编制说明

1、签订合同应遵守《中华人民共和国政府采购法》、《中华人民共和国民法典》。

2、签订合同时，采购人与中标人应结合招标文件第五章规定填列相应内容。招标文件第五章已有规定的，双方均不得对规定进行变更或调整；招标文件第五章未作规定的，双方可通过友好协商进行约定。

甲方：福州市城市规划展示馆

乙方：海纳物业服务集团有限公司

根据招标编号为[350100]FZJYZX[GK]*******的福州市城市规划展示馆物业管理服务采购项目项目（以下简称：“本项目”）的招标结果，乙方为中标人。现经甲乙双方友好协商，就以下事项达成一致并签订本合同：

1、下列合同文件是构成本合同不可分割的部分：

1.1合同条款；

1.2招标文件、乙方的投标文件；

1.3其他文件或材料：□无。□（若有联合协议或分包意向协议）无。

2、合同标的

3、合同总金额

3.1合同总金额为人民币大写：捌佰肆拾陆万柒仟贰佰元整（￥*******.0000）。

4、合同标的交付时间、地点和条件

4.1交付时间：合同签订后 ( 30) 天内交货；

4.2交付地点：福建省福州市仓山区南江滨西大道199号；

4.3交付条件： 按招标文件要求执行 。

5、合同标的应符合招标文件、乙方投标文件的规定或约定，具体如下：

福州市城市规划展示馆，位于福州市仓山区南江滨西大道199号，海峡会展中心东侧，用地面积28600平方米，总建筑面积53300平方米，其中地下一层办公、设备用房面积约14700平方米（其中地下人防停车面积1996平方米），一、二层建筑面积19650平方米，三层建筑面积8900平方米，四层建筑面积9350平方米。屋顶层设备、绿化、景观面积约10804平方米（其中建筑面积550平方米），室外景观、绿化面积约11500平方米，道路、广场面积约6318平方米，小车泊车车位189个，非机动车停车位约500个。三层办公及展馆用途，四层办公用途，最终以入驻单位实际用途为准。（具体面积以实测为准）物业管理范围：总建筑面积53300平方米，其中：① 福州市城市规划展示馆（业主单位）面积约37549平方米（地下一层办公、设备房及人防停车场，一、二层及屋顶层，各楼层的垂直通道、电梯轿厢、公共设备间；室外公共部分，含：室外下沉集水廊道，绿化护坡，景观绿地，室外停车场，道路等规划用地红线范围内面积。）。② 三层入驻单位物业管理面积约7672平方米（福州市“智慧福州”管理服务中心面积约占一半）办公用途。③四层两家入驻单位物业管理面积约8079平方米（福州市“智慧福州”管理服务中心和福州市大数据发展管理委员会共同使用）办公用途。具体管理面积以现场实际勘察管理面积为准。

6、验收

6.1验收应按照招标文件、乙方投标文件的规定或约定进行，具体如下：

验收期次 验收期次说明 1 根据合同规定，每月验收。

6.2本项目是否邀请其他投标人参与验收：

不邀请。

7、合同款项的支付应按照招标文件的规定进行，具体如下：

8、履约保证金

有,具体如下:有，具体如下:提供履约保证金（即人民币捌拾肆万陆仟柒佰贰拾元整，小写：￥846720元）或履约保函。履约保证金（或履约保函）将在服务到位并验收合格后退还。若乙方提供的服务不满足招标文件上的要求，甲方有权扣除履约保证金，由此造成的一切经济和法律后果由乙方承担。若乙方因违约造成甲方经济损失，甲方有权将损失先行从履约保证金中扣回，乙方则在此后 日内将履约保证金补齐。。

