序号

项目名称

招标需求

标书费（元）

投标保证金（元）

1

跨境电商产业园物业管理项目

附件二：物业服务管理详细需求一览表

800

20000

岗位（职级）

人数

1

综合事务部

项目负责人

1

行政人事助理

1

2

秩序维护部

形象/岗亭协管(含巡逻）

6

中控室/消防控制室

4

换休

1

3

资产管理部

综合维修工

1

4

环境管理部

绿化工

1

园区公共区域保洁含垃圾清运

4

换休

1

合计

20

序号

岗位

工作内容及标准

工作职责

工作强度

1

项目负责人

1、学历专科及以上，年龄不超过50周岁，持物业管理职业执业资格上岗证；

2、以服务为导向，负责物业项目的全面管理，贯彻执行物业管理的有关法规、政策，确保业主满意度，组织完成各项经营管理指标；

3、统筹、组织安排物业项目的维修维护、绿化保洁、客户服务、治安消防工作，预控和规避管理风险，提升服务品质；

4、审批物业项目经营管理日常费用的支出，合理控制开支；

5、积极组织、开展多种经营，充分利用公司资源，做到节能创收；

6、负责项目团队建设及内部管理，负责项目人员的培训、考核、评估，并对晋升、降职加薪等异动进行建议及管理，做好项目人才梯队的搭建；

7、组织、实施、跟进产业社区文化活动和便民服务活动的开展，推动产业社区文化建设，营造项目和谐氛围，有利于加强日常管理；

8、负责政府职能部门的关系维护，公司内外部客户关系维护，确保各项工作的顺利开展。

双休，8小时工作制

2

人事行政助理

1、女性年龄35周岁及以下，具有人事行政管理相关方面管理经验。

2、具有良好的待人接物能力；具有团队合作精神，性格坚韧、思路开阔，善于利用各种条件解决问题；

3、面容姣好，且亲和力强，口齿清晰；

4、大专以上学历，熟悉本地方言及普通话；

5、至少具备一门外语的口语交流能力；

6、女性身高163cm-168cm;

