得0分；达到当前实施最低工资标准或以上的，按以下方式计算得分： (1)保洁人员工资最高的供应商，得3分； (2)其他供应商工资得分公式： 工资得分=（供应商保洁人员工资数额/最高工资数额）×3 分 。 以《分项报价清单》为准，如分项报价清单中无保洁人员工资报价，本项不得分。
			指引：本评分项设置为保障基层服务人员收入水平，减少人员流动性以提高服务质量，按保洁人员工资水准考核评分。
	10	投标人诚信评审	5	投标人在参与政府采购活动中存在诚信相关问题且在主管部门相关处理措施实施期限内的，本项不得分，否则得满分。投标人无需提供任何证明材料，由工作人员向评审委员会提供相关信息。
	11	履约评价情况	3	近三年（自2018年1月1日至投标截止日期）在深圳交易集团政府采购业务分公司网站有履约评价为差的记录，本项不得分，否则，得3分。投标人无需提供任何证明材料，由工作人员向评委会提供相关信息。
	12	投标文件制作质量	1	（1）投标文件有缺漏项但未导致实质性偏离或者资料扫描不清晰的，扣0.5分； （2）投标文件目录中节点与内容对应错误或修改节点的，本项不得分。

附件

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