服务需求（仅供参考，最终以招标文件为准）付款方式：本合同以人民币付款，每月招标人组织一次物业服务考核工作，根据考核结果在下月的10个工作日内支付前月款项。服务期限：合同期限暂定自签订生效之日起三年，合同期满后如甲乙方无异议，合同自动延续。一、招标项目（一）项目名称：合肥市第一人民医院物业管理服务（二）物业基本情况概述 1）、 院本部占地23亩，1009床位， 医技楼4400m2，外科楼26189m2，内科楼7700m2，综合病房楼5000m2，急诊综合楼4000 m2。分两路市网供电，一路10kv（大西门08#线），另一路10kv（西北郊24#线），两路10KV供电互为备用， 外加1台400kw柴油发电机机组成。院区日用水量设计每天900m3／天，地下水池200 m3，热水最高设计用水量200 m3／天，由市政引入管三根，管径DN100，分别由淮河路引入本院供应急诊楼、医技楼，六安路供应家属区，寿春路供应内、外科楼、综合病房楼。院区外科楼负一层设有冷热泵房各一座，分两区供冷热水，每一区段均设一套变频调速泵，变频泵组运行由系统上的远程传感压力表和流量计控制。外科楼空调系统分为中央空调和净化空调，俗称大小系统，大系统可带用全院，小系统为外科楼8层，17层，18层。小系统与大系统可以切换，便于小系统检修。中央空调系统由 2台离心机组、1台风冷热泵机组外加冷却、冷冻水泵和冷却塔、管路、末端机组及补水系统组成。循环补水量为30m3／天，总负荷150KW。除外科楼以外，医院其余医疗及行政用房均采用格力分体式空调850台。另外本院还设一套暖空调系统，由2套换热器加循环泵和补水系统组成，用于冬季并网供暖。4套制氧机、2套正压机组及4套负压系统，为内外科楼服务，急诊设计汇流排供氧，用于医疗气体供应，所有病房设有呼叫系统。院用8台蒂森电梯和1台三菱电梯，分别为外科楼6台、内科楼2台、急诊楼1台。污水处理站1座及室外给排水管网系统。所有科室及楼层配电开水炉，办公场所配电热水器。层流净化系统：由13间手术室、外17层手术室消毒中心、外16、17层ICU、外8层NICU、1台阿尔西风冷热泵机组、10台超卫循环机组（含新风机组）、12台排风机及循环水泵和补水系统等组成。高低压配电系统：分两路市网供电，两路10KV、一台应急400Kw发电机组，由高压配电房、门急诊医技配电柜、内外科配电房和柴油机房和各楼层配电井及UPS等组成。、14台高压柜，低压配电房配2台1250KVA变压器、1台800KVA变压器、32(内6台)台低压柜，2台ups、1台EPS,柴油机房配1台400KW发电机。正负压制氧机房：由4台制氧机、进口型:Beacon(含4台空压机、4台冷干机），2台正压机组、型号 KOBELCO（2台空压机、2台冷干机），4台负压机组（合资）及储气罐等组成。2）、合肥第一人民医院蜀山分院位于长江西路974号，占地面积11亩，综合病房大楼和辩论医技套数建筑面积共计19000平米。院区内的10千伏中心配电房、净化手术室、中心供氧、中心负压和吸引、污水处理站、电梯、消防监控等设备设施的运行管理和维修保养工作，日常水、电、汽、木、五金维修工作和院区保洁工作及餐饮实行物业化管理。1物业管理项目和要求（一）后勤保障机电系统操作和维修保养1、高、低压配电房1个，2路10KV高压进线，630KVA变压器2台，气体灭火机组1台；2、溴化锂中央空调机组2 台，冷冻水泵3台，冷却水泵3台，冷却塔2台，集水器、分水器各1台，热交换器1台；3、新风机组15台，风机盘管末端314台；4、生活（变频）冷水泵4台；5、生活热水机组2台套；6、生活蓄水池1个。