海吉星北方总部”项目物业管理招标文件一、目的：本次物业管理招标的目的是通过招标方式选聘一家物业服务企业，为天津海吉星农产品物流有限公司开发的“海吉星北方总部”项目提供物业管理服务。二、招标人情况名称：天津海吉星农产品物流有限公司地址：联系人：联系电话：三、招标项目基本情况见附件一。四、物业管理服务内容和标准第一部分：写字楼（一）房屋本体的维修、养护管理内容及标准1、房屋外檐：外观完好、整洁；外墙无脱落、无破损、无纸张乱贴和乱悬挂现象。2、屋面：无违反规划私搭乱建。3、地面：平整、干净，无塌陷、污染。4、门窗：统一有序，色调一致，不超出外墙面。 （二）设施设备管理服务内容及标准序号设备设施系统日常巡检内容与标准维保工作内容与标准内容标准内容标准1供配电指示灯、各种仪表、开关、外观、桩头、清洁、温度、接地、绝缘、门锁。仪表、指示灯、温度正常，接地良好，桩头无松动，外观无损，开关在规定位置。测试绝缘，积炭情况，紧固桩头，清洁工作，电压、电源、各类开关。绝缘良好，开关、继电器无积炭，桩头牢固，电压、电流正常，开关自如。2电梯指示灯、按钮、照明、报警装置。检查电梯运转正常，各指示灯、按钮及照明情况、报警装置是否正常、迫降功能是否良好。电梯年检及限速器检测。运转平稳、安全，警铃及对讲、照明功能正常。电梯准运证、年检合格证、维修保养合同完备。选定专业公司进行维修，维修人员持证上岗；安全设施完好率100％。3消防泵控制箱、开关、指示灯、电机、泵、水压、管道、仪表。接线牢固，无异味，各类指示灯、仪表、水压正常，无渗漏。紧固桩头、叶轮，根据情况清洗轴承，加油，更换易损件，清洁联动。外观整洁，运转正常，水压达到标准，无渗漏，每月起动一次。4喷淋泵控制箱、开关、指示灯、电机、泵、水压、管道、仪表。接线牢固，无异味，各类指示灯、仪表、水压正常，无渗漏。紧固桩头、叶轮，根据情况清洗轴承，加油，更换易损件，清洁联动，管道换水。外观整洁，运转正常，水压达到标准，无渗漏，每月起动一次。5消防排烟风机、风叶、控制电器、软接头、电流、电压。风机转动正常，无异声，风叶固定良好，电器控制正常，软接无损。紧固桩头，加注润滑油，清洁控制箱，修补软接，测试绝缘，联动消防模块。控制箱内外清洁，风机运转正常，风量达到要求风管无泄漏，无噪声。6生活泵控制箱、开关、指示灯、电机、泵、水压、管道、仪表。接线牢固，无异味，各类指示灯、仪表、水压正常，无渗漏。紧固桩头、叶轮，根据情况清洗轴承，加油，更换易损件，清洁。外观整洁，运转正常，水压达到标准，无渗漏。7疏散指示灯灯具、罩壳、安装、清洁。照明良好，无破损，保持清洁。灯具、蓄电池、充电器、电压、电流、按钮。电压、电流符合要求，充电器工作正常，蓄电池符合标准。8消火栓消火栓箱、水龙带、水枪、阀门、清洁。消火栓箱体完好，水龙带无霉变。阀门、供水。阀门清洗、加油，供水正常。9污水泵控制箱、开关、指示灯、电机、泵、水压、管道、仪表、溢位漂球。接线牢固，无异味，各类指示灯、仪表、水压正常，无渗漏，溢位开停正常。清洁、检查电机绝缘、清洗轴承、加油、更换易损件、电缆、控制系统。无杂物，电机绝缘良好，电缆无破损，泵运行正常，控制正常。10水箱阀门、管道、溢位、旁通、箱盖。闸门、管道无渗漏，溢位开关正常，密封良好，箱盖锈烂更新。清洗水箱，进出水阀门。定期对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、消毒。水质符合标准，无二次污染，阀门开关自如。11雨污水井井盖、管道。井盖无锈蚀、破损，管道畅通。每月疏通一次排污管道，沉积池清污。井盖外观良好，无破损，沉积池无污物，管道畅通。12地下车库坡道、墙面、地面、天花、排烟通风管道、照明、沉降。无开裂、渗漏脱落，管道固定良好，照明正常。修补坡道、墙面、天花，紧固固定螺栓。