服务需求（仅供参考，最终以招标文件为准）一、项目简介：1、项目地址：位于合肥市滨湖新区徽州大道与福州路交口西北区域，东自徽州大道，西至金丝燕街（规划），南起福州路，北临朱雀街（规划）。2、项目建设规模：本项目建设建设用地面积16139.8平方米，总建筑面积72535.7平方米，其中写字楼建筑面积40387.6平方米，商业建筑面积9443.8平方米，酒店建筑面积22704.3平方米。此次招标范围为千城商业广场写字楼部分，层高26层，建筑面积40387.6平方米，物业用房配备不低于总建筑面积2‰，且符合规定要求。3、主要设备设施系统情况：1）电梯：共计9台，品牌为合资一线品牌“东芝”； 2）空调：VRV变频中央空调，分户计量控制；3）网络：光纤到户；4）安全防范：包含视频监控系统、入侵报警系统、在线巡更系统、门禁管理系统、停车场贯通系统。电梯前室、安全通道、主要出入口均设置高清摄像头；门禁：主要进入口采用闸机控制，统一刷卡进入；24小时保安巡更；5）公共信息发布：包含LED显示系统、楼宇信息发布系统；6）供电：两路独立10KV电源；7）消防系统：喷淋系统、消火栓系统，灭火器、独立消控室。二、管理要求：1、物业服务内容：千城大厦（写字楼）客户服务、秩序维护、清洁绿化、工程维修、设备设施运行管理及维护等项目。1）物业管理区域内房屋建筑本体、公共部分的维护、管理；2）物业管理区域内公共配套设施、设备维护、运行管理；3）物业管理区域内公共场所、道路、房屋建筑公共部分清洁卫生、定期消杀、装修及生活垃圾收集清运；4）物业管理区域内公共绿化、园林小品的养护和管理；5）物业管理区域的日常安全巡查服务；6）物业管理区域内业主、使用人装饰装修物业管理服务；7）物业管理区域内楼宇自动化设备系统的运行、维护管理；8）供水、供电、供气、电信等专业单位在物业管理区域内对相关管线、设施维修养护时，进行必要的协调和管理；9）物业管理区域交通、车辆行驶和停泊管理；10）物业及物业档案资料收集、管理；11）社区文化的开展；12）法律政策和物业服务合同中规定的其他事项。2、人员数量及配置要求：1）本项目配备项目经理1人；经理助理1人；文员兼仓管1人；客服主管1人，客服人员4人；保安主管1人，保安21人；保洁主管1人，保洁员13人，绿化工1人；工程维修主管1人，工程维修人员4人，共计50人。中标单位无偿在项目交付前30日即安排所有管理人员进场和一线作业人员进场，认真做好准备迎接业主入住工作。2）人员素质要求：（1）项目经理：派驻的项目经理应持有物业管理师证书或建设部物业企业经理岗位证书，年龄在40周岁以下，具有本科（含）以上文化程度，从事本岗位6年以上工作经验；有较强的管理能力和工作经验，能够充分调动全体员工的积极性，善于管理、善于沟通。（2）经理助理、部门主管。政治素质好无犯罪记录，体貌端庄、身体健康、外貌无明显缺陷，持有建设部物业企业经理岗位证书，从事本岗位4年以上工作经验；大专（含）以上学历。注：项目经理工资不得低于5000元/月，经理助理、部门主管工资不得低于3600元/月，其他人员工资不低于合肥市政府相关部门文件规定的最新工资标准。（3）安保人员年龄不超过40岁，男性身高不低于170CM，女性身高不低于160CM，保安人员须持有相关岗位的上岗证件，着装及仪态作风须正规，退伍军人优先；投标人应提供保安人员户籍所在地出具的无犯罪记录证明材料。（4）工程维修主管持有中级以上职称，工程维修人员必须持有与之工作相匹配的相关行业颁布的资格证书；（5）卫生保洁人员、绿化工年龄一般不超过50岁。注：项目经理、经理助理、部门主管须持有物业管理师或建设部物业企业经理岗位证书，投标文件中须附物业管理师或建设部物业企业经理岗位证书复印件或影印件（证书注册单位需为投标人或投标人提供近三个月社保缴费证明材料）。其余相关证明材料，采购人在签订合同前核实。3、具体服务要求：1）　基础管理服务1.1财务管理服务1.1.1　建立健全财务管理制度，对物业管理费和其它费用的收支进行财务管理，运作规范，账目清晰。对于顾客报修、超时空调、延伸服务等费用须单独结算的应准确计算。1.1.2物业管理费、能耗费、通讯费、杂费、特约服务收费、车库管理费以及其它费用的缴付标准、时间、方式严格按照公开收费制度进行（合同另有约定除外），收费应操作规范。1.2　物业档案管理有较完善的物业管理档案制度，档案内容至少应包括：1.2.1物业竣工验收档案；1.2.2办公楼及其配套设施权属清册；1.2.3设备管理档案；1.2.4顾客资料档案；1.2.5日常管理档案。2)　顾客服务2.1　接待服务2.1.1　接待原则顾客接待应遵循“公开办事制度、公开办事纪律、公开服务项目、公开收费项目和标准”的原则。顾客接待人员应热情回答顾客咨询，确保100%答复率。2.1.2　大堂服务大堂服务人员应注意维护大堂的整洁、有序和安全，向顾客提供关于周边交通、景点和办公楼内部各服务功能的咨询。2.1.3　报修接待服务当顾客报修时，应及时受理，并在规定的时间内到场，小修项目宜当天完成（预约除外）。2.2　信报服务 正确分理信件，认真登记报刊杂志和挂号信，正确处理特殊邮件（如退信等）。