采购需求
一、基本情况
皇姑区政务服务中心位于皇姑区鸭绿江街，现在建筑面积约为2万平方米，其中地上2层、每层约10000平方米，地上2层共有步梯10部、扶梯2部、垂直电梯2部，设施设备与楼宇内设备公用，中心负责地下一组UPS备用发电机组。政务服务中心是集行政审批、服务事项办理的行政事务机构，是属于窗口单位，故物业的服务质量及标准需与政务中心的硬性条件相匹配。现需要服务人员57人，物业服务费一年*******.00元，物业服务费二年共计*******.00元。
二、服务时限和地点：
1、服务时限：合同签订后二年
2、服务地点：沈阳市皇姑区金山北路21-8号。
3、付款方式：每月付款（每月月底结算当月服务费）。
4、合同方式：一年一签合同，由采购单位每月进行考核验收，出具验收报告，全年验收合格续签下一年合同，否则可根据验收结果不再续签。
三、总体要求
1、采购人对中标供应商组建的物业服务机构进行业务归口管理，对中标供应商工作质量进行考核。
2、中标供应商对所属聘用人员必须按《劳动法》、《劳动合同法》办理各种用工手续。中标供应商负责建立各项规章制度，并于实施前要报采购人审核。
3、采购人对管理区域的重要岗位设置、人员录用与管理等一些重要管理决策有审批权和建议权。
4、在处理特殊事件和紧急、突发事故时，采购人对中标供应商的服务人员有直接管理权。
5、中标供应商对所录用人员要严格政审，并持有相关上岗资格证，中标供应商要依法纳税，按规定为录用人员缴纳社保及购买意外险。
6、中标供应商的各类管理、服务人员按岗位要求统一着装，要注意仪容仪表。
7、中标供应商在做好工作的同时，有责任向采购人提供合理化建议，以提高管理效率和质量。
四、管理目标
本项目的总体管理目标是达到沈阳市制定的物业管理标准。
1、管理规范有序，服务周到热情。
2、综合服务保障有力。
3、卫生洁净，物品整洁。
4、各种设施，设备维修保养良好。
5、巡查到位，确保安全无事故。
6、能圆满完成各项临时性工作。
五、职责要求：
1、遵守采购人规章制度和保密规定，维护采购人的合法权益和形象，不得借采购人的名义做虚假和不实宣传。
2、根据合同规定或采购人要求全面完成委托管理事项，不得将委托事项转给第三方。
3、保持同采购人管理职能部门的密切联系，遇有重大事项要及时报告和反馈信息，充分尊重采购人的意见，接受采购人的建议、监督和指导。
4、严格审核录用本物业项目劳务人员，保证特殊岗位从业人员具有法律、法规和行业规章所要求的有效资质、登记证书等；如调整管理人员及技术骨干，应事先与采购人协商，并将新进人员的情况书面向采购人通报，经采购人同意后实施。
5、及时调整采购人认为不适合继续在甲方工作的物业公司工作人员（以采购人书面通知为准）
6、建立从业人员考勤制度及岗前和在岗培训制度，对从业人员的工作质量、效率进行动态管理和监督。
7、物业员工的劳保用品、工装、相关工具、耗材由物业公司购买。
六、岗位配置及要求（57人）
（一）管理人员3人
1、项目经理1人，男女不限，具有本科（含）以上学历，5年以上政府机关物业管理经验。50周岁以下，责任心强，工作经验丰富，善于沟通，组织能力强，身体健康，熟悉物业服务管理流程。
2、项目主管1人，男女不限，具有大专（含）以上学历，2年以上政府机关物业管理经验，45周岁以下，责任心强，具有较强的沟通与组织能力，熟练使用办公软件，打字速度快。
3、综合服务特勤1人，具有大专（含）以上学历，2年以上政府机关物业管理经验。要求女性，40周岁以下，形象气质佳，有较强的语言表达与组织协调能力，熟练使用Word、Excel、PPT等基础办公软件。
（二）秩序维护人员24人
1、秩序维护队长1人，5年以上相关工作经验。要求男性，45周岁以下，身高175cm以上，责任心强，具有较强的安全保卫管理能力、应急处置能力和快速反应能力，政审合格。
