一、 项目概况项目名称：“四川美术馆新馆”项目位置：四川省成都市人民西路与东城根街交汇处物业类型为：文教科卫事业单位物业本项目规划总建筑面积19779.4平方米。 二、物业服务内容1、建筑本体的日常巡视、保养和维修服务，园林绿地养护。（1） 院内建筑包括主体结构、屋面（含保温、隔热、防水层）、楼面、墙面、天花板、顶棚等的日常巡视、保养。2、各类设施设备的运行、维护和管理。（1）本项目区域内公共设施的维护、运行与管理。（2）门、窗、锁具、隔板、橱柜各种装修、装饰等维护和保养。（3）高低压供电系统服务：负责高压运行24小时值班服务、低压运行维护服务、照明设备运行维护服务、机电设备运行维护服务、高压设备器具避雷系统的定期检测服务，所产生的费用由采购人负责。（4）弱电系统的运行、维护和使用管理：包括楼宇控制系统、安全防范系统、中控系统维护、网络系统维护、有线系统维护、通讯系统维护、多媒体系统维护、会议音响灯光、停车场管理系统、大门及楼宇内值班室监控系统等。（5）给排水系统：二次供水系统运行维护服务、消防供水管理、污水系统管理、雨水系统管理维护服务、给排水管道及设备的维护保养服务。（6）消防系统运行、维护和管理：包括自动消防系统、消防广播系统、消防栓组合箱、消防水池的维护管理、气体消防系统的维护管理、高压细水雾管理、防火卷闸门、灭火器等定期检测服务和其他各类消防设备。（7）供热制冷系统：包括换热站值班运行服务，换热设备维护保养服务，换热设备应急处理服务，换热管线维护保养服务，供热软化水设备监测、维护、运行，楼宇自控末端设备运行维护，制冷站值班运行值班服务，制冷设备维护保养服务，制冷设备应急处理服务，制冷管网维护保养服务，制冷软化水及补水设备运行维护，楼宇自控设备运行服务，精密空调运行管理（恒温恒湿空调）和展览场所、文物、画库的温湿度监控。（8）电梯服务：包括电梯保洁、运行维护管理、电梯应急处理服务。3、公共秩序维护、消防安全管理服务。（1）地上地下办公入口值班室的值班和出入登记。（2）美术馆主要出入口的管理。（3）楼内外安全巡查（包括消防巡查）、院区安全巡查、夜间安全巡查（包括消防巡查）。（4）监控室的24小时值班。（5）下沉广场的秩序维护。（6）车辆出入及地上、地下停车场的管理和疏导。（7）配合公安、武警、消防、秩序维护等部门做好治安管理、消防管理等工作。（8）安检服务。（9）消防中控24小时值班服务。（10）突发事件应急处理。4、环境卫生保洁服务。（1）院内道路、下沉广场、值班室、停车场、各个展厅、各办公室、门窗和楼内除普通办公间以外的走廊、楼梯、电梯、楼内大厅、卫生间、屋面平台及大厅3米以下玻璃等所有公共场地及“门前三包区域”卫生清洁，定期对垃圾进行清运。（2）对楼内地面、墙面的石材和栏杆、扶手以及金属构件进行定期养护。卫生消毒作业服务。（3）垃圾清运服务、灭四害作业服务。（4）布撤展保洁服务。5、园林绿地养护。院内园林绿地卫生，绿化设备维护，乔木、灌木、绿蓠类、草坪、地被的养护。三、物业服务要求1、本项目的日常巡视、保养和维修服务标准（1）定期对房屋结构及涉及使用安全的部位进行检查，对损坏处联系质保单位及时修理，巡查、保养记录完善，发现重大问题及时报业主处理。（2）楼宇外观始终保持完好、整洁；外墙建材贴面无破损、无污染。（3）未经采购人许可，各部位不得出现乱搭建、乱堆放现象。2、设施设备的运行、养护、维修和管理标准（1）岗位责任制、机电设备房出入管理、值班及交接班、设备安全运行、设备使用管理、设备巡查养护、设备故障处理、监控中心管理、物料领用、档案资料管理、应急预案等各项管理制度和工作计划规范齐全，并严格落实。发现重大问题及时报告业主。（2）设施设备机房和各监控机房环境整洁，无杂物、灰尘，无鼠、虫害发生，机房环境符合设备要求。（3）各设施设备状况良好，各系统运行正常，无重大设备隐患及管理责任事故。（4）设施设备保修、抢修机制完善。易损件（如灯管等）更换、维修不应超过两个小时，一般性设备维修不超过一天（以上均指自发生到维修完毕）。紧急故障应接到通知后20分钟内到达现场处理，设备运行、维修记录完整。