（阜新市城镇标定地价、集体建设用地基准地价及农用地基准地价评价评估项目）竞争性磋商公告

一、项目基本情况

项目编号：JH21-210900-00728

项目名称：阜新市城镇标定地价、集体建设用地基准地价及农用地基准地价评价评估项目

采购方式：竞争性磋商

包组编号：001

预算金额（元）：100,000.00

最高限价（元）：100,000.00

采购需求：

（一）工作背景

标定地价与基准地价是地价管理的基础。随着我国土地管理技术手段的进步，构建由基准地价体系、地价动态监测体系和标定地价体系组成的“三位一体”公示地价体系已经是大势所趋，但其中的标定地价体系建设工作一直没有实质性开展。

根据国土资源部《关于加强公示地价体系建设和管理工作的通知》(辽国土资办发[2017]178号)和《关于部署开展2019年度自然资源评价评估工作的通知》（辽自然资办发[2019]95号）要求，各地要根据部、省有关要求按时完成基准地价的更新、发布，及时完成基准地价电子化备案，按要求开展公共服务项目用地、国有农用地基准地价的制订与发布工作，加快标定地价体系建设。

（二）工作依据及服务标准

1、《关于加强公示地价体系建设和管理工作的通知》(辽国土资办发[2017]178号)

2、《国土资源部办公厅 <关于加强公示地价体系建设和管理有问题的通知>》（国土资厅发〔2017〕27号）要求

3、《关于部署开展2019年度自然资源评价评估工作的通知》（辽自然资办发[2019]95号）

（三）工作目的

通过标定地价体系建设及其公示，确定标准宗地布设、标定地价定期评估、公示及管理、应用等，建立以基准地价、监测地价、标定地价为核心的公示地价体系，更好地服务于宏观调控、不动产税基评估等相关工作，并满足公众的信息需求。

标定地价与基准地价是地价管理的基础。在我国，由基准地价体系、地价动态监测体系和标定地价体系共同构成了公示地价体系。三者联系紧密，但又各有侧重。通过标定地价公示体系的推广，构建由基准地价体系、地价动态监测体系和标定地价公示体系组成的“三位一体”公示地价体系，将有助于完善我国公示地价体系。

（四）服务范围

标定地价是在城区基准地价体系基础上设立，以基准地价为基础，选取标准宗地评估其价格，工作整体范围与城区土地定级与基准地价更新范围一致。

（五）工作制度

1、工作制度

开展城市标定地价体系建设工作是各级自然资源管理部门的重要职责，阜新市自然资源局2020年1月13日下发《市自然资源局关于加快建立和完善全市城乡基准地价体系的函》（阜自然资函[2020]10号）文件要求，履行责任分工，由自然资源部统一部署，在阜新市及两县开展城乡基准地价体系工作。阜新市标定地价体系建设工作以阜新市自然资源局为主要组织及监管单位。在工作中，阜新市自然资源局一是对项目承担单位的日常工作进行组织与协调，解决工作中出现的问题。二是进行监管，在成果上报之前，对阜新城市标定地价调查成果进行预审检查。通过预审后，将符合成果质量，符合当地实际的城市土地价格调查成果及时上报。三是落实配套经费。具体实施单位为辽宁金衡土地房地产评估测绘有限公司，主要负责外业调查、资料整理、标定地价公示范围的确定，标定区域的划分，标准宗地设立及评估、标定地价成果整理及信息公示。

2、评估机构内部审核制度

评估机构应当根据内部机构设置及人员安排，合理设计评估项目的质量审核制度。质量审核体系通常包括项目团队内部相关层级的审核以及独立于项目团队之外的质量控制部门或其他审核人员的审核。必要时，也可引入外部审核资源。

