各政府采购供应商：
我中心受采购人委托，拟对 广西钦州保税港区物业服务采购 项目进行公开招标采购，为了保障政府采购各方当事人合法权益，现对本项目 的供应商资格条件要求、 采购需求、评标办法及评分标准的内容（详见附件）予以预公示。相关政府采购供应商若认为本项目上述要求存在唯一性或排他性等问题，请于2013年10月21日16时前以书面形式(意见函须加盖公章)向我中心反映，以便我中心完善采购文件。如供应商需提交意见函，请携带企业营业执照副本复印件（加盖公章，一份）、经办人身份证原件及复印件（加盖公章，一份）提交意见函原件。意见函应注明联系人和联系方式。
对政府采购供应商逾期送达、匿名送达以及其他不符合上述条件的意见函件我中心不予受理。
联系地址：广西壮族自治区政府采购中心（广西南宁市朝阳路63号凤凰大厦）
附件： 广西钦州保税港区物业服务采购 项目预公示内容
广西壮族自治区政府采购中心
2013 年10月18日
附件
广西壮族自治区政府采购中心
广西钦州保税港区物业服务采购项目预公示内容
第一项、本项目采用 公开 招标方式
第二项、预公示内容
（一）、采购项目供应商资格条件要求： 符合《中华人民共和国政府采购法》第二十二条规定的投标人资格条件， 具备物业服务企业二级及以上资质证书 。
（二）、采购需求：
一、项目基本概况
（一）采购人：广西钦州保税港区开发投资有限责任公司
（二）物业名称：广西钦州保税港区行政综合办公大楼
（三）采购内容：物业服务
（四）物业范围：
1. 广西钦州保税港区八大街一号行政综合大楼及申报中心政务办公及公共服务部份面积22339.85?。
2. 广西钦州保税港区八大街一号2层附属楼（食堂、设备房）一栋，建筑面积1430?。
3. 绿地面积11322.5?。
4. 总场地面积53亩。
（五）采购预算：人民币376万元整
二、物业服务要求和人员配置要求
1. 在物业服务方面，中标物业服务公司须服从采购人的管理；紧急情况时，在不超出物业服务内容范围内，须按照采购人要求及时提供相关物业服务。
2 ．基于保税港区特殊性及联检大楼整体形象的重要性，为保证服务质量 , 人员需求及条件要求如下：
项目经理1人：大专及以上学历，持有物业经理上岗证或物业管理师资格证书；
综合部5人：主要负责综合事务处理、后勤保障等工作，人员要求大专及以上学历，财务人员须持相应从业资格证书；
工程部5人：工程主管1人，设施设备管理养护4人（水电工4名分别持有高低压电工上岗证）；
环境部14人：保洁人员10 人、绿化养护人员4人；50岁以下，身高1.5米以上，相貌端正；
秩序维护部12人：秩序维护人员12人以上（男性，35岁以下、身高1.70米以上，形象好）；
食堂管理服务人员20人（其中食堂管理员1人，红案厨师3人、白案厨师1人，助厨3人，采购员1人，仓管充值员1人，服务员5人，勤杂5人。所有人员持健康证（；服务员，18-35岁女性，身高1.55米以上，相貌端正；勤杂及其他人员18-50岁；）
以上从业人员不少于以上要求人数，在投标时须提供关键人员名单及相关证书复印件，否则视为无效投标
3. 人员薪酬及福利
为保护员工合法利益，确保服务质量，本项目工作人员薪酬要求如下：
序号 | 人员 | 月最低薪酬 | 备注 |
1 | 经理 | 4000 元 |
3 | 主管 | 3000 元 |
5 | 工程人员、普通管理人员 | 2800 元 |
6 | 客服、司机 | 2000 元 |
7 | 秩序员 | 2000 元 |
8 | 保洁员、绿化员 | 1500 元 |
9 | 食堂管理员、厨师 | 3000 元 |
10 | 采购员、仓管充值员 | 2500 元 |
11 | 助厨 | 2000 元 |
12 | 服务员、勤杂 | 1500 元 |
投标人应充分考虑所有人员应按国家规定享受相应的福利、补贴及加班费。
4. 其他：
为方便管理，秩序员应配集体宿舍；
要求工作人员统一着装；
项目地处保税港区，距离钦州港区13公里路程，目前周边暂无住宿、餐饮等配套服务设施，无公共交通到达。工作人员住宿一般安排在钦州港区，投标人需综合考虑工作人员食宿、交通工具配备、交通费用、服装、加班费等支出，并在服务方案中明确列出拟定方案、地点和具体安排。
三、物业服务内容
（一）秩序维护
对物业服务范围内的公共秩序负有维护的责任。负责监控室管理，确保监控室24小时值班，并按采购人的规定对监控数据进行管理，保证监控数据时间上的连续性。