2、监控岗3人，男性，50周岁以下，身高172cm以上，身体健康，具备良好的沟通表达能力，善于沟通总结、发现问题，较强责任心与团队合作精神，能适应夜班及轮班。
3、消防管理员2人，男性，45周岁以下，2年以上消防管理工作经验。
4、白班保安岗8人，楼层巡逻岗4人，夜班保安岗6人
男性，50周岁以下，身高172cm以上，有相关工作经验，五官端正，身体健康，反应灵活，责任心强，退伍或转业军人优先，政审合格。
（三） 停车场管理员2人，男性，50周岁以下，身高172cm以上，有相关工作经验，五官端正，身体健康，反应灵活，责任心强，退伍或转业军人优先，政审合格。
（四）保洁人员21人
1、保洁班长1人，具有大专（含）以上学历，2年以上办公楼物业管理经验。女性，50周岁以下。责任心强，五官端正，语言表达能力强，亲和力强，具有较强的服务意识，能适应长期加班。
2、楼层保洁员18人，责任心强，身体健康，具有较强的服务意识，能适应长期加班。女性，要求50周岁以下；男性，要求55周岁以下。
3、公共区域保洁员2人，男性，55周岁以下，身体健康，具有丰富的清洁工作经验，能够熟练的使用各种清洁设备及工具，具有较强的服务意识，能适应长期加班。
(五）工程运行维修养护7人
1.主管1人，男性，55周岁以下，2年以上综合维修工作经验，具有专业基础知识，熟悉供配电、给排水、空调供暖等设备运行维护。
2、综合维修工4人，男性，55周岁以下，2年以上综合维修工作经验，具备水、暖、通风系统设备及管线维修能力。
3、弱电维修工2人，男性，55周岁以下，2年以上弱电维修工作经验。
七、服务内容
（一）综合服务
（二）工程维修、养护、运行和管理
（三）卫生保洁、环境卫生清扫
（四）秩序维护与停车场管理
（五）消防管理
（六）其它经业主单位同意的服务
八、服务范围与标准要求
(一）综合服务
1、服务范围
（1）负责项目工作日常管理、培训及监督工作，及时与采购人沟通。
（2）负责项目日常巡查工作，及时发现问题。
（3）定期向甲方汇报工作情况。
（4）负责制定物资申领计划并按需领取，不得浪费
（5）负责项目及业主方的档案录入与资料管理
2、服务标准
（1）有完善健全的管理规章制度；
（2）使用文明用语、热情周到为采购人提供服务；
（3）维护业主利益和形象，遵守采购人各项规章制度。
（4）对于报刊、杂志、信息的发送应时准确、不能丢失；
（5）疏导外来人员进入办公区域；
（6）及时做好各类统计、核算资料的整理归档工作。
（7）员工统一着装，佩戴明显标志，工作规范，作风严谨，文明服务，严格考勤。
（8）对各种突发事件应对处理要沉着冷静，机智灵活。
（9）采购人对物业服务满意率达到95％以上。
（二）秩序维护
1、工作范围
1.1、白班秩维岗工作范围
（1）负责办公区域公共秩序管理及安全管理工作；
（2）负责门卫值班室值班及外来人员接待登记、引导等工作；
（3）负责出入车辆查验、登记、摆放疏导工作；
（4）负责白天门禁管理和安全巡查，纠正违规行为，及时排除不安全隐患，维护甲方正常办公秩序；
（5）有良好的语言表达能力，诚实可靠。
1.2白班楼层巡逻岗工作范围
（1）负责办公区域24小时公共秩序管理及安全管理工作；
（2）负责交通秩序的管理，车辆进出、通行、停放等；
（3）处理发生的突发事件，如打架、火灾；
（4）负责参观接待，活动秩序维护。
（5）负责管辖区域内所有可视部位的监控观察，密切注视监控屏幕及各控制柜的运行状态；
1.3夜班岗工作范围
（1）负责办公区域公共秩序管理及安全管理工作；
（2）负责门卫值班室值班及外来人员接待登记、引导等工作；
（3）负责夜间门禁管理和安全巡查，纠正违规行为，及时排除安全隐患，维护甲方正常办公秩序；
（4）负责采购人交办的其他工作。
1.4、监控岗工作范围
（1）熟悉消防监控设备原理、功能与操作，协助技术人员对消防设备设施进行维护、保养、修理；