评估机构的内部审核可以采用多种层次和形式，目前实践中多实行三级审核制度，通常审核制度的第一、第二级审核属于项目团队层级的审核。

项目团队层级审核的主要内容：

1.对企业经营状况是否进行了必要的了解。

2.评估程序是否计划要求进行；

3.原始资料及收集的评估资料是否满足评估要求；

4.评估调查查过程序是否记录地工作底稿中；

5.评估依据是否充分；

6.评估方式的选择及运用是否正确；

7.评估模型应用、表格链接关系是否正确；

8.评估报告的格式、内容是否符合规定要求；

9.评估结论是否合理，表与报告的相关数据和信息是否一致。

10.重大问题是否按规定进行请示汇报和处理、重大问题的处理结果是否合理；

11.各项内容是否完整，有无遗漏，缺陷事项。

质量控制部门审核的主要内容

1.评估程序是否完整履行，是否形成了相应的工作底稿；

2.整体报告的内容及格式是否符合相关法规及评估准则的规定；

3.评估目的、价值类型、评估假设、评估方法、评估结论是否逻辑一致；

4.重大问题的处理是否适当；

5.评估结论是否有合理的依据支持，影响评估结果的特别事项是否完整披露。

6.对于外部审的意见答复和报告修改是否合理有据。

（六）权力及义务

1、工作组织结构、运行机制和管理流程

监督主管领导单位及其职责

根据辽宁省国土资源厅《 关于开展全省城镇基准地价更新工作的通知》辽国土资发[2013]302号文件，及辽宁省自然资源厅办公室文件转发自然资源部办公厅关于部署开展2019年度自然资源评价评估工作的通知，阜新市自然资源局启动阜新市基准地价体系制定工作，完善的城基准地价体公示系体，开展标定地价体系建设工作，由阜新市自然资源局为主要组织及监管单位，现主办业务科室为土地利用科。由此成立了以分管副局长为组长，相关对口业务科室负责人为成员的城市土地价格调查工作领导小组。

具体实施单位及其职责

具体实施单位，主要负责标定地价体系建设工作整体项目的制定。具体涉及评估机构的职责包括：

（1）对评估程序履行情况的复核。

（2）对评估资料完整、客观性、适时性的复核。

（3）对评估方法、评估技术思路合理性的复核。

（4）对评估目的、价值类型、评估假设、评估参数以及评估结论在性质和逻辑上一致性复核。

（5）对测算公式及测算过程正确性的复核。

（6）对技术参数选取合理性的复核。

（7）对计算表格之间链接关系正确性的复核；

2、管理流程

标定地价体系建设工作建立四级管理制度，调查工作领导小组，项目总技术负责，项目技术负责，估价师作业小组。

管理流程为：估价师、项目技术负责（项目相关资料收集、整理）→项目总技术负责（修改后反馈）→估价师作业小组→调查工作领导小组（批复后反馈） 项目技术负责（修改后装订提交）→估价师作业小（组查员）资料室。

（七）工作计划

1、前期准备阶段

（1）向政府上报工作实施方案。

（2）成立项目领导小组、办公室、项目组、专家组和工作组。

（3）组织工作人员培训。

（4）购置开展项目的设备及落实工作场地。

2、内业处理阶段

（1）技术路线

在土地级别或均质地域基础上划定标定区域，设立标准宗地，跟踪标准宗地及其所在标定区域的地价影响因素变化，采用规范的评估方法，定期评估标准宗地的标定地价，按约定内容与规范格式向社会

公布，形成区域内土地市场的正常价值参考。

（2）程序

1）确定各用途标定地价公示范围；

2）在明确土地级别或均质地域的基础上，划定标定区域；

3）设立标准宗地,并采集初始信息

4）标定地价的评估

5）标定地价的确定

6）标定地价成果与城镇基准地价对比分析研究

（八）质量要求

通过土地主管部门组织的专家论证。

　 　 　 　