9、合同有效期

本项目服务期限三年，合同一年一签。本合同期限自2021年10月1日起至2022年9月30日止。。

10、违约责任

10.1若乙方的原因(如管理不善或操作不当等)而造成的事件事故或案件的，甲方有权终止合同并不退还其履约保证金，由此造成的一切法律后果，乙方自行负责。 10.2若乙方出现员工流动造成人员缺勤的，乙方须在10日内招到相应职位的人员。在规定时间内未招到相应职位的人员造成缺勤的，每延误一天每人每天扣人民币伍佰元。 10.3若乙方有出现参与敲诈勒索情况的，直接扣除当月物业管理费用壹万元；若给甲方造成不良社会影响等损失的，甲方有权终止合同，没收履约保证金，由此造成的一切法律后果，乙方自行负责。 10.4若乙方有出现监守自盗的、擅自使用甲方所有的办公设备的，视为乙方违约，直接扣除当月物业管理费用壹万元；若给甲方造成损失的，赔偿甲方损失同时甲方有权终止合同，由此造成的一切法律后果，乙方自行负责。 10.5若乙方有出现脱岗并造成严重后果的，视为乙方违约，每脱岗一人扣除当月物业管理费用伍仟元；若给甲方造成损失的，赔偿甲方损失同时甲方有权终止合同，由此造成的一切法律后果，乙方自行负责。 10.6若乙方有出现因平常维护不到位或擅自离岗导致不能及时供电的，视为乙方违约，扣除当月物业管理费用伍仟元；若给甲方造成损失或不良影响的，甲方有权终止合同，由此造成的一切法律后果，乙方自行负责。 10.7若乙方违反物业管理合同的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，或整改不符合合同约定的，甲方有权终止合同；造成甲方损失的或不良影响的，扣除当月物业管理费用伍仟元。 10.8在签订本合同之后，乙方要求解除合同的，视为乙方违约，乙方违约对甲方造成损失的，扣除当月物业管理费用伍仟元并赔偿甲方损失；若给甲方造成的经济损失超过履约保证金的，需另行支付相应的赔偿。 10.9因乙方原因发生重大质量事故，除依约承担赔偿责任外，还将按有关质量管理办法规定执行。同时，甲方有权解除合同并不予退还履约保证金，并报相关行政主管部门处罚。 10.10若发生死亡安全事故，甲方除按国家有关安全管理规定及甲方有关安全管理办法执行外，甲方并报相关行政主管部门处罚；发生重大安全事故或特大安全事故，除按国家有关安全管理规定及甲方有关安全管理办法执行外，甲方有权解除合同并不予退还履约保证金，给甲方造成的损失，乙方还应承担赔偿责任。 10.11在明确违约责任后，甲方书面告知乙方扣除的费用及事项。。

11、知识产权

11.1乙方提供的采购标的应符合国家知识产权法律、法规的规定且非假冒伪劣品；乙方还应保证甲方不受到第三方关于侵犯知识产权及专利权、商标权或工业设计权等知识产权方面的指控，任何第三方如果提出此方面指控均与甲方无关，乙方应与第三方交涉，并承担可能发生的一切法律责任、费用和后果；若甲方因此而遭致损失，则乙方应赔偿该损失。

11.2若乙方提供的采购标的不符合国家知识产权法律、法规的规定或被有关主管机关认定为假冒伪劣品，则乙方中标资格将被取消；甲方还将按照有关法律、法规和规章的规定进行处理，具体如下：/。

12、解决争议的方法

12.1甲、乙双方协商解决。

12.2若协商解决不成，则通过下列途径之一解决：

13、不可抗力

13.1因不可抗力造成违约的，遭受不可抗力一方应及时向对方通报不能履行或不能完全履行的理由，并在随后取得有关主管机关证明后的15日内向另一方提供不可抗力发生及持续期间的充分证据。基于以上行为，允许遭受不可抗力一方延期履行、部分履行或不履行合同，并根据情况可部分或全部免于承担违约责任。

13.2本合同中的不可抗力指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，包括但不限于：自然灾害如地震、台风、洪水、火灾及政府行为、法律规定或其适用的变化或其他任何无法预见、避免或控制的事件。

