采购详细要求（一）物业概述：1．物业名称:四川省广安市地方税务局办公大楼及家属院物业管理服务；2．物业地点：广安市紫金街78号、80号；3．物业规模：15层电梯办公楼，建筑面积约2.2万平方米；家属院停车场52个车位（含办公大楼地下停车场16个车位）及院坝等，约1080平方米。（二）物业服务期限：本招标项目物业管理服务期限为两年。2014年01月01日至2015年12月31日（根据招标情况可调整具体时间）；合同实行一年一签。（三）物业管理服务具体要求：1、物业管理服务人员构成:1）部门管理员1人（常驻地税局，兼会议服务岗）。 2）维修人员1人：高级水电工1人（兼电梯安全急救）。 3）保洁人员6人（办公楼5人、家属院1人）。2、物业管理人员要求：1）部门经理应取得物业管理从业资格证书或岗位证书，维修人员必须取得相应专业技术证书或职业技能资格证书。2）从业人员接受过相关专业技能的培训，掌握物业管理基本法律、法规和政策，熟悉物业的基本情况，能正确使用相关专用设施设备。3）管理服务人员着装统一、规范，佩戴标识，文明用语，举止端庄，服务主动、热情。4）会议服务人员形象气质良好，素质高。5）负责局领导办公室服务人员，整体素质高、品行端正，能做好相应保密工作。6）部门经理、会议服务人员年龄在40岁以下。7）本项目所有服务人员只能在本项目服务，不得从事本项目以外的其他服务。8）维修人员必须随叫随到，最迟不超过30分钟。9）保洁人员实行8小时工作时间，节假日安排1人值班。3、物业管理服务的内容：1）物业管理区域内物业共用部位、共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：对大楼房屋构筑物，房屋使用的设备、设施，钢网架等的维修、养护和管理；共用的上下管道、落水管、共用照明、高压水泵房、楼内消防设施、高低压配电设备等的维修、养护、运行和管理。2）物业管理区域内公共环境卫生的维护，包括：大楼公共过道、楼梯、楼道、停车场和大楼外四周坝子的清洁卫生、垃圾的收集、清运以及大楼外墙（不含玻璃幕墙）清洗保洁；家属院坝、1-3幢楼梯过道清洁卫生、垃圾的收集、清运；停车场、地下停车位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。3）物业管理区域内车辆（机动车和非机动车）行驶、停放秩序及场所管理。4）供水、供电、供气、通讯等专业单位在物业管理区域内对相关管线、设施维修养护时，进行必要的协调和管理；5）物业档案资料的保管及有关物业服务费用的帐务管理；6）物业管理区域内装饰装修物业的服务；管理与物业相关的工程图纸、竣工验收资料。7）对物业管理区域所有部位、设施设备、毗连部位的维修、养护及其它特约服务，由招标人按实际发生的费用支付，均采用报修报销制，即由投标人事先书面报告招标人，经招标人审批同意后才能实施维修和养护。8）物业管理区域房屋的所有部位、设施设备、公共场所(包括设施设备的更新、照明灯具的更换、室内盆景的租赁)的维修、养护费、更新费用由投标人向招标人报修(换)报销。9）物业管理区域水、电、气三项总表管理和大楼所用的办公用水、电费由投标人代收代缴服务其费用由招标人支付。10）物业管理区域内平常会议保障服务，重大会议、重大活动的服务保障，院内车辆停放，局领导办公室清洁卫生服务。4、物业管理服务的要求与承诺1）按专业化的要求配置管理服务人员。2）物业管理服务与收费质价相符。3）具体的各项管理指标如下表：序号项目承诺指标基本内容1房屋完好率≥98%房屋外观无破坏，公用设施及通道无随意占用，外观整洁。2道路完好率≥95%道路畅通无损坏，路面平坦整洁，排水畅通，无随意占道、无改变使用功能。3化粪池、雨水井、污水完好率100%定期疏通、清理、井盖齐全完好，保证排放通畅、无堵塞。4排水管、明暗沟完好率100%排水畅通、无堵塞、无积水、无塌陷、无残缺。5照明灯完好率≥98%路灯完好无损，夜间正常使用，定期检查、维护、保养，保持洁净。6停车场设施完好率100%场内整洁，设施完好无损。7公共文体设施完好率≥98%确保文体设备使用功能，定期维修、养护、完好无损。8机电设备完好率≥99%定期检查维护，确保系统设备完好无损，杜绝由于管理操作不善造成的设备事故。9消防设施设备完好率≥99%定期检查维护，确保系统设备始终处于完好状态。