合同履行期限：自合同签订之日起15日内提供成果文件

需落实的政府采购政策内容：中小微型企业扶持、支持监狱企业发展、促进残疾人就业、脱贫攻坚支持企业、节能产品及环境标志产品的相关规定等。

本项目（是/否）接受联合体投标：否

包组编号：002

预算金额（元）：250,000.00

最高限价（元）：250,000.00

采购需求：

（一）工作背景

在市场经济条件下，除法律和行政手段外，使用价格这一经济手段管理土地市场也是一种行之有效的方法。目前，国有建设用地价格体系已相当成熟，而农民集体所有建设用地还处于初级阶段，利用价格和税收手段，政府管理部门可以调节农民集体所有建设用地的供应量，对农民集体所有建设用地流转市场进行有效干预，从而促进农民集体所有建设用地流转市场健康发育，形成城乡统一土地市场体系。本轮集体建设用地基准地价制订的主要目的与意义体现在：第一、为建立统一的建设用地市场奠定基础；第二、为实现集体建设用地流转提供价格参考；第三、保障农民集体经济组织和农民个体经济利益不受损害；第四、有利于宏观调控集体土地市场，指导地产交易。

（二）集体建设用地基准地价制定工作依据

1、《中华人民共和国土地管理法》

2、《中华人民共和国城市房地产管理法》

3、辽宁省实施《中华人民共和国土地管理法》办法（2004年6月30日）

4、《中华人民共和国土地管理法实施条例》

5、《关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001]15号）

6、《关于加强土地调控有关问题的通知》（国发[2006]31号）

7、《自然资源部办公厅关于部署开展2019年度自然资源评价评估工作的通知》（自然资办发〔2019〕36号）

8、国家税务总局财政部国土资源部《关于加强土地税收管理的通知》（国税发[2005]111号）

9、国土资源部《关于发布实施<全国工业用地出让最低价标准>的通知》（国土资发[2006] 307号）

10、国土资源部《关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知》（国土资发[2009] 56号）

11、国土资源部《关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展的有关通知》(国土资发[2010]204号)

12、《国土资源听证规定》（中华人民共和国国土资源部令第22号）（2004年5月1日）

13、《国土资源部关于调整部分地区土地等别的通知》（国土资发[2008]308号）

14、《关于开展全省集体建设用地基准地价更新工作的通知》（辽国土资发[2013]302号）

15、《关于取消缓征部分行政事业性收费和政府性基金项目的通知》（辽财非[2014]52号）

16、《辽宁省协议出让国有土地使用权最低价标准的通知》（辽国土资规[2017]6号）

17、《国土资源部办公厅关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》（国土资厅发[2017]27号）

18、《关于加强公示地价体系建设和管理工作的通知》（辽国土资办发[2017]178号）

19、《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507—2014）

20、《城镇土地估价规程》（GB/T18508—2014）

21、《土地利用现状分类》（ GB/T 21010—2017）

22、《城市地价动态监测技术规范》（TD/T1009—2007）

23、《阜新市土地利用总体规划》

24、《阜新市城市总体规划》

25、《阜新市统计年鉴》

26、《阜新市国民经济和社会发展统计公报》

27、《阜新市土地交易资料》

28、相关部门提供的图件资料及文字资料等

（三）项目实施方案的概述

1、阜新市集体建设用地基准地价项目实施方案的概述

（1）阜新市集体建设用地基准地价的工作内容

本次集体建设用地基准地价工作的主要内容与任务有：

按照《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2014）的要求，对阜新市区域范围内的集体建设用地，分用途划分土地级别界线，完成对阜新市集体建设用地的土地分类定级的更新工作。

按照《城镇土地估价规程》（GB/T 18508—2014）的要求，在深入调查当前阜新市的集体建设用地地产市场状况的基础上，通过对调查数据的计算、评估制定集体建设用地基准地价。

通过对集体建设用地基准地价成果的分析，建立集体建设用地基准地价修正体系。形成集体建设用地基准地价文字报告、图件和电子成果，形成阜新市集体建设用地基准地价体系的研究报告，形成阜新市集体建设用地基准地价和国有建设用地基准地价对比研究报告。