14、合同条款

14.1技术和服务要求 1、物业管理范围：总建筑面积53300平方米，其中：① 福州市城市规划展示馆（业主单位）面积约37549平方米（地下一层办公、设备房及人防停车场，一、二层及屋顶层，各楼层的垂直通道、电梯轿厢、公共设备间；室外公共部分，含：室外下沉集水廊道，绿化护坡，景观绿地，室外停车场，道路等规划用地红线范围内面积。）。② 三层入驻单位物业管理面积约7672平方米（福州市“智慧福州”管理服务中心面积约占一半）办公用途。③ 四层两家入驻单位物业管理面积约8079平方米（福州市“智慧福州”管理服务中心和福州市大数据发展管理委员会共同使用）办公用途。具体管理面积以现场实际勘察管理面积为准。 说明： （1）其他入驻单位物业服务要求：此次项目甲方不承担入驻单位（即：以上第②、③项所述单位）独立使用面积的物业服务费用。物业服务费用不得高于本次中标的每平方米单价标准，费用由各入驻单位入驻后签订物业服务合同，但合同结束时间须与甲方的物业服务合同结束时间一致。 （2）以下第2至6项的具体物业服务要求，是对以上第①项福州市城市规划展示馆的物业服务要求进行规定。 2、物业管理职责： （1）就此次第1条第①项福州市城市规划展示馆物业招标内容提供物业服务。 （2）本物业共用部分的日常维修（小修）、养护和管理。物业共用部分包括：屋顶、楼梯间、走廊通道、大堂、门厅、电梯井、楼内下水立管及通向污水井的下水管道、雨落管等； （3）本物业公共设施设备的日常维修养护、运行和管理。公共设施设备包括：公共上下水管道、照明、监控系统、供配电系统、消防系统、给排水系统、避雷装置、通风系统、弱电系统、电梯系统、中央空调系统等。（其中以下设备维保另行委托专业单位负责：中央空调系统，消防、安防监控系统，展厅的演示设备，电梯运行设备，机动车通行门闸等。） （4）本物业及附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、井、停车场、路灯等（不包括室外外墙面清洁）； （5）本物业区域内公共场所、部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通（不含模型的卫生保洁），含甲方日常及展览期间所产生的生活及办公垃圾、杂物、废料等（甲方以外的其他使用单位二次装修产生的垃圾由各自使用单位负责清运，或委托乙方代为清运，费用由使用单位自行负责，具体事项由使用单位与乙方协商）。 （6）本物业区域内室内外绿化养护管理，包括一般性正常维护，即浇水、清理垃圾、防风防汛、零星病虫害防治、除杂草和修剪等方案制定；定期工作项目方案制定，即指全面修剪整形、施肥、除杂草、松土和全面病虫害防治。保证绿植主枝分布均匀、枝叶茂盛、造型美观；无杂草、无土裸露、无成灾虫灾等。（绿化养护另行委托其他单位养护，乙方协助委托人甲方日常管理） （7）负责管理好本区域内地面及地下车库车辆管理，门前交通秩序的疏导。 （8）本物业区域内的安全防范工作。公共秩序、安全、消防等事项的管理和服务，包括安全监控、巡视、门岗执勤、进出人员的管理和消防报警等。火灾、水灾等应急突发事件的工作预案制定等。 （9）本物业建立完整的档案资料及日常记录，乙方须变更时应主动配合全面移交档案。 （10）规划馆墙面地面块料面层抛光打蜡的使用设备及日常用料由甲方负责，操控人员由乙方派员承担。 （11）公共区域日常保洁易耗品由乙方负责提供，但厕所卫生纸、手纸、洗手液、空气清洁液，会议室、贵宾室等接待物品由甲方负责提供。 （12）强电、弱电及室内外照明的耗品及工程日常维修用品由甲方负责采购，由乙方员工负责修复或更换。 （13）规范和完善24小时值班制度（秩序维护员需有4人（含4人）以上持消防设施操作员证上岗），对客户和使用人保修、求助、建议、问询等各类情况的反馈建立完整的反馈记录，制定完善系统的培训计划，切实提高员工队伍的整体素质。 （14）以上范围中未包括的今后产生实际需要的部分另行计算费用。 3、物业管理人员设置： 乙方针对本项目设置的物业管理人员60人，其中秩序维护员16人、保洁员12人、维修工5人、多媒体技术员2人、绿化管理人员1人，会服接待（女）5人、讲解员2人、展厅管理员6人，展厅设备管理员3人，标兵岗（男）2人，其他管理人员2人。物业管理人员在项目管理期间的作业流程、安全问题、薪资待遇、生活用品、简易维修工具等由乙方自行负责，甲方不承担责任。 其中岗位及人员安排中必须设置会服接待（女）5名，展厅秩序管理员6人，展厅设备管理员3人，标兵岗（男）2人，多媒体技术员2人，讲解员2人。这20人按甲方用人标准招聘，日常工作受甲方指导，另按每人每月设立绩效考核奖励基金，由甲方根据工作绩效考核签字后由乙方发放，20人的安全问题、薪资待遇、生活用品、简易维修工具、奖励基金等均计入乙方管理成本总额，其中包含会服接待（5人）、展厅秩序管理员（6人）及展厅设备管理员（3人），标兵岗（男）2人，多媒体技术员（2人），讲解员（2人）的四季置装费每人每两年2000元。 招聘的人员资格需经甲方资格审查确认后予以聘用。 4、人员配置及要求： 序号 岗位 性别 年龄 文化程度 综合素质要求 定员 工作范围 1 项目经理 不限 应符合法律及行业规定 专科以上 1.从事物业管理多年，具有丰富的理论知识和实践经验、沟通协调能力，对物业管理有独到的见解，对服务中心的工作有整体的思路和构想； 2.身体健康，形象素质高。 1 负责项目处人员管理，绩效考评，日常巡查，与服务单位协调、沟通、反馈、落实执行工作。 2 客服中心主管 不限 应符合法律及行业规定 专科以上 1.具有较强沟通协调能力； 2.具有较强敬业精神； 3.对物业服务各环节较为熟悉。 1 对服务规划馆内各单位运营的协调与安排。 3 工程主管 不限 应符合法律及行业规定 专科以上 1.持有电工证（高压）； 2.熟悉高低压、网络操作维修； 3.具有较强的管理处置能力。 1 对服务规划馆内土建及电器等各类型设施的管护，对所属设备管理员具有较完善的领导管理。 4 电梯、中央空调操作员 男 应符合法律及行业规定 高中以上 1.持有有效期内的《 特种设备安全管理人员证》或《特种设备安全管理和作业人员证》； 2.爱岗敬业，具有较强的强电控制、电梯应急处置反应能力。 1 对服务规划馆内的电梯、公共空调的操作，运行巡查，协助其他工程人员开展各类设施的工程管理。 5 维修工 男 应符合法律及行业规定 高中以上 1.熟悉水暖管道作业，动手能力强； 5 对展厅内网络连接设备线路的维护，各楼层办公区网络线路的维护，语音网络及设备的维护。 电梯、中央空调、电力设备、水暖管道等公共设施设备的监管，运行值班确保运行正常。 6 会服接待 女 应符合法律及行业规定 专科以上 1.有会服接待相关工作经验； 2.具有良好的沟通表达能力及应变能力，具有较强的团队意识； 3.熟悉会议服务工作流程及职责，能够独立完成并安排各项工作； 4.形象好，气质佳。 5 负责迎宾、引导、会议室、贵宾室、接待室及会议服务接待。 7 展厅管理员 男女不限 应符合法律及行业规定 专科以上 1.有3年以上相关工作经验； 2.具有丰富的保安队伍管理经验，综合素质高。 3.具有良好的沟通表达能力及应变能力，具有较强的团队意识； 4.形象好，气质佳。 6 规划馆内秩序维护及甲方安排的任务。 8 保洁员 男女不限 应符合法律及行业规定 形象好，素质高，踏实肯干，爱岗敬业。 12 负责规划馆内卫生间、地面、墙面、楼梯、走廊、电梯间等部位保洁，维护展馆卫生，并负责规划馆外卫生清扫。 