物业服务范围内的门卫、安全防范管理；物业服务范围内所有车辆行使和停放秩序的管理服务；在紧急情况下组织人员疏散；安全标识布置。
物业服务范围内的公共安全防范与秩序维护。大型会议、重大集会和举办各种活动及法定节假日期间加强巡逻防范，保证物业区域的安全和稳定，防止意外事件发生。大型会议、重大接待等频次平均每月约1次，在安全防范及秩序维护上需视当次接待及会务的级别增加人员提高安全防范级别。根据以往经验，每年省部级接待约18次，每次需另行增加正常上班外秩序维护人员5人·天；国家级接待约6次，每次需另行增加正常上班外秩序维护人员10人·天。投标人要对重要接待单独列出措施及方案。
（二）保税港区食堂运营管理
1. 按要求为保税港区机关单位和入区企业人员提供餐饮服务。
2. 对食堂的食品安全、安全生产、环境卫生、食材采购、膳食品种、烹饪质量、服务质量等负责，并承担相应费用。
3. 负责食堂设备设施的保养、维护、维修、运行管理。
4 . 交纳水电气能耗费用。中标人在提供食堂服务的同时，需承担食堂运行产生的水电气等能耗费用。
5 . 所有人员付费就餐，中标人对食堂的管理不得以盈利为目的，餐费按成本价计收，每月食堂对采购原材料的品种、价格、数量等信息进行公开，由采购人组织成立膳食委员会对食堂的收支情况进行监督。
（三）设施设备维修维护
包括：行政综合大楼16层双子楼（行政办公部分）、申报中心、食堂、设备房的照明、门窗、锁头和天花板，消防系统、供配电系统、二次加压供水系统、中央空调、电梯、上下水道、落水管，房屋及设施、设备等的维修养护。
1 . 中央空调维护保养
内容包括：建立管理档案。按“中央空调维修保养管理要求”制定保养方案和计划并对中央空调进行维护保养、负责日常的巡检及记录，发现问题须负责与维修厂家联系并协助维修，承担日常维护、保养费用。（投标时需提供维护标准）
中央空调基本情况
设备名称 | 型号规格 | 数量 | 制造厂商 | 出厂日期 | 投入使用日期 |
冷水机组 | RTHDD3G2G1 | 2 | 特灵空调公司 | 2009 年7月 | 2010 年5月 |
风冷机组 | RTXA-4245H000000R0NOD | 2 | 特灵空调公司 | 2009 年9月 | 2010 年5月 |
风柜机 | LDCQ0201L66OR60101 | 21 | 特灵空调中山分公司 | 2009 年6月 | 2010 年5月 |
2 . 电梯维护保养
内容包括：建立管理档案，按“电梯维修保养管理要求”制定保养方案和计划并对电梯进行维护保养、负责日常的清洁、除油，负责日常的巡检及记录。由于电梯为特种设备，要求中标人需将此项外包与有专业维护资质的公司进行维保，外包维保合同需经采购人确认。（投标时需提供外包标准要求）负责每年实施进行年检。电梯日常保养维护、维修及年检费用由中标人负责。
电梯基本情况
厂家 | 日立电梯（中国）有限公司 | 型号 | HGP-1050-C0150 |
数量 | 4 台 | 运行层高 | 16 层 |
生产日期 | 2009 年4月 | 投入使用日期 | 2010 年5月 |
3 . 消防系统设施维护
内容包括：建立管理档案，按“消防系统设施维修保养管理要求”制定保养方案和计划并对消防系统设施进行保养，负责日常的清洁，负责巡检及记录，负责每年组织实施专业检测及维保，消防系统维保、检测及维修费用由中标人负责。
主要设备清单
序号 | 设备名称 | 型号规格 | 数量 | 制造厂商 | 出厂日期 | 投入使用日期 |
1 | 消防泵 | Y2-280S-2 | 4 | 浙江中龙电机公司 | 2009 年6月 | 2010 年5月 |
2 | 送风机 | HL3-2A-6A | 2 | 浙江风神风机制造有限公司 | 2009 年6月 | 2010 年5月 |
3 | 送风机 | HL3-2A-9A | 2 | 浙江风神风机制造有限公司 | 2009 年6月 | 2010 年5月 |
4 | 送风机 | HTFC-A-1-25 | 2 | 浙江风神风机制造有限公司 | 2009 年6月 | 2010 年5月 |
5 | 送风机 | YHL-14A | 2 | 浙江风神风机制造有限公司 | 2009 年6月 | 2010 年5月 |
6 | 送风机 | HTFC-A-1-20 | 2 | 浙江风神风机制造有限公司 | 2009 年6月 | 2010 年5月 |