10暖通设备完好率≥98%定期检查维护，确保系统设备完好无损，杜绝由于管理操作不善造成的设备事故。11例行维修保养兑现率100%提前制订维修保养计划，合理调整人员安排，分工负责，保证落实。12零修、急修及时率≥98%接到维修单在承诺时间内到达现场，零修、急修及时完成，小修不过夜。13维修保养质量合格率100%分项检查、结合部门严格把关，按照工序一步到位，杜绝返工。14维修保养和运行记录准确率100%明确岗位责任，加强复核，定期抽查。15治安案件发生率≤1%加强监控，制订《应急预案》以应付突发事件，杜绝管理不到位所引发的盗抢等各类案件。16火灾发生率＜1%实行人防与技防相结合，及时消除火灾隐患，制订《应急预案》以应付突发事件，杜绝管理不到位所引发的火灾事故17清洁保洁达标率≥99%区内实行卫生责任包干，全天8小时保洁制，楼梯周清擦拭六次、清洗一次，垃圾日产日清，卫生设备齐全，完好。18客户投诉处理100%有效投诉在第一时间内解决，无效投诉及时给予回复19员工违章发生率处理率≤1%100%加强教育，严格管理，及时发现，及时处理。20部门或单位对物业管理服务综合满意率≥95%教育员工尽全力为业主排忧解难。（四）物业管理服务质量与标准：1、物业共用部位的维修、养护和管理服务标准：1）对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。2）根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划，向招标人提出报告与建议，根据招标人的指示，组织维修。3）每日巡查1次大楼公共区域、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理服务标准：1）共用设施设备:对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。(1)建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。(2)设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。(3)对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划，向业主提出报告与建议，根据业主的决定，组织维修或者更新改造。(4)电梯24小时正常运行。若发现问题及时通知电梯维保单位进行检修。(5)消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。(6)设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。(7)路灯、楼道灯完好率不低于98%。(8)容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急处置方案。2）机电管理:（1）定人定机制：通过内部竞争的方式将重要的机电设备的管理责任分包到具体的员工身上，然后将该设备的状态与该员工的奖金、工资、奖罚细则量化后联系起来，以保证设备的运行状态。（2）时效工作制：对所有的维修工作均实行时效管理，做到准确及时，以确保大楼所有机电设备的正常运行。（3）不均衡管理：针对大厦业主的工作时间合理安排设备的维修养护，基本做到不影响业主的正常工作。3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通服务标准：1）保洁管理（服务标准：负责区域内的垃圾收集，清理，做到日产日清） (l)电梯清洁标准:A、电梯、楼道每日清扫2次，每日拖洗1次，目视地面、梯级洁净，无污渍、水渍、灰尘。B、楼梯扶手每日擦1次。C、楼层电梯外控制板、电梯门干净无灰迹。D、电梯地毯清洁无灰、地毯下无污迹、果皮、纸屑、烟头等。E、楼道灯每周清洁1次（2）门厅清洁标准:A 、地面无果皮、纸屑、烟头、痰迹、水迹、随时用排拖拖抹地面。B、地面无破损、无污迹：C、天花板、排风口、灯罩无灰尘、蛛网。（3）楼道及门窗清洁标准：A、楼道地面无果皮、纸屑、烟头、痰迹、水迹、毛发等。B、墙面无明显污迹。C、天花板、排风口、灯具等无明显污迹，无蛛网。