无开裂、脱落，无渗漏，照明良好。13外围道路有无开裂、起壳、错位、破损、明沟盖有无缺少损坏。无开裂、起壳、错位、破损，明沟盖无破损。修补路面。道路完好无损。14标志牌有无缺损、固定是否牢固。无缺损，固定牢固。紧固螺栓，更换破损标色。完好、牢固。15照明检查照明设施是否正常。巡查,随坏随修，保证照明正常，完好率100％。照明设施正常运行。保证项目正常使用。16智能化系统日常维护保养，定期检测。巡查、维护正常使用功能完好。月检。维护正常使用功能完好。17通风系统日常维护保养，定期检测。巡查、维护正常使用功能完好。定期维修保养。维护正常使用功能完好。18避雷系统检测避雷设施是否正常。正常使用。定期检查维修避雷网。保证避雷网无间断。19消控系统日常维护保养，定期检测，宣传、培训、演练。报警、通讯设备完好，灭火迅速，方法得当；设备齐全，会使用，不堵占消防通道，不存放易燃易爆物品，不违章用火用电。每月定期检查维修泵、栓、带，保证，保证系统运行良好，无渗漏、腐蚀、破损、丢失、过期，保持表面清洁。熟悉消防法规和方针，掌握消防技能，训练、宣传、演习组织严密，定期培训，保证消防器材随时启用。（三）公共秩序维护内容、标准1、人员要求：统一着装，佩戴统一标志，仪容仪表整洁规范，当值时立岗不倚不靠，语言文明规范；配备对讲装置；正确使用各类消防、物防、技防器械和设备；协助公安部门做好物业管理区域内的公共秩序维护和安全防范工作，发生治安事件或者各类灾害事故时，及时向公安和有关部门报告，并积极协助做好调查和救助工作。2、巡逻岗：按照规定路线和时间每2小时巡查一次，做好巡查记录。3、闭路监控室24小时值班，24小时录像监控，出入人员实施登记制度。4、秩序维护员身高在1.70米以上，年龄在35周岁以下，退伍军人优先。5、车辆管理：引导机动车辆按规定路线行驶并在指定地点停放，停放有序；非机动车停放整齐。（四）公共环境保洁维护内容、标准本物业权属范围内的清洁服务，包括公共场地、建筑物的清洁卫生、垃圾的收集和清运、以及楼宇范围内公共区域的灭虫防害工作。清洁服务标准：1、楼内公共区域：地面每天清扫1次，擦拭1次；前面无灰尘、无乱悬挂等现象；顶棚目视无灰尘、无蛛网；楼梯扶手、栏杆、窗台每天擦拭2次；门窗玻璃每月擦拭2次；消防栓、标识牌等设施每周擦拭1次；电梯轿厢每天擦拭2次；操作板面每天消毒1次；每月对电梯门、壁保养1次，地面每日推尘不少于2次，随时保洁，每周全面拖洗1次；垃圾袋内垃圾不超过2/3，且每日需进行更换；垃圾桶表面洁净、无污渍、无垃圾水溢出。公共卫生间每天拖洗地面2次，地面无污迹、无积水；便池清洗数次，并随时保持清洁，清倒垃圾2次，保证垃圾不外溢，无异味；擦抹洗手台数次、梳妆镜2次，台面、镜面无污迹、水迹；墙面洁净，无污迹。2、楼外公共区域：硬化地面、主次干道每天清扫2次以上，干净整洁；绿地无垃圾、纸袋等杂物；公共区域日常设专人保洁，保持干净整洁无杂物；对园区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑适时进行清扫；室外标识、宣传栏、信报箱等每周擦拭2次；路灯、楼道灯每季度清洁1次；垃圾清运日产日清，无满溢现象；垃圾桶、果皮箱每天清洁2次，夏季每天进行消毒。3、保洁员年龄在45周岁以下，形象较好。4、定期做好消杀工作。（五）绿化养护内容、标准1、草坪及地被植物整齐，草坪适时修剪，高度不应超过10公分。2、树冠完整美观，无枯枝死杈。3、绿篱修剪及时，适时不中无缺株。4、根据气候和季节状况，适时组织浇灌、施肥和松土。5、适时做好病虫害防治，保持树木花草正常生长。6、适时采取植物防冻保暖措施，扶正加固。（六）突出项目特点的管理设想及方案第二部分：商业（一）房屋本体的维修、养护管理内容及标准1、房屋外檐：外观完好、整洁；外墙无脱落、无破损、无纸张乱贴和乱悬挂现象。