（5）共用配套设施完好，不得随意改变用途。（6）定期巡查公共设施，无安全隐患。发现重大问题及时报告业主。（7）物业区域内的道路畅通，路面整洁、无阻碍。3、强电系统的运行、养护、维修和管理标准。（1）高压配电中心室值班人员必须持有电力部门颁发上岗资格证，实行24小时值守。其它配电室正常巡检。（2）高低压配电中心管理规定、供电设备操作规范等规章制度、记录完善，并严格执行停送电操作票制度，做好配电室三防检查工作（防雷防雨防小动物）。（3）保证正常供电，无人为停电、断电事故。限电、停电有明确的审批程序并按规定时间通知各单位。（4）临时用电管理措施与停电应急处理措施完备。（5）备用应急灯、应急电源等设备可随时启用。（6）电梯按规定时间运行。安全设备齐全，通风、照明等附属设施完好。（7）电梯轿厢、井道、机房保持清洁。（8）电梯日常配件必须满足使用要求，重大节日活动提供电梯现场维护服务。（9）排除电梯运行险情的应急处理措施完善。（10）照明系统巡查、报修措施完善，故障维修及时，保证整体建筑照明完好。（11）公共照明和大楼泛光照明按要求开闭。（12）照明设施保持完好、整洁，无污渍、无蛛网、无积尘。（13）制订专门的节能管理制度、搞好节能管理分析与研究。制定各项目的节能措施，配合管理方完成节能目标。4、弱电系统末端设备的运行、养护和管理标准。（1）学术报告厅、阶梯教室设备符合使用要求，可随时启用。（2）总控室设专人值守，故障排除及时，消防报警系统、安防监控系统、漏电火灾报警系统和无线对讲系统、楼宇自控系统、广播系统、信息发布系统、智能集成系统等应保持运行正常，并做好运行记录。（3）监控、控制系统使用管理制度和突发事件处理措施完善，出现异常情况判断准确，反应及时。5、消防系统的运行、维护、维修和管理标准。（1）消防系统各岗位人员应经过专业培训，自动消防系统的操作人员必须持证上岗，并严格遵守消防安全操作规程。（2）消防管理人员熟练掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题。（3）防火及消防安全管理和火灾安全隐患排查机制健全。（4）定期组织消防法规及消防知识的宣传教育，各区域防火责任人明确到位。（5）突发火灾应急方案完善，消防疏散示意图设立明显。照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通无阻。（6）消防水泵定期检查、试运行，定期巡检蓄水池液位并作记录。6、给排水系统的运行、养护、维修和管理标准（1）设备、阀门、管网工作正常，无跑冒滴漏等现象。（2）高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施。（3）排水系统通畅，汛期道路无积水，地下车库、设备房间无积水、浸泡等现象发生。（4）发生事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水等现象。（5）水泵房、水箱间管理规定和事故应急处理方案完善。（6）绿化喷灌系统可随时启用。（7）限水、停水按规定时间提前通知。（8）备用机泵定期盘车、试运行。7、空调、通风、采暖系统的运行、维护、维修和管理标准。（1）中央空调机房专人值守，空调、通风、采暖系统运行正常，噪音不超标，无滴漏等现象。（2）各系统运行始终处于良好状态，出现运行故障，维修人员在规定时间内到达现场维修。（3）空调、采暖系统、维修保养计划完善，无停机故障。（4）美术馆展室规定的温湿度标准为温度18-28℃，相对湿度45-65%；藏品库房温度16-17℃，相对湿度58-60%；每天温度变化（白天和夜间的温差变化）不超过2-5℃。（5）保持温控器可靠运行，保证温感系统有效运转反馈及温度信息和楼宇自控的有效自控。（6）空调、通风、采暖系统故障应急处理方案完善，重大问题及时报业主方协调处理。8、秩序维护、消防安全管理标准（1）秩序维护员具备专业素质，熟悉大楼的环境，文明执勤，训练有素，言语规范，认真负责。（2）实行24小时值班及巡逻制度，设立固定岗、流动岗，突发事件反映迅速。