（二）医疗辅助保障机电系统操作和维修保养1、中央制氧机组2台套；2、中央正、负压机组各2台套3、净化手术室6间，净化空调机组7台套，风冷热泵机组1台；4、呼叫系统，每层病区1套，共计12套。（三）安全保卫机电系统值守和维修保养1、消防报警、喷淋系统： 消防泵6台，消防通风机20台；2、视频监控系统： 摄像头80个，烟感495个。（四）污水处理运行操作和维修保养污水处理设备2台套；（五）电梯运行操作和维修保养电梯6台，其中4台医用电梯，1台货梯，1台客梯；（六）日常水、电、暖、空调、木、瓦、五金维修工作（不含维修材料），24小时值班制，随叫随到；（七）院区7000平方米公共区域保洁，生活垃圾收集，医疗垃圾收集和交接，绿化养护。二、管理的目标和原则（一）机电设备管理的目标通过日常性维护和及时性维修，使设备设施处于最佳的运行状态，延长设备使用寿命，确保机电设备完好率99%，设备设施返修率1%以下，维修及时率100%。（二）机电设备管理的原则1、以预防性的保养维护为核心，日常保养与计划性维保并重，使设备处于良好运行状态，设备不能“病”作业；2、建立健全设备管理和定期检查维保制度，制定科学的保养规程，完善设备资料和维修材料登记管理，合理制定设备维保计划。重点规范层流净化（手术室等）、医用中心供氧及高压配电设备系统的运行和维保工作。1.保洁管理目标1、保洁实行巡回包干制；2、医疗及生活垃圾收集、交接、转移等符合环保要求。 3）、体检保健中心位于环湖东路和植物园路交叉口，东临苗圃、森林公园，西接董铺水库、植物园。院区依山傍水、绿荫环抱、水榭楼台、曲桥连廊，以一流的理念、一流的技术、一流的设备、一流的流程、一流的质量、一流的服务、一流的环境提供一条龙服务，打造全省第一流的合肥市体检中心。开设各种检查项目、体检套餐系列及单项检查等，团体、散客皆宜。完善合肥市托老中心、合肥市慢病康复中心和合肥市亚健康调治中心，是合肥二环线上仅有的保健休养胜地。1号病房楼（内设监控）：1700㎡，2号病房楼：1400㎡，理疗楼：2100㎡,3号专家楼：1300㎡，公寓楼（2栋）：1000㎡×2，体检楼：2800㎡。一座配电房，一台电梯（3层3站），一座制氧站，一座负压站，一座污水站，一座职工食堂，市供氺、电各一路，40亩公共环境保洁。体保中心物业服务内容：保安：门岗及监控24小时；巡视人员24小时。保洁：病区外的环境保洁，杂草清除，已集中的医疗垃圾收集，鱼塘维护。水电维护：10KV配电房值班维护；各水电设备实施的维修：太阳能热水器的维护；氧气汇流排及负压的维护及保养；污水站运行维护。膳食：管理与服务。二、项目需求物业管理项目主要由市一院（蜀山分院、体保中心）保洁、保安、会议服务、收发服务、设施设备的运行管理和维护、污水处理、节能降耗等项目组成及体保中心及蜀山分院膳食管理与服务。具体说明如下。(一)总体要求树立医院社会整体形象，创造医院医疗优良环境，规范医院机电设备管理，强化医院安全防范措施，提供综合配套服务，满足医院各项服务需求，达到医院满意、医患满意，提升医院文明和谐的整体形象、提升医疗综合服务的社会赞誉度、提升医院后勤管理的社会效益和经济效益要求。 (二)具体服务要求1、人员数量要求本项目保安、保洁、正负压、制氧、公共设施维修维护、污水处理及绿化等岗位配备人员不得少于138人。（1）院本部配备人员不得少于70人。分别是管理人员3人（项目经理1人、行政人事1人、客服1人）；工程维护人员35人（分别是工程部长1人、安全员1人、材料管理1人、机电设备维修及运行值班21人、正副压、中心制氧及空气管理值班维护人员11人）；保洁人员32人（保洁部长1人、保洁员31人）。