2、屋面：无违反规划私搭乱建。3、地面：平整、干净，无塌陷、污染。4、门窗：统一有序，色调一致，不超出外墙面。 （二）设施设备管理服务内容及标准序号设备设施系统日常巡检内容与标准维保工作内容与标准内容标准内容标准1供配电指示灯、各种仪表、开关、外观、桩头、清洁、温度、接地、绝缘、门锁。仪表、指示灯、温度正常，接地良好，桩头无松动，外观无损，开关在规定位置。测试绝缘，积炭情况，紧固桩头，清洁工作，电压、电源、各类开关。绝缘良好，开关、继电器无积炭，桩头牢固，电压、电流正常，开关自如。2消防泵控制箱、开关、指示灯、电机、泵、水压、管道、仪表。接线牢固，无异味，各类指示灯、仪表、水压正常，无渗漏。紧固桩头、叶轮，根据情况清洗轴承，加油，更换易损件，清洁联动。外观整洁，运转正常，水压达到标准，无渗漏，每月起动一次。3喷淋泵控制箱、开关、指示灯、电机、泵、水压、管道、仪表。接线牢固，无异味，各类指示灯、仪表、水压正常，无渗漏。紧固桩头、叶轮，根据情况清洗轴承，加油，更换易损件，清洁联动，管道换水。外观整洁，运转正常，水压达到标准，无渗漏，每月起动一次。4消防排烟风机、风叶、控制电器、软接头、电流、电压。风机转动正常，无异声，风叶固定良好，电器控制正常，软接无损。紧固桩头，加注润滑油，清洁控制箱，修补软接，测试绝缘，联动消防模块。控制箱内外清洁，风机运转正常，风量达到要求风管无泄漏，无噪声。5疏散指示灯灯具、罩壳、安装、清洁。照明良好，无破损，保持清洁。灯具、蓄电池、充电器、电压、电流、按钮。电压、电流符合要求，充电器工作正常，蓄电池符合标准。6消火栓消火栓箱、水龙带、水枪、阀门、清洁。消火栓箱体完好，水龙带无霉变。阀门、供水。阀门清洗、加油，供水正常。7污水泵控制箱、开关、指示灯、电机、泵、水压、管道、仪表、溢位漂球。接线牢固，无异味，各类指示灯、仪表、水压正常，无渗漏，溢位开停正常。清洁、检查电机绝缘、清洗轴承、加油、更换易损件、电缆、控制系统。无杂物，电机绝缘良好，电缆无破损，泵运行正常，控制正常。8水箱阀门、管道、溢位、旁通、箱盖。闸门、管道无渗漏，溢位开关正常，密封良好，箱盖锈烂更新。清洗水箱，进出水阀门。定期对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、消毒。水质符合标准，无二次污染，阀门开关自如。9雨污水井井盖、管道。井盖无锈蚀、破损，管道畅通。每月疏通一次排污管道，沉积池清污。井盖外观良好，无破损，沉积池无污物，管道畅通。10地下车库坡道、墙面、地面、天花、排烟通风管道、照明、沉降。无开裂、渗漏脱落，管道固定良好，照明正常。修补坡道、墙面、天花，紧固固定螺栓。无开裂、脱落，无渗漏，照明良好。11外围道路有无开裂、起壳、错位、破损、明沟盖有无缺少损坏。无开裂、起壳、错位、破损，明沟盖无破损。修补路面。道路完好无损。12标志牌有无缺损、固定是否牢固。无缺损，固定牢固。紧固螺栓，更换破损标色。完好、牢固。13照明检查照明设施是否正常。巡查,随坏随修，保证照明正常，完好率100％。照明设施正常运行。保证项目正常使用。14智能化系统日常维护保养，定期检测。巡查、维护正常使用功能完好。月检。维护正常使用功能完好。15通风系统日常维护保养，定期检测。巡查、维护正常使用功能完好。定期维修保养。维护正常使用功能完好。16避雷系统检测避雷设施是否正常。正常使用。定期检查维修避雷网。保证避雷网无间断。17消控系统日常维护保养，定期检测，宣传、培训、演练。报警、通讯设备完好，灭火迅速，方法得当；设备齐全，会使用，不堵占消防通道，不存放易燃易爆物品，不违章用火用电。每月定期检查维修泵、栓、带，保证，保证系统运行良好，无渗漏、腐蚀、破损、丢失、过期，保持表面清洁。熟悉消防法规和方针，掌握消防技能，训练、宣传、演习组织严密，定期培训，保证消防器材随时启用。