7 | 消防报警系统 | JB-QG-GST5000 | 1 | 海湾联纵消防科技（北京）有限公司 | 2009 年6月 | 2010 年6月 |
4 . 供水、供电、房屋维修维护
内容包括：负责上下水道、落水管、公共照明（需更换已经损坏的路灯及其它公共照明灯具）、消防系统、供配电系统、二次加压供水系统的维护小修，负责房屋及设施、设备维护小修（小修单次、单项500元以内）
供电配主要设备清单
序号 | 设备名称 | 型号规格 | 数量 | 制造厂商 | 出厂日期 | 投入使用日期 |
1 | 变压器 | SLV10-1250/10 | 3 | 佛山禅心特变压器公司 | 2009 年6月 | 2010 年5月 |
2 | 高压进线柜 | HXGN17-120 | 1 | 广西南亚电器有限公司 | 2009 年9月 | 2010 年5月 |
3 | 高压计量柜 | HXGN17-12 | 1 | 广西南亚电器有限公司 | 2009 年9月 | 2010 年5月 |
4 | 高压出线柜 | HXGN10-12FR | 3 | 广西南亚电器有限公司 | 2009 年9月 | 2010 年5月 |
5 | 计量进线柜 | GGD | 3 | 广西南亚电器有限公司 | 2009 年9月 | 2010 年5月 |
6 | 出线柜 | GGD | 6 | 广西南亚电器有限公司 | 2009 年9月 | 2010 年5月 |
7 | 电容柜 | GGD | 3 | 广西南亚电器有限公司 | 2009 年9月 | 2010 年5月 |
8 | 低压联络柜 | GGD | 1 | 广西南亚电器有限公司 | 2009 年9月 | 2010 年5月 |
9 | 柴油发电机 | JLC330GF | 1 | 柳州柳整发配电设备厂 | 2009 年4月 | 2010 年6月 |
10 | 供水泵 | | 2 | 上海凯泉泵业有限公司 | 2009 年9月 | 2010 年5月 |
11 | 排水泵 | WQD15-10-1-1 | 2 | 上海凯泉泵业有限公司 | 2009 年6月 | 2010 年5月 |
5. 提供应急服务
负责设备出现故障或有紧急任务时设备应急维护服务。
（四）保洁服务
1 . 日常保洁服务：
内容：负责所有公共区域、设备、设施、物品的保洁，大楼共有公共卫生间68间，厕位168个。
2 . 应急保洁工作：
应急保洁服务：在有临时应急任务的情况下，完成服务公共区域内的应急清洁任务；有重大接待、会务、重大活动时，需按接待等级及采购人要求做好清洁任务，清洁要求视接待及会务级别定，平均大型会议、活动、接待每月约1次，每次约额外增加保洁员20人·天。费用由中标方负责。
3 . 配合各类卫生检查工作，按要求做好保洁工作。
4 . 垃圾收集并清运至指定地点，由于保税港区为吹沙填海区，离钦州港区13公里，目前未设置有市政垃圾中转站，中标人需跟据现场实际情况设置垃圾回收站，并联系环卫站前来定期进行垃圾清理，费用由中标人负责。
5 、化粪池清理，大楼共有化粪池4个，共64立方米，要求每年清理一次，费用由中标方负责。
6 、幕墙清洗，大楼为全玻璃幕墙建筑，要求一、二楼玻璃幕墙每年至少清洗两次，并且一次机动清洗计划，在有重大接待或重大活动时进行应急清洁。费用由中标方负责。
7. 行政办公大楼及一楼、二楼大理石等石材（约1万平方米）晶面处理，每年视现场情况进行不少于1次的基本清洗维护。
（五）绿化服务
1. 物业服务范围公共区域内树木、草坪、花坛的日常养护和补缺及一楼大厅内绿化养护等。
2. 执行物业服务范围公共区域内绿化规划，受甲方委托执行物业范围公共区域内绿化管理规定。
3. 绿化树种主要包括大榕树桩2株、造型层榕18株、老人葵12株、盘架子118株、秋枫48株、高杆蒲葵40株、鸡蛋花5株、小叶榕9株、整形三角梅4株、整形垂叶榕45株、大杆刺桐6株、黄槿18株、苏铁27株、丛生鱼尾葵10株、黄金榕球123株、米兰球30株、南洋杉2株、木樨榄球24株、罗汉松2株等乔木，黄素梅1400平米、七彩扶桑260平米、黄金榕340平米、朱槿620平米、福建茶150平米等灌木以及雀裨草草坪12100平米（主要分布为地被及屋顶绿化）等。
4 . 绿化补植。由于保税港区地处海边，又是吹填形成，受气候、土壤等因素影响目前出现部分缺株情况按业主要求和实际需要进行补植。
