青岛市土地储备规划（2021-2025年）项目采购需求

一、项目概况

1、项目名称：青岛市土地储备规划（2021-2025年）项目

2、预算金额：357.74万元；资金来源：财政投资；出资比例：100%；最高限价357.74万元。

3、采购方式：公开招标

4、采购人信息：

名称：青岛市土地储备整理中心

联系方式：****-********

二、采购需求

1.项目说明

1.1本章内容是根据采购项目的实际需求制定的。

1.2本项目共分为1个包进行招标。投标人所报价格应为含税全包价，包含提供相关服务的所有费用，合同存续期间采购人不额外支付任何费用。

2.服务要求（包括附件、图纸等）

2.1项目概况

2.1.1项目实施的必要性

青岛是国内最早推行土地储备制度的城市之一，土地储备工作曾经走在全国前列。随着城镇化水平不断提高，土地资源日益紧缺，城市建设和经济社会发展方式也正在发生重大变化，土地储备工作中的一些问题、矛盾和短板逐渐暴露出来。

与此同时，在当前储备资金使用和储备对象“双紧”约束的外部形势下，我市的土地储备工作面临着一系列发展困境，包括：土地储备对污染、文物遗存、矿产压覆、洪涝隐患、地灾风险等情况掌握不实，收储质量不高；土地储备计划未能很好衔接国民经济和社会发展规划、国土空间规划，与城市发展目标脱离；土地储备与市场需求存在规模、用途、时间、空间的错配，未能实现土地资源最优化配置；现行财税体制下，城市政府重经营性用地开发，轻公益性用地供给偏离了土地宏观调控的初衷；去杠杆背景下土地储备资金来源受限，加之近年储备土地开始向存量转变，征地拆迁补偿费用提高，土地储备与供给难以形成良性循环。

面对自身存在的问题以及更加复杂、严峻、多变的宏观形势，青岛应当围绕“保民生、促调控、助发展”的目标任务，积极探索适合当下的土地储备路径，不断创新工作方法，改进工作机制，更好实现对土地资源的宏观调控，促进土地资源合理利用，提高土地资源配置效益，发挥市场在土地资源配置中的决定性作用，力争打造青岛土地储备2.0版本。

2.1.2 规划范围

为实现建立土地“大储备”机制的目标，从长远看，市级土地储备机构应全面摸清和掌握全市的土地储备潜力，支撑跨行政区域的土地储备工作。但这项长期工作应分层次逐步展开，现阶段应聚焦市本级范围，以市南区、市北区、李沧区三区为重点开展工作，后续以地铁沿线为突破口，逐步扩展至全域范围。因此，本次规划范围主要为市南、市北、李沧三区的行政辖区范围，面积约198平方公里。规划涉及的现状分析、储备潜力地块识别与分级评价，土地储备需求预测、储备目标确定、集中连片储备区划定等具体内容，主要在该范围内开展。

为确保土地储备工作能够有效支撑“十四五”期间重点项目的落地实施，将本次规划期限设定为2021-2025年，与“十四五”规划期限吻合。

2.2项目内容

2.2.1土地资源数据收集、补充调查及建库

2.2.1.1. 土地资源数据补充调查

主要包括城镇地籍数据、村庄数据等开展补充调查。

（1）城镇地籍数据。利用最新影像图制作工作底图，基于已有的城镇地籍数据、不动产登记数据，在汇总整理基础上，进行补充调查，根据初步摸底情况，大约为2%的不完善率。198平方公里的2%约3.96平方公里需要开展补充调查。

（2）村庄数据。对市内三区村庄情况进行调查并开展补充测绘，明确村界并落图，预计约30平方公里；对历年来村庄土地供应情况进行梳理、筛查和整理，建立台账并落图。

2.2.1.2. 数据整理及建库

对城市规划数据（已批及未批控规、道路、地铁等专项规划）、农转用数据、低效用地数据、历年以来土地供应数据、已核发土地一级开发整理批准书数据、铁路线路用地数据、填海地等进行筛选、格式转换、汇总整理，结合项目研究需要设定地块属性并建库。

2.2.1.3. 数据分析

结合收集调查的数据，根据潜力调查和分析的需要，参考青岛市现行土地利用情况和收储政策，首先确定科学的地理信息统计尺度，空间分析方法，例如空间拓扑分析、土地利用结构分析、强度分析等等，进行多轮次的渗透式筛选分析，预估2轮。根据轮次间的分析结果，调整优化统计分析方法，为最终得出最佳潜力分析结果服务。

2.2.2储备潜力地块规划编制

基于上述数据分析整理及建库成果，系统分析总结近年来土地储备实践工作中存在的问题和短板，结合城市中长期发展诉求，确定储备规划目标，综合考虑土地储备的各种影响因素，叠加多元数据，对潜力地块进行综合评价和分级定档。通过土地储备需求预测，明确至2025年三区土地储备的目标与任务。主要包括：

2.2.2.1. 土地储备现状分析

全面梳理正式建立土地储备制度的二十年来，青岛市土地储备工作取得的成效、存在的问题及当期形势下面临的困境，基于问题和目标导向，明确后续青岛市土地储备工作转型的方向与路径，同时明晰本次规划的重点任务。

2.2.2.2. 储备潜力地块识别

遵照有力有序有效发挥好土地储备制度优势的目标要求，结合国家法律法规和政策文件要求，借鉴其他城市经验，立足青岛实际，按照“应储尽储”的原则，明确细化确定可以纳入储备的用地情况范围，为潜力地块的具体识别提供切实可行的技术路径，保证“要素配置支撑，规划服务保障”落地落实。初步确定潜力地块范围包括以下14类用地：

