编制说明

1、签订合同应遵守《中华人民共和国政府采购法》、《中华人民共和国民法典》。

2、签订合同时，采购人与中标人应结合招标文件第五章规定填列相应内容。招标文件第五章已有规定的，双方均不得对规定进行变更或调整；招标文件第五章未作规定的，双方可通过友好协商进行约定。

甲方：福州江南水都中学

乙方：福州鑫邦物业服务有限公司

根据招标编号为[350100]GWCG[GK]*******的福州江南水都中学物业保安服务类采购项目项目（以下简称：“本项目”）的招标结果，乙方为中标人。现经甲乙双方友好协商，就以下事项达成一致并签订本合同：

1、下列合同文件是构成本合同不可分割的部分：

1.1合同条款；

1.2招标文件、乙方的投标文件；

1.3其他文件或材料：□无。□（若有联合协议或分包意向协议）无。

2、合同标的

3、合同总金额

3.1合同总金额为人民币大写：伍拾壹万柒仟肆佰元整（￥517400.0000）。

4、合同标的交付时间、地点和条件

4.1交付时间：服务期限一年；

4.2交付地点：福建省福州市仓山区上渡街道燎原路181号；

4.3交付条件： 按合同约定履行 。

5、合同标的应符合招标文件、乙方投标文件的规定或约定，具体如下：

5.1本次采购项目为福州江南水都中学物业保安服务类采购项目。 5.2项目概况：福州江南水都中学坐落于繁华都市间,交通方便,环境优美。校园建筑时尚、典雅清新,人文气息浓郁。福州江南水都中学毗邻风光旖旎的南江滨，学校创办于2009年8月，是福州市直属公立完全中学。学校总占地面积35903.15m2（54亩），其中建筑面积20264.7m2 。

6、验收

6.1验收应按照招标文件、乙方投标文件的规定或约定进行，具体如下：

验收期次：1 验收期次说明：包括给排水、供配电、消防等设备设施日常运行的维护管理。公共区域易耗品（如灯管、门锁、水龙头等）的购买、更换、维修，其他区域易耗品负责更换、维修。具体按照招标文件要求和合同约定执行。。

6.2本项目是否邀请其他投标人参与验收：

不邀请。

7、合同款项的支付应按照招标文件的规定进行，具体如下：

8、履约保证金

无。

9、合同有效期

以甲方通知入场时间为准。 即2021 年08月01日至2022年07月31日。。

10、违约责任

10.1因中标人原因造成合同无法按时签订，视为中标人违约，没收其投标保证金，如投标保证金不能弥补中标人违约对采购人造成的损失的，中标人还需另行支付相应的赔偿。 10.2在签定采购合同之后，中标人要求解除合同的，视为中标人违约，对采购人造成的损失的，中标人需支付相应的赔偿。 10.3因中标人原因发生重大质量事故，除依约承担赔偿责任外，还将按有关质量管理办法规定执行。同时，采购人有权终止合同，并报相关行政主管部门处罚。 10.4若发生死亡安全事故，除按国家有关安全管理规定及采购人有关安全管理办法执行外，并报相关行政主管部门处罚；发生重大安全事故或特大安全事故，除按国家有关安全管理规定及采购人有关安全管理办法执行外，采购人可以终止合同，追究相应的违约责任。给采购人造成的损失，还应承担赔偿责任。。

11、知识产权

11.1乙方提供的采购标的应符合国家知识产权法律、法规的规定且非假冒伪劣品；乙方还应保证甲方不受到第三方关于侵犯知识产权及专利权、商标权或工业设计权等知识产权方面的指控，任何第三方如果提出此方面指控均与甲方无关，乙方应与第三方交涉，并承担可能发生的一切法律责任、费用和后果；若甲方因此而遭致损失，则乙方应赔偿该损失。

11.2若乙方提供的采购标的不符合国家知识产权法律、法规的规定或被有关主管机关认定为假冒伪劣品，则乙方中标资格将被取消；甲方还将按照有关法律、法规和规章的规定进行处理，具体如下：无。

12、解决争议的方法

12.1甲、乙双方协商解决。

12.2若协商解决不成，则通过下列途径之一解决：

13、不可抗力

13.1因不可抗力造成违约的，遭受不可抗力一方应及时向对方通报不能履行或不能完全履行的理由，并在随后取得有关主管机关证明后的15日内向另一方提供不可抗力发生及持续期间的充分证据。基于以上行为，允许遭受不可抗力一方延期履行、部分履行或不履行合同，并根据情况可部分或全部免于承担违约责任。

13.2本合同中的不可抗力指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，包括但不限于：自然灾害如地震、台风、洪水、火灾及政府行为、法律规定或其适用的变化或其他任何无法预见、避免或控制的事件。