（3）秩序维护工作应重点加强夜间值班巡查，充分利用人防、技防措施，做到管理区域内办公秩序良好，人身安全不受侵犯，财产不受损失，重大活动顺利进行，突发事件迅速得到解决。（4）安全防范措施及突发事件应急方案完善，并充分考虑到美术馆的功能特点。（5）车辆的出入，停放管理规范，保障场馆范围内的交通秩序井然。（6）地上、地下停车场有人疏导，做到管理有序，排列整齐。（7）非机动车辆集中停放、摆放整齐。（8）危及安全处设有明显标志和防范措施。9、环境卫生保洁绿化服务标准（1）环境卫生保洁实行责任制。有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化清洁保洁。（2）保洁服务要适时、及时、准时，不影响正常办公和馆内各种活动的开展，不使用对建筑物材质造成损伤的材料和清洁剂。（3）环卫设备完备，在楼内外适当位置设置垃圾箱。楼内垃圾箱烟缸内铺设细沙，垃圾桶、烟缸及时清理，定期清洗保持洁净。垃圾每日收集两次，做到日产日清，无垃圾桶、烟缸满溢现象。垃圾中转站每日进行冲洗，冲洗后无异味；根据实际需要进行卫生消杀，有效控制蝇、蚊等害虫滋生。（4）排水、排污管道畅通，发现异常及时清掏。（5）大楼共用部位保持洁净。无乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象；无擅自占用和堆放杂物现象；大厅、楼梯、扶栏、公共区域门窗等的玻璃保持明亮洁净；石材、金属应保持光亮；楼内各处地面、台面无灰尘、无垃圾；墙面和天花板整洁、无尘土和蜘蛛网；卫生间地面、台面和便池无水渍、无污渍，卫生纸、洗手液、擦手纸、小便池内樟脑球等低值易耗品应及时补充。（6）管理区域内公共部位的清洁工作不少于以下频次，并随时做好巡查、维护。1）楼内通道、楼梯每天拖扫一次，每月彻底清洗一次；2）各楼大厅有专人负责，随时保持清洁；3）主要通道出入口每天清扫两次；4）门厅的地面、楼面随时保持清洁，走廊地板砖地面或楼面定期保养；5）各会议室、接待室、展厅、学术报告厅、公共教育用房等对公众开放的区域要求随时保持清洁。室内地毯定期吸尘及清洗，木质家具应定期保养；馆长办公室及区域每日在上班之前清洁一次。6）楼内消防栓、过道门、扶手等公共设施每两天全面擦拭一次；7）机房和地下停车场日常保持清洁，每月全面清洗一次；8）公共卫生间及时打扫，随时保持清洁；9）电梯每天清洁二次；10）墙面、电梯、楼梯等装饰根据用材情况进行必要的定期养护；（7）建立消杀工作管理制度，根据当地实际情况定期开展消杀工作，有效控制鼠、蟑、蝇、蚊等害虫滋生；定期对各类病虫害进行预防控制，适时投放消杀药物。（8）特殊材质地面、墙面的保养计划科学合理，保持材质的长期效果无污染无损伤。（9）大楼内噪声、空气等符合国家环保标准。（10）绿化区域内的保养计划科学合理，保证定期灌溉、除虫修剪等，保证树木，草坪等绿植的成活，配备具有资质的专业人员进行日常管理。（11）馆周边道路、绿地等每天清扫一次；景观、绿地内水面保持清洁，适时进行换水等维护。四、岗位人员基本要求1、人员数量须满足工作需求，每岗位工作人员单日工作时间不超过8小时。管理岗位、技术岗位要求100％持证上岗。全部上岗人员配备总数最低不得少于56人，其中：秩序维护人员不少于35人（含地下停车场车管员、收费员）；保洁员不少于8人；客服及收发保管（寄存）不少于4人；设备设施维保人员不少于7人；综合管理人员不少于2人。以上人员已含经理、主管、领班等岗位。2、工作人员外貌端庄、身体健康，要符合年轻化、知识化的行业特点。3、主要管理岗位人员要求部门岗位人数（人）上岗时间年龄（岁）备注物业办公室项目经理7：30--19：00≤50有国家承认的注册国家物业管理师证书。有10年以上大型项目管理经历。项目经理助理物业管理师证书保洁部保洁部主管≤45服务意识强，有较强亲和力，相关管理岗位从业经验5年以上。秩序部秩序部主管≤40服务意识强，有较强亲和力，相关管理岗位从业经验5年以上。工程部工程部主管≥30具有中级职称，相关管理岗位从业经验5年以上。