2.3　通讯设施安装服务2.3.1　确保收到顾客需求信息后一个工作日内，联系好专业服务单位为顾客申请通讯设施的安装。2.3.3　收到专业服务单位挑线通知后，及时安排工程部门进行施工，并确保一个工作日内开通。2.4　装修管理服务2.4.1　制订办公楼装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度并在顾客申请装修时告知。2.4.2　建立顾客装修档案，内容应包括装修申请、审批、验收资料。2.4.3　办公区的昼间噪声控制应执行GB 3096中的四类标准限值。2.4.4　发现违反装修管理制度的行为、现象应及时劝阻、制止。如制止无效，报告业主和有关部门处理。2.5　投诉处理2.5.1　顾客投诉应分下列情况处理：——办公楼物业管理服务机构直接受理的投诉，应核实情况，及时处理并回复投诉者。属于物业管理责任的，应向顾客道歉并及时纠正；属于无理投诉的应做好解释工作。办公楼物业管理服务机构与投诉者无法协商解决的，应上报物业管理企业或上级主管部门处理；办公楼物业管理服务机构直接受理的投诉，应在一个工作日内回复处理结果，最长不得超过三个工作日；——顾客直接向上级主管部门的投诉或者上级部门转来的投诉，应查明事实，确认证据，分清责任后如实反映情况或上报书面材料，协助上级部门做好相应工作；——向公安机关报案的投诉，协助公安部门处理；——涉及依法裁决的投诉，应按法律程序处理。2.5.2　受理、处置顾客投诉应保持记录。2.6　延伸管理服务办公楼物业管理服务机构应根据顾客的需求，开展力所能及的延伸服务，如租赁服务、室内绿化布置、票务服务等。3)房屋、设施设备运行与维护服务3.1　房屋维护管理3.1.1　房屋的维修养护应：—— 建立健全房屋档案，检查、督促办公楼顾客正确使用房屋，指导顾客遵守房屋安全使用的规范、政策、法规；—— 对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录应齐全；—— 根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况；—— 需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和房屋专项维修资金使用计划，向房屋产权人提出报告与建议，根据房屋产权人的决定，组织维修。3.1.2　装修管理按照本标准的要求和省市相关装饰装修管理办法等相关要求执行。3.1.3　房屋结构检查——应根据房屋的结构类型、用途和使用年限、使用环境等情况，对房屋进行定期结构检查与沉降测试，检查中发现问题应及时修缮；——不同房屋结构的检查周期（见表1）。表1　房屋结构（预计）检查周期表 单位为年结构类型使用年限 一般使用环境特殊使用环境钢筋混凝土结构60年以下201560年～100年105100年以上52钢、钢筋混凝土结构60年以下2515 60年～100年125100年以上72钢结构100年以下3015100年～150年105注：行业主管部门如对房屋结构检查周期做出另外规定，从其规定。3.1.4　巡检每年应定期对房屋共用部位、共用设施设备等进行依次全面检查。建立巡检记录，发现问题及时向房屋产权人报告，根据房屋产权人的委托，安排专项修理。遇紧急情况时，宜采取必要的紧急处理措施。3.2　设备设施运行与维护服务3.2.1　变配电系统——制定临时用电管理措施；——限电、停电应有明确的审批权限，按规定要求通知顾客。遇紧急情况时，应采取必要的紧急处理措施；——按照规定的周期进行高压电气设备试验，留存高压电气测试合格的报告；——按照规定的周期对变配电设备设施进行检查、维护、清洁，并做记录；——高（低）压变（配）电柜操作运行正常，检测表计显示准确；——高（低）压变压器运行正常，温控显示准确，联控动作正常；——变（配）电柜直流操作系统运行正常，蓄电池组充、放电量稳定，符合工作要求；——低压配电柜运行正常，各类表计显示正常；——功率因素自动补偿电容器（组）运行正常，自动切换正确可靠；——变（配）电系统联络自切正常。3.2.2　应急供电系统——按规定的周期对发电机组设备进行检查、维护，保持设备完好；——定期启动及维护备用发电机（组），确保随时应急启用；——发电机控制柜手动及自动启动正常，各类表计显示正常；——自动转换开关状态显示完好，动作正常；——定期对应急照明（带蓄电池）设施进行检查、维护，使其处于有效待命状态；——定期对蓄电池组进行充放电试验，进行蓄电检查及保养。3.2.3　楼宇智能化设备系统3.2.3.1　楼宇设备自动化（BA）系统——服务器工作正常、通讯正常、整洁；——工作站工作正常、通讯正常、整洁；——数字式直接控制器（DDC）工作正常、通讯正常、整洁、线路整齐；——末端设备工作正常、接线正确、线路无损、安装牢固。3.2.3.2　网络与通讯设备系统3.2.3.2.1　程控交换机——程控交换机（PABX）数据通讯工作正常、整洁、线路整齐；——维护终端工作正常、整洁；——计费系统工作正常、整洁；——话务台工作正常、话音清晰、整洁；——电源工作正常、蓄电池正常、设备整洁、显示仪表无损；——语音信箱工作正常、整洁、接线正确。