（2）体保中心配备人员不得少于30人。分别是管理人员1人（项目主管1人）；工程维护人员11人（工程主管1人、电工4人、水工2人、维修工2人、污水处理2人）；保安人员9人（保安主管1人、保安员8人）；保洁人员9人（保洁主管1人、保洁员8人）。（3）蜀山分院配备人员不得少于38人。分别是管理人员2人（项目主管1人、客服1人）；工程维护人员25人（分别是工程主管1人、工程师1人、水电空调工8人、维修工4人、层流净化维护人员8人、污水处理2人、材料管理1人）；保安人员5人（保安主管1人、消防监控4人）；保洁6人（保洁主管1人、保洁员5人）.2、人员素质要求⑴ 管理人员：项目经理应具有国家建设部门颁发的物业管理师证书,中级职称,年龄50岁以下, 有较强的管理能力和工作经验，能够充分调动全体员工的积极性，善于管理、善于沟通;副经理应具有国家建设部门颁发的物业管理师证书,中级职称,年龄45岁以下;项目主管应具有国家有关部门颁发的物业管理师证书，年龄40岁以下；各部门部长必须具有物业管理岗位经理上岗证;其他管理人员必须具有物业管理员上岗证。⑵ 普通工作人员。政治素质好无犯罪记录，体貌端庄、身体健康、外貌无明显缺陷，高中（含）以上学历。保安人员年龄一般不超过50岁，男性身高不低于170CM，女性身高不低于160CM，着装及仪态作风须正规，退伍军人优先；工程维修人员年龄不超过50岁,必需持有与之工作相匹配的相关行业颁布的资格证书；卫生保洁人员年龄一般不超过55岁；注：上述人员证书采购人有权在签订合同前审查。（三）具体服务范围1、保洁服务范围（1）门急诊、医技楼、外科大楼、内科大楼及其他功能用房（楼）的各科室大门外及消防安全通道大门外的公共区域。（2）医院所有垂直电梯桥箱内部及扶梯表面区域。。（4）外墙清洗（本部：8万平方； 蜀山：7万平方）一年1次。2、水暖机电工程服务范围。（1）中央空调系统（包括新风机和空调末端）的日常维护和运行，(分体空调)。（2）集中供暖系统的日常维护和运行。（3）高低压供配电系统的日常维护和运行。（4）污水处理系统的日常维护和运行。（5）路灯、草坪灯具的日常维护和运行。（6）室内水、暖、配电设施的日常维修和运行。（7）给排水供应及动力系统（含生活热水）的日常维护和运行。（8）正负压系统及末端端口的日常维修、维护和运行。（9）中心制氧系统和末端端口的日常维修、维护和运行。（10）净化空调系统及层流手术室，ICU、病房的水、电、气、暖日常维修、维护和运行。（11）病区、病床呼叫系统的日常维修、维护和运行。（12）中心供应室水暖、机电、汽日常维护和运行。（13）污水处理及室外管网日常维护和运行。（15）电开水炉的维修和运行维护。(16) 泛光照明运行维护及维修。3、其他非建筑本体结构服务和管理非建筑本体结构用房，一般性维护即天花吊顶、门、窗、床及办公家具的一般性维护和保养。4、院区生活，医疗费弃物的服务范围和内容（1）病区已集中的生活垃圾及医疗费弃物的收集（2）按照有关规定做好医疗垃圾的运送，暂存和移交有关部门无害化处理。5、院安全保卫及管理安保实行24小时责任管理，协助专业公司做好消防监控工作。6、膳食服务及管理提供符合标准的早、中、晚餐服务，膳食服务合作细则另行协商签订，但包含总报价内。7、要求1、中标人：应按合同规定的内容和标准提供符合要求的物业服务；2、招标人：应按合同提供建筑物质量完好，设备设施质量合格，资料齐全，手续完备。8、验收和索赔（1）中标方服务质量必须达到承诺和医疗要求，保证安全生产，文明服务。（2）参加服务和管理的工程技术人员必须持证上岗，如高压上岗证，电工操作证等。