9 展厅设备管理员 男 应符合法律及行业规定 专科以上 1.熟练的操作使用展厅设备； 2.具备计算机操作能力。 3 规划馆展厅设备维护及使用。 10 秩序维护班长 男 应符合法律及行业规定 初中以上1.具有丰富的保安队伍管理经验，综合素质高。 2 负责对本班人员的管理及培训，熟悉秩序维护各岗位职责和任务，维护服务项目处的治安。 11 秩序维护员（安保） 男女不限 应符合法律及行业规定 初中以上 1.身体健康，形象好，无不良嗜好； 2、需有4人（含4人）以上持消防设施操作员证上岗 16 负责规划馆内秩序维护及24小时巡逻。 负责监控室值班，不得脱岗。 12 绿化管理人员 不限 应符合法律及行业规定 专科以上 1.形象素质好，身体健康； 2.有绿化维护工作经验； 3.具备相应的室外绿化设 计能力。 1 1.负责绿化管理工作13 标兵岗 男 应符合法律及行业规定 高中 1.身体健康，综合素质高； 2.具有良好的沟通表达能力及应变能力，具有较强的团队意识； 3.形象好，气质佳。 2 14 多媒体技术人员 男 应符合法律及行业规定 大专 相关电气、电子、计算机、自动化等相关专业知识。 2 对投影、LED、等离子、液晶屏幕、3D显示等多媒体技术有较为深入的了解，或对各类多媒体设备及音响、计算机、系统集成、互动控制、远程控制等较为熟悉；对音视频技术有一定了解。 15 讲解员 女 应符合法律及行业规定 大专 1.具有良好的沟通表达能力及应变能力，具有较强的团队意识； 2.形象好，气质佳。 2 负责展馆日常讲解及重要团队的接待工作。 合计人数 605、物业管理服务标准 (1)岗位要求： ① 项目负责人（物业项目经理）及客服中心主管任职要求： a.从业多年，具有丰富的理论和实践经验，对规划馆物业服务工作有独特的思路和构想，具备较强的事业心、责任心，善于沟通，身体健康，形象素质高。 b.负责员工的教育、培训工作，具有一定的亲和力、凝聚力及组织协调能力，保证队伍团结、稳定。 c.负责配合甲方相关部门的监督检查，及时完成交办的相关工作，主观上能积极改进工作，不断提高甲方满意度。 d.负责建立内部目标考核制、岗位责任制。 ② 秩序维护员任职要求及岗位职责： a.熟悉展馆的基本情况，掌握馆内各种安保、消防设施的性能并能熟练操作。 b.严格遵守工作纪律，遵守上下班时间及值班制度，严守工作岗位。不得擅自离岗、脱岗、从事岗外活动。 c.工作期间着装统一、仪容整洁、仪表端正、文明上岗，重要接待活动在大门列队敬礼，做到上岗时间不看书、不看报、不饮酒、不吸烟、不吃零食、不打瞌睡，认真做好值班、巡逻记录和交接班工作。 d.工作尽职尽责，对外来联系工作的人员建立询问、登记制度，登记时做到文明、礼貌、热情接待。 e.保持高度警惕性，对可疑车辆、物品和人员应认真盘查，对发现问题立即处理，必要时与物管处或与公安部门联系处理，严格遵守停车场收费管理规定，不随意提高收费标准，做到收费给票。 f.熟记应急求助电话，遇紧急事态要见义勇为并立即报警，同时做好现场保护，积极配合有关部门抢救、抢险、调查和处理善后工作。 g.如甲方或来访人员求助，应及时提供热情帮助，不得回避。 h.认真学习安保、消防知识，提高业务水平。 i.认真完成领导交办的其它工作。 j.如在工作中出现违纪现象，一经查实，由甲方按照相关罚则条款对乙方予以处罚。 k.配备10％人数的女性秩序维护员，负责一、二层展厅的秩序维护，协助展馆工作人员做好接待工作，只承担白天的工作班次。 ③ 保洁员岗位职责及标准： a.保洁员具备较强工作责任心，热爱团结互助，做好本职工作。 b.服从物业服务处领导工作分配，接受监督检查考核。 c.不迟到、不早退，特殊情况需提前向物管处请假，以便物业服务处及时安排。 d.工作认真负责，严格要求自己，保质保量完成每日工作。 e.