3.2.3.2.2　网络通讯设备——配线架排线整齐，标签完好，数据齐全；——光纤配架排线整齐，标签完好，数据齐全；——插座模块安装完好，线路畅通，表面整洁。3.2.3.2.3　广播与背景音响系统——音源设备工作正常，整洁完好；——功放设备工作正常，整洁完好；——扬声器等末端设备工作正常、整洁，音质保持清晰；——背景音响与消防报警系统的连接切换工作正常。3.2.4　安全防范系统3.2.4.1　中央监控系统——摄像机安装牢固、位置正确、工作正常、整洁；——画面分割器工作正常、整洁；——录入设备工作正常、整洁；——监视器工作正常、图像清晰、色彩良好、整洁；——矩阵工作正常、线路整齐、标识清楚；——监控的录入资料应至少保持7天，有特殊要求的参照相关规定或行业标准执行。3.2.4.2　巡更系统——工作站工作正常、整洁；——巡更器具工作正常；——巡更点位置正确、安装牢固、工作正常。3.2.4.3　周界报警系统——工作站工作正常、整洁；——红外探头安装牢固、线路无损、工作正常、整洁。3.2.4.4　对讲系统——基站线路无损、工作正常、整洁；——天线安装牢固、工作正常。3.2.5　车库管理系统——工作站工作正常、整洁；——服务器工作正常、整洁；——取票站安装牢固、线路整齐、工作正常；——栅栏机安装牢固、工作正常；——收费站工作正常、整洁。3.2.6　门禁系统——工作站工作正常、整洁；——服务器工作正常、整洁；——读卡机指示灯完好、工作正常；——电子门锁工作正常。3.2.7消防报警与灭火系统应对各项消防设备按规定进行定期检查，保证设施齐全、功能运行正常：——火灾探测器定期进行实效模拟试验，探测器至少每三年进行一次清洗，及时更换失效的器件；——每年应进行一次消防联动，检测各类消防系统各类运行参数和状况并作记录； ——当被检测探头响应参数达到预定值时，探测器应当输出火警信号，同时启动探测器的确认灯；——操作启动部件，手动火灾报警按钮应当能输出火灾报警信号，报警按钮应当有动作显示；——火灾时应能在消防控制室将火灾疏散层的扬声器和广播背景音响系统强制转入火灾应急广播状态，并控制在选定的楼层（区域）内；——报警功能：能正常接收来自火灾探测器及其它报警触发器件的火灾报警信号，发出声、光信号；——故障报警：当控制器和火灾探测器、控制器和传输火灾报警信号作用的部件发生故障时，应当正确指示出故障部位；——火警优先功能：显示预报警和故障信号时，如有火灾报警信号输入，应当立即显示火灾报警信号；显示故障信号时，如有预报警信号输入，应当显示预报警信号；——电源转换功能：主电源切断时，备用电源应当能自动投入运行；当主电源恢复时能从备用电源自动转入主电源状态；——火灾确认后，发出控制信号，强制电梯全部停于首层，并接受其反馈信号。消防电梯联动迫降后可进行人工操作，其功能、信号均应当正常；——火灾确认后，应当控制相应部位的正压风机和排烟风机启动，接受其反馈信号并显示其状态；——火灾确认后，发出控制信号，将着火层的防烟风阀、排烟阀打开，接受其反馈信号并显示其状态；——消防控制室在确认火灾后，应当能控制有关部位的防火卷帘门按规定的程序下降，接受其反馈信号并显示其状态；——火灾确认后，应当释放建筑内的所有门禁装置，保证疏散门的畅通；——数据采集柜蓄电池正常、线路整齐、接线正确、工作正常、整洁；——末端设备安装牢固、位置正确、线路整齐、工作正常；——中央联动装置工作正常、显示正确；——消防灭火设施应处于良好的待命状态，二氧化碳灭火装置应每季进行信号测试与压力状态检查，清水泡沫灭火装置应每年检测一次；——消防泵每月启动一次并作记录，每年保养一次，保证工作站工作正常、整洁；——消火栓每月巡查一次，保持消火栓箱内各种配件完好；——消防带每半年检查一次，阀杆处每半年加注润滑油并做放水检查一次。3.2.8　升降设备系统 3.2.8.1　电梯及自动扶梯——保证办公楼至少一台电梯24小时运行，电梯和自动扶梯运行平稳，乘座舒适，电梯准确启动运行，停层准确。轿厢内、外按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁；——电梯和自动扶梯应经有资质的检测机构检验合格，应由专业资质维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》，在有效期内安全运行；——应有专业人员对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理，并应做好日常电梯运行的巡检与记录；——电梯发生一般故障，一小时内专业维修人员应到场修理。发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员应及时处理，专业维修人员应在30分钟内达到现场进行抢修。