双休，8小时工作制

3

秩序部人员

1、年龄45岁以下，有过参军经历适当放宽至50岁以下；

2、男性身高不低于175CM，女性身高不低于160CM；

3、高中以上学历：

4、五官端正，面部无疤痕，身体裸露部分（着工装状况下）无明显的疤痕或纹身；

5、价值观正向，做事认真负责且有一定的灵活性和应变能力；

6、礼貌意识和服务意识佳；

7、口齿清晰、有沟通能力、同时具备地方方言与普通话标准表达能力五官端正。

月休4天，12小时工作制

4

综合维修人员

1、学历专科及以上，年龄50岁以下，身体健康，五官端正，持相关证件上岗，熟练掌握相关专业设备操作、维修保养规程；

2、根据设备说明书及设备关键程度制定巡视、保养标准，通过定期巡视保养及相关预防性维修工作，达到设备正常运转、减少故障停机次数的目的；

3、根据设备说明书内容，通过快速响应维修需求、深入挖掘故障原因、及时清理作业现场，达到提升一次性维修合格率及客户满意度的目的；

4、根据设备说明书内容，通过设备故障统计分析，及时合理补充维修备件，达到减少因等待备件造成设备停机的目的；

5、根据相关要求，通过正确填写工作记录、故障报修单等文件，达到规范化管理的目的；

6、根据EHS作业指导书及电工维修作业安全操作规程，通过做好班组现场文明卫生、正确佩戴劳动保护用品，达到提升现场5S、减少职业病发病率及安全事故的目的。

月休4天，8小时工作制

5

保洁员

1、初中以上文化程度；

2、年龄50岁以下，女性身高不低于155CM，男性身高不低于165CM，五官端正；

3、沟通能力良好，1年以上工作经历；

4、负责辖区公共环境的清洁卫生等保洁工作；

5、负责园区道路及大型活动区域的清扫保洁；

6、负责装修、生活垃圾的日常清运工作；

7、根据上级安排，负责园区业主的家政服务。

月休4天，12小时工作制

6

绿化工

1、学历初中及以上，年龄50岁以下，身体健康，五官端正，持相关证件上岗，熟练掌握相关专业设备操作、维修保养规程；

2、根据设备说明书及设备关键程度制定巡视、保养标准，通过定期巡视保养及相关预防性维修工作，达到设备正常运转、减少故障停机次数的目的；

3、根据设备说明书内容，通过快速响应维修需求、深入挖掘故障原因、及时清理作业现场，达到提升一次性维修合格率及客户满意度的目的；

4、根据设备说明书内容，通过设备故障统计分析，及时合理补充维修备件，达到减少因等待备件造成设备停机的目的；

5、根据相关要求，通过正确填写工作记录、故障报修单等文件，达到规范化管理的目的；

6、根据EHS作业指导书及电工维修作业安全操作规程，通过做好班组现场文明卫生、正确佩戴劳动保护用品，达到提升现场5S、减少职业病发病率及安全事故的目的。

月休4天，8小时工作制

服务类别

服务标准

基础服务

安全管理：把好安全大关，做到“人防+物防+技防”，打造最安全的物流环境；治安防范：人技结合，严格管控，强调“外紧内松，预防为主”，挡风险大门外；强调“护卫服务零干扰人防、技防、物防三结合”立体交叉防范体系；坚持“快速反应，快速支援”3分钟应急处置。

安全管理（人员管理）：

公司员工：需穿戴工服或佩戴胸卡进入园区。

供应商送货人员：凭送货单进入园区，进门时登记人员、车辆信息。

外部来访人员：联系接待人到大门接应或接待人电话通知门岗进行核实。

装卸人员：门岗上报防损部批准后进行人员登记进入，卸货三方人员必须着马甲进入园区。

临时工人：需在大门外等候，着带有字样马甲带入库房，由库区用工部门主管去大门外核实后带入库房。

应聘人员：需在大门外等候，待人资通报或接应后才允许进入园区，并且做好来访人员登记

重点注意：门岗人员进出严格按照：问候、核实、登记、放行，将风险阻挡在大门之外、提醒在园区内安全文明行为，并24小时园区巡逻。

人员管理“扫码出入”：实地分析现场设备情况，提供“微信扫码”出入管理系统及方案的服务。

24小时监控，确保园区安全：中控室值班人员持消防操作资质上岗率100%，值班人员实行白/夜班制，确保24小时监控，发现问题及时发布预警，人为干预，及时到达现场处置，夜间21时至6时采取部队制报岗查岗制度，实时把控园区各岗位值班状况，对讲机信息全覆盖，建立应急信息实时联动机制。

注重公共区域及库房安全、24小时全方位安全巡逻：2+1巡逻路线，园区巡逻动线无异常、关键消防设备状态良好，临时库房，实时需要设立临时巡更点位，每两小时防火巡查，早晚高峰期开展园区武装巡逻及车辆疏导，提升园区安全指数，“人+机+技”无人机实时影控巡逻，夜间现场联动中控室对园区重点区域进行补位巡逻。

安全管理（车辆管理）：

建立疫情防控措施，加强疫情安全防范：对外部来访车辆人员除必要核实登记外，须扫二维码出示健康信息。疫情期间外地车牌车辆，要求全程无人接触，禁止下车。对外地车辆进行外部消毒消杀，确保外部输入疫情的风险管控。园区车辆动线设置，单或双循环路线根据现场实际调整。

规划车辆行进路线：提升车辆行进通畅度及安全性，减少内部交通压力。

设立专项人行通道：园区内实行人车分流，设立固定隔离栏杆，确保人行路线安全。人行：设立员工上下班通道及来访人员专用通道；车行：设立等待、候车逐步放行

卸货台满，限制车辆：门岗+巡逻实时关注卸货台，车辆满后需控制入场车辆3-4辆范围内排队等候，避免过多造成场内交通压力与秩序。

重点区域车辆检查：针对特殊区域的特殊情况，所有进出该区域的私家车辆需进行打开后备箱检查是否私自携带违禁物品。

园区内限速行驶：加强园区内限速行驶管理，增加明显标识标牌等提示，限制速度5km/h。

车辆停放规范：加强园区内车辆停放管理，要求所有车辆入库、入车位，重点关注拐角处和转弯处的违停处理。

安全管理（消防管控·日常管理）：消防设施专业维保，更新与维护。对重点部位“定时、定人、定措施”。人+科技，守护消防安全。甲方+物业+消防队” 三方联动培训+演练。