（2）负责监控图像资料的整理，复制和归档工作，各部门所存消防专用钥匙的保管工作；
（3）如发生紧急情况，服从领导安排，积极组织扑救、抢救工作，并做好治安防范，及时组织人员疏散。
1.5车场管理员工作范围
（1）负责停车场内人员、安全、设备管理工作并有效地检查、监督、指导；
（2）负责停车场设施设备等日常维护、维修、保养等管理工作；
（3）检查好车场进入车辆并做好记录；
（4）详细检查停放车辆有无碰损等异常情况。
2、工作标准
2.1秩序维护工作
（1）实行24小时值班及巡逻制度，熟悉采购人办公环境，文明执勤，训练有素，言语规范，认真负责；
（2）结合采购人办公楼特点，制定安全防范措施，在接到任何部位报警后5分钟内赶到现场。
（3）针对本项目的实际情况制订合理的突发事件处置预案，并定期组织演练。
2.2监控室管理标准
（1）坚持对系统设备进行日常维护和系统设备的清洁；
（2）严禁携带易燃、易爆、有毒物品进入监控室；
（3）密切注意监控设备运行状况，定期按规定对机房设备进行检查和维修，保证监控设备系统的正常运行，发现设备出异常和故障要及时报修；
（4）不得擅自复制、提供、传播视频信息。
2.3、车辆管理标准
（1）登记迅速、完整准确；
（2）不出现交通拥堵；
（3）各类表格填写迅速、规范；
（4）指挥动作规范，准确、有力，符合交通指挥手势规范。
（四）卫生保洁清洁服务
1、工作范围
（1）负责中心的办事区域、楼层、楼道、电梯、洗手间、活动室、会议室、开标室等公共场所的卫生、物品清洁，负责垃圾清运等工作。
（2）负责中心的公共场所的专业清洁工作，包括地面的机器清洗，高空墙面的清洁、玻璃的清洁、卫生间等特殊场所的深度清洁等工作；负责垃圾排放运输工作。
2、卫生保洁清洁工作标准
（1）定期对地面、通道、卫生间等部位进行清洁，确保洁净、无污渍；
（2）公共通道每天用地拖至少四次清擦地面（保证每天上班前和下班后各做一次）；每天用干净的软布擦拭电器开关、踢脚线；每周对门窗进行清洁处理；定期对墙面进行清洁处理；
（3）无擅自占用和堆放杂物现象，地面无污迹、水迹、痰迹；
（4）中心外围无垃圾、无纸屑、烟头等杂物。
（5）中心地面按照清洁计划定时清洗，保证地面洁净光亮，特殊雨雪天气做好地垫铺设；
（6）每周对室内各窗口玻璃进行擦拭，保证清洁无污渍；
（7）每月定期对中心的外围大面积玻璃进行刮拭，每月定期对高空墙立面进行清洁，保证玻璃及墙面洁净明亮；
（8）外围硬地面的清洗工作，做到无污渍、油迹。
（9）垃圾清运及时，无落地，无堆积。
（10）卫生间便器、洗手池无垢迹、无异味，保持卫生间空气清新。
（11）步行梯扶手定期进行擦拭，保持干净。
（12）楼宇外围无改变用途和破损、践踏、占用现象，无纸屑、烟头、石块等杂。
（13）冬季雪后及时清扫办公楼外的积雪，并清运干净。
（14）每天定时定点对大厅进行巴氏消毒。
（15）大、小会议室每天进行擦拭，地面湿拖，保持清洁。
（五） 工程运行、维修、养护
1、工作范围
（1）每日对厅内的日常水、电、暖、气线路、管路例行巡检和维修维护，并做好记录；
（2）及时处理报修事项，维修及时率达到100%；
（3）检查维护楼道、公共区域照明以及其它电气设施设备，完好率达到100%。
（4）房屋、门窗、桌椅等办公楼所有设施的维修及小型工程工作。
（5）对弱电系统（消防、监控、门禁等系统）进行日常的运行、养护、维修管理；
（6）对外单位弱电施工布线等进行监控。
（7）制订突发事件应急处理预案，并严格执行。
2、工作标准
（1）设备良好，一年内无重大管理责任事故；
（2）接到业主报修问题，应及时排除故障，正确填写维修单，维修完成后由业主签确；
（3）制订突发火灾应急预案，设立消防疏散示意图，照明设施、线路完好，紧急疏散通道畅通；
（4）无火灾及安全隐患；
（5）设备、阀门管道工作正常，无跑冒滴漏；
（6）排水系统畅通，无积水、浸泡；