（三）公共秩序维护内容、标准1、人员要求：统一着装，佩戴统一标志，仪容仪表整洁规范，当值时立岗不倚不靠，语言文明规范；配备对讲装置；正确使用各类消防、物防、技防器械和设备；协助公安部门做好物业管理区域内的公共秩序维护和安全防范工作，发生治安事件或者各类灾害事故时，及时向公安和有关部门报告，并积极协助做好调查和救助工作。2、巡逻岗：按照规定路线和时间每2小时巡查一次，做好巡查记录。3、闭路监控室24小时值班，24小时录像监控，出入人员实施登记制度。4、秩序维护员身高在1.70米以上，年龄在35周岁以下，退伍军人优先。5、车辆管理：引导机动车辆按规定路线行驶并在指定地点停放，停放有序；非机动车停放整齐。（四）公共环境保洁维护内容、标准本物业权属范围内的清洁服务，包括公共场地、建筑物的清洁卫生、垃圾的收集和清运、以及楼宇范围内公共区域的灭虫防害工作。清洁服务标准：1、楼内公共区域：地面每天清扫1次，擦拭1次；前面无灰尘、无乱悬挂等现象；顶棚目视无灰尘、无蛛网；楼梯扶手、栏杆、窗台每天擦拭2次；门窗玻璃每月擦拭2次；消防栓、标识牌等设施每周擦拭1次；电梯轿厢每天擦拭2次；操作板面每天消毒1次；每月对电梯门、壁保养1次，地面每日推尘不少于2次，随时保洁，每周全面拖洗1次；垃圾袋内垃圾不超过2/3，且每日需进行更换；垃圾桶表面洁净、无污渍、无垃圾水溢出。公共卫生间每天拖洗地面2次，地面无污迹、无积水；便池清洗数次，并随时保持清洁，清倒垃圾2次，保证垃圾不外溢，无异味；擦抹洗手台数次、梳妆镜2次，台面、镜面无污迹、水迹；墙面洁净，无污迹。2、楼外公共区域：硬化地面、主次干道每天清扫2次以上，干净整洁；绿地无垃圾、纸袋等杂物；公共区域日常设专人保洁，保持干净整洁无杂物；对园区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑适时进行清扫；室外标识、宣传栏、信报箱等每周擦拭2次；路灯、楼道灯每季度清洁1次；垃圾清运日产日清，无满溢现象；垃圾桶、果皮箱每天清洁2次，夏季每天进行消毒。3、保洁员年龄在45周岁以下，形象较好。4、定期做好消杀工作。（五）绿化养护内容、标准1、草坪及地被植物整齐，草坪适时修剪，高度不应超过10公分。2、树冠完整美观，无枯枝死杈。3、绿篱修剪及时，适时不中无缺株。4、根据气候和季节状况，适时组织浇灌、施肥和松土。5、适时做好病虫害防治，保持树木花草正常生长。6、适时采取植物防冻保暖措施，扶正加固。（六）突出项目特点的管理设想及方案第三部分：酒店型公寓（一）房屋本体的维修、养护管理内容及标准1、房屋外檐：外观完好、整洁；外墙无脱落、无破损、无纸张乱贴和乱悬挂现象。2、屋面：无违反规划私搭乱建。3、地面：平整、干净，无塌陷、污染。4、门窗：统一有序，色调一致，不超出外墙面。 （二）设施设备管理服务内容及标准序号设备设施系统日常巡检内容与标准维保工作内容与标准内容标准内容标准1供配电指示灯、各种仪表、开关、外观、桩头、清洁、温度、接地、绝缘、门锁。仪表、指示灯、温度正常，接地良好，桩头无松动，外观无损，开关在规定位置。测试绝缘，积炭情况，紧固桩头，清洁工作，电压、电源、各类开关。绝缘良好，开关、继电器无积炭，桩头牢固，电压、电流正常，开关自如。2消防泵控制箱、开关、指示灯、电机、泵、水压、管道、仪表。接线牢固，无异味，各类指示灯、仪表、水压正常，无渗漏。紧固桩头、叶轮，根据情况清洗轴承，加油，更换易损件，清洁联动。外观整洁，运转正常，水压达到标准，无渗漏，每月起动一次。3喷淋泵控制箱、开关、指示灯、电机、泵、水压、管道、仪表。接线牢固，无异味，各类指示灯、仪表、水压正常，无渗漏。紧固桩头、叶轮，根据情况清洗轴承，加油，更换易损件，清洁联动，管道换水。