3.2.9　给排水系统 ——应定期对给排水系统进行维护、润滑；——每天检查一次污水泵、提升泵、排水泵、阀门等，曝气风机、排水系统通畅，各种管道阀门完好，仪表显示正确，无跑、冒、滴、漏；定期对污水处理系统全面维护保养,作业人员应有相应的职业资格；系统无明显异味和噪声；污水排放达到DB31/199《污水综合排放标准》的要求；——用户末端的水压及流量满足使用要求；——每季对楼宇排水总管进行检查，定期对水泵、管道进行除锈油漆；——确保水质无污染并符合规定的要求：生活饮用水水质应符合GB5749《生活饮用水卫生标准》的要求，涉及生活饮用水设施的日常使用管理、清洗消毒人员的健康检查、水质检测的要求参照《上海市生活饮用水二次供水卫生管理办法》执行；——定期对水泵、水质处理和消毒装置及设备控制柜进行保养；——如遇供水单位限水、停水，应按规定时间通知办公楼内各用户。3.2.10空调系统——对空调系统的维护保养应该按照规定的频次进行；——定期对空调系统开机前进行检查，测试运行控制和安全控制功能，记录运行参数，分析运行记录；——定期检查冷却塔风机变速齿轮箱、淋水装置、循环泵、电器控制箱，保证冷却塔及附属设施的正常运行和良好保养，提供符合要求的冷却水；——定期对空气处理单元、新风处理单元、风机盘管、滤网、加湿器、风阀、积水盘、风机表冷器进行清洗和保养；定期清洗和更换空调机组的空气过滤器、冷凝水积水盘和冷凝水管道；——定期进行循环泵、空调主机、冷却风机电柜主电路螺栓紧固，测试绝缘值，作好记录；——定期对空调系统主机、水泵、电机、管道、膨胀水箱、集水器、分水器进行检查保养；——各种管道完好，阀件及仪表齐备，无跑、冒、滴、漏；——保证冷冻主机及附属设施的正常运行和良好保养，提供符合要求的冷冻水；——保证采暖热水及附属设施的正常运行和良好保养，提供符合要求的采暖热水；——对空调循环水质进行维护保养和水质分析，保证水系统内的水质符合国家标准要求；——能量计费系统处于完好状态；——定期检查空调机组马达、风机的运转情况，记录运行参数；——定期安排对新风量、排风量的测定；——应考虑定期安排对空气品质的测定；——定期安排对风管系统的清洗。3.2.10避雷系统避雷系统应按规定由专业机构进行检测。同时：——每年检查一次办公楼重要机房的设备防静电地板的接地是否可靠，并对办公楼的各楼层的钢窗、钢结构进行外观检查；——每半年对办公楼顶层的避雷带、避雷针、避雷线、避雷网、顶层屋面设备的接地装置进行全面检查；每半年一次对楼层强、弱电间内的接地装置进行检查，遇有问题及时解决；保持办公楼顶部所有的避雷设施及所有的金属物体的接地完好；——每月一次对办公楼变配电室的设备的接地带进行检查；每季对办公楼各重要机房内的配电柜及设备接地进行检查；保证所有机电设备、管道、构架等金属物接地良好；——主楼侧翼平台的所有避雷设施完好：●　 接地电阻：≤4Ω。●　 弱电设备接地电阻：≤1Ω。3.3　设施设备日常维修服务共用部位日常服务的服务要求（见表2）。表2　共用部位分部位日常保养、维修服务要求：序号部位 日常保养、维修服务要求1旋转门、自动门、推拉窗玻璃无破碎，五金配件完好；门、窗开闭灵活，密封性好、无异常声响。2楼内墙面墙表面粉刷无明显剥落开裂，墙面砖、地坪、地砖平整不起壳、无遗缺，修补墙面的粉刷层及面砖应保持与原墙面色差、材质一致。3屋顶、管道、排水沟屋面排水沟、室内室外排水管道应保障排水畅通：发现有防水层气鼓、碎裂、隔热板有断裂、缺损的，应在规定时间内安排专项修理。4道路、广场、地下车库保持路面平整、无开裂和松动、无积水，窨井、积水井不漫溢，积水井、窨井盖无缺损。发现损坏应在规定时间内修复。5安全、引导标志大堂应有办公楼示意图、单元标牌及司牌；楼层电梯厅、地下车库、消防通道应设有路标及安全指示牌；危险、隐患部位设置安全防范警示标志或维护设施，保证所有标志、指示牌清晰完整，维护设施得当。6卫生间、茶水间保持设施完好、正常，水龙头及便池出水正常，不漏水，地漏畅通不堵塞。保持管道畅通与安全使用，发现损坏应及时修复。7电梯厅保持设备设施正常、电梯按钮无缺损、标示清晰完整，发现损坏立即修复。8避难层、平台保证避难设施无损坏、地面平整、密封性好、排水沟畅通无堵塞，发现损坏立即修复。9绿地、花台龙头出水正常、无滴漏现象；水管无堵塞，无漏水现象，花坛完整。3.4　标识管理 3.4.1　办公区域、公共区域及仓储库区内应设指示性标识（包括引导标志和功能标识，如：电梯、楼梯、出入口通道、残疾人通道、门牌号、商务中心、问询处、男女厕所、消防用品、劳防用品、办公用品、工具类物资、有毒有害废弃物存放点标识等）。3.4.2　办公区域、公共区域内的紧急出口、消防通道、禁烟区等设置警示性标识。3.4.3　应考虑主要道路及停车场设施交通标识，主要路口设路标。3.4.4　配置并在适当时使用“维修进行中”、“小心地滑”等临时性服务状态标识。3.4.5　标识的图形符号应符合GB/T 10001.1《标志用公共信息图形符号 第1部分：通用符号》标准的要求。消防与安全标识应符合GB2894《安全标志》、GB 13495《消防安全标志》的要求。各类标识的格式应统一，悬挂（摆放）应安全、正规、醒目、便利、协调、无涂改，文字规范。4)　秩序维护与安全服务4.1　公共秩序维护4.1.1　门卫——主出入口应安排24小时值岗；——对外来人员（施工、送货、参观等）实行进出管理；对来访客人用语规范，必要时引导至电梯厅或指定区域；非办公时间进入办公楼的人员应实施详细登记；——对物品进出实施分类管理，实行大件物品进出审验制度，拒绝危险物品进入。