注：采购人不提供物业服务用的办公设备、家具及物业用房等。
四、物业服务标准要求（投标人需对每单项提供详细的响应方案）
（一）交通秩序
1 . 车辆进出、停放有序；
2 . 道路通畅，无堵塞现象。
工作内容 | 定岗监控 | 交通疏导 | 巡视检查 | 事故处理 | 人员素质 |
工作要求 | 24 小时 | 14 小时 | 一遍/小时 | 事故发生后 5 分钟到达 | 掌握法律法规常识，交通指挥、 疏导技能，各类事件处理程序。 |
工作标准 | 及时发现异常情况 | 车辆停放整齐有序 | 及时处理各种突发情况 | 保护现场，制止纠纷，疏导交通，妥善处理或及时报案 | 文明用语，微笑服务。 |
（二）安全保卫
24 小时值班巡逻，进出大门设立门岗，监控外来人员和进出车辆，纠正违章行为，公共秩序良好。建立安全应急预案，及时处理突发事件，保障公共安全。无重大责任治安案件、刑事案件和火灾发生。
工作 时间 | 工作区域 范围 | 主要工作内容 |
日间 | 班长 | 主要负责本班具体工作的安排及调度，并负责公共区域的巡逻；协助主管处理突发事件。 |
出入口 | 出入口区域安全防范，维持人员、物品进出的秩序。 |
监控中心 | 负责安防、消防监控中心值班工作，与其他岗位配合排查安全隐患。 |
综合巡逻 | 负责行政综合大楼内办公区域及大院安全防范，停车场车辆停放的引导、巡视、检查，配合其他保安岗的工作。 |
夜间 | 班长 | 主要负责本班具体工作的安排及调度，并负责公共区域的巡逻；处理本班突发事件。 |
出入口 | 出入口区域安全防范，维持人员、物品进出秩序。 |
监控中心 | 负责安防、消防监控中心值班工作，与其他岗位配合排查安全隐患。 |
综合巡逻 | 负责巡逻公共区域，实施夜间安全防范。 |
（三）设施设备的养护和管理
1 . 中央空调维护保养管理要求：
1 ）检查性维护保养：
⑴基于设备运行情况和客户需求，按设备维护要求有计划地进行各类常规检查；
⑵就主机及辅助设备运行存在的问题提供专业意见和改善方案。
2 ）预防性维护保养：
⑴包括检查性维护保养提供的内容；
⑵按照厂家的推荐进行必要的预防性保养；
⑶预防性保养包括清洗换热器铜管，分析和更换冷冻机油、油滤芯、干燥过滤器等；
⑷最全面彻底的保养方案，包括全部常规检查、增值服务和紧急故障处理的服务；
3 ）制定《中央空调维修保养计划》：
《中央空调维修保养计划》在制定过程中，应考虑到中央空调使用的频率，中央空调的运行状况，有无故障隐患，合理维修保养的时间（避开节假日、特殊接待日等）。维修保养计划的内容主要包括：维修养护项目的内容、具体实施维修养护的时间、预计的费用以及所需备品、备件计划等。
4 ）空调设备设施的维修保养：
空调设备设施的维修保养主要是对冷水机组、冷却风机盘管、水泵机组、冷冻水、冷却水及凝结水路及风道、阀类、控制柜等的维修保养，其具体的维修保养内容如下：
⑴冷水机组
冷凝器、蒸发器，每半年进行一次清洁养护，压缩机及制冷空调每年进行一次检测、保养。
⑵冷却塔
每半年对冷却塔进行一次清洁保养，先检查冷却塔电机，其绝缘电阻应不低于0.5MΩ，否则应干燥处理电机线圈，干燥后仍达不到应拆修电机线圈；检查电机风扇转动是否灵活，风叶螺栓紧固，转动是否振动；制塔壁有无阻滞现象，若有则应加注润滑油或更换同型号规格轴承；检查皮带是否开裂或磨损严重，视情况进行更换，检查皮带转动时松紧状况（每半月检查一次）并进行调整；检查布水器布水是否均匀，否则应清洁管道及喷嘴，清洗冷却塔（包括填料、集水槽）清洁风扇、风叶；检查补水浮球阀动作是否可靠，否则应修复；然后紧固所有紧固件，清洁整个冷却塔外表，检查冷却塔架，金属塔架每两年涂漆一次。
⑶风机盘管
每半年对风机盘管进行一次清洁养护，每周清洗一次空气过滤网，排除盘管内的空气，检查风机转动是否灵活，如果转动中有阻滞现象，则应加注润滑油，如有异常的摩擦响声应更换风机的轴承。对于带动风机的电机，用500V摇表检测线圈绝缘电阻，应不低于0.5MΩ，否则应作干燥处理或整修更换，检查电容是否变形，如是则更换同规格电容，检查各接线头是否牢固，清洁风机风叶、盘管、积水盘上的污物，同时用盐酸溶液清洗盘管内壁的污垢，然后拧紧所有的紧固件，清洁风机盘管的外壳。
⑷水管道
每半年对冷冻水管道、冷却水管、冷凝给水管路进行一次保养，检查冷冻水、凝结水管路是否有大量凝结水，保温层是否已有破损，如是则应重新做保温层，尤其是检查管路中阀件部位，保温层做不到位或破坏，应重点检查，及时整修。