树立良好的员工形象，不断培养和完善自身素质，不利用工作之便谋取私利，不做违法乱纪的事情。 f.严格按照操作规程操作，不偷工减料，不弄虚作假；爱护公物，注意节约水、电。 g.加强安全防范意识，发现不安全因素及时报告并处理。 h.疏通人员应当具备一定的管道疏通知识、熟悉疏通机具的使用方法及安全操作常识。 i.如在工作中出现违纪现象，一经查实，由甲方按照相关罚则条款对乙方予以处罚。 ④ 绿化管理员任职要求及岗位职责： a.绿化维护人员应当绿化养护常识和熟练的掌握常用机具设备，做到文明养护、科学养护。 b.具备较强工作责任心，工作认真负责，能保质保量完成工作指标。 c.负责展馆的绿化服务提升及制定日常管养方案。 （2）保洁工作范围及质量标准要求： 项目 服务要求 硬地面 表面光亮、无污迹、接缝四周边角无污垢。 光亮、无污迹。 光洁、明亮、无污渍、无水迹。 软地面 表面平整、色泽均一、无残留物、无污渍、无板结。 外广场地面、坡道 地面、坡道保持无垃圾、无泥沙、无杂物堆积，每天清扫，每小时循环保洁。 其他 表面色泽均一、无斑点、无擦痕、无污迹。 表面光滑、洁净、无斑点、无擦痕、无污迹。 洁净明亮、通透性强、无划痕、无水迹。 光亮、无灰尘、无污渍、无垃圾杂物。 办公室及展厅 门、窗、办公桌椅、玻璃明亮、洁净，地面干净，无杂物，墙壁、顶棚清洁，无尘物。 走廊 门厅 大堂 电梯厅 楼梯或电梯地面 地表面、接缝、角落、边线等处洁净； 地面干净有光泽，无垃圾、杂物、灰尘、污迹、划痕等现象； 保持地面材质原貌； 门框、窗框、窗台、金属、金属件表面光亮、无灰尘、无污渍、无絮状物；旋转门、门中轴、门框、门边缝部位光亮、无痕迹、无灰尘；门把手干净、无痕迹、定时消毒；厅堂内无蚊蝇。 楼梯扶手 栏杆 窗台 指示牌 保持干净、无灰尘、光亮； 窗框、窗台、金属件表面光亮、无灰尘、无污渍、无絮状物； 指示牌、广告牌无灰尘、无污迹、无痕迹，金属件表面光亮，无痕迹。 消防栓 消防箱 公共设备 保持表面干净，无灰尘、无污渍； 报警器、火警通讯电话插座、灭火器表面光亮、无灰尘、无污迹。喷淋盖、烟感器、喇叭无灰尘、无污渍； 监控摄像头、门警器表面光亮、无灰尘、无斑点、无絮状物； 消防栓外表面光亮、无痕迹、无灰尘，内侧无灰尘、无污迹。 天花板、风口、灯具内、外 目视无灰尘、无污迹、无蜘蛛网，表面、接缝、角落、边线等处无污渍、无灰尘、无斑点。 走廊、楼梯窗玻璃、大堂门厅、电梯玻璃 保持洁净、光亮、无灰尘、无污迹、无水迹。 平台、屋顶 无垃圾堆积，干净整洁。 服务功能性用房（如会议室、盥洗间、会议等候室、茶水间） 保持干净、整洁、无垃圾、无蚊蝇； 热水炉外壳应无污迹、水渍； 不锈钢台面无水迹、无污渍、无擦痕； 不锈钢水槽干净、无斑点、无污迹无杂物、水垢； 冷、热水龙头表面光亮、无污渍、无水垢；下水道无异味、定期滴入消毒液。 卫生间 小便池内刷洗干净、消毒，保持无异味、无污迹、无水渍、无垃圾、无积水；面盆无水锈；云石台面无水迹、无皂迹、无毛发，光洁明亮；洁具表面光洁、明亮、内外侧无污渍、无毛发、无异味、定时消毒镜子明净、无水渍、无擦痕、镜框边缘无灰尘；垃圾箱表面无污迹、无灰尘、无异味，定时消毒；外露水管连接处无碱性污垢，管道表面光亮、无灰尘，无蚊蝇；卫生间内保持空气清新、无异味；墩布干净、按规定摆放整齐，及提供日常必备卫生用品。 垃圾收集点 化粪池 垃圾收集点周围地面无散落垃圾、无污水、无污迹、无异味、干净整洁；按时清掏化粪池。 电梯轿厢 轿厢壁光洁明亮，操作面板无污迹，无灰尘、无擦痕，保持空气清新、无异味，定时消毒。不锈钢表面光亮、无污迹。 停车场 花坛 明沟 停车场地面干净，明沟无杂物，无积水；外围通道地面应保持畅通，无堆放杂物、无积灰、积水、无污迹、油渍、轮胎印，地面应保持原色；各类告示牌、照明灯具、栏杆、立柱、反光镜等表面无积灰、无污垢、无污迹；结汇地、花坛、隔离带周围无杂物、无积水。 