（7）遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水现象。
（8）定期维护保养机电设备，防止发生设备事故。维修、保养、清洁总配电箱和动力泵，保障正常运行，做到标示清楚，运行记录齐全。
（9）建立弱电设备技术档案，做好设备检查、维修、更换部件的记录。
（10）设备及机房环境整洁、无杂物、灰尘、机房环境符合设备管理。
（五）消防管理
1、消防管理范围
（1）负责消防报警系统运行情况的每日检查及故障处置；
（2）负责消防栓系统、喷淋系统运行情况的日常检查及故障处置；
（3）负责建立消防系统、设备、器材的管理台账并持续更新。
2、管理标准
（1）检修消防栓、消防管道、消防阀门，熟悉消防设备分布。
（2）订有突发火灾应急预案，设立消防疏散示意图，照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通；
（3）参与现场安全检查及动火、受限空间、高处等特殊作业的现场监护；
（4）负责政务中心消防设施、设备、器材的管理；
（5）负责完善政务中心消防管理制度及操作规程；
九、便民服务
针对本项目包括但不限于提供便利、高效的提升设备维护、增强便民意识的电梯维护、UPS地下备用发电机组维护、残疾人专人陪同服务、窗口分布导向牌、意见箱等切实可行方案。
十、垃圾分类
正确实施“沈阳市生活垃圾管理条例”落实分类体系全程管理，推行垃圾分类制度全覆盖，分类收集、分类运输、分类处理的垃圾处理系统，实现垃圾分类制度全覆盖。
十一、其他要求
1、要保证物业人员的稳定，不经采购人批准不得随意更换。物业招聘的所有人员必须政治可靠，家庭住址详细，个人资料齐全、留有备案。
2、专业技术人员要有专业证书，经年检合格的持证上岗。
3、物业公司必须保障其工作人员人身安全，采购人不承担其责任。
4、中标单位接到中标通知后，物业全部人员必须在12小时之内到位，组织好交接工作，保证设备运转和各项工作不中断。
5、投标人的报价为含税价（以人民币为结算单位），应包括为完成本项目各项服务可能发生的全部费用及投标人的利润和应交纳的税金等。包括但不限于员工各岗位的工资、社会五险[养老保险、失业险、工伤险、医疗保险（大额医疗）、生育险]、工会经费；服装费；管理费；税金及一切风险费等所有费用。投标单位所报价格中，有关取费项目应符合国家有关规定；员工工资标准应满足国家最新工资标准要求，如有缺项取费、零报价取费或不能满足上述要求，如不能满足则该投标文件按无效标书处理。投标报价需按照上述要求的投标事项进行报价，必须保证员工工资不低于沈阳市政府规定的年度最低工资标准，并按照市政府现行规定的种类、比例和标准规定，满足市政府最新缴费基数要求，为员工缴纳全额保险等。
| 十二、考核问责 1、月考核综合得分在90分以上，服务费按照合同约定金额按时拨付；月考核综合得分在80-90分之间的，服务费扣除合同约定金额的5%；月考核综合得分在70-80分之间的，服务费扣除合同约定金额的10%；月考核综合得分在60-70分之间的，服务费扣除合同约定金额的15%，并限期1个月内有明显改善，如限期无明显改善迹象的，并视情提前解除合同。 2、年度综合考评得分在90分以上，在续签下一年度合同；年度综合考评得分在70分以下，视情解除合同。十三、物业服务企业出现以下情况，将实行一票否决，采购单位有权中止物业服务合同。
1、物业服务过程中发生重大安全生产事故的。 2、违反合同约定的服务质量标准的，年度综合考评得分低于70分的。
3、由于管理不善，造成物业环境恶化、设施设备损坏的，并造成不良影响和经济损失的。 |
物业服务质量考核标准 | |
| 序号 | 项目 | 内容 | 分值 | 扣分及原因 | 实际得分 |
| 一 | 办公 室 | （1）管理服务人员统一着装，佩带标志，工作规范，作风严谨，文明服务，严格考勤。 | 2 | | |