14、合同条款

14.1服务内容总述 14.1.1学校及配套设施设备日常维护管理 包括给排水、供配电、消防等设备设施日常运行的维护管理。公共区域易耗品（如灯管、门锁、水龙头等）的购买、更换、维修，其他区域易耗品负责更换、维修。 14.1.2公共区域卫生保洁 14.1.2.1楼内大厅； 14.1.2.2办公室和教室以外的走廊与卫生间、楼梯、会议室等公共区域的卫生；主楼与传达室楼面、大院、道路、配电间等公共场所卫生清洁、保洁、垃圾收集等服务；承担生活垃圾、绿化垃圾费用。 14.1.3绿化管理、养护 室外绿化管理，包括日常浇水、施肥、除草、灭病虫、修剪及补苗移植等，承担绿化工具、除草油费等。 14.1.4保安服务 人员及车辆进出管理、安全巡逻、消监控值班服务等。 14.1.5委托性代办服务（费用另计） 在规范学校维护资金的管理、使用和报销制度基础上，包括生活用水检测化验、防雷设施检测、瓷砖地面清洁打蜡、外墙清洗等。 14.2服务内容细则 14.2.1卫生及环境维护 14.2.1.1职责：负责公共卫生清洁 14.2.1.2服务内容： a.门厅、楼道：一楼大厅每日清拖2次，每隔3小时巡扫1次；楼道地面每日清拖1次，做到地面目视无烟头、废纸、果皮等垃圾,无积水、无尘土、无痰迹；瓷砖地面干净,无污迹污印,无积水, 条线清晰。 b.垃圾桶：每日清洗1次并套上垃圾袋,摆放指 定位置，桶外壁干净无垃圾粘着物。 c.洗手间：目视地面墙壁干净，便器洁净无污垢、水锈渍，室内无异味。 d.公共墙面：内墙面每周清洁1次；天棚、墙角每周除尘,每月除蜘蛛网。墙面光亮无污染、印迹；凹凸处无明显灰尘,无蜘蛛网；墙面目视光亮、整洁。 e.玻璃门窗：每日用清洁毛巾擦拭,每周用清洁剂彻底清洗1次。做到玻璃明亮，目视无尘，窗台明亮无尘；墙面目视光亮、整洁。监督外包方每年清洗玻璃外墙1次，做到墙面光亮、整洁。 f.楼梯扶手：每日用清洁毛巾擦拭1次，做到无尘、无明显污染； 楼梯梯级：每天清拖1次,每月冲洗1次。做到目视干净无垃圾,无杂物,无明显污迹。 g.工作牌、标：每周清洗擦拭1次，做到目视无明显积尘，无破损。 h.绿地：每日清扫1次，做到草坪目视干净，无杂物，无枯枝烂叶和废纸屑等。 i.环境道路：每日清扫1次，每隔 2 小时巡扫1次，做到目视干净无垃圾,无杂物,无明显污迹,无积水，路边无杂草。 j.公共环境墙面每月彻底擦拭1次，做到目视整洁，无乱张贴 ,无乱涂画和破损。 k.化粪池每年清掏1次，做到无堵塞、溢出现象。 l.阴井每季清掏1次，做到无堵塞、溢出现象。 m.生活水池每年清洗2次，并由卫生防疫部门检测水样合格。 n.虫害消杀：每年春、夏各消杀1次，做到楼内无鼠迹，环境基本无蚊蝇、蟑螂。 14.2.2设备维护 14.2.2.1工作职责：负责高低压配电、照明、给排水、空调、消防、监控设备日常运行的维护和保养。 14.2.2.2服务内容： a.配电室定期检查，用电高峰时期适当增加巡视次数，配电室安全标识、安全防护用品齐全，通风照明良好，能有效防止有害生物进入。 b.应按规定的周期对发电机组设备进行检查、维护，保持设备完好，定期启动及维护备用发电机（组），确保随时可应急启用。 c.应在双方约定的时限内处理业主或物业使用人的报修，急修10分钟内赶到现场进行应急处理。 d.公共照明灯按时开启，满足物业服务区域内使用要求。定期做好巡视，及时修复，完好率98%以上。 e.对空调系统开机前进行检查，测试运行控制和安全控制功能；定期检查冷却塔风机、电器控制箱等设备，保证冷却塔及附属设施的正常运行和良好保养，提供符合要求的冷却水。定期对空调系统主机、水泵、电机、管道等设备进行检查保养。 f.每日对各类水泵、阀门等进行检查，确保给排水系统通畅，风机正常，各种管道阀门完好。每季度对楼宇排水总管进行检查，定期对水泵、管道进行除锈油漆，定期对轴承进行润滑，定期对污水处理系统全面维护保养。 g.每半年一次对二次供水水箱、蓄水池进行清洗消毒，确保生活饮用水水质达到GB 5749的要求。水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，溢流管口应安装金属防护网并完好。 h.