设备机房 管道 无卫生死角、无垃圾堆积，无灰尘、目视无蜘蛛网、无污渍、无水渍。 外墙、外窗 目视洁净、光亮、无污垢；表面、接缝、角落、边线等处洁净，无污迹、无灰尘、无划痕。 垃圾箱（桶） 整洁、干净、无异味，灭害措施完善；垃圾箱（桶）外侧表面光洁、无灰尘；内侧干净、无残留物、无异味、定时消毒；废弃物及时收集，及时倾倒垃圾，并摆放整齐。 花盆花叶 花盆外观干净，花叶无尘土，花盆内无杂物。 消杀灭害 对通风口、明沟、垃圾房喷酒药水，安排灭蟑螂、老鼠和蚊蝇。 电器设施 灯泡、灯管无灰尘；灯罩无灰尘、无污迹；其它装饰件无灰尘、光亮、无污迹；开关、插座、配电箱无灰尘、无污迹。 空调、各类明处管道 空调表面、风口百叶、各类明处管道及照明灯片无灰尘，无污迹。 （3）设备、设施的运行、管理和维护工作： ①负责物业管理区域内给排水系统的正常运行、管理和维护。 ②负责物业管理区域内电梯的日常运行管理。 ③负责对设施设备能耗的控制。 ④负责相关设施的维护保障工作。 序号 部位 日常保养、维修服务要求 1 电梯 1、电梯、中央空调操作员持有有效期内的《特种设备安全管理人员证》或《特种设备安全管理和作业人员证》 2、工作范围：能维修处理一般电梯故障，负责电梯的日常工作（如：安全巡检、开关电梯等）。 3、电梯轿厢干净整洁，内部标识、设施完好，运行状况安全正常，遇故障情况及时报修并做好记录。 2 屋顶、管道、排水沟 屋面排水沟、室内外排水管道应保障排水畅通。 3 道路 保持路面无积水；窨井、积水井不漫溢，积水井、窨井盖无缺损；发现损坏应在规定时间内修复。 4 卫生间、供水间 保持设施完好、正常，水龙头及便池出水正常，不漏水，地漏畅通不堵塞，保持管道畅通与安全使用，发现损坏应及时修复。 （4）录用人员的标准承诺 ①保证所录用的人员全部经过福州当地公安派出所政审合格，无刑事犯罪记录，品行端正。 ②保证所录用的人员全部经过卫生防疫部门体检，无传染性疾病。 ③保证所录用的人员全部通过岗前培训，经考核合格，能够熟练掌握业务技能和岗位操作规程，圆满完成本岗位的工作任务。 6)服务保障承诺及奖惩 （1）服务保障承诺： ①乙方（我司）郑重承诺；自接管规划馆之日起，应立即高标准、高起点地开展物业服务工作；物业服务将实行企业效益与服务质量挂钩，与社会效益挂钩；员工个人收入与部门服务质量挂钩，与本人工作绩效挂钩。 ②凡因工作需要安排节假日上班的，乙方将按照需要安排人员上班并不再向甲方加收任何费用；非节假日需要延长工作时间的，两小时内乙方不加收任何费用，超出两小时外的由乙方向甲方加收额外加班费（费用标准参照当地劳动部门的加班标准）。 （2）奖惩 ①日常工作不达标处罚：甲方定期进行满意度调查、考核；所涉分项管理目标为重大会议、活动满意度、保洁服务满意度、公共秩序满意度、维修服务满意度等，不合格或未完成管理目标承诺的，根据考核结果给予相应惩罚（惩罚的制度）。由甲方管理部门出具整改通知，限时整改，并按相关处罚规定执行。 ②考核办法：甲方指定所属物业部位具体考核单位，各类违章以文字记录确认；乙方应对分项管理目标进行细化，指定相应承诺指标（数值化）及处罚细则以响应甲方，经甲方认可后，作为考核、处罚依据。 14.2物业管理费用支付： 1、本项目物业管理服务费用的形式为包干制，合同期服务费按月支付，甲方每月23日前支付上月的物业服务费，甲方付款前乙方需提供合法有效的增值税发票。 2、每月初由甲方负责对乙方上月物业管理履行职责情况进行综合考核，评分采取百分制，每月评一次，每月达到90分（含）以上的，支付当月100%物业费，如每月分数低于90分的，扣除当月物业费的15％；连续3个月评分低于85分，双方解除物业合同，履约保证金不予退还。 