隐患实现闭环管理：巡查+发现+审批+整改+验收闭环。

巡查+发现+审批+整改+验收闭环：”日周月季”定期进行消防安全隐患排查。

建立专业义务消防队/微型消防站，3分钟组织应急力量：成立义务消防队，全员参与消防应急队伍组建，具有初期火灾处置能力；高密度高频繁全周期进行消防实操培训，确保初期火情发现3分钟内组织有效处置； 预制3个方案：白班方案+夜班方案+临时机动方案

安全管理（消防管控·管控重点）：空气采样报警系统：加强与专业维保单位的沟通与联系，配合对该设备系统的重点关注和维护。

餐厅、食堂等消防检查：针对餐厅等重点场所内消防设施情况需每日进行巡检，包括不限于隔油池、灭火器、灭火毯等状态与摆放位置。

园区内货物托盘/杂物摆放：规定园区内具体摆放位置及要求，间隔3米且限高三米，同时沟通规定摆放时限，逾期通报或处理。

干式、湿式灭火系统：重点区别干式与湿式报警灭火系统原理与维护保养方式，加强现场人员理论与操作培训。

库顶消防水箱检查：针对库顶消防水箱制订巡检计划及内容，且要求需双人同步进行，并做好安全防范措施。（高空作业风险）。

园区内消防点位：制订相应设施台账，对所有消防设施设备进行编号，并且加强培训熟悉园区内消防点位分布。

环境管理：做好环境品质：“精细+专业+高效”，打造美好园区环境。

细化保洁工作流程和规范操作使用方法，加强规范化作业。

打扫频次： 8小时内巡回保洁，确保垃圾停留时间不超过1小时。

落实责任划分制，将区域环境卫生落实到责任人制，确保环境保洁质量。

垃圾清理：园区内垃圾日产日清，垃圾不过夜。

四害消杀：每月投放灭害药品2次，每周一次检查。

6、外围公区保洁文明作业，礼貌问候，无白色垃圾，干净整洁，重点区域进行定点消杀。

7、夜间专人值班，重点对公共卫生间、吸烟室等进行清洁（如需要）。

8、清洁工具配备：配置高压水枪以及清洁工具车，通过动力装置产生高压水冲洗物体表面，将污垢剥离，达到清洗物体表面，室外石材、油污地面、玻璃幕墙等，使用清洁工具车提升园区保洁便捷性、及时率。

环境管理（绿化养护）：养护及时性、除杂草、施肥、修剪、绿化灌溉、补载补种。

工程服务：抓好工程维护，“科技+标准+速度”相结合，提升园区全生命周期。

标准建设： 机房建设标准化、操作制度、应急流程、设备运行图等上墙文件标准化、操作制度、应急流程、设备运行图等管理标识标准化、工具配备要求标准、设备配置标准、设备机房摆放技术标准工具器械标准化、标准化+专业维护、提高设备生命周期、设备运转正常、中控室防静电地板、高压变电室模拟板与运行方式一致。

快速响应：标准化管理制度、设施设备预防性维修、每日二维码巡检制、不定期巡检/定期维保、供电+供水系统、功能区域专项检查、突发故障紧急处理、15分钟快速反应机制、人手配置随身工具包，随时随地处理基础维修、建立客户快速反应机制，并配置专项二维码至甲方、物业各部门，随时随地报事报修。

智能化管理：信息化数据库管理、设备编号、设备数据台账、重点部位救、护、恢复、排查、电力保障系统、预防措施，固化保障，采取信息化数据库管理，建立设备数据台账，并针对各类设备进行后台编号及分色分类管理、设备与后台对应二维码，每日对设施设备进行二维码巡检，并且协助甲方对接维保单位进行维保，实施影像备案机制。