监控系统：摄像机安装牢固、位置正确、工作正常、整洁。视频记录设备工作正常、整洁。监视器工作正常、图像清晰、色彩良好、整洁。及时报修设备故障。 i.消防设施：制定本单位消防安全管理制度，建立消防责任制，确定消防安全责任人、消防安全管理人，明确专人维护、管理消防器材和消防设施。定期组织防火巡查、防火检查，巡查、检查时填写记录，并由检查人及其主管人员签字；巡查、检查时应及时纠正违法违章行为，拒不改正的，物业服务企业应上报公安机关消防机构或当地公安派出所。物业服务企业应建立义务消防员制度，人数不低于本单位从业人员的30%，制定符合本单位特点的灭火疏散预案，每年至少举行一次消防演习，应开展经常性的消防安全宣传和培训。应组织有关人员每年至少进行一次消防教育培训，使其具备检查消除火灾隐患的能力、组织扑救初起火灾的能力、组织人员疏散逃生的能力和消防宣传教育培训的能力。室内消火栓箱醒目、无遮挡，箱门应设置紧急开启装置，栓口、水枪、水带齐全好用，启泵按钮应能够正常启动消防水泵。自动消防设施运行正常；发生火灾时，火灾自动报警系统、自动喷水灭火系统、排烟送风系统、防火卷帘等应能及时联动，各设施启停均在消防控制室有信号反馈。 j.保障供电系统的正常运行（含送电、停电通知记录；临时用电管理措施；停电应急处理）。 k.保养、维修、更换零件的费用报相关部门审批，大维修物业处拟书面报告上报相关领导审批后实施。设备维修费单项300元及以下的费用由物业承担。 14.2.3绿化维护 14.2.3.1工作职责：负责负责公共绿化的维护和保养。 14.2.3.2服务内容： a.草坪养护 草地无石块、纸屑、垃圾等杂物，保洁率达99%以上。 草地无人为破坏，缺损的及时补植，绿化完好率达99%以上。 清除杂草，无明显高于15cm的杂草，草地纯度达97%以上。 适时适量浇水施肥，肥不伤草，长势优良。 适时剪草，每年不少于八次，留茬高4—6厘米，修剪平整、美观，边缘整齐。 草地嫩绿，无烂草、感病草。 注意防风排涝，暴风雨过后12小时，草地无1m2以上积水。 b.乔木养护 生长健壮、形态整齐、无凌乱枝条和冗长枝叶。 适时适量浇水、松土、施肥，采用穴施或沟施肥，覆土平整，肥料不露出土面。 基部无30cm高以上萌蘖枝，无杂草、杂物，土面不板结，透气良好。 及时修剪，保持造型优美，修剪截口与枝位平齐，主侧枝分布均匀。 无明显病害枝。 c.灌木养护 株形整齐、造型植物轮廓清晰，修剪面平直整齐，棱角分明。 适时适量浇水、松土、施肥，采用穴施或沟施肥，覆土平整，肥料不露出土面。 灌木脚部整齐清洁，无过长杂草杂物，无严重黄叶、积尘。 及时修剪，造型优美。 无长20cm以上枯枝黄叶、折断枝、修剪残留枝。 无明显病害枝。 对遭受自然和人为损害的花木及时修补、扶持和补苗。 d.绿篱养护 造型绿篱轮廓清晰，棱角分明。 绿篱侧面垂直，平面水平，无明显缺剪漏剪，无崩口，脚部整齐。 每次修剪原则上不超过上一次剪口，已定型的绿篱新枝留高不超过5cm。 片植绿篱修剪应有坡度变化，但坡度应平滑，不能有明显交接口。 绿篱内生出的杂生植物、爬藤等应及时予以连根清除。 14.2.4保安服务 14.2.4.1门岗保安管理 a.控制闲杂人员进入学校，规范车辆及物品的出入管理，确保学校的正常学习和工作秩序。 b.适用于学校、车辆及物品的出入管理。 c.人员进出管理 当熟悉的教师进入学校区域时：a) 门岗保安员应主动问候；b) 在不影响执勤质量的前提下，为教师提供服务。 当陌生人进入学校区域时： a)门岗保安员应先敬礼，后询问：“您好！请问您找谁？” b)当来人说明是校内教师时，门岗保安员应礼貌的请对方出示相关证件，经确认后应说：“不好意思，刚认识您，给您添麻烦了，请进。” c)当来人说明是来访者时，门岗保安员应礼貌地询问其探访谁： 如来人能准确说出要访者时，经与在校教师确认，凭有效证件在《来访人员登记表》上登记后，允许来人进入；如来人不愿登记或说不出要访的人员，并要强行闯入时，门岗保安员应立即通知保安队长、班长前来处理，必要时向公安机关进行报警。 当施工人员进入学校区域时，经核对《出入证》后放行；如无《出入证》，应先登记后放行并请其进行补办。 d.