3、甲方委托服务内容或范围增加时，所需增加费用甲乙另行订立补充协议。 4、若因乙方原因而造成的被盗事件，责任由乙方全权承担。公安部门核定案件价值后，乙方须按案件价值赔偿。 14.3考核评分表 序号 内容 分值 得分 1 乙方按合同要求配齐相关工作人员；前台会服及展厅管理人员工作人员接待服务态度。 20分 2 秩序维护员（安保）、工程主管等按相关法规持相关执业资格证上岗：消防设施操作员证、电工证（高压） 10分 3 按合同要求做好规划馆的门禁管理、安防巡查、做好值班保卫、消监控中心管理及突发事件应急处理等安防工作。 10分 4 协助做好规划馆的设施、设备维护工作，包括但不限于供配电、给排水、日常维修维护等工作，督促电梯、空调、消防等维保单位进行维护。 10分 5 做好规划馆内的公共卫生间、电梯间、停车场、走廊、过道、墙面、立柱、护栏、各管道井及其他合同内服务区域的环境卫生保洁工作。 10分 6 制定绿化养护方案，监督绿化景观作物进行修剪、绿篱、清理枯枝杂物、按时除草、施肥、除虫等。 10分 7 对规划馆内的设备报修、临时性任务及时响应处置，妥善处置。 10分 8 积极配合、协助规划馆组织的各类重大会议、活动。 10分 9 考核期内无重大安全责任事故。 10分合计 14.4其他事项 1、福州市城市规划展示馆作为大楼的业主单位，此次物业招标范围为整栋大楼，各使用单位根据其使用面积以及提供的服务分摊物业管理服务费，入驻后由各使用单位与乙方签订物业服务合同，可参照中标的统一价格标准直接向乙方缴交物业服务费。 2、本项目总体面积以现场实际勘察面积为准，物业管理服务期限为36个月（尚未入驻单位的物业服务合同结束时间须与福州市规划展示馆的物业服务合同结束时间一致），其中前3个月为试用期，试用期内若未达到合同约定要求，如乙方因管理混乱，造成安全事故、接待事故、服务不到位，或人员未到岗情况（甲方将不定时抽查）严重违反合同约定等问题，甲方有权单方面终止合同。服务期内，若乙方无法按照合同约定事项完成服务内容，且屡劝不改的，甲方有权解除其物业服务合同关系，并要求补偿因其不当管理所造成的损失。 3、甲方在馆内提供物业服务用房供乙方办公使用，乙方食宿需自行外租解决（轮岗人员临时休息除外），物业服务用房属甲方所有，乙方在合同期限内无偿使用，但不得改变其用途。乙方在与甲方签订合同之前，提供一份经甲方认可的《物业服务用房装修及使用方案》。未经甲方书面许可，不得利用服务区域内的甲方房产、物业、水电等资源从事经营活动。因乙方原因导致甲方资产受损必须照价赔偿。 4、乙方自行解决与其内部员工发生的各类纠纷，确保不影响与妨碍甲方的办公秩序。 5、经查实确由乙方工作失职造成重大安全事故的，由乙方承担相应的责任。 6、物业服务费按月结算，甲方在每月底前完成内部支付审批手续，上报市财政划拨支付当月的物业服务费（不含未入驻单位独立使用面积的物业服务费用，未入驻单位与乙方自行在双方的合同中约定相关内容）。如遇物价浮动，经双方友好协商签订补充协议。 7、本物业项目的物业移交、验收、接管均按国家现行有关规定实施。 8、乙方不得分包、转包或变相转包。 9、《中标通知书》发出之日起30日内签订合同，合同签订后30日内，乙方入驻现场接管物业。 10、其他未尽事宜待甲方（或其他入驻单位）和乙方双方签订物业服务合同时再予以协商确定。

15、其他约定

15.1合同文件与本合同具有同等法律效力。

15.2本合同未尽事宜，双方可另行补充。

15.3本合同自签订之日起生效。

15.4本合同纸质文件一式 陆 份。合同电子文本通过政府采购网上公开信息系统自动备案。合同纸质文本需与备案电子文本一致，以备案电子文本为准，具有同等效力。

15.5其他：□无。□ 无。