⑸阀类、仪表、检测器件
每半年对中央空调系统所有阀类进行一次养护。检查是否泄漏，阀门的开闭是否灵活，若开闭困难则应加注润滑油，若阀门破裂，则应更换同规格阀门，法兰阀应检查法兰连接处是否渗漏，如是应更换密封胶垫；对于电磁调节阀，压差调节阀，其中干燥过滤器要检查是否堵塞或吸潮，如是则应更换同规格的干燥过滤器，通过通断电试验检查电磁调节阀、压差调节阀动作是否可靠，如有问题应更换同规格电磁调节阀、压差调节阀，对阀杆部位加注润滑油，压填料处泄漏则应加压调料。
对于常用的温度计、压力表、传感器，若有仪表读数模糊不清应拆换，更换合格的温度计和压力表，检测传感器的参数是否正常。
⑹送回风系统及组合式空调机
对送风系统每年初次运行时，应先将通风干管和组合式空调机内的积尘清扫干净，设备进行清洗、加油，检查风量调节阀、防火阀、送风口、回风口的阀板，叶片的开启角度和工作状态，若不正常，进行调整，若开闭不灵活应更换。检查水管系统调箱连接的软接头是否完好，空调箱是否有漏风、漏水、凝结水管的堵塞现象，若有要及时整修。送风管道连接处漏风是否超规范，送风噪声是否超过标准。若有则应寻找原因加以处理。
对于喷淋段应定期清洗喷水室的喷嘴、喷水管以防产生水垢，喷水室的前池半年左右清洗和刷底漆一次，以减少锈蚀。定期检查池底中的自动补水装置，如阀针是否灵活，浮球是否好用等。清洗回水过滤网和进水过滤器。
2 、电梯维护保养
1 ）电梯维修保养要求： 电梯维护保养
（1）电梯维护保养作业中，现场作业人员不得少于两人。作业中应落实现场安全防护措施，保证施工安全。
⑵电梯维护保养单位应当按项目和内容进行相应的维护保养工作，并做好书面记录。
⑶在维护保养时发现电梯存在安全隐患且超出维护保养内容时，应及时书面告知电梯使用单位，提出消除隐患建议。
⑷电梯维护保养作业中，各控制回路原则上不允许短接，但由于作业需要必须进行短接时，应使用专用短接线；短接操作应符合企业标准的要求，在该作业结束后应立即复原。所使用的短接线应如数拆除清点，并由相关人员确认。
⑸在接到故障通知后，应立即赶赴现场，进行处理。当发生电梯困人情况时，维护保养作业人员抵达的时间最长不应超过15分钟。
⑹配合电梯检验机构对所维护保养的电梯进行定期检验。
2 ）电梯维护保养要求
垂直电梯
垂直电梯维护保养要求见表1。
表1 垂直电梯维护保养要求
内容 | 要求 |
机房 | 向使用单位管理人员或操作人员了解电梯使用状况(半月、月、半年、年) |
检查微处理系统故障记录，排除可能存在的故障隐患(半月、月、半年、年) |
检查机房环境如清洁程度、温湿度、门窗、照明等(半月、月、半年、年) |
润滑制动器各销轴部、部件，使其动作灵活可靠，保持有足够的制动力(半月、月、半年、年) |
制动衬磨损不应大于原厚度的1/3（月、半年、年） |
制动器打开时，闸瓦与制动轮不应发生摩擦（月、半年、年） |
清理制动器铁芯（年） |
控制柜内各元器件整洁，无锈蚀，动作可靠，各仪表指示（显示）正确(半月、月、半年、年) |
控制柜接线整齐，线号齐全清晰，各接线紧固（年） |
曳引机和电动机应运行平稳、无异响、无振动、无异常温升(半月、月、半年、年) |
曳引机与电动机连轴器螺栓无松动（月、半年、年） |
曳引轮轮槽无变形，磨损不超标，轮槽无油腻（半年、年） |
导向轮轴承无异常（年） |
清洁检查限速器，销轴部位转动灵活，限速器轮槽清洁无油腻(半月、月、半年、年) |
限速器夹绳钳口无磨损，应有足够夹持力，限速绳清洁无油腻（月、半年、年） |
上行超速保护装置的机械装置应动作灵活可靠，电器开关触点有效（半年、年） |
更换减速箱内齿轮油（按使用维护说明书）（年） |
减速箱内油量适宜，除蜗杆伸出端外均无渗漏，箱体内油温不宜高于85℃（月、半年、年） |
检查钢丝绳绳头组合，无异常（半月、月） |
检修速度下行安全钳功能试验（半年、年） |
安全钳钳座固定无松动，传动机构灵活，开关触点有效（年） |
安全钳楔块与导轨间隙均匀，动作一致（年） |
层站 | 候梯厅按钮齐全有效、显示正常(半月、月、半年、年) |
清扫地坎、上坎架及门板背面，清洁门锁触点并调整门板(半月、月、半年、年) |
层门自闭功能正常，用层门钥匙开锁释放后能自动复位(半月、月、半年、年) |
层门在开启和关闭时平稳无振动、无阻卡(半月、月、半年、年) |