| （2）有严格的自身规范要求。 | 2 | | |
| （3）使用文明用语，热情周到为采购人提供服务。 | 2 | | |
| （4）维护业主利益和形象，遵守甲方各项规章制度。 | 2 | | |
| （5）对各种突发事件应对处理要沉着冷静，机智灵活。 | 3 | | |
| 二 | 保洁卫生清洁 | （1）每天定时定点对大厅进行巴氏消毒。 | 3 | | |
| （2）大、小会议室每天进行擦拭，地面貌湿拖，保持清洁。 | 3 | | |
| （3）冬季雪后及时清扫办公楼外的积雪，并清运干净。 | 3 | | |
| （4）步行梯扶手定期进行擦拭，保持干净。 | 3 | | |
| （5）定期对地面、通道、卫生间等部位进行清洁，确保洁净、无污渍。 | 2 | | |
| （6）每周对室内各窗口玻璃进行擦拭，保证清洁无污渍。 | 3 | | |
| （7）每月定期对中心的外围大面积玻璃进行刮拭，每月对高空墙立面进行清洁，保证玻璃及墙面洁净明亮。 | 3 | | |
| （8）垃圾清运及时，无落地，无堆积。 | 3 | | |
| （9）外围硬地面的清洁工作，做到无污渍、油迹。 | 2 | | |
| （10）卫生间便器、洗手池无垢迹、无异味，保持卫生间空气清新。 | 3 | | |
| （11）大厅内植物及时修剪、浇水，无病虫害，无明显死亡和折损。 | 2 | | |
| （12）楼宇外围无改变用途和破损、践踏、占用现象，无纸屑、烟头、石块等杂物 | 2 | | |
| (13)客户有效投诉。 | 2 | | |
| 三 | 维保维修及消防管理 | （1）每日对厅内的日常水、电、暖、气线路、管路例行巡检和维修维护，并做好记录。 | 2 | | |
| （2）及时处理报修事项，维修及时率达到100%。 | 3 | | |
| （3）制订突发事件应急处理预案，并严格执行。 | 3 | | |
| （4）检查维护楼道、公共区域照明以及其它电气设施设备，完好率达到100%。 | 2 | | |
| （5）房屋、门窗、桌椅等办公楼所有设施的维修及小型工程工作。 | 2 | | |
| （6）设备及机房环境整洁、无杂物、灰尘、机房环境符合设备管理。 | 2 | | |
| （7）检修消防栓、消防管道、消防阀门，熟悉消防设备分布。 | 3 | | |
| （8）完善中心消防管理制度及操作规程。 | 3 | | |
| （9）制订突发火灾应急预案，设立消防疏散示意图，照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通。 | 3 | | |
| （10）参与现场安全检查及动火、受限空间、高处等特殊作业的现场监护。 | 3 | | |
| (11)客户有效投诉。 | 2 | | |
| 四 | 保安（包括监控岗）服务 | （1）实行24小时值班及巡逻制度，秩序维护人员熟练采购人办公环境，文明执勤，训练有素，言语规范，认真负责。 | 3 | | |
| （2）结合采购人办公楼特点，制定安全防范措施，在接到任何部位报警后，在5分钟内赶到。 | 3 | | |
| （3）坚持对监控系统设备进行日常维护和系统设备的清洁。 | 3 | | |
| （4）不得擅自复制、提供、传播视频信息。 | 3 | | |
| （5）严禁携带易燃、易爆、有毒物品进入监控室。 | 2 | | |
| （6）针对本项目的实际情况制订合理的突发事件处置预案，并定期演练。 | 3 | | |
| （7）检查好车场进入车辆并做好记录。 | 3 | | |
| （8）负责停车场实施设备等日常维护、维修、保养等管理工作。 | 3 | | |
| （9）详细检查停放车辆有无碰损等异常情况。 | 2 | | |
| (10)客户有效投诉。 | 2 | | |
| 合计 | | | 100 | | |