（3）服务中涉及到的净化层流科室，如手术室、ICU，必须通过CDC检测合格，否则按总服务费10%罚款，同时要求按期整改合格。（4）医用气体维护必须附合相关规定达标，如氧浓度等，否则按总服务费10%罚款，同时要求按期整改合格。（5）所有保洁和维护必须符合院感要求，否则按总服务费10%罚款，同时要求按期整改合格。（6）污水处理后，必须符合环保要求并检测合格，否则按总服务费10%罚款，同时要求按期整改合格。（7）如中标方违约，招标方有权终止合同。（四）具体服务内容1、保洁（1）总体保洁要求医院范围内所有区域的每日卫生清洁工作和门前三包范围内与卫生清洁工作相关的其他工作（如扫雪、开荒、抢险等）。负责突发性公共卫生事件的处理。负责楼内地面、水箱（池）的清洗消毒、排水管道和卫生间的清掏以及及时收集清运垃圾。（2）具体保洁要求领导办公室、会议室及各类公共场所：室内玻璃（含窗户内玻璃、隔断、橱门、壁镜）、窗台、墙裙、线条、办公桌、椅、沙发、茶几、各类橱、水瓶、茶具（茶杯、茶叶桶、茶盘）、电话机、烟缸等每天应及时保洁，必要时清洗。废纸篓、茶叶等每天清理；楼道及大厅：楼宇内所有通道的地、墙、柱、不锈钢扶手、玻璃窗、摆饰品等无灰尘、无污渍、无杂物；大厅前后玻璃门随时清洁，确保无污渍、无手印；垃圾随时清理，各层和通道的防火门、电梯门、消防栓、灯具、墙面、地脚线、指示牌等公共设施保持清洁；卫生间：每小时对卫生间清洁，保证清洁无异味。清洁内容包括：通风换气；冲洗洁具；清扫地面垃圾、清倒垃圾篓垃圾、更换新的垃圾袋；用洗洁剂清洗大、小便器；用快捷布擦洗洗手盆并冲洗干净；用毛巾抹墙面、台面、开关、门牌；用毛巾擦干净玻璃、镜面；用拖把拖干净地面；喷洒空气清新剂、点檀香、小便器内放置香球等；电梯：保持电梯轿厢清洁，每天更换1次地毯，必要时增加更换次数；白天不停地循环对电梯厅的地坪进行清洁每日夜间对电梯内的轿厢壁用不锈钢保养油进行擦试；建筑外立面：建筑物、构筑物外立面底层有明显污迹时，应当及时清洗；室外路面（含停车场）：每天对停车场、路面及两侧人行道随时清扫，白天专人不间断循环保洁；根据季节和需要确定路面洒水和冲洗；路灯每月保洁一次，必要时增加保洁次数；前后门口及阶梯：每日用地洁油抛光保养一次，不定期清洁，确保地面光亮、无污渍，下雨天气及时铺防滑地毯，并摆放小心地滑牌；环卫设施：垃圾桶、果皮箱每天清运1次；外表干净；每周清洗1次，清洗工作避免在正常上班时间，并在指定场所进行；排水沟、地下管井随时清理，确保随时畅通；；绿化带清洁保洁：专人负责保洁、清洁，仔细清扫绿化带、草地上的果皮、纸屑、石块、树叶等垃圾、拾捡烟头、棉签等小杂物；标识、宣传牌：每天擦拭1次。（3）卫生清洁用品应使用环保、质量可靠、公众认可的产品。2、会议服务（1）总体会议服务要求有关会议和接待等各项服务工作。（2）具体要求*根据甲方通知的会议及来宾的数量、层次、活动的日期、时间及活动形式，提前半天做好会场桌椅摆放及卫生清洁工作；；*会务人员淡妆上岗，服务周到，根据会议人员的数量提前领取茶叶、纸杯，会前半小时做好茶水准备工作；*会议中茶水供应及时，15分钟加水一次，必要时增加加水次数；*会后会务人员及时清理会场，确保下次会议正常使用。3、保安服务（1）总体要求保安人员须从正规公司聘用，思想政治条件好、训练有素、身体健康；物业管理区域内实行24小时监控、巡更执勤工作；工作时间段内做好秩序维护、安全防范，做好车辆停放管理。(2)具体要求安保实行24小时值班巡逻制，确保大楼内无火灾、无刑事事故、无安全隐患发生。有应急处理计划和措施，如有事故发生，做到能够及时报警、保护现场，防止事态进一步恶化，事件处理及时率100%；负责车辆停放秩序及交通秩序；做好紧急突发事件的应急处理工作。