物品出入管理 门岗保安员应礼貌拒绝来访人员、施工人员将易燃、易爆、剧毒等危险品带入学校区域。 施工人员带入学校区域的装修材料原则上只进不出。如确实要运出的，需经客户单位领导认可后才能放行，并作好记录。 学校有物品搬出学校区域时，应向校保卫部门申报，由保卫部门及时通报门岗放行，并作好记录。 e.车辆出入管理 当外来车辆进入学校区域时，门岗保安员应先敬礼，后问清事由，经确认、登记后放行。 当送货车辆进入学校区域时，门岗保安员应先敬礼，后问清事由，经与客户单位领导确认、登记后放行；并检查有无夹带物品外出的现象。 f.做好相应记录。 14.2.4.2巡逻岗管理 a.规范巡逻工作，防止治安事件发生，保障学校区域内的工作、生活秩序正常。 b.保安员负责具体实施巡逻工作。 c.巡逻的基本要求 巡逻岗在巡逻过程中，应多看、多听、多闻、多问，以确保完成巡逻工作任务。 检查治安、防盗、防火、水浸等情况，发现问题立即处理，并报告上级领导及有关部门。 巡查学校区域内各个重点部位、治安死角等，发现有可疑人员应前往盘问，检查证件，必要时检查其所带物品。 对在学校区域内发现的闲杂人员按要求对闲杂人员进行处理。 对学校区域内的装修工程进行监管；对有碍交通或因超时装修产生噪音影响学校学习或工作的装修工程进行管理或制止。 d.巡逻的基本任务 预防和制止违反治安管理的行为及犯罪行为。 保护各类治安事件现场，疏导群众，维护秩序。 维护学校区域内交通秩序。 协助学校报警。 救助突然受伤、患病遇险等处于无援助的人，帮助遇到困难的残疾病人、老人和儿童。 受理拾遗物品，设法送还失主，或送交学校保卫部门。 巡视学校区域内的安全防范情况，提示公司的有关部门、商铺、客户单位提高自我防范意识，消除安全隐患。 e.巡逻工作的检查 巡逻岗对学校区域内的违规停车、违规行驶进行检查。 巡逻岗对学校区域域的治安死角、重点部位进行检查。 f.巡逻工作的记录存档。将巡逻中发现或处理的情况记录在《值班情况记录表》内。 14.2.4.3交通管理 a.规范学校区域内的交通管理，确保交通安全、道路畅通。 b.适用于学校区域内所有道路上的车辆及交通设施的管理。 c.保安班长负责组织监督和指导车辆及交通设施管理工作。车管员负责具体实施交通管理。 d.交通管理的原则：依法办事。规范管理。文明服务。时效性。 e.车辆行驶和停放管理 监督进入学校区域的车辆不可超过限速标志的限定、禁鸣喇叭，并指挥车辆按规定方向靠右行驶，停放在指 定的停车位置，以便于车辆停放整齐。 提醒司机关锁好车门、窗，并将车内的贵重物品随身带走。 巡检车辆情况，发现门、窗未关好，有漏油、漏水等现象应及时通知车主。 留意进入学校区域的一切车辆情况，对载有易燃、易爆等危险物品的车辆禁止进入学校区域。 严密注视车辆情况和驾驶员的行为，若遇醉酒驾车者应立即劝阻，避免交通意外事故的发生。 对学校区域路面的一切车辆实行统一停放管理。 f.大型文体活动交通管理。制定文体活动交通管理计划（方案）并组织实施。 g.交通设施的管理 保安员在日常的安保工作中应对学校区域的交通标志及设施进行检查，发现有损坏的应予以记录并及时报告保安班长。 保安队长对保安员报告的交通标识的损坏情况进行核实，并报相关部门进行维修或更换。 保护各种交通设施不被破坏管理上应做到：a) 交通设施的管理，除保安班组长进行系统管理外，还应将此项内容纳入执勤保安员的责任范围；b) 对有意或过失造成交通设施损毁的责任者，要按学校的有关规定进行处理。 h.做好记录。 14.2.4.4车辆停放管理 a.确保车辆、设施、人员安全，保证车辆停放整齐有序。 b.保安班组长负责车辆停放管理的指导、检查和纠正工作。保安员负责车辆的日常管理工作。 c.车辆管理 建立详细的车辆管理档案，内容包括客户单位或使用人姓名、车辆品 牌、车牌号、车辆颜色、联系电话等。 使用人应自觉将车辆停入相应泊位，及时关好车（库）门、窗，并随身带走贵重物品，接受保安员的管理。 保安员和巡逻岗应适时巡检停放车辆的状况，发现车门、窗没关好，车内有贵重物品，漏水，漏油等现象应及时通知车主，并做好记录。 若巡检中发现有异常情况，应立即拦截车辆，并通知班长或保安队长前来处理，并做好记录。 