4.1.2　巡视——明确巡视工作职责，规范巡视工作流程，制定相对固定的巡视路线。对重点区域、重点部位、重点设备机房至少每3小时巡视一次并记录。发现违法、违章行为应及时制止；——巡视应使用巡更设备，在监控中心保持巡更记录。如无巡更设备，宜保持两人一组进行巡视；——收到中央监控室发出的指令后，巡视人员应及时到达，并采取相应措施；——巡视中发现各区域内的异常情况，应立即通知有关部门并在现场采取必要措施，随时准备启动相应的应急预案。4.1.3　监控——办公楼的监视监控设施应24小时开通，保持完整的监控记录，保证对办公楼安全出入口、内部重点区域的安全监控、录像及协助布警；——监控中心收到火情、险情及其他异常情况报警信号后，应及时报警，并安排保安人员及时赶到现场进行前期处理；——监控的录入资料应至少保持15天，有特殊要求的参照相关规定或行业标准执行。——保障治安电话畅通，接听及时（铃响三声内宜接听）。4.1.4　停车管理——根据办公楼的情况设置行车指示标志，规定车辆行驶路线，指定车辆停放区域，公开收费标准；——保安人员应对进出办公楼的各类车辆进行管理，维护交通秩序，保证车辆便于通行、易于停放；——收费管理的车库应24小时有专人管理；车辆停放有序，车库场地每周清洁1次，无渗漏、无积水，通风良好；无易燃、易爆等物品存放；——车库内配置道闸和监视系统，地面、墙面按车辆道路行驶要求设立明显指示牌和地标，照明、消防器械配置齐全； ——非机动车应定点停放。4.1.5　突发公共事件处置——制定物业突发公共事件的应急预案，并在物业办公室、监控中心、机房等处室内悬挂，在每个楼层固定位置悬挂疏散示意图及引路标志，每年应组织不少于1次的突发公共事件应急演习；——当物业发生突发公共事件时，各岗位管理人员必须按规定实行岗位警戒，根据不同突发公共事件的现场情况应变处理，在有关部门到达现场前，保证人身安全，减少财产损失，并全力协助政府部门处理相关事宜。4.2　安全管理4.2.1　消防管理——应建立健全消防管理制度，建立消防责任制；明确专人维护、管理消防器材，保持其完好；——办公楼内应设置消防设施，保持消防通道畅通，办公楼明显位置设有消防设施平面示意图；——定期对消防设备设施进行巡视、检查和维护，保持其完整、完好，能正常使用；消防带圈绕均匀，灭火器材保险栓及喷嘴外壳良好，压力指示在区域线范围内，器材不超过有效期，各类设备设施能正常运行与使用；检查记录详细，如发现消防器材有异常情况，应及时予以调换或报修；——定期进行消防宣传和消防演习；——对易燃易爆品设专人专区管理。4.2.2　安全生产及灾害预防建立健全安全生产规章制度和操作规程，普及燃气、燃油、电力的安全使用知识。如遇台风、暴雨或其他灾害性天气的气象或有关信息时，应采取以下应急措施：——对设备机房、停车场、广告牌、电线杆等露天设施的抗强风能力进行检查和加固；——对集水井水泵运转情况进行检查，保证正常排涝；——对排水系统进行检查疏通，清除杂物，确保排水畅通；——及时准备必要的抢险物资，安排值班人员进行巡查。5)环境保洁服务5.1　材质清洁要求根据办公楼地面、镜面和墙面的材质，给出了不同材质的清洁要求（见表3）。大类材质质量要求硬地面大理石表面光亮、洁净、接缝四周边角无污垢。花岗岩表面光亮、无污迹、接缝四周边角无污垢。水磨石表面光亮、无污迹。木制地板表面光亮、四周边角无积灰、无污渍。PVC板光亮、无污迹。瓷砖光洁、明亮、无污渍、无水迹。软地面地毯色泽均一、无褪色、无毛边、柔软、纤维成同一方向。软地面塑胶地垫表面平整、色泽均一、无残留物、无污渍、无板结金属材质亚光丝纹不锈钢表面色泽均一、无斑点、无擦痕、无污迹。抛光镜面不锈钢明亮、无擦痕、无印迹。亚光轧花不锈钢色泽均一、无斑点、无擦痕、无污迹。铝合金表面光滑、洁净、无斑点、无灰尘、无污迹。其他材质玻璃洁净明亮、通透性强、无划痕、无水迹。墙纸无斑点、无污渍。高密度板(复合板)色泽均一、无擦痕、无积灰、无污渍。涂料无灰尘、无污渍金箔面光亮、无灰尘、无污渍。项目服务要求走廊、门厅、大堂、电梯厅、楼梯或消防梯地面地表面、接缝、角落、边线等处洁净，地面干净有光泽，无垃圾、杂物、灰尘、污迹、划痕等现象，保持地面材质原貌。门框、窗框、窗台、金属件表面光亮、无灰尘、无污渍、无絮状物。旋转门、门中轴、门框、门边缝部位光亮、无痕迹、无灰尘。旋转门空调出风口无灰尘、无污迹。门把手干净、无痕迹、定时消毒。楼梯扶手、栏杆、窗台、指示牌保持干净、无灰尘、光亮。窗框、窗台、金属件表面光亮、无灰尘、无污渍、无絮状物。指示牌、广告牌无灰尘、无污迹、无痕迹，金属件表面光亮，无痕迹。消防栓、消防箱、公共设施保持表面干净，无灰尘、无污渍。报警器、火警通讯电话插座、灭火器表面光亮、无灰尘、无污迹。喷淋盖、烟感器、喇叭无灰尘、无污渍。监控摄像头、门警器表面光亮、无灰尘、无斑点、无絮状物。消防栓外表面光亮、无痕迹、无灰尘，内侧无灰尘、无污迹。天花板、风口、公共灯具内或外目视无灰尘、无污迹、无蜘蛛网，表面、接缝、角落、边线等处无污渍、无灰尘、无斑点。