外观整洁，运转正常，水压达到标准，无渗漏，每月起动一次。4消防排烟风机、风叶、控制电器、软接头、电流、电压。风机转动正常，无异声，风叶固定良好，电器控制正常，软接无损。紧固桩头，加注润滑油，清洁控制箱，修补软接，测试绝缘，联动消防模块。控制箱内外清洁，风机运转正常，风量达到要求风管无泄漏，无噪声。5疏散指示灯灯具、罩壳、安装、清洁。照明良好，无破损，保持清洁。灯具、蓄电池、充电器、电压、电流、按钮。电压、电流符合要求，充电器工作正常，蓄电池符合标准。6消火栓消火栓箱、水龙带、水枪、阀门、清洁。消火栓箱体完好，水龙带无霉变。阀门、供水。阀门清洗、加油，供水正常。7污水泵控制箱、开关、指示灯、电机、泵、水压、管道、仪表、溢位漂球。接线牢固，无异味，各类指示灯、仪表、水压正常，无渗漏，溢位开停正常。清洁、检查电机绝缘、清洗轴承、加油、更换易损件、电缆、控制系统。无杂物，电机绝缘良好，电缆无破损，泵运行正常，控制正常。8水箱阀门、管道、溢位、旁通、箱盖。闸门、管道无渗漏，溢位开关正常，密封良好，箱盖锈烂更新。清洗水箱，进出水阀门。定期对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、消毒。水质符合标准，无二次污染，阀门开关自如。9雨污水井井盖、管道。井盖无锈蚀、破损，管道畅通。每月疏通一次排污管道，沉积池清污。井盖外观良好，无破损，沉积池无污物，管道畅通。10地下车库坡道、墙面、地面、天花、排烟通风管道、照明、沉降。无开裂、渗漏脱落，管道固定良好，照明正常。修补坡道、墙面、天花，紧固固定螺栓。无开裂、脱落，无渗漏，照明良好。11外围道路有无开裂、起壳、错位、破损、明沟盖有无缺少损坏。无开裂、起壳、错位、破损，明沟盖无破损。修补路面。道路完好无损。12标志牌有无缺损、固定是否牢固。无缺损，固定牢固。紧固螺栓，更换破损标色。完好、牢固。13照明检查照明设施是否正常。巡查,随坏随修，保证照明正常，完好率100％。照明设施正常运行。保证项目正常使用。14智能化系统日常维护保养，定期检测。巡查、维护正常使用功能完好。月检。维护正常使用功能完好。15通风系统日常维护保养，定期检测。巡查、维护正常使用功能完好。定期维修保养。维护正常使用功能完好。16避雷系统检测避雷设施是否正常。正常使用。定期检查维修避雷网。保证避雷网无间断。17消控系统日常维护保养，定期检测，宣传、培训、演练。报警、通讯设备完好，灭火迅速，方法得当；设备齐全，会使用，不堵占消防通道，不存放易燃易爆物品，不违章用火用电。每月定期检查维修泵、栓、带，保证，保证系统运行良好，无渗漏、腐蚀、破损、丢失、过期，保持表面清洁。熟悉消防法规和方针，掌握消防技能，训练、宣传、演习组织严密，定期培训，保证消防器材随时启用。（三）公共秩序维护内容、标准1、人员要求：统一着装，佩戴统一标志，仪容仪表整洁规范，当值时立岗不倚不靠，语言文明规范；配备对讲装置；正确使用各类消防、物防、技防器械和设备；协助公安部门做好物业管理区域内的公共秩序维护和安全防范工作，发生治安事件或者各类灾害事故时，及时向公安和有关部门报告，并积极协助做好调查和救助工作。2、巡逻岗：按照规定路线和时间每2小时巡查一次，做好巡查记录。3、闭路监控室24小时值班，24小时录像监控，出入人员实施登记制度。4、秩序维护员身高在1.70米以上，年龄在35周岁以下，退伍军人优先。5、车辆管理：引导机动车辆按规定路线行驶并在指定地点停放，停放有序；非机动车停放整齐。（四）公共环境保洁维护内容、标准本物业权属范围内的清洁服务，包括公共场地、建筑物的清洁卫生、垃圾的收集和清运、以及楼宇范围内公共区域的灭虫防害工作。