一、项目基本情况

1. 服务地点：(1)沈阳市沈北新区浦河大路89号沈阳市汽车工程学校沈北校区（院内有教学楼、综合楼、实训楼、学生宿舍楼、食堂、电梯实训基地、体育场、浴池等）。

(2)沈阳市铁西区北四中路11号沈阳市汽车工程学校铁西校区（院内有教学楼、办公楼、宿舍楼、实习基地等）

2. 服务面积：沈北校区16.6万平方米，其中建筑面积8.2万平方米。

铁西校区18933平方米，建筑面积21966平方米。

二、物业委托管理事项

（一）设施、设备的养护、运行和管理

1、给排水系统：负责饮用水设备日常维护运行管理；使用电气锅炉供水服务；化粪池清掏；负责排水系统，卫生洁具等养护管理。

2、办公楼安防监控系统：负责监控室内全部设备，楼内、楼外监控设备运行管理。

3、学校所有电气线路及设备设施养护工作。

4、办公家具、门窗、门锁、桌椅等日常杂修管理。

（二）卫生保洁，绿化管理

1、负责甲方公共区域、校园内道路、房屋公用走廊、食堂公共部位、楼梯安全通道、楼梯扶手、底角线、室内大厅、天棚、墙壁、门窗、室内玻璃、电梯间、活动室、会议室、公用卫生间、牌匾、各种电气开关、顶灯、指示牌、装饰物等全天候卫生清洁。

2、负责领导办公室及各类会议室室内卫生清洁。

3、负责每日垃圾收集、清运工作。

4、负责办公室办公家具、地板、大理石地面、墙面、玻璃保洁养护工作。

5、负责卫生消杀工作（消杀药品费用由甲方负责），保证每月至少一次。

6、负责冬季办公楼外过道及门前停车位除雪及校园院内除雪工作。

7、负责浴池清洁服务。

8、庭院绿化养护、花草植被等工作。

（三）安全保卫、消防管理

1、负责办公区域24小时公共秩序管理及安全管理工作。

2、负责门卫24小时值班室值班及外来人员接待登记、引导等工作。

3、负责出入办公楼、校园车辆查验、登记工作，对停车场进行有序管理。

4、负责全天候安全巡查，纠正违规行为，及时排除不安全隐患，维护甲方正常教育教学、办公及生活秩序。

5、负责24小时消防监控系统的运行管理及紧急事件处置报告工作。

6、负责24小时安全监控系统的运行管理及紧急事件处置报告工作。

7、负责甲方楼内消防设施的管理维护，负责灭火器日常管理，包括使用管理、时效管理、配置管理。

8、服务方应对消防安全工作出具应急预案,并定期进行消防安全演练（合同期内至少两次）

三、服务工作标准及要求

（一）设备运行、养护、维修、管理

1、总体要求

（1）制订设备安全运行岗位责任制，定期巡视检查维修保养，运行记录维修档案等管理制度并严格执行。

（2）设备及机房环境整洁、无杂物、灰尘，机房环境符合设备管理要求。

（3）配备所需专业技术人员。专业技术人员、维修人员须持证上岗，严格执行操作规程。

（4）设备良好，运行正常，一年内无责任管理事故。

2、弱电系统

（1）按工作标准规定时间排除故障，接到故障报修5分钟内到达现场，及时组织抢修，保证各弱电系统正常工作。

（2）电话、计算机终端接到报修应及时到达现场，全力配合科技通讯处等相关部门在规定的时限内完成维修工作，确保甲方工作不受影响。

（3）经常巡视检查各会议室音响及多媒体设备，发现故障及时维修，保证其始终处于完好状态，能够随时开通。重要会议及活动，按甲方要求提前做好准备工作，保证会议及活动顺利进行。

3、给排水系统

（1）按规定对水箱、水池进行卫生清洁，保证饮用水达到行业规定的标准。

（2）排水系统通畅，地下一层无积水浸泡。

（3）遇有事故，维修人员在规定时间进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水现象。

（4）保证地下一层各污水井自动排水设备设施始终处于正常工作状态，坚持每1小时巡查一次，并作好检查记录。

（5）制定事故应急预案，并严格执行。

（二）保洁服务

1、院内清扫保洁工作：达到"七净"、"九无"的标准。"七净"即：场地净、路面净、路牙子净、墙根净、树根净、绿地净、污水井口净。"九无"即：无杂物、无卫生死角、无树桂、无乱堆乱放、路面无浮土、各楼无乱写乱画、无广告小招贴、楼前后无杂草、雨后路面无积水。要求：每天对院内做到"两扫一保"，即：早扫、午扫、全日保洁。