4、设施设备的运行、管理和维护(1)总体要求负责给排水（含热水）、强弱电、冷暖空调、正负压制氧机组及层流净化系统等所有系统的设施设备的正常运行、管理和维护；负责能耗控制；负责对高、低压配电房24小时值班和巡视及维护；负责协调相关设施设备的检修、维保、年检等工作，按照业主要求拟定冷暖空调、电梯、热水等设备开关时间，并做好各项节能工作。负责对层流净化系统、正负压制氧机组设施进行重点维修、维护和管理（不得转包）。(2)具体要求*给排水系统保持泵房清洁卫生，三个月清洗1次泵房，每2小时巡查泵房1次，不经常启动的水泵每月要启动1次，每年对水泵机组清洁保养1次；每日填写水泵运行记录，建档备查；每半年对给排水管进行1次全面检查维修；专业人员每天巡视，出现问题随时处理；楼顶落水口保持完好畅通，每三年全面更换1次。*高低供配电系统建立和完善有关规章制度（如停送电操作规程、安全运行操作规程、事故处理规程、巡视检查制度、维护检查制度、安全保卫交接班制度等）；协助配备相关合格的高低压操作工具；提交到期设备和工具检测计划。值班人员具备变配电运行知识和技能，具备高低上岗资格，持有上岗证书，要掌握空调机组操作知识及水工的简单知识，要能够吃苦耐劳。保持配电房清洁卫生，每周清扫地面及机柜表面灰尘；每日监察供配电系统的运行状况，并定时抄表做好记录，出现异常及时处理。每年委托专业单位对供配电中相关系统进行测试和维护（如ups设备及发电机组），对其外部进行清洁、保养；每年需检测主要电器设备、高压操作工具的绝缘程度；每年检测2次供配电房内消防器材；潮湿天气要设法保持配电房内主要电器设备干燥；每月检测1次有无动物侵入配电房；每日填写运行记录，建档备案。操作人员应受过专业培训，持证上岗，对异常情况能够识别；有切实可行的维修保养计划，维护保养及时，使系统处于最佳工作状态；有日常维护记录、季检记录及报告、年检记录及报告；建立相关的作业指导规定。 *避雷接地系统每年雨季来临之前，对整个避雷接地系统进行检查维护；大雨过后也要及时对系统检查。*电梯运行与管理协助专业公司做好电梯运行与管理工作；安装、维修、保养等人员均应持有特种行业操作证上岗；建立健全电梯管理制度；安全设施完好、齐全、通风、照明等附属设施完好；电梯及其安全设施在间隔不超过半个月的时间内，进行1次清洁、润滑、调整和测试；综合检查、维保时间不能超过8小时（尽量利用节假日进行）；保持电梯机房清洁，经常清扫地面和控制柜、主机表面，每年检查2次电梯井底，清除垃圾；按照国家有关规定组织并实施电梯年检。* 冷暖空调系统及其配套设施空调开启人员应持有空调操作上岗证；物业公司承担空调系统及其配套设施的操作和维护，主机房及主机每周清洁1次，同时根据运行情况，要对空调系统及其附属设施进行清洁、保养和维护；每年清洗1次冷却及冷冻管道和清洁2次末端空调过滤网，每年检查2次主机房消防设备，控制柜内线路每年吸尘2次；协作专业公司做好主机的维护保养工作；空调运行时每日填写运行记录，建档备案。净化层流系统及用房设施维修、维护及管理按院感规定要求执行。*正负压制氧机房建立和完善有关规章制度，值班人员具有机电运行知识和操作技能，持有上岗资格证，保持机房和设备的清洁卫生及更换到期的空气过滤器、油水分离器等配件，确保气体达标。*污水处理站建立和完善相关规章制度，值班人员具有本专业操作资格，并持有上岗证，掌握污水处理及设备设施的运行知识及操作技能，确保污水处理达标，并保持污水处理站的清洁卫生。5、水景观管理做好湖面水质和观赏鱼种的更换与喂养，维护水景观的设备设施及建筑物的完好，保持湖面及周围的清洁和卫生。