走廊、楼梯窗玻璃、大堂门厅、电梯厅玻璃保持洁净、光亮、无灰尘、无污迹、无水迹平台、屋顶无垃圾堆积。服务功能性用房（如会议室、接待室、茶水间）保持干净、整洁、无垃圾。热水炉外壳应无污迹、水渍。不锈钢台面无水迹、无污渍、无擦痕。不锈钢水槽干净、无斑点、无污迹无杂物、水垢，落水口无污垢。冷、热水笼头表面光亮、无污渍、无水垢。下水道无异味、定期滴入消毒液。公共卫生间坐厕内、小便池内刷洗干净、喷洒消毒，保持无异味、无污迹、无水渍、无垃圾、无积水，镜面保持光亮，无水迹，面盆无水锈。云石台面无水迹、无皂迹、无毛发，光洁明亮。洁具应表面光洁、明亮、内外侧无污渍、无毛发、无异味、定时消毒。镜子明净、无水渍、无擦痕、镜框边缘无灰尘。废物箱表面无污迹、无灰尘、无异味，定时消毒。外露水管连接处无碱性污垢,管道表面光亮、无灰尘。卫生间内保持空气清新、无异味。地下车库保持地面无垃圾、无污垢；空气流畅，无异味。车库管道无积灰、无污垢。灯泡、灯管、指示灯明亮、无积灰。灯罩无积灰、无污迹。地面无积灰、无积水。定位杆、减速条无积灰、无污垢。反光镜干净、明亮、无污迹、水渍。消防通道无灰尘、无污渍、无杂物。垃圾收集垃圾收集点周围地面无散落垃圾、无污水、无污迹、无异味、干净整洁。电梯轿厢轿厢壁无浮灰；不锈钢表面光亮、无污迹。垂直升降电梯轿厢四壁光洁明亮,操作面板无污迹、无灰尘、无擦痕,保持空气清新、无异味。 自动扶梯踏步、阶梯干净、无灰尘、无污迹橡胶扶手保持色泽均一,无灰尘、无污渍、定时消毒，玻璃、不锈钢外壳按表3相关条款的规定。广场、停车场、绿地、花台、明沟广场地面干净。明沟无杂物，无积水。外围通道地面应保持畅通，无堆放杂物、无积灰、积水、无污迹、油渍、轮胎印，地面应保持原色。各类告示牌、照明灯具、栏杆、立柱、反光镜等表面无积灰、无污垢、无污迹。水池内无漂浮物、无沉积杂物、无青苔、水保持清澈、无异味。办公楼各进出口台阶地面、地垫按表3相关条款的规定。绿地、花坛、隔离带、周围无杂物、无积水。设备机房、管道无卫生死角、无垃圾堆积，无灰尘、目视无蜘蛛网、无污渍、无水渍。外墙目视洁净、光亮、无污垢。表面、接缝、角落、边线等处洁净，无污迹、无灰尘、无划痕。垃圾箱房箱房封闭式专人管理，箱房循环保洁；整洁、干净、无异味，灭害措施完善。废弃物收集箱外侧表面光洁、无灰尘。废弃物收集箱内侧干净、无残留物、无异味、定时消毒。废弃物及时收集，不满溢。烟灰缸、垃圾桶桶无满溢、无异味、无污迹、烟缸内烟蒂不多于三支。消杀灭害对通风口、明沟、垃圾房喷洒药水，安排灭蟑螂、老鼠。电器设施灯泡、灯管无灰尘。灯罩无灰尘、无污迹。其它装饰件无灰尘、光亮、无污迹。开关、插座、配电箱无灰尘、无污迹。外幕墙按表3相关要求。表3　主要材质清洁质量要求5.2　部位清洁要求：办公楼不同部位的环境卫生服务要求（见表4）。6绿化摆放与养护服务6.1　绿化摆放室内绿化应根据顾客的需要摆放，室内绿化应做到正常养护，及时更换，保持鲜艳。 室内绿化摆放要求（见表5）。项 目服务要求修剪、更换安排室内绿化修剪与鲜花摆放。绿化外观叶片光泽、花朵鲜艳。土壤表层无杂物、无枯叶。整体造型应所选品种的观赏效果一致。叶子健壮，叶色正常，在正常的条件下不黄叶、不焦叶、不落叶。摆放根据顾客需要或合同约定在公共部位摆放绿化，布局合理、均匀、疏密有度。盆栽植物的色彩，形态和气质应与空间大小、装饰氛围及功能相协调。选种光度、温度、湿度的耐受程度适宜，观赏性强、观赏周期长，管理方便。其他室内盆栽应选用无毒、无害、无味、园艺型肥料。存活率、造景、修剪、施肥、病虫害控制。发现病变、虫害、枯萎应及时更换。6.2　绿化养护室外绿化养护要求（见表6）。项目服务要求总要求一级绿化养护应达到绿地或花坛内各类乔、灌、草等绿化存活率100%。绿地设施及硬质景观保持常年完好。植物群落完整，层次丰富，黄土不裸露，有整体观赏效果。植物季相分明，色彩艳丽，生长茂盛。修剪年普修8遍以上，草屑即时清，切边整理3次以上，草坪常年保持平整、边缘清晰，草高度不应超过9cm。树冠完整美观，分枝点合适，枝条粗壮，无枯枝死杈；主侧枝分布匀称、数量适宜、修剪科学合理；内膛不乱，通风透光。树、乔木类要求树冠圆整、树势均匀，45度剪口靠节光滑。针叶树应保持明显顶端优势。花灌木开花及时，株形丰满，花后修剪及时合理、无残花。绿篱修剪要保持观赏面枝叶丰满、茂密、平整、整齐一致，整型树木造型雅观。草坪修剪不能超过5㎝、平整无杂草、无缠绕、无空秃，及时切边，草坪边缘线清晰。灌溉常年保持有效供水，草地充分生长，用覆沙保持调整，保持地形平整，排水流畅。中耕除草、松土年中耕除草、疏松表土10次以上，土壤疏松通透，无杂草。施肥按植物品种、生长、土壤状况，适时、适量施肥。年普施基肥不少于1遍，花灌木追复合肥2遍，充分满足植物生长需要。植物、草皮根部土壤保持疏松、无板结、呈馒头状。土壤理化性状：PH值6. 0-7.5，Ec值(mS.㎝ˉ)0.5-1.5。病虫害防治预防为主，生态治理，各类病虫害发生低于防治指标。植物、草皮无病斑、无成虫。植物枝叶无虫害咬口、排泄物、无悬挂或依附在植物上的虫茧、虫囊、休眠虫体及越冬虫蛹。