2、卫生间保洁工作：达到"八净"、"八无"的标准。"八净"即墙砖净、地砖净、便池净、尿斗净、门窗玻璃净、窗台净、洗手盆净、整容镜净。"八无"即四壁无尘、无污渍、玻璃无水渍、地面无杂物、无痰迹、手纸篓纸无落地、便池无便迹、室内无异味。

3、其他要求：

（1）地面、便池每天上、下午各拖擦一次，每天水洗一次；

（2）门窗玻璃内侧每天擦拭；

（3）墙砖每周擦拭两次，保持光洁；

（4）保证每个蹲位，每个蹲位摆放一个纸篓；

（5）保证室内每个卫生间每周一次消毒、每天喷洒空气清新剂；

（6）保证每个尿斗池连续投放香球，不得间断。

（7）每天对每个拖布盆及每个洗手盆的进行清理保洁。

（8）每天早上对公共地面、门外台阶湿拖、油拖，日常随时拖擦；

（9）每天早上对门厅、走廊、楼梯、扶手进行湿拖，干拖，日常随时拖擦；

（10）每天对金属门及玻璃进行擦拭，保持光洁；

（11）每天对各种摆设、指示牌、电源开关等进行擦拭；

（12）每天对1米以下墙面进行擦拭；

（13）各种需清扫的房间定期进行擦拭，地面湿拖，保持清洁；

（14）公共区域的照明节能管理。

（15）玻璃幕墙每年清洗2次。

4、垃圾收集工作及要求：

（1）每天对室内外垃圾筒、进行垃圾收集、装袋，运到垃圾房；

（2）每周对垃圾筒内外水洗两次，投药消毒两次；

（3）垃圾实行袋装化。

5、冬季除、运雪工作及要求：

（1）雪后24小时内要将校区内路面清除干净；

（2）雪后二日内要将操场跑道清除干净；

（3）雪后三天内将各楼间内人行道的积雪清除干净。

6、工作时间：保洁人员每年工作时间为10.5个月（假期留用保洁人员8人）。

（三）绿化服务

1、做好校内草坪、树木的美化工作，并保证绿化完好率达96%以上；

2、要根据校园内土质特点对草坪、植物进行施肥、喷药、浇水、养护、修剪。当青草长到20厘米以上时就要进行除草（烧油除草机），保证草坪整洁、生长均衡、美观。

3、树木、植物的剪枝每年春季进行一次，其他季节根据植物自身生长情况，适当进行修剪，保持要求形状，具有观赏性；

4、负责学校节日布置和重要大赛、会议的花卉摆放；

5、中标方必须提供绿化洒水车一台。

6、所有绿化设备及用具由服务方承担。

7、工作时间：绿化工作人员每年工作时间为8个月。

（四）供暖、供水（含杂修）服务

1、从事各种维修、勤杂零活（包括：门窗、玻璃、门锁、上下水、管道疏通、桌椅、瓷砖、大白、焊接等维修。

2、负责水泵房的维修管理工作，每年对水箱进行清理二次，并做两次水质检测工作（费用由甲方承担）；保证学校正常供水使用，负责学校内各楼冬季供暖维修维护。

3、负责下水疏通，负责沈北校区、铁500立方米（4处）化粪池以及130个污水井的掏运工作。

4、化粪池淘运工作及要求：

（1）须由吸粪车每年至少淘运二次，雨季随时淘运，不得满溢；

（2）淘运不得撒落，运到指定排放场。

5、负责配合学校的各种大型维修工作；

6、负责与学校维修用品相关的数据统计及上报；

7、与维修工日常工作相关的用品及费用由学校负责。

8、甲方委托的其他设备设施维护保养管理。

（五）电工服务

1、工作职责：

（1）变电所24小时的维护、监控与管理工作，保证学校正常供电；

（2）监控设备设施的进行维护、监控与管理工作；保证以上设施正常使用。

（3）各楼电路，电力设施、设备维护、维修及日常保养工作，保障师生的工作、学习、生活的用电需要。

（4）学校大型电路改造的配合工作；

（5）与用电相关数据的统计及上报。

2、管理要求：电工负责人必须有相应资格证书；变电所管理必须保证有2人持有电工高压证的人员上岗；其他电工要求具有3年以上工作经验，未发生过重大安全责任事故的工作人员；