厅外消防开关有效（月、半年、年） |
层门锁紧元件啮合深度不小于7?(半月、月、半年、年) |
层门门头、地坎及各固定部位无松动，间隙尺寸符合要求（月、半年、年） |
检查调整层门联锁机构（(半月、月、半年、年) |
轿顶 | 清扫轿顶(半月、月、半年、年) |
轿顶检查装置、紧急停止开关、安全钳开关及安全窗开关有效(半月、月、半年、年) |
轿门开关门机构清洁灵活、位置开关有效（月、半年、年） |
直流门机碳刷及换向器工作正常（半年、年） |
导靴、油杯、吸油毛毡齐全，油量适宜，保证油质(半月、月、半年、年) |
靴衬、滚轮无变形、脱落（半年、年） |
曳引绳磨损、断丝未超标，无油腻（半年、年） |
限速绳磨损、断丝未超标，无油腻（半年、年） |
曳引绳张力均匀（半年、年） |
曳引绳绳头组合螺母无松动，开口销齐全（半年、年） |
井道 | 井道内的电缆完好无损（半年、年） |
上下极限开关、限位开关、强迫换速开关应工作正常有效（半月、月、半年、年） |
导轨支架、压导板固定无松动（半年、年） |
井道照明正常（月、半年、年） |
安全钳钳座固定无松动，传动机构灵活，开关触点有效（月、半年） |
安全钳楔块与导轨间隙均匀，动作一致（月、半年） |
随行电缆检查，应无损伤（年） |
轿厢 | 轿厢内照明装置齐全，风扇工作正常（半月、月、半年、年） |
轿厢内应急照明装置能正常工作（半月、月、半年、年） |
轿门安全装置（安全触板、光电保护和光幕保护）有效（月、半年、年） |
轿厢内按钮齐全有效、显示正确（半月、月、半年、年） |
警铃、通讯系统可靠有效（半月、月、半年、年） |
轿门在开启和关闭时平稳无振动（半月、月、半年、年） |
轿厢称量装置有效、准确（月、半年、年） |
底坑 | 底坑清洁，无渗水、积水（半月、月、半年、年） |
清洁轿厢导靴（半年、年） |
缓冲器固定无松动（半年、年） |
耗能缓冲器油量适宜，柱塞无锈蚀（月、半年、年） |
缓冲器复位性能试验（半年、年） |
对重距缓冲器距离（半年、年） |
补偿绳磨损、断丝未超标，无油腻（半年、年） |
补偿链（绳）与轿厢、对重连接处固定无松动（年） |
整机 状况 | 电梯运行舒适感良好（月、半年、年） |
电梯平层精度达到标准要求（月、半年、年） |
应急平层装置有效（半年、年） |
消防联动功能试验（年） |
3 . 消防系统设施维护
消防系统设施维保要求：
⑴巡检制度：
建立严格的月、季、年巡检制度，使维护维修工作有据可依，有序执行：
（1.1）月、季、年巡检内容规定：
a. ）月抽检规定：每月对每个维护点进行一次抽检。
b.) 季巡检规定：每季度对每个维护点进行一次巡检。
c.) 年巡检规定：每年对每个维护点进行一次巡检。
巡检设备状态正常。维护点的数量由投标方现场查勘确定，巡检内容、标准在投标文件中有具体方案)
（1.2）月、季、年巡检其他规定：
a. ）每月抽检参加人数：2人
b.) 每季巡检参加人数：4人
c.) 每年巡检参加人数：4人
⑵系统日常运行工作：
系统日常运行期间，值班人应细心观察，做好巡检登记表，发现问题应及时处理。
⑶维修规定：
（3.1）与用户保持密切联系，经常了解系统的运行情况；
（3.2）每天确定专人值班，用户随叫随到及时排除各种故障；
（3.3）每次故障排除后，必须填写维修单及排故报告单。
4 . 房屋外观
外观完好、整洁，外墙装饰无脱落。
5 . 设备运行
保证水、电、消防、电梯、中央空调等设备运行正常；按标准进行维护维修，故障排除及时。
6 . 房屋及设施、设备的维修养护
建立房屋及设施、设备养护管理制度；保证房屋及设施、设备完好，做到急报急修，无随意改变用途现象。
7 . 每半年对入驻单位进行满意度问卷调查，综合满意率达到80?以上。
8 . 急修要求半小时内到位，小修要求2小时内到位。
（五）保洁
清洁卫生管理的要求标准
第一部分：保洁工作要求
1. 楼内公共区域卫生保洁：
每天清扫一次，包括收集垃圾；公共大厅所属玻璃门、外墙随时清洁；楼梯扶手及护栏，每天用抹布擦拭干净；发现路灯有悬挂物或有附着物应及时清理擦拭干净；楼道每天清扫一次，并拖地板干净；每个楼面的楼梯进出口处，要保持干净整洁。
每年在大楼范围内实施两次以上的四害消杀。
2. 楼外部分：
每天一次清扫地面的灰尘和垃圾；非雨天保证无积水；工作时间内不停地循环保洁，以保持地面无垃圾，无烟蒂等杂物。