大型客车、货车、易产生污染及噪音的车辆原则上不允许进入学校区域，以免压坏道路或堵塞学校区域的交通和污染环境。如确需要进入时，应提前申请并经学校保卫部门的同意。 学校区域的道路和停车场不可用于学习驾驶或试车，不可无故使用车载报警器或随意鸣喇叭。 外来车辆进入学校区域时，须经确认、登记后放行。 d.（电动）自行车管理。 学校应按规定有序地停放车辆。 外来人员的（电动）自行车原则上不可进入学校区域。 学校区域的保安员、巡逻岗要认真履行职责，整理停放不齐的车辆。 保安员和巡逻岗应确保学校区域道路、消防通道的畅通。发现闲杂人员要及时劝离，若有紧急情况按要求进行处理。 填写《值班情况记录表》《外来车辆登记表》。 14.2.4.5施工人员、闲杂人员管理 a.规范学校区域的施工人员、闲杂人员的管理工作，确保良好的生活环境和正常的工作秩序。 b.适用于所有施工人员、闲杂人员的管理。 c.保安队长、保安员负责对学校区域的施工人员、闲杂人员管理工作的监督、检查，办理相关的证件及相关资料的存档工作，具体实施对学校区域的施工人员、闲杂人员的管理。 d.施工人员的管理 凡需进行装修的客户单位及装修公司在装修前须到相应的管理处办理相关手续。 保安队（安保部）根据学校保安管理处的工作联系单内容，为装修公司的施工人员办理《出入证》，并将有关资料存档备案。 施工人员在进场装修期间，必须遵守学校保安管理处的相关规定。 e.装修现场管理 保安人员对装修现场进行检查、管理时，应关注： 施工人员办理《出入证》的情况； 施工人员执行管理处相关规定的情况； 装修现场灭火器配备情况； 安全设施设备有无损坏或移位情况； 其他情况。 f.施工人员的车辆停放和运货车辆的进出，必须遵守管理处的相关规定，并服从保安员的指挥和管理。 g.闲杂人员的管理。 将清查闲杂人员的工作作为保安队日常巡逻工作中的一项基本任务。 保安队的巡逻人员、车管人员应采取定时或不定时的方式对学校区域进行检查；清理并驱逐在学校保安内闲逛及妨碍学校区域治安秩序的人员，并记录。 对于在学校区域内扰乱治安（生活、工作）秩序、屡教不改或不听劝阻的闲杂人员，应将其驱逐出学校区域或交由公安机关处理，并进行记录。 h.做好记录。 14.3实施标准 物业管理服务质量保证措施 14.3.1房屋零修、急修及时率 承诺指标：100% 承诺标准：接到急修通知30分钟内到达现场，其他报修按双方约定时间到达现场。 测定依据：已完成零修急修数/总零修急修数×100%≥100% 质量保证措施：1、建立严格的房屋修缮制度，设24小时值班热线接受业主报修。 2、接到报修电话的人员，对维修诉求实行有效跟踪服务。 3、维修人员在接到维修通知单及时到达现场，零修立即处理，急修不过夜。 4、根据项目的功能和特点，储备合理数量的常用材料，以备急用。 5、实行报修填单制，维修完成后经报修人签字确认后返回存档。 14.3.2维修工程质量合格率 承诺指标：100% 承诺标准：维修工程符合质量标准。 测定依据：质量合格的维修单数/总维修单数×100%=100% 质量保证措施：1、加强对维修人员的专业培训，技术人员持证上岗，严格按照操作规程进行维修，岗位责任制明确。 2、维修工程实行业主质量签收制度。 3、较为复杂的维修工程，事先制订详细的工作方案，同时要求维修主管到现场进行指导，监督和验收。 14.3.3绿化完好率 承诺指标：100% 承诺标准：花草树木按季节习性长势良好，修理及时。 测定依据：完好绿化面积/总绿化面积×100%=100% 质量保证措施：1、制订绿化养护计划，并严格执行。 2、发现花草树木枯萎应在10天内清除、补种。 3、绿化管监对绿化养护情况进行巡视检查，并将检查结果作为绿化工的考核依据之一。 14.3.4保洁完好率 承诺指标：100% 承诺标准：垃圾日产日清，环境整洁，地面无垃圾杂物，无异味。 测定依据：保洁达标面积/保洁总面积×100%=100% 质量保证措施：1、配备完善的垃圾收集及处理设施，方便使用，加强宣传教育，提高业主、物业使用人的保洁意识。 2、垃圾日产日清，每日清运一次。 3、保洁监管员每日巡视检查保洁情况，发现问题立即处理。 4、提倡“全员保洁，人过地净”。 