（2）阜新市集体建设用地基准地价制定技术路线

阜新市社会经济发展迅速，基础设施不断完善，加上投资项目增加，促使了集体建设用地房地产发展，土地出让、转让、房地产买卖、商品房开发等房地产交易日益活跃，功能分区日趋明显。考虑到阜新市集体建设用地土地利用现状，用地布局及结构分布，确定出的技术路线为：采用分类定级与基准地价评估相结合，同时进行成果应用研究。

（3）技术路线

1）土地定级技术路线

为使土地定级结果能够全面地反映阜新市集体建设用地土地的自然属性与经济属性，从经济效益、社会效益和环境效益诸方面显示土地质量，根据阜新市土地利用总体规划、阜新市城市总体规划、城市内部特点和区位特性，技术路线确定为：

土地定级的技术路线为采用多因素综合评价法，以市场资料分析法进行验证。即依据《规程》选择对某种类型用地有影响的土地定级因素，计算因子作用分值及影响范围，揭示不同因素在地域空间上的分布差异；根据因素成对比较法及《规程》的相关因素权重值规定，确定因素权重值，在整个定级范围内的定级单元上进行因素作用分值叠加；依据叠加后的总分值，采用总分频率曲线法，利用分值频率直方图初步划分不同类型土地级别，并以样点修正地价验证土地级别，从而反映城市分类土地级别规律。

为了保证评定结果的科学性和客观性，在具体评定土地级别的过程中，我们采用以下技术路线，这些技术路线涉及GIS方面，凭借计算机来实现。

采用因素成对比较法确定各定级因素权重值；

采用相对值法和距离递减法计算各定级因素的作用分；

利用计算机以网格法划分定级单元，网格划分标准为50m×50m；

利用计算机，采用因素加权分值求和法计算各网格（定级单元）分值；

计算机利用网格分值自动绘制单元总分值图；

根据网格总分值和总分值图，利用统计学方法，初划土地级别；

样点修正地价验证土地级别；

根据土地权属和自然界线划分土地级别界线。

2）基准地价评估技术路线

在城市土地分类定级的基础上，采用市场交易样点、地价监测点等资料，经过评估、修正、检验等技术过程，结合政府的产业政策、土地管理、城市规划等因素，制定集体建设用地基准地价标准及其修正体系。

3）信息系统技术路线

以阜新市集体建设用地图为基础，同时结合城市总体规划、土地利用总体规划及城市街区图编制工作底图，对调查采集的各项数据进行数字化处理并通过计算机系统进行计算，达到所有的图形、数据、表格等成果都转化为计算机信息数据，实现计算机的信息化管理。

（4）阜新市集体建设用地基准地价制定技术方法

1）土地定级工作程序与技术方法

工作程序

要合理反映阜新市集体建设用地土地质量及其分布特点，必须用一系列涉及土地本身特征的要素，对土地进行测定、描述，并采用评定各项要素的记述方法，分级分类反映出各地块质量的差异。为了保证评定结果的科学性和客观性，在具体评定土地级别的过程中，我们采用如下程序与方法：

建立土地分类定级的因素体系、确定各因素权重值；

计算各因素的指标值和作用分，编制各因素的指标值和作用分值的对照表；

划分土地定级单元；

计算定级单元内各因素分值，根据因素权重值加权求和计算总分值，按总分的分布排列和实际情况，初步划分不同用地类型土地级别；

进行土地收益测算或市场交易价格评定，对初步划分的不同类型土地级别进行验证和调整；

编制土地定级图件、报告和基础资料汇编。

技术方法

运用特尔菲法确定影响土地质量的因素、运用因素成对比较法确定因子及其权重值，采用相对值法和距离递减法计算各类定级因素的作用分，采用网格法划分各类定级单元，采用因素加权分值求和法计算各类单元总分值，采用总分数轴法、总分频率曲线法确定各类土地级别。采用土地收益测算资料或市场交易价格资料，对初步划分的不同类型土地级别进行验证和调整；