扶正、加固按规范做好综合防护措施，及时扶正加固。其它绿草如茵，绿期在250以上，斑秃黄萎5%。无白色垃圾、绿化生产垃圾（如树枝、树叶、草屑等）。无死树缺株、无杂草、无枯枝烂头。无积水，无干旱。三、报价要求：物业服务费的结算形式采用包干制。本项目年概算总价为198.45万元,投标人一年总报价高于198.45万元的，招标人不予接受，按无效标处理。为体现优质优价，鼓励中标人提供优质服务，不希望投标人恶意低价投标，分项单价低于概算价85%的，若投标人不能作出合理解释，投标将可能被拒绝。以上概算不含二次供水及电梯费用。1、开发商不提供前期介入费、开办费。2、投标总价的计算过程为：写字楼物业管理费：40387.6平方米×a元/平方米?月×12月＝A元；（暂不考虑其他公共配套设施物业综合服务费）投标总报价X=A3、a元/平方米?月即为项目交付后中标方实际向业主收取的物业管理费单价，按照购房人的产权面积计算。4、上述报价应包好项目配套设备设施维保费用，电梯年检费用。5、上述报价中不包含电梯运行电费、空调系统运行电费、公共区域水电及其它设施、设备运行等公共能耗，届时据实际发生额度进行公摊。6、物业管理岗位人员配置不得低于标准要求。各岗位人员工资不得低于同行业较高水平。各上岗人员物业管理公司必须按照劳动法所规定内容签订合同，并按政府相关部门规定购买社会保险；7、为保障物业服务品质，物业公司人力资源及管理费用应满足招标要求，相关人员提供学历证明复印件、从业资格证书，并承诺合同期内按时保质进驻项目进行服务工作 。 四、服务合同的签订说明1、物业服务合同期限为一年；若业主委员会在合同期满后尚未成立，则合同顺延，签订合同前，中标单位需向招标方支付中标价格的10%作为合同履约保证金，合同履约保证金在中标方完全按照合同履约期满后，由招标方无息退回。2、如中标单位物业管理服务标准、人员配备数量、任职要求等低于本招标方案规定，工资水平低于同类型项目工资标准，造成服务不达标，业主投诉达5%，甲方可按合同约定处理，并不退还乙方履约保证金。3、投标单位近一年的物业管理活动中无负面社会影响。4、物业接管三个月前依据国家、地方关于物业管理的有关法律、法规、招标文件、投标文件、前期物业管理服务合同的规定编制完成详细且有针对性的物业管理方案及相关人员当月五险缴费单、学历证书、岗位证书、消防岗位证书、等供甲方审查。5、交付前30日即安排所有管理人员进场和一线作业人员进场，认真做好准备迎接业主入住工作。6、乙方应保证依据有关规定实行账务公开。7、中标公布之日起10日内签约，否则视为违约。五、评标办法：本次项目评标采用综合评分法为对投标人标书的比较方法。六、入伙后考核办法1、考核形式1.1、每日巡查。由招标人客户服务部安排专人（不少于2人）负责，并做好巡查记录。1.2、全面检查。由客户服务部组织实施，每周一次，对照《考核评分细则》，现场评分、亮分，并由中标单位对检查结果认可签字。1.3、暗查。由客户服务部组织实施，一般一月一次。1.4、公司领导班子集体检查。招标人根据工作需要，可组织班子成员进行检查，一般两个月一次。1.5、若中标单位拒不签字，按照考核办法检查照片和现场考核人员两人签字为准，作为考核依据。上述考核的结果，均计入当月总分。2、分值评定考核分值为100分。每次考核按照《考核评分细则》规定进行扣分，作为对中标者兑现合同履约保证金的依据。3、考核措施每月考核得分在96分（含96分）为合格。受到国家、省、市、区、街道表彰的（凭证书或文件），随后每月在得分中分别增加10分、8分、6分、4分、2分。4、处罚4.1、每月考核得分在95分（不含95分）以下的扣除中标人履约保证金20000元。4.2、被省、市、区媒体曝光，确属本职工作失误或失职，造成不良影响的，在当月总分中扣4分。4.3、在法定节假日和省、市重大活动期间，因管理不到位，群众反映强烈的，在当月总分中扣3分。4.4、连续两个月考核在90分（含90分）以下的或半年平均考核在95分（含95分）以下的，招标方有权随时终止合同，造成的影响和损失由中标单位承担，履约保证金不予退还。5、《考核评分细则》5.1、基本要求 （25分）5.1.1服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。（1分）5.1.2承接项目时，对住宅区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。（2分）5.1.3项目经理及各部门经理具有大专及以上学历，须有全国物业经理上岗证；管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。（4分）5.1.4有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。（3分）5.1.5管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。（3分）5.1.6公示24小时服务电话。