清洁服务标准：1、楼内公共区域：地面每天清扫1次，擦拭1次；前面无灰尘、无乱悬挂等现象；顶棚目视无灰尘、无蛛网；楼梯扶手、栏杆、窗台每天擦拭2次；门窗玻璃每月擦拭2次；消防栓、标识牌等设施每周擦拭1次；电梯轿厢每天擦拭2次；操作板面每天消毒1次；每月对电梯门、壁保养1次，地面每日推尘不少于2次，随时保洁，每周全面拖洗1次；垃圾袋内垃圾不超过2/3，且每日需进行更换；垃圾桶表面洁净、无污渍、无垃圾水溢出。公共卫生间每天拖洗地面2次，地面无污迹、无积水；便池清洗数次，并随时保持清洁，清倒垃圾2次，保证垃圾不外溢，无异味；擦抹洗手台数次、梳妆镜2次，台面、镜面无污迹、水迹；墙面洁净，无污迹。2、楼外公共区域：硬化地面、主次干道每天清扫2次以上，干净整洁；绿地无垃圾、纸袋等杂物；公共区域日常设专人保洁，保持干净整洁无杂物；对园区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑适时进行清扫；室外标识、宣传栏、信报箱等每周擦拭2次；路灯、楼道灯每季度清洁1次；垃圾清运日产日清，无满溢现象；垃圾桶、果皮箱每天清洁2次，夏季每天进行消毒。3、保洁员年龄在45周岁以下，形象较好。4、定期做好消杀工作。（五）绿化养护内容、标准1、草坪及地被植物整齐，草坪适时修剪，高度不应超过10公分。2、树冠完整美观，无枯枝死杈。3、绿篱修剪及时，适时不中无缺株。4、根据气候和季节状况，适时组织浇灌、施肥和松土。5、适时做好病虫害防治，保持树木花草正常生长。6、适时采取植物防冻保暖措施，扶正加固。（六）突出项目特点的管理设想及方案物业管理服务费测算（一）物业管理服务费测算依据及要求1、依据市场价格据实测算。2、物业管理服务费、能源费和电梯、二次供水、消防等设施设备日常运行养护费用分别测算。（二）物业管理服务费的测算1、物业管理服务费测算一律以人民币为计价单位。2、物业管理服务费报价以人民币每月每平方米为计量单位。五、要求达到的管理目标正式管理本项目一年达到“天津市物业管理达标大厦”标准；正式管理本项目二年达到“天津市物业管理优秀大厦”标准；六、对投标人及投标文件的要求（一）对投标人的要求1、必须是具有国家二级（含二级）以上物业管理资质的物业服务企业；2、物业服务企业必须具备写字楼、酒店型公寓及商业类型物业管理经验；3、拟派驻项目经理需持有由国家住建部颁发的《中华人民共和国物业管理师资格证书》或天津市物业管理办公室颁发的《天津市物业管理项目经理岗位证书》；4、拟派驻项目经理必须具备写字楼、酒店型公寓及商业类型物业管理经验。5、在资格预审合格的投标申请人超过10家时，招标人应根据项目和投标申请人的实际情况确定筛选条件，于现场勘察前从中选择不少于5家资格预审合格的投标申请人参与竞标。招标人确定的筛选条件将以书面形式发放给各投标申请人，并作为招标文件组成部分。（二）对投标文件的要求1、投标文件以标准A4白色打印纸打印完成，以宋体字打印；投标文件中字体、图表一律使用黑色打印。2、投标人应提交一份投标函及六份包括技术部分、商务部分内容的投标文件和一份只包含资信部分内容的投标文件。投标函，包括物业管理服务费、管理目标及其他履约承诺等；技术部分，包括服务的内容和标准、人员配备、主要工作环节运行程序及检查方法、物业服务企业的内部管理制度；商务部分，包括物业管理服务费、特约服务费、其他委托代理服务费等收费标准报价，物业管理服务费收费形式以及相应的项目财务收支测算；资信部分，包括营业执照副本复印件、资质等级证书副本复印件、管理业绩、项目主要管理人员资格证书等情况。注：（1）投标人基本情况及管理业绩需按照附件二规定的表格形式提供。（2）拟派驻项目经理情况需按照附件三规定的表格形式提供。（3）主要专业技术人员情况需按照附件四规定的表格形式提供。（4）如参加投标的物业服务企业有在管政府保障性住房项目的，管理项目证明材料需按照附件五规定的形式提供。3、投标文件封页制作必须按照天津市物业管理招投标服务中心网站的“投标文件封面制作”要求完成。