2）基准地价评估工作程序与技术方法

工作程序

准备工作；

市场交易资料的调查与整理；

样点地价评估与修正；

样点地价数据检验；

基准地价的测评与确定；

编制基准地价修正系数表；

成果编汇。

技术方法

样本抽样采用分类不等比抽样调查市场交易资料；

采用收益还原法、市场比较法、剩余法、成本逼近法等方法进行样点地价评估，并根据基准地价定义进行修正；

采用秩和检验法，卡方检验法、t检验法、均值一方差法对样本进行检验，并剔除异常数据；

采用样点地价算术平均值、建立相关模型推算、用符合要求的地价指数修正、利用地价用途差系数修正确定基准地价；

采用市场地价资料编制基准地价修正系数表。

（5）形成阜新市集体建设用地基准地价和国有建设用地基准地价对比研究报告的技术方法

将现行的阜新市国有建设用地基准地价标准与本次制定的集体建设用地基准地价标准进行对比，从权属内涵、价格内涵、价格标准、相互关系、具体应用方向等方面进行分析两者的区别，以使本次制定的集体建设用地基准地价具有更强的实用性和可操作性。

（四）工作程序

1、土地定级资料的收集与整理阶段

2、土地定级因素选择和权重值确定阶段

3、土地定级因素因子整理及量化阶段

4、地定级因素因子量化结果质量的互检阶段

5、土地定级单元划分和单元分值计算阶段

6、土地级别评定阶段

7、样点地价资料的调查与整理阶段

8、地价评估参数的调查与确定阶段

9、样点地价的评估

10、样点数据检验

11、样点地价评估级别基准地价

12、基准地价的确定

13、形成阜新市集体建设用地基准地价总结论

14、基准地价修正体系编制

（五）形成基准地价成果

项目结束后形成最终成果，包括集体建设用地基准地价文字报告、图件和电子成果，具体为：《阜新市集体建设用地土地定级与基准地价评估工作报告》、《阜新市集体建设用地土地定级与基准地价评估技术报告》、《阜新市集体建设用地土地定级与基准地价修正体系》、《阜新市集体建设用地基准地价表》、《阜新市集体建设用地土地级别范围描述表》、《阜新市集体建设用地土地级别和基准地价图》、《阜新市集体建设用地土地级别与基准地价数据库》。

（六）形成对比研究报告

本轮集体建设用地基准地价，需对集体建设用地基准地价和国有建设用地基准地价进行对比研究，并形成《阜新市集体建设用地基准地价和国有建设用地基准地价对比研究报告》。

在《阜新市集体建设用地基准地价和国有建设用地基准地价对比研究报告》中，具体从土地级别及地价标准两个方面进行分析。土地级别方面，需对比分析各用途土地级别的数量、土地级别的范围存在的差异并阐述原因。地价标准方面，需对比分析集体建设用地与国有建设用地地价差异的数额及比率等情况并阐述原因。最后，总体分析本次集体建设用地基准地价是否反映了集体建设用地在区位条件、权属性质、土地利用强度等方面与国有建设用地的客观差异，并阐明本轮集体建设用地成果的客观性、合理性。

（七）质量要求

通过土地主管部门组织的专家论证。

　 　 　 　

合同履行期限：自合同签订之日起15日内提供成果文件

需落实的政府采购政策内容：中小微型企业扶持、支持监狱企业发展、促进残疾人就业、脱贫攻坚支持企业、节能产品及环境标志产品的相关规定等。

本项目（是/否）接受联合体投标：否

二、供应商的资格要求

1.满足《中华人民共和国政府采购法》第二十二条规定。

2.落实政府采购政策需满足的资格要求：本项目专门面向中小企业，供应商或联合体各方均应为中小企业

3.本项目的特定资格要求：3.1供应商须具备土地评估机构备案。 3.2本次采购共分为2个标包，供应商可以兼投，但不可兼中。

三、政府采购供应商入库须知

参加辽宁省政府采购活动的供应商未进入辽宁省政府采购供应商库的，请详阅辽宁政府采购网 “首页—政策法规”中公布的“政府采购供应商入库”的相关规定，及时办理入库登记手续。填写单位名称、统一社会信用代码和联系人等简要信息，由系统自动开通账号后，即可参与政府采购活动。具体规定详见《关于进一步优化辽宁省政府采购供应商入库程序的通知》（辽财采函〔2020〕198号）。