6、完成业主交办的其它工作（如搬运物品等零星维修等）三、其他约定1、制定物业管理的各种规章制度，监督贯彻执行；2、完善档案、图纸、维修记录等技术资料的管理工作；3、制定管理岗位责任目标，完善各专业管理制度，加强技术培训；4、定期向业主征询服务意见，并做好记录；5、业主每月一次进行服务质量的满意度考核，并做好记录，进行分析；每月考核结果低于85分的，每低1分按照2000元/分的标准扣罚，罚款须在三日内交至甲方财务部门；满意度低于80%时合同自行终止，每月考核结果高于95分的，每高1分按照3000元/分的标准奖励；6、定期对质量目标完成情况进行统计，并做好记录；7、对每日工作进行计划安排，并认真填写工作日志；8、所有服务人员均应统一着装；9、在以往物业管理活动中无不良记录、未造成负面社会影响；10、中标单位未能在合同签订后十个工作日内前来交接领受任务则视为自动放弃；11、为了提升医疗综合配套服务特向中标方提供办公（工程、保洁、安保、餐饮、库房）等功能用房做为“病人之家”服务中心，更好的为患者服务，提高满意度百分值。四、报价1、本次投标报价为完成本次招标项目的全费用价格，其组成包括但不限于人员工资、管理费、施工费、服装费、办公费、交通费、通讯费、培训费、税金、利润、劳动保险费、合同工期内的风险费用等为完成本次招投标项目所发生的一切费用。中标人自行解决员工养老、失业、医疗、工伤、生育、纳税等保险及劳保、工资、福利、食宿及投标人为完成服务所发生的一切费用等，自觉纳税。2、人员工资不得低于合肥市现行最低标准，保险按国家相关规定执行。成本核算时所有配备的人员都应计算保险部分，不得以使用40、50人员为由不予核算。3、投标人应考虑合同期内政策性费用调整的风险。投标报价应考虑合肥市最低工资标准及社保费用上调等风险，不得以最低工资标准和社保费用上调以及物价指数上涨等理由增加物业管理费用。4、投标人必须按规定在员工发生加班时，给员工计发加班费，同时应充分考虑《劳动合同法》关于员工加班费的政策要求。5、投标人制定员工工资标准时，要考虑工资水平与员工队伍稳定性之间的关系，同时要充分考虑不同工种劳动力行业市场价格因素。6、物业服务人员应保持稳定，年人员变动不得超过用工总数的30%，并按业主方要求提供物业服务人员的社保缴纳证明以备查验。7、物业服务上岗人数应符合招标文件要求。8、物业服务人员素质如不能满足招标文件的要求，业主方可要求物业服务企业在限期内调整，如到期不能调整，则业主方可以相应扣除该项费用。9、以上要求及标准，投标单位需在投标书中给予完全响应。10、投标人在报价预算时，如出现人员工资低于地方最低工资标准、加班费用不符合《劳动合同法》等政策法规要求或者员工社保不符合社保政策，则该投标作废标处理五、下列费用由业主方负责：1、医院的公共设施设备、医疗专用设施设备配件的更换及中修、大修费用；2、公共水、电、气、汽费用；3、保洁用垃圾桶、垃圾袋及洗手间的厕纸、洗手液等保洁用品费用；4、绿化品种更换及绿化药品、化肥费用，节假日绿化摆放费用，景观更换及维修材料费用；5、空调、电梯、配电、给排水等设备正常运行所需的材料费、系统维修养护费、更换零部件材料费、强检费、配件费、办证费等；6、会议用茶具、茶叶、鲜花、食品（水果类）、横幅制作费等；7、更换办公室桌、椅、柜等五金主材费、门锁费，供水、供电、弱电系统日常维修维保更换配件主材（水笼头、阀门、电缆线、灯管、灯泡、开关等）费；装饰及建筑日常维护材料费等。8、公共场所的标志牌、警示牌及活动护栏费； 9、公共设施设备（含建筑及装饰）、医疗专用设施设备的更新改造费.10、物业配套管理相应办公和劳保及专业工具支出。