4、投标文件装订要求：应当统一使用黑色塑胶圈左侧装订。5、投标文件编制后要分别包装整齐，用封条密封，并加盖投标人的公章和法人代表印鉴。按照规定时限递交到天津市物业管理招投标服务中心。6、如有下列情况之一，投标文件无效，即废标。（1）投标文件未按照规定使用A4白色打印纸打印的。（2）投标文件未按规定字体打印的，字迹模糊不清、难以辨认的。（3）投标文件中字体、图表未使用黑色打印的。（4）投标文件中出现背景填充色以及装饰色的。（5）投标文件未按照规定装订、密封，未加盖公章及法人印鉴的。（6）投标文件技术标、商务标中透露投标人信息的，这些信息包括：企业名称、工作人员姓名、地址、电话、网址、邮箱、目前在管项目名称、与本次招标项目名称不一致的其他项目名称、企业英文名称及缩写、企业名称拼音及缩写。（7）投标文件技术标、商务标中有照片展示的。（8）资信标中投标人名称与投标报名或资格预审资料不一致的。（9）参加开标和决标会议的投标人，其法定代表人或指定代理人迟到十五分钟以上到会的。（10）决标会上无理取闹，扰乱会场秩序的。7、决标会后各投标人的投标文件，不得以任何理由要求更改。七、投标程序（一）投标报名时间和地点报名时间： 年 月 日至 年 月 日， 时至 时。报名地点：天津市物业管理招投标服务中心。投标人报名时领取招标文件等有关资料。 （二）投标人如对该物业项目有疑问，请于 年 月 日 时派代表到集合进行该项目现场勘察。每个投标人到现场勘察人员不得超过3人，勘察时听从物业管理招投标服务中心工作人员和招标人领勘人指挥，按照指定路线考察，注意安全。（三）招标人对投标申请人提出的疑问应当予以澄清，并以书面形式发送给所有的招标文件收受人。（四）投标文件递交截止时间为 年 月 日 时，投标人应当在此时间之前将投标文件递送天津市物业管理招投标服务中心。（五）评标时间时间：待定地点：天津市物业管理招投标服务中心八、评标方法和评标标准（一）评标方法评标方法采用综合评估法。1、决标方式有3个以上（含3个）投标人确认参加投标的，采用决标程序；评标委员会应根据招标文件中的定标办法进行评审。具体方法如下：当招标人参考评标委员会推荐的中标候选人确定中标人时，评标委员会经评审后，依序推荐不超过3个中标候选人，并对推荐结果出具书面评审意见。2、议标方式不足3个投标人确认参加投标的，采用议标程序；评标委员会应根据招标文件中的定标办法进行评审。具体方法如下：当招标人参考评标委员会推荐的中标候选人确定中标人时，评标委员会经评审后，依序推荐1至2个中标候选人，并针对投标文件提出具体修改意见，供招标人参考确定中标人。（二）评标标准评标标准按照综合评分表规定的内容，采取百分制的方法评审。评标总分由两部分构成：1、投标文件评定分数占投标总分的70%。综合评分表由天津市物业管理招投标服务中心依据招标文件和项目实际情况制定。2、现场答辩分数占投标总分的30%。召开现场答辩会时，投标人拟定的项目经理应当参加答辩，并持有物业管理职业资格证书。3、按照天津市物业管理办公室要求，凡是已接管我市经济适用房等政府保障性住房物业管理工作的物业服务企业，在参加前期物业管理投标时，予以加分。具体加分方法如下：（1）以接管1个项目为基础，分值为1分，按照企业在管项目数量进行加分，每增加1个在管项目增加1分，加分的最高分值为5分。（2）加分分值确定后，在评标委员会综合评分基础上计入总分值。九、定标办法招标人参考评标委员会推荐的中标候选人确定中标人。招标人可以组织人员对投标人在管项目进行考察，并作为确定中标人的参考依据之一。十、物业服务合同的签订按照招标文件和中标人的投标文件订立物业服务合同。十一、澄清与修改（一）招标人对该招标文件进行必要的澄清或者修改的，在现场勘察后5日内，以书面形式通知所有的招标文件收受人。