四、获取采购文件

时间：2021年09月26日 08时00分至2021年09月30日 16时00分（北京时间，法定节假日除外）

地点：辽宁政府采购网

方式：线上

售价：免费

五、响应文件提交

截止时间：2021年10月11日 14时00分（北京时间）

地点：辽宁政府采购网

六、开启

时间：2021年10月11日 14时00分（北京时间）

地点：阜新市公共资源交易中心303会议室

七、公告期限

自本公告发布之日起3个工作日。

八、质疑与投诉

供应商认为自己的权益受到损害的，可以在知道或者应知其权益受到损害之日起七个工作日内，向采购代理机构或采购人提出质疑。

1、接收质疑函方式：书面纸质质疑函

2、质疑函内容、格式：应符合《政府采购质疑和投诉办法》相关规定和财政部制定的《政府采购质疑函范本》格式，详见辽宁政府采购网。

质疑供应商对采购人、采购代理机构的答复不满意，或者采购人、采购代理机构未在规定时间内作出答复的，可以在答复期满后15个工作日内向本级财政部门提起投诉。

九、其他补充事宜

1、参加辽宁政府采购活动的供应商，请详阅辽宁政府采购网“首页-办事指南”中公布的“辽宁政府采购网关于办理CA数字证书的操作手册”和“辽宁政府采购网新版系统供应商操作手册”，及时办理相关手续，因未办理相关手续造成的所有后果，由供应商自行承担。
2、供应商应认真学习辽宁政府采购网电子投标（响应）文件制作指南，并按照采购文件和电子评审系统要求进行投标（响应）信息填报、电子文件编制、盖章或电子签章等工作。供应商因自身操作问题导致的一切不良后果由供应商自行负责。（具体规定详见《关于启用政府采购数字认证和电子招投标业务有关事宜的通知》（辽财采【2020】298号））
3、供应商除在电子评审系统上传投标（响应）文件（文件大小50M以下）外，应在递交投标（响应）文件截止时间前提交按采购文件规定的以介质形式（如：U盘（按要求密封）、移动硬盘（按要求密封）、电子邮件）存储的可加密备份文件，并在投标（响应）文件中承诺备份文件与电子评审系统中上传的投标（响应）文件内容、格式一致，备系统突发故障使用。供应商如未按要求提供备份文件，由供应商自行承担相应责任。供应商仅提交备份文件的，投标（响应）无效。（具体规定详见《关于完善政府采购电子评审业务流程等有关事宜的通知》（辽财采函〔2021〕）363号）
4、开标时，供应商报价解密严格按照最新的电子招投标要求的程序执行，授权人代表需携带电脑（安装相关插件）及数字认证证书在开标现场进行解密电子文件（解密时间为30分钟内），供应商如未在规定时间内解密成功，由供应商自行承担相应责任。
（1）因供应商原因造成投标文件未解密的；
（2）因供应商自用设备原因造成的未在规定时间内解密、上传文件或投标（响应）报价等问题影响电子评审的；
（3）因供应商原因未对文件校验造成信息缺失、文件内容或格式不正确以及备份文件不符合要求等问题影响评审的。
出现前款（1）（2）情形的，视为放弃投标（响应）；出现前款（3）情形的，由供应商自行承担相应责任。

十、对本次招标提出询问，请按以下方式联系

1.采购人信息

名称： 阜新市自然资源局

地址： 阜新市海州区人民大街48号

联系方式： ****-*******

2.采购代理机构信息

名称： 辽宁合一工程项目管理有限公司

地址： 阜新市彰武县建华路31-4门

联系方式： ****-*******

邮箱地址： lnhyzc004@163.com

开户行： 中国银行阜新八一路支行

账户名称： 辽宁合一工程项目管理有限公司

账号： ********9736

3.项目联系方式

项目联系人： 王女士

电话： ****-*******