（六）安全保卫、秩序维护服务

1、工作范围：校区的大门及办公楼、教学楼、行政楼等校园内的安全及治安、监控、保卫工作；

2、服务时间：24小时值班值岗及巡逻。

3、服务标准与要求：

（1）严格执行校园安全管理规定，做到人不离岗，岗不离人，准时上班，做好交接班手续。

（2）要身穿制服，仪表端庄，礼貌待人，禁止穿拖鞋。严禁酒后上班、疲劳上班或上班时打瞌睡。

（3）明确校园突发事件处理程序，沉着应对、果敢处置突发事件，灵活处理应急情况。

（4）严格履行来访人员准入、登记手续，认真盘查校门口闲杂人员，了解来校意图，细心观察其行为去向。

（5）严格执行校园24小时执勤巡查制度，严密监视报警系统及其他监控设备。

（6）对进出校园的车辆和物品要核对检查，严禁将非教学用或生活用的危险物品带进校园。

（7）要了解校园周边治安情况，做好各种安全隐患的排查，维持好学校良好的教学秩序和生活秩序，保护好学校财产安全。

（8）学生节假日放学期间，维持好校门口交通秩序，做好学生疏导工作。

（9）禁止周边生活人员穿行学校，禁止小商贩进校园售卖各类商品。

（10）校园内巡逻每天不少于5次。

（11）维持校门外30米内秩序，保证车辆有序停放，无阻挡车辆通行障碍，无摊贩。

四、物业服务人员岗位设置及要求（共96人）

沈北校区：66人

1.物业经理1人

2.保洁人员32人。

（1）教学楼、实训楼、行政楼10人

（2）食堂4人

（3）宿舍楼11人

（4）室外保洁5人

（5）职教园电梯实训楼2人；

3. 绿化人员6人。

绿化面积3.8万平方米

4. 水暖维修（含杂修）人员5人： 24小时在岗，三班倒。

5. 电工4人：男性，年龄在50岁以下（电气负责人除外），身体健康，责任心强，吃苦耐劳。24小时值班制，具有电工证书。

6. 秩序维护员（18人，含监控3人、更夫5人）：秩序维护人员需要具有高中以上学历，责任心强，五官端正，男性，身高1.70米以上，有使用消防器材、灭火救灾、救援疏散等基本知识与操作技能；监控员具有消防设施操作员职业资格证书，24小时值班值岗，消防监控人员必须每班保证2人持证上岗。秩序维护队长懂培训，从事本职工作2年以上。更夫必须保证在校时间13小时。

铁西校区：30人

1 教学楼5人

2 女生宿舍1人

3 男生宿舍1人

4 实习基地1 人

5 综合楼2人

6 食堂1人

7 外部保洁1 人

8 绿化人员1人

9 秩序维护员14人

10 监控人员 2人

11、水电维修1人

五、其他说明

1. 工具材料清单（由中标物业服务企业承担）（必须符合国家环境保护标准）

2. 投标物业服务企业须具有较高信誉和良好业绩，具有全面、丰富的现代化智能建筑管理经验，拥有相应的管理人才，以及精干过硬的专业技术队伍。

3. 中标单位不得转包。

4. 必须保证物业人员稳定，未经甲方批准不得更换。物业人员中不得聘用与甲方有亲属关系的职员。物业人员必须政治可靠,家庭住址详细,个人资料齐全，留有相应备案。

5. 签订合同后, 全部物业人员必须在12小时之内到位，组织好交接工作，保证设备运转和各项工作的正常进行。

6. 在履行合同期间如服务质量差，无法满足服务要求，甲方有权提前终止合同。

7. 服务期限为三年。第一年合同期满，甲方对物业公司进行考核，若中标单位服务满足合同要求,甲方有权再和中标单位续签两年，合同一年一签。本次采购为第一年预算，签署合同为本年度，第二、三年预算以财政部门审批数额为准。