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。（二）投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改已提交的投标文件，并书面通知招标人。补充、修改的内容为投标文件的组成部分。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的补充或者修改的内容无效。十二、其他事项的说明（一）保密投标人无论中标与否，均有义务对招标人的情况进行保密。同时，招标人对投标人的投标文件保密。（二）公平竞争1、本招标文件发出后，除非特殊原因，投标人的任何电话、来访均不予接待。同时，我们抵制投标人采取非正常手段获得有关本次招标活动的一切信息资料，一经发现立即取消投标资格。2、投标人中标后不得以任何形式、理由转让管理权，如经发现，招标人有权取消中标单位资格或解除委托合同，由此引起的一切法律、经济责任全部由中标单位承担。（三）招标人不提供该项目的物业管理开办费。十三、附件为招标文件组成内容，具有同样法律效力。附件一：招标项目基本情况附件二：投标人基本情况及管理业绩附件三：拟派驻项目经理情况附件四：主要专业技术人员情况附件一：招标项目基本情况（一）项目基本情况“海吉星北方总部”非住宅物业项目，由天津海吉星农产品物流有限公司开发建设。坐落于天津市静海县北环工业区东区、北华路北侧。北：冷链储运中心；南：园区次干路五；西：良徐路；东：园区支路九。本项目总用地面积：30399.8平方米，本项目总建筑面积：77270.4平方米，本项目建筑面积（即招标面积）：74404.6平方米。地上建筑面积构成为：总建筑面积74404.6平方米【其中局部3层到顶6层的农产品检测中心（即写字楼）11575.3平方米，与农产品检测中心相连的2层的展示中心（即商业）3872.9平方米，22层的电子商务大厦（即写字楼）22272.7平方米，局部4层到顶5层的商业会所（即商业）20343平方米，22层的酒店型公寓16179.4平方米】。物业用房面积：226平方米。地下建筑面积构成为：总建筑面积2865.8平方米（其中设备用房2035.8平方米、附属用房830平方米）。绿化指标：绿化率21.62%，绿地面积6571.3平方米。停车场库：本项目规划建设地上机动车停车位242个。项目建筑结构：剪力墙、钢筋混凝土框架结构。项目有化粪池3个；污水井60个；雨水井20个。项目设有红号变电站、生活用水二次供水系统、排水系统、电梯系统、监控系统、消防自动报警系统、避雷系统等设备设施。本项目户数：为935户（公寓747套、商业188套）。本项目设有2个出入口。道路面积：5878.1平方米二、项目配套设施设备情况序号类别项目规格型号单位数量总功率（KW）备注1.公寓自来水供水加压泵Q=4.0L/sH=96mN=7.5.KW套37.5.KW2用1备2.公寓自来水加压小流量泵Q=1.0L/sH=96mN=3.0KW套13.0KW1用3.商铺自来水供水加压泵Q=1.4L/sH=51mN=2.2KW套32.2KW2用1备4.公寓中水供水加压泵Q=2.0L/sH=96mN=5.5KW套35.5KW2用1备5.商铺中水供水加压泵Q=2.0L/sH=51mN=3.0KW套33.0KW2用1备6.楼道照明个1200487.电梯部81048.避雷器套49.灭火器个20010.供电系统变电站座111.公共照明路 灯个15015KW12.景观灯505KW13.消防系统消防泵 Q=40l/s,H=100m,P=75KW台275KW1用1备14.喷淋泵Q=30l/s,H=130m,P=75KW台275KW1用1备15.室外消火栓20个16.消控系统套1517.监控系统套11018.航空障碍灯10KW