3 . 走道保洁工作要求：
每天一次对走道地面进行全面清扫，然后巡回保洁；果皮箱、垃圾桶每天清洁一次，并保持外表干净。
5. 其他公共场地的保洁工作要求：
（1）公共卫生间：每日清扫两次，第一次必须在上午9点前做好，同时根据卫生间不同的设施进行保洁，包括及时冲洗在小便池（器），擦拭洗手盆、水龙头、台面、镜面、排气扇等；地面用干拖把拖干，保持干燥干净；门窗、窗台、墙角、天花板等做到及时保洁；便池不得有污渍，如发现应及时用清洁剂清洗干净；每天使用适量的塔香或香丸，保持卫生间无异味。
（2）化粪池：视情况对化粪池进行清理，原则上每年不少于一次。
（3）其他公共场所：地面每天清扫一次以上，然后巡回保洁；公共场地上的宣传栏、果皮箱、垃圾桶、路灯及其他设施每天及时保洁。
第二部分：保洁标准
1. 办公楼区的保洁标准
（1）地面：目视干净无污渍、无垃圾、无积尘、无烟蒂、无纸屑，瓷砖地面光亮洁净。
（2）天花板墙面：目视天花板无蜘蛛网，无灰尘积附，目视墙面无粘附物，墙角无蜘蛛网及沉积附物。
（3）灯具：目视无积尘、光照明亮。
（4）玻璃门窗：目视无积尘，光亮透明，其他门窗及窗台无积尘及附着物。
（5）其他设施：表面无积尘及附着物。
（6）走廊护栏：目视无积尘，无蜘蛛网或沉积附物。不锈钢护栏：目视不锈钢光亮，无积尘，无污渍。
（7）公共卫生间：卫生间内空气无异味，地面、墙面、镜面、天花板、洗手盘、便斗、厕位等目视无污渍，无积尘，排污管道要通畅。
2. 道路地面的保洁标准
地面无杂物积水，无烟蒂，无纸屑，无明显污渍，泥沙；果皮箱，垃圾桶外表无明显污渍；宣传栏、路牌目视无污渍。
3. 垃圾点的保洁标准
垃圾点周围地面无垃圾和杂物，无臭味，无蚊蝇，垃圾点表面保持清洁。
4. 其他公共场地的保洁标准
公共场地保持清洁卫生，无乱扔杂物，绿地、花草内要挂牌，禁止行人进入或丢杂物。公共厕所内空气无异味，地面、墙面、镜面、天花板、洗手盘、便斗、厕位等目视无污渍，无积尘，排污管道要通畅。
5. 垃圾清运标准
垃圾日产日清。
（六）美化绿化
1. 绿化各项指标达到广西区或钦州市绿化先进的要求，使环境品位和绿化覆盖率稳步提高。
2. 精心养护，确保树木生长良好，保持老树木成活率在9 0 ?以上，新栽培树木成活率在80?以上，无病虫害率在90?以上；绿化成活率不低于85?，绿化保存率不低于90?。
3. 草坪和大门两边绿化带基本无杂草，绿化带成片空地不超过5平方米。绿篱整齐，无缺口；草坪修剪科学，行道树修剪整齐美观，基本无枯枝树头。
4. 大楼一楼室内绿化要保证四季常绿，养护适宜。
5. 加强绿地保护，制止一切侵占和损坏绿地的行为，对区域内的绿化情况要进行经常性巡查，发现问题及时处理。
（七）保税港区食堂管理
1. 提供工作日400人左右就餐服务。
2. 食堂提供餐饮服务的人员在20人以上，保证持证上岗，就餐人员对餐饮服务质量评价满意率在90%以上。
3. 根据就餐人员构成、饮食习惯、口味要求，从科学、营养的角度，合理配餐，提供品种丰富、营养可口的菜肴，并根据季节变化及时更换。
4. 严格按照《中华人民共和国食品卫生法》及钦州市的相关管理规定做好食堂的安全、卫生监督管理工作，确保食品安全卫生、食堂安全生产。
5. 监管好厨房、仓库、餐厅等场地设施和厨具、餐用具、空调等设备，确保无遗失和重大损坏，负责食堂场地设施设备的日常维修保养，确保食堂正常运转。
五、其他要求
（一）服务报价
由竞标人根据竞标文件所提供的资料和钦州市的物价水平自行测算。要求报单月价格及一年的总价和详细项目预算表。报价即要考虑经济，又要考虑该物业的实际情况。
1. 除本文件中明确指出费用另有出处外，本文件中由中标人（或其委托单位、外包单位）负责的工作产生相关的费用均由中标人承担，中标人应充分考虑。
2 . 物业管理服务费均由采购人按合同规定形式支付给物业管理公司。
3. 服务期：一年。
（二）物业管理用房
中标人自行解决物业管理用房。
（三）业绩要求
投标人近三年内承接过3万平方米以上办公、写字楼或5万平米以上工业园区物业服务项目，开标时提供相关合同原件备查。
（四）关于办公设备及工具等物品所有权
1. 本项目不提供物业管理、服务所需工具、办公设施设备、交通车辆，由中标人自行准备，这些物品所有权归投标人，投标人应充分考虑此部分费用。
第三项、 评标办法及评分标准：
一、评标原则