14.3.5区域道路、车场完好率 承诺指标：100% 承诺标准：道路畅通无阻，地面平坦整洁，排水流畅，无随意占道或改变使用功能，车位线外无随意停放。 测定依据：道路完好面积/道路面积=100% 质量保证措施：1、制定详细的养护计划，并定期组织巡视和保养。 2、设置车辆疏导岗位，减少对道路的破坏。 3、市政等单位工程进入辖区时，应派人跟踪协助管理并备案。 14.3.6化粪池、雨水井、污水井完好率 承诺指标：100% 承诺标准：井盖完好，无丢失无损坏，无移动，盖合良好，井内无垃圾杂物。 测定依据：完好、基本完好；化粪池雨水井污水井面积/化粪池雨水井污水总面积×100%=100% 质量保证措施：1、制订详细的维修养护计划，并严格执行。 2、化粪池、雨水井、污水井的巡查落实到人，及时清掏。 3、日常维修护检查与定期维修相结合，确保良好状态。 14.3.7排水管、明暗沟完好率 承诺指标：100% 承诺标准：排水管道及明暗沟无滴、冒、跑、漏，明管表面干净整洁。 测定依据：完好、基本完好排水管、明暗沟面积/排水管明暗沟总面积×100%=100% 质量保证措施：1、制订详细的排水管、明暗沟维修养护计划，并严格执行。 2、排水管、明暗沟的巡查、保养落实到人。 3、日常维护检查与定期维修相结合，确保良好状态。 14.3.8路灯、楼道灯完好率 承诺指标：100% 承诺标准：路灯、楼道灯完好无损，夜间照明正常，表面整洁干净。 测定依据：路灯、楼道灯完好数量/路灯、楼道灯完好总数量=100% 质量保证措施：1、制订详细的养护计划，并定期组织巡视和保养。 2、发现有损坏的路灯、楼道灯，及时维修；保证项目区域内公共照明情况正常。 14.3.9房屋及配套设施完好率 承诺指标：100% 承诺标准：房屋外观无破坏，立面整洁，公共设施及通道无随意占用。 测定依据：完好、基本完好的设施数量/总设施数量×100%=100% 质量保证措施：1、制订详细的房屋及配套设施维修养护计划，并严格执行。 2、将以上设施的巡查、保养频率及质量标准量化分解到个人。 3、日常巡视与定期维修相结合，确保良好状态。 14.3.10业主年投诉率和处理率 14.3.10.1年有效投诉率 承诺指标：5% 测定依据：投诉次数/入住总人数×1000‰≤5‰ 质量保证措施：1、不断培养和树立员工的服务意识，将“全面质量管理”的核心理念纳入到每个员工的价值体系中。 2、保持业主和物业管理之间沟通渠道的畅通，设立投诉电话，持续提供业主期望的服务，及时改进物业管理工作中存在的问题和缺点。 14.3.10.2有效投诉处理率 承诺指标：100% 承诺标准：对物管服务工作舒心满意。 测定依据：投诉次数/入住总人数×100%≥100% 质量保证措施：1、设立服务中心实行10小时值班，接受业主的各类投诉。值班员实行首问责任制，做好投诉记录，并根据投诉内容传递至相关责任人，跟踪落实处理结果。 2、各责任人接到投诉后应立即采取措施，并在预定时间内向业主回复。暂时无法解决的问题，应制订解决的计划并向业主进行解释。 3、投诉处理率作为项目及员工个人每月工作考核的重要指标。 14.3.11管理服务人员培训合格率 承诺指标：100% 承诺标准：定时考核，定时培训。 测定依据：培训合格员工/管理处上岗员工×100%=100% 质量保证措施：1、保障培训资源有足够的投入，包括：培训课程、培训经费、培训设施、培训师资。 2、结合现代培训课程的最新成果，培训采用多种形式，力求效果显著。 3、制定详细有效的培训方案、培训计划、培训课程、内容设定科学、规范。 4、培训之后必有考核，考核结果与绩效等挂钩。 14.3.12维修回访满意率 承诺指标：100% 承诺标准：定时回访，责任到人。 测定依据：客户回访数/总维修数×100%=100% 质量保证措施：1、维修实行回访制，采用电话，上门等方式进行回访，保证反馈渠道畅通。 2、主管客户每周定时抽查维修记录和回复情况，加强对业主/使用人服务工作的督导，并将之作为其考核依据。 3、把维修回访作为建立良好业主/使用人关系的重要手段，使之成为沟通业主/使用人情感的重要渠道。 14.3.13综合服务满意度 承诺指标：100% 承诺标准：绝大部业主/使用人满意，社会口碑良好。 测定依据：回收有效调查表合格总分数/回收有效调查表总分数≥100%。 