其他服务人员岗位要求部门岗位人数（人）上岗时间年龄（岁）备注保洁部领班岗≥457：00--16：00（公共及办公区域）8：30--17：30（展览区域）≤45各岗职责清晰，工作记录可查。大堂岗展厅岗公区岗办公室岗地下车库岗总坪岗电梯岗玻璃清洁岗消杀岗垃圾清运岗巡逻岗绿化岗≤55秩序部秩序维护领班岗≥45秩序维持员4班3运转24小时值守岗；消防监控24小时双人值守；≤30形象气质佳。岗位清晰，巡检到位。4班3运转，保证人员在岗的精神面貌。售票厅门岗贵宾接待室门岗储物室门岗车场出入口岗外围巡逻岗内场巡逻岗地下巡逻岗消防监控值班工程部台帐维修管理员≥20配电房24小时双人值守；其他工程人员8：30--17：30 ≤30高、低压电工有电工证书，管道工有5年以上工作经验。配电房值班班组、空调给排水班组、电梯维修班组、综合维修班组专业技术到位，维修保养即使，工作记录到位。配电房值班班组≤50电梯维修班组空调给排水班组综合维修班组6、服务方案针对本项目制定完善的物业服务方案，应体现投标人的经验和能力，管理组织，工作计划、工作措施等阐述应详细具体、针对性强并且各项措施切实可行。方案包括但不限于以下内容：（1）管理服务理念和目标。结合本项目的规划布局、建筑风格、智能化硬件设施配置及本物业特点，提出物业服务的整体设想及策划，包括服务目标、管理措施。（2）项目管理机构运作方案、管理制度和工作计划。阐述项目经理的管理职责、内部管理的职责分工、日常管理制度和考核办法。（3）提供针对本项目的管理人员和服务人员的配备、培训与管理计划。（4）各项服务方案。包括但不限于各项设施的维修养护和运行管理、秩序维护、环境卫生保洁、会议礼仪服务、物业档案管理方案、展品保护等。（5）节能措施。结合本项目实际情况，投标人以自身经验提出完善的节能措施方案。（6）应急预案包括但不限于外墙或建筑物发生危险，影响他人安全时的应急预案，群体上访事件应急预案；突然断水、断电的应急预案；雨、污水管及排水管网阻塞的应急预案；电梯故障的应急预案；消防应急预案；水浸应急预案；极端天气预案等。本项目评分标准序序号评分因素分值评分标准1报价20%（20分）符合招标文件要求的投标价格最低的投标报价为评标基准价，其价格分为满分。其他供应商的价格分统一按照下列公式计算：投标报价得分=(评标基准价÷投标报价)×20%×10022企业综合情况40%资质5分具有行政主管部门颁发的物业管理叁级资质得1分，贰级资质得2分，壹级资质得3分。近3年内曾获市级（含）以上政府部门表彰的物管企业得2分。（附证书复印件）质量认证9分投标人具有ISO9001质量管理体系，ISO14001环境管理体系，OHSAS18001职业健康安全管理体系，每有一个得3分。没有不得分。（附证书复印件）企业信用8分企业信用100分起，每超过10分得 1分，最多得8分。（须提供“成都市房地产行业信用信息平台”2013年度企业信用记分网页截图）企业业绩18分投标人物业管理项目中现有政府办公或公共文化事业的得3分。没有的不得分。投标人现管理的政府办公或公共文化事业项目获得“省优”的，每有一个得1分。获得“全国物业管理示范大厦”表彰的，每有一个得2分。最多得10分。没有的不得分。投标人物业管理项目中现有政府办公或公共文化事业项目总面积20万平方米（含）的得2分。30万平方米以上的得5分。（投标人上述现有物业管理项目和获奖项目须提供物管合同、获奖证书复印件，原件备查）4服务方案40%管理服务理念和目标（8分）根据管理服务理念、管理服务目标良好情况得0~8分项目管理机构运作及管理制度（6分）（1）根据组织机构、工作职能运行图且运行合理情况得0~2分；（2）根据项目经理职责、内部管理的职责分工明确、合理情况得0~2分；（3）管理制度和考核目录完整，且能满足项目需要得0~2分。管理服务人员配置（6分）（1）根据岗位人员设置合理情况得0~3分；（2）根据员工培训计划可行有效情况得0~3分；物业管理服务实施方案（10分）根据方案合理可行，符合本项目实际情况得0~10分物业维修的应急措施（6分）根据应急措施且基本能满足项目需要得0~6分增值服务，加强与业主沟通的具体措施（4分）有项目增值服务，项目文化建设、业主沟通等比较切实可行得0~4分