(一) 评委构成：本招标采购项目的评标委员会由采购人代表和有关技术、经济等方面的专家组成，成员人数应当为五人以上单数。其中，技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的三分之二。
(二)评标依据：评委将以招投标文件为评标依据，对投标人的投标报价、业绩、服务方案、信誉等方面内容按百分制打分，其中投标报价分30分；业绩分14分；服务方案分40分；信誉分16分。
(三)评标方式：以封闭方式进行。
二、评标方法
（一）对进入详评的，采用百分制综合评分法。
（二）计分办法（按四舍五入取至百分位）：
1、业绩分………………………………………………………………………14分
（1）从事物业管理服务项目类型(写字楼/住宅/工业园区/商业)（以合同或中标通知书为准）每类型得1分，满分4分
（2）投标人承接过同类项目物业管理服务（以合同或中标通知书为准）每项得4分，满分8分
（3）投标人公司本部在钦州或在钦州已经设立分支结构(提供工商注册)得2分。
【备注：1、考核项目为在广西承接的项目，提供合同或中标/成交通知书或验收报告或项目业主单位出具的证明等证明文件，原件备查。2、以上业绩可以第（1）、（2）项重复计分。】
2 、服务方案分………………………………………………………………………40分
（1）工作方案分 10分
一档：方案一般 0.1-3分
二档：方案较完善、可行 3.1-6分
三档：工作方案完善、可行，计划详细具体、有保证 6.1-10分
（2）服务承诺分 15分
一档：有可行的承诺 0.1-5分
二档：为采购人提供的服务承诺有合理的保障 5.1-10分
三档：为采购人提供的服务承诺有优质保障，有特色 10.1-15分
（3）投入人员安排合理及工资计划 15分
一档：投入人员安排及作息安排基本满足要求、工资计划基本合理 0.1-5分
二档：投入人员安排及作息安排较合理、工资计划较合理 5.1-10分
三档：投入人员安排及作息安排、工资计划合理且优于采购文件要求 10.1-15分
3 、信誉分………………………………………………………………………16分
（1） 企业通过 ISO9001 质量管理体系认证，并持续有效。（3分）
（2）企业通过环境管理体系认证。（3分）
（3）企业通过职业健康安全管理体系认证。（3分）
（4）投标人自2010年以来获得的区（省）级及以上优秀企业或优秀项目荣（信）誉奖项；(4分)
（5）投标人法人注册地在广西区内的得3分。
4 、价格分 ………………………………………………………………………………………………30分
（1）投标单位按《政府采购促进中小企业发展暂行办法》（财库[2011]181号）认定为小型和微型企业的（以投标文件提供的符合规定的有关证明材料为准），对投标价给予6%的扣除，扣除后的价格为评标价，即评标价=投标价×（1-6%）；大中型企业与小型、微型企业组成联合体投标，其中小型、微型企业的协议合同金额占到联合体协议合同总金额30%以上的，联合体投标价给予2%的扣除，扣除后的价格为评标价，即评标价=投标价×（1-2%）；除上述情况外，评标价=投标价。
（2）以进入评标的最低的评标报价为30分。
（3）某投标人价格得分 = 投标人最低评标价/某投标人评标价×30分。
（三）总得分 = 1 + 2 + 3 + 4 。
三、中标候选人推荐原则
（1）评标委员会将根据得分由高到低排列次序（得分相同时，以投标报价由低到高顺序排列；得分相同且投标报价相同的，按服务方案优劣顺序排列）并推荐中标候选人3名。得分最高的中标候选人（得分相同时，以投标报价由低到高顺序排列；得分相同且投标报价相同的，按服务方案优劣顺序排列）为中标人。招标采购单位应当确定评审委员会推荐排名第一的中标候选人为中标人。
排名第一的中标候选人放弃中标、因不可抗力提出不能履行合同，或者招标文件规定应当提交质量保证金而在规定的期限内未能提交的，招标采购单位可以确定排名第二的中标候选人为中标人。排名第二的中标候选人因前款规定的同样原因不能签订合同的，招标采购单位可以确定排名第三的中标候选人为中标人，其余以此类推。
（2） 评标委员会 认为，某投标人的投标报价或者某些分项报价明显不合理或者低于成本，有可能影响服务质量和不能诚信履约的，应在要求其在规定的期限内提供书面文件予以解释说明，并提交相关证明材料，否则， 评标委员会 可以取消该投标人的中标候选资格，按顺序由排在后面的中标候选人递补，以此类推。