质量保证措施：1、实行开放管理，向业主/使用人公开服务内容、服务质量标准，使物业管理工作始终处于业主/使用人监督之中。 2、设立业主意见箱，接受投诉业务。每年向业主/使用人作一次顾客满意度测评，由项目主任主持对调查结果及业主/使用人反馈意见进行分析，及时调整和改进管理服务方案。对不合格项提出纠正和预防措施，并将实施结果直接向业主/使用人公布。 3、每年开展一次管理评审等活动，不断改进和完善质量保证体系，确保业主/使用人满意。 14.4人员配备及要求 物业人员配备要求 14.4.1投标人须承诺若中标所有相关人员的配备如需获得相关主管部门认证的，均需配证并持证上岗，且根据不同岗位统一着装。 14.4.2所有相关人员要求政治上可靠，身体素质好，无不良行为记录。 14.4.3招标人相关职能部门对前期进场主要管理人员、工程技术人员进行考核，如在培训、熟悉环境过程中发现其不能胜任的，可根据实际情况要求更换，直至胜任为止。 14.4.4具体要求（见下表） 序号：1 岗位：物业经理 岗位人数：1名 工作范围：负责物业事务的管理与协调驻点办公 人员配备要求：1、年龄50周岁（含）以下 2、身体健康，男女不限； 3、具有三年以上的物业管理相关工作经验； 4、受过专业培训并取得相应证书，熟练掌握物业管理政策、法规及客户关系的处理； 5、具有较高的政治思想素质和服务水平，善于沟通协调，能服从校方主管部门管理。 6、未经招标人同意，不得更换。 序号：2 岗位：工程主管 岗位人数：1名 工作范围：工程班组工作的组织、分配、协调、开展、监督、考核、物料审核、采购等。 人员配备要求：1、年龄55周岁以下，男性； 2、从事相关工程服务三年以上； 3、受过专业培训并取得相应证书，具有较高的政治思想素质和高度责任心； 4、具有较高的政治思想素质和高度责任心。 序号：3 岗位：保安人员（前门岗） 岗位人数：4名 工作范围：负责前门岗人员、物品、车辆进出管理、消监控值班服务等。 人员配备要求：1、男性，50岁以下，身高1.70米以上，身体健康；无违法犯罪记录； 2、具有三年以上保安服务经验； 3、持有保安上岗证；熟悉安全管理知识及消防管理知识； 4、有较强的沟通、组织及协调能力，熟悉物业管理的法律法规知识； 5、具有处理突发事件的能力和经验。 序号：4 岗位：保安人员（后门岗） 岗位人数：1名 工作范围：负责后门岗人员、物品、车辆进出管理、消监控值班服务等。 人员配备要求：1、男性，50岁以下，身高1.70米以上，身体健康；无违法犯罪记录； 2、具有三年以上保安服务经验； 3、持有保安上岗证；熟悉安全管理知识及消防管理知识； 4、有较强的沟通、组织及协调能力，熟悉物业管理的法律法规知识； 5、具有处理突发事件的能力和经验。 序号：5 岗位：保洁员 岗位人数：4名 工作范围：负责公共区域卫生 人员配备要求：1、年龄50岁（含）以下，身体健康，责任心强、吃苦耐劳。 2、要求具有相关工作经验。 序号：6 岗位：绿化主管（可兼职） 岗位人数：不少于1人 工作范围：负责院内绿化管理 人员配备要求：1、年龄50岁（含）以下，身体健康，责任心强、吃苦耐劳。 2、要求相关工作经验。 各岗位职责要求 1、物业经理岗位职责。 （1）按照《物业服务合同》对辖区实施综合性的系统管理，保证辖区清洁、优美、安全、舒适。 （2）贯彻执行物业法律法规，以及公司有关规章制度。 （3）熟悉楼宇结构、机电设备、公共设施和业主的基本情况，做好物业管理与服务工作。 （4）负责制定公司提出的管理目标实施方案，各项年度工作计划，并组织全面落实。 （5）组织开展周检、二级培训工作，认真学习与贯彻作业指导书。领导全体员工按高质量、高标准的要求完成辖区各种管理服务工作。 （6）建立健全各项规章制度和岗位责任制，并组织检查贯彻落实情况。 （7）积极与属地房管局、街道、派出所等管理机构及各种服务部门建立友好的业务关系和人际关系。 （8）自觉接受校方主管理部门的监督，请销假需征得行装处领导同意。 （9）完成校方交办的其他工作任务。 2、工程人员岗位职责。 （1）工程人员应熟悉辖区内各种电气设备，包括高压系统、低压系统、消防系统、弱电系统、发电机等装置的配备位置、功能及主要电气线路的分布情况。