（4）卫生间清洁标准：A、卫生间墙面、门窗和灯具清洁无尘、无水迹、无蛛网。B、面盆台面内外及周围地面无污迹、秽物等。C、及时清洁并倾倒纸篓。D、卫生间内地面保持干净。（5）垃圾筒、果皮箱的清洁标准：A、垃圾袋装化，目视垃圾筒、果皮箱无污迹、油迹，无异味；B、垃圾筒、果皮箱周围无积水；C、垃圾每日清运1次。B、室内公共区域。（6）室外公共区域清洁标准：A、道路、停车场、绿地每日清扫2次，目视地面无杂物，积水、明显污渍、泥沙。B、行人路面干净无杂物、垃圾。C、路面垃圾滞留时间不超过2小时。D、路灯每半月清洁1次。2）共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每月检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。3）二次供水水池按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。4）负责办公楼的除四害工作，根据实际情况定期进行消毒和灭虫除害。4、车辆停放管理服务标准：物业管理区域道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范；交通管制、车辆行驶和停泊管理有序、安全。5、公共秩序维护、安全防范等事项管理服务标准：1）巡查预防管理：（1）执行大楼内各楼层巡查，做好防火防盗安全防范工作及巡查时协助记录维修事项。巡视内容：走道清洁，电梯、照明、灭火器、消火栓、弱电间、机房、门、窗、防火门、漏水、空调运行等。巡视时看到小垃圾及时拾捡，投入就近的果壳箱内；发现水管及阀漏水，及时通知设备人员修复。（2）及时协助处理大楼内各突发事件，必要时协助疏散人员，及时汇报相关部门并做好记录。（3）检查大楼设施是否完好。（4）协助停车场区域的巡查、保证车道畅通。2）消防管理：（1）经常进行防火检查，及时清除消防通道违规摆放的物品，消除大楼办公区域内的火灾隐患。（2）定期检测消防设施、器材的安全系数，做好检查记录，实行责任人制度，确保消防设施时刻处于良好状态。3）突发事件的处理：为应对突发事件，按指定的应急预案作业，平时应定期进行演练。6、物业档案资料管理标准：1）投标人一旦中标后应向招标人提交一整套与投标文件所列一致的项目管理机构运作方法及管理制度、管理服务人员配置、物业管理服务方案、物业维修和管理的应急措施、《广安市地方税务局办公大楼及家属院公共契约》建议稿等文本，作为甲方日常监督检查的依据，并作为物业管理档案资料归档存查。2）投标人一旦中标进场履职后物业管理服务的内容10个项目所形成的文件、合同、协议、图纸、表格、经济往来凭证、财务管理帐目等资料均系物业管理档案资料必须妥善保管，及时收集、整理、汇总、留存，服务期满移交招标人归档存查。7、其他服务标准：1）大楼主出入口设有部门位置平面示意图。各楼层办公区有明显标志。2）制定应急方案。对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告招标人和有关部门，并协助采取相应措施。（五）物业管理服务监督考评：1、不定期对物业管理服务工作进行监督检查。2、定期对物业管理服务工作进行考评。1）发生伤亡事故扣4分/次，发生重伤事故扣3分/次，发生轻伤事故扣2分/次，发生一般安全事故扣1分/次。2）发生泄密扣除2分/次。3）物业管理服务承诺指标未达标扣未达标项0.5分/次。4）物业管理服务质量与标准未达标扣未达标项0.1分/次。3、年中考评未达到95分，招标人有权终止合同，并扣减本季度20%的物业管理费。4、年度综合考评未达到95分，招标人不与投标人签定有效期内下年度物业管理合同，并扣减第四季度10%的物业管理费。5、投标人未履行合同内容，招标人书面通知后仍不履行，招标人有权终止合同。（六）物业服务费及结算形式：1、本物业的管理服务费实行包干制，年度不再增减费用，投标时按照24个月费用计算，投标报价以投标次月开始计算。物业管理服务包干费：包括投标人承办招标文件规定的物业管理服务的内容项目并达到本项目物业管理服务质量与标准所需人工费、办公费、维修（护）费、清洁费、第三方取费（依法应由专业部门负责的除外）、不可预见费、管理佣金、法定税费等所有费额2、支付方式：在每季最后一月的20日以前向乙方付清当季度物业管理费用。