急修1小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修和回访记录。（5分）5.1.7根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。（2分）5.1.8按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。（2分）5.1.9每年至少2次征询业主对物业服务的意见,基本满意率95%。（3分）5.2、房屋管理 （18分）5.2.1对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。（3分）5.2.2根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。（2分）5.2.3每日巡查1次区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。（3分）5.2.4按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定与业主（使用人）、装修管理企业签订协议，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。（5分）5.2.5对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。（3分）5.2.6办公区主出入口设有小区平面示意图，各组团、栋及单元（门）、户有明显标志。（2分）5.3、共用设施设备维修养护 （16分）5.3.1共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。（2分）5.3.2建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。（1分）5.3.3设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。（1分）5.3.4对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。（1分）5.3.5载人电梯24小时正常运行。（2分）5.3.6消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。（2分）5.3.7设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。（1分）5.3.8办公区主要道路及停车场交通标志齐全。（1分）5.3.9路灯、楼道灯完好率不低于90%。（2分）5.3.10容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施，对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。各种突发设备故障有应急方案。（3分）5.4、协助维护公共秩序 （20分）5.4.1主出入口24小时值勤，其中16小时站岗。（3分）5.4.2区内按规定线路巡逻，每2小时巡查1次，配有安全监控设施的，实施24小时监控。（4分）5.4.3对进出区内的机动车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放。（3分）5.4.4对进出区内的装修等劳务人员实行登记管理。（5分）5.4.5对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。（5分）5.5、保洁服务 （10分）5.5.1每幢设置垃圾桶，生活垃圾每天清运1次。（2分）5.5.2道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次；电梯厅、楼道每日清扫1次，每周拖洗2次；楼梯扶手每周擦洗3次；共用部位玻璃每周清洁1次；路灯、楼道灯每季度清洁1次。及时清除区内主要道路积水、积雪。（3分）5.5.3区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季度检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每2个月检查1次，每年清掏2次，发现异常及时清掏。（2分）5.5.4二次供水水按规定清洗。（2分）5.5.5根据区内实际情况进行消毒和灭虫除害。（1分）5.6、绿化养护管理 （11分）5.6.1有专业人员实施绿化养护管理。（2分）5.6.2对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。（3分）5.6.3定期清除绿地杂草、杂物。（2分）5.6.4适时组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。（2分）5.6.5适时喷洒药物，预防病虫害。（2分）入伙后考核办法为签订前期物业管理委托合同的有效附件，招标人及中标人均要认真执行。