（2）工程人员应会安全用电操作，会供水、供电，会使用消防设备，会判断、排除复杂的水、电、消防设备的故障，会处理电梯困人事故。 （3）严格执行安全用电操作规范，应通过眼观、耳听、鼻闻及借助工具设备处理一般性及至较复杂的线路故障或采取相应的应急措施；对无法马上处理的故障和事故应及时向有关部门和人员汇报，同时加强监视，并积极配合有关部门抢修。 （4） 按规定巡视高、低压电房内仪表开关、设备的运行情况，认真做好工作记录，保证机电设备完好率达98%以上，故障排除率达100%以上；保证小修、一般性故障排除不过夜，不留尾巴；发生停水、停电、火警等情况或故障，应立即到位，迅速查明原因，采取应急措施，同时向上级汇报，作好记录。 （5）市电停电时，应及时转换发电机，保证辖区的正常供水供电，平常应保持发电机启动电瓶的充电状况，保证发电机用油充足。 （6）遇大风、大雨、大雾、冰雹等恶劣气候应加强巡视，提前准备好应急所需的工具、材料、设备。 （7）每天清扫值班室、机房、电房一次，保持室内和设备的整洁。 （8）严格按规定程序和规定时间启闭电梯、通风、给排水等设备的电源。 （9）遵守公司各项规章制度，坚守工作岗位，做好上下班的交接工作，每天上班应检查前一天的任务完成、事故处理和工作记录。 （10）明确主要设备的巡视、养护、维修责任分工，同时注意日常工作的互相配合，做到分工不分家。 （11）完成上级领导交办的其他工作任务。 3、保安人员岗位职责。 （1）熟悉本岗位的职责要求、工作任务和工作程序，掌握突发事件的处理程序。 （2）准点上岗，上岗时要着装整齐，要检查保卫设施、设备、通讯工具等是否齐全、完好，认真写好交接班记录。 （3）坚守岗位，服从指挥，文明服务，礼貌待人，值勤中要始终保持高度的警惕和认真负责的态度，明确上一班交办的事项和本班的任务，发现不安全因素立即查明情况，排除险情，并及时报告领导。 （4）发现违法犯罪分子要临危不惧、勇敢斗争，并要及时报告请求支援，采取坚决有效的措施制止犯罪分子并设法抓获。 （5）熟悉大数消防器材的安装位置，掌握各种器材的使用方法。 （6）按时参加公司及部门组织的各项培训及演练，并接受考核。 （7）认真完成领导交办的其他任务。 4、消控中心值班员职责。 （1）负责消控中心消控设备24小时运行操作、监控、记录，显示火警信号后，应立即与安防人员联系前往查看，确认火情后，通过广播和警铃疏散人员并启动相应灭火设备。 （2）负责闭路监控设备24小时的监视、记录，发现异常情况应及时通知安防员。 （3）消防、闭路监控设备出现故障时，及时通知维修电工进行维修。 （4）做好每班运行情况记录。 （5）在消控中心维修工配合下，每月对火灾报警系统进行一次功能检查并启动消防风机水泵一次，并将试验结果记录下来。 （6）认真做好消控中心卫生工作，保持地面、墙面、设备无积尘、水渍、油渍。 5、保洁员岗位职责。 （1）保持辖区内公共场地和校园内公用部位的卫生整洁，具体有：a、辖区内的道路、通道、围墙、灯柱、装饰设施、活动场所等公共设施。b、大楼的前厅、通道、地面、四壁、圆柱、玻璃门、电梯厅、电梯轿厢、地、各层人行楼道及其扶手、平台、窗户内壁、消防通道和消防栓内的设备。c、机动车库。d、楼顶平台、橱窗、广告栏、信箱。e、公共绿地设施和草地、花卉、盆景的垃圾清理及其浇水、除草。f、大楼排污口等污染地带。 （2）保持公共部位通畅，发现公共场所有被弃的杂物，应负责清理，并及时向管理处汇报，记录在案。 （3）每天按时清理各楼层的垃圾和杂物，并在指 定地点处理。 （4）定期灭蚊、蝇、蟑螂、老鼠，保证公共场所无蚊虫孳生地。并完成公司交办的其他任务。 6、绿化工作岗位职责。 对院内树木、草坪养护修剪，定期平整，挂营养液；观赏花浇水养护，及时更新坏死绿植。

15、其他约定

15.1合同文件与本合同具有同等法律效力。

15.2本合同未尽事宜，双方可另行补充。

15.3本合同自签订之日起生效。

15.4本合同纸质文件一式 肆 份。合同电子文本通过政府采购网上公开信息系统自动备案。合同纸质文本需与备案电子文本一致，以备案电子文本为准，具有同等效力。

15.5其他：□无。□ 无。 。