设备管理：给排水设备管理、柴油发电机设备管理、水泵房设备管理、二次供水设备管理、强配电系统管理、弱配电系统管理、配电室管理（1. 操作人员必须持高压作业证上岗，严格按照规定作业。2. 每两小时针对配电室设备运行情况进行检查与登记。3. 对设备运行情况及参数进行记录存档，发现问题及异常立即上报处理。4. 严禁存在隐患的设备“带病“运行。5. 每日进行配电室卫生打扫。）发电机房管理（1. 针对柴油发电机进行三级保养。2. 每周进行空载运行试验。3. 平时应将发电机置于自动起动状态。4. 严格执行发电机定期保养制度，做好发电机运行记录和保养记录。5.定期清扫发电机房，保证机房和设备的整洁。）消防系统管理（1. 熟悉消防系统的运行模式。2. 联动维保单位确保消防系统正常运行。3. 日常严格落实消防系统、消防设施及点位的巡检。4. 严格执行定期保养制度，做好发电机运行记录和保养记录。5.定期清洁空气采样末端及设备。）

节能降耗措施：掌握园区用电设备及变压器损耗，确定变损数据及基本电费按量/按需求收取方式，研究成本费用节省方案。设备房智能门控照明系统。卫生间安装声感照明、感应水龙头。园区路灯建议安装时控或光控开关。园区内灯光及电源进行实时管控。按时间季节及区段进行园区照明等设备的供应控制。定期检测供水管网漏损情况，建立巡视检查制度，及时发现并更换漏水开关控制。

应急保障（应急预案）：火灾应急预案。生产事故应急预案。大型活动应急预案。群体性矛盾应急预案。治安/暴力应急预案。水灾应急预案。电力故障应急预案。设施设备破坏事件应急预案。盗窃事件应急预案。管理区域可疑人员应急预案。打架斗殴事件应急预案。车辆拥堵事件应急预案。道闸故障处理应急预案。疫情防控应急预案。

应急保障（大促保障）：双11及6·18等购物节期间实行区域项目人员联动响应机制，提前进行人员储备，满足快速增援需求。

品质保障：实行以“集团总部巡检、区域公司月检、项目自检”为体系的三级巡检机制，全方位把控服务品质，此外还有专家团队专项进行定点技术支持。

特色服务

（一）温馨服务：双11及6·18等购物节期间，派送饮料小食专属节日，派赠温馨礼品。

（二）节日装饰：五一、元旦等重要节日，进行园区装饰。

（三）引入饮料、水果等园区团购节。

增值服务

（一）移动式微型消防站：提供移动式微型消防站，用于携带救援灭火装备，快速援驰各仓储物流分区初期火灾事故应急处置）。

（二）绿化环境提升：提出园区整体环境提升改造方案，美化园区环境。

（三）人员管理：微信扫码，获取门禁出入授权，达到高效便捷的目的。

（四）临时灭火救援箱：室外棚户仓储库房区设置临时灭火救援箱等用于初期火灾防控管理。

（五）悬挂式灭火装置：可购置专业消防灭火装置：根据现场空间面积及存货种类分布安装，确保临时仓库消防安全。

序号

物业服务模式

物业服务模式释义

1

包干制

包干制是指由甲方向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。

实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。

物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

3、物业管理区域清洁卫生费用；

4、物业管理区域绿化养护费用；

5、物业管理区域秩序维护费用；

6、办公费用；

7、物业管理企业固定资产折旧；

8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

9、经甲方同意的其它费用。

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应与甲方沟通，所产生的费用由甲方承担，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。（注：物业共用部位、共用设施设备维护维修费用在2000元以下属小型维护维修，维护维修费用由物业公司承担，维护维修费用在2000元及以上属中、大型维护维修，需与甲方沟通，所产生的费用由甲方承担,项目所有设施设备，包括但不限于如配电房、水泵房、消防设施设备等产生的维保费用由物业公司承担，相关设施设备维保合同由物业公司与维保单位签订）。