土地现状用途与控规用途不符的土地；尚未改造的旧城、旧村用地；低效用地确定纳入储备的土地；已办理农用地转用、征收批准手续并完成征收的土地；城市发展意向用地（如TOD、重点开发区、重大项目）；现状用途与规划用途相同，但规划指标有变化的土地；需依法收回使用权的闲置土地；因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地；按照区域用海规划实施填海并依法办理海域使用手续后形成的土地；经核准报废的公路、铁路、机场、矿场等收回使用权的土地；依法没收的土地；土地使用者未按约定及时足额缴纳土地价款；土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的；行使优先购买权取得的土地。

2.2.2.3. 潜力地块分级评价

从科学性、合理性、全面性、可操作性等角度出发，构建潜力地块分级评价的指标体系，明确全部指标权重、评判标准和赋值依据，建立相应的评价修正方法与技术流程。对梳理出来的潜力地块，按照设定指标和方法，收集相关数据，进行定量分级评价，并将评价结果与具体收储策略、收储时序进行关联挂钩。

2.2.2.4. 土地储备需求预测

通过梳理分析相关规划、重点区域建设、政府意向、重点项目等对土地资源需求的情况，选取主要影响因素，采用多种预测方法，结合实际情况，对近五年土地储备需求的规模、结构、布局、时序进行初步预测，从需求的角度反馈土地储备的目标任务。

2.2.2.5. 土地储备目标与任务

结合潜力地块分级评价结果和土地储备需求预测结论，提出五年内土地储备的总体目标，并对储备规模结构和分区（分街道）任务进行细化分解。

2.2.2.6. 集中连片土地储备区

在明确划定目的、原则和技术思路的基础上，针对三区高潜力地块集中的区域，分类划定集中连片土地储备区；制定包括基本情况、现状情况（权属情况、涉及村社）、规划情况等在内的储备指引，明确规划管控思路；提出相关的支持措施，为后续有关支持政策的出台提供支撑。

2.2.2.7. 相关政策优化建议

对收储补偿、土地征收、老企业搬迁等涉及土地收储的政策进行梳理，结合当前土地储备工作的现状和形势，分析研判现行政策的“薄弱点”；结合现行政策分析评价结果，立足实际操作中遇到的政策问题，完善土地储备政策体系，对后续土地收储政策的优化提出方向和具体的建议。

2.2.3潜力地块数据库设计及建库

根据筛选出的潜力地块潜力分析、综合评价及分等定级结果，设计潜力地块数据库，对潜力地块数据进行入库，根据潜力调查工作需求填写相应属性（位置、面积、现状用途、规划用途、规划指标、权属信息、土地现状、土壤状况），并开展汇总统计分析。

2.2.4潜力地块数据库成果展示

基于Esri公司的ARCReader平台，构建潜力地块数据库成果展示，搭建配置、格式转换，并开展对道路框架数据、兴趣点框架数据、影像数据等进行检查，拼接入库等加工利用工作。

2.2.5潜力地块数据库更新服务

储备潜力地块数据库建成后，需结合控规调整、地块供应、村庄改造、低效用地处置、城镇地籍发证等变化情况，定期对数据库成果进行更新服务，及时更新储备潜力地块数据库，并进行汇总统计分析。

2.3服务要求

2.3.1项目在进行技术设计时需要严格遵照国家、山东省和行业颁布的相关技术标准和规范。若国家、省、市有关数据库标准有变动的，以变动后的标准为准。投标人在投标时必须明确项目负责人和项目组人员名单，未经采购人同意，中标人中途不得随意变更项目负责人（投标人组成联合体的，应分别指定项目负责人）。中标人应与采购人签订安全保密协议，确保项目过程中的数据安全，提高技术人员安全意识和个人素质。

2.3.2中标人应积极配合采购人在项目服务过程中组织的项目进度汇报工作，并安排项目负责人讲解项目进展情况及服务成果情况。

2.4知识产权

2.4.1采购人在享受服务或者服务的任何一部分时，免受第三方提出的侵犯其专利权、商标权或其他知识产权的起诉。如发生此类纠纷，由中标人承担一切责任；如因此给采购人造成损失的，中标人负责全额赔偿。

2.4.2中标人为执行本合同而提供的技术资料或者其他相关资料、软件等由采购人永久免费使用。

2.4.3中标人所交付服务成果的全部知识产权归采购人所有。

2.5★服务成果

2.5.1规划成果主要包括：

（1）《青岛市土地储备规划（2021-2025年）》规划文本（word格式和纸质）；

（2）主要图件（JPG）：规划范围图、规划技术路线图、土地储备潜力评价指标体系图、地块潜力因子分析图（按土地规模、权力性质、宗地类型、现状用途、规划用途等指标分别出图）、潜力地块分级评价图、潜力地块与重点发展区域符合性分析图、集中连片土地储备区分布图；

（3）成果汇报（PPT）。

2.5.2项目技术总结（word格式和纸质），应包含：项目实施技术路线、数据调查建库、数据分析方法、潜力地块分级分区及其他相关应该交代的技术方法。

2.5.3三区储备潜力地块成果数据库。

2.5.4三区储备潜力地块数据库成果浏览展示软件包。

3.商务条件

3.1★工期要求

中标人应合理制定阶段目标和工作计划，要求于2022年2月28日前完成本项目约定的各项工作，2022年3月组织专家验收，并于2022年3月31日前完成本项目验收工作。

3.2服务地点

采购人指定地点。

3.3付款方式

合同生效之日起10个工作日内支付合同金额的20%，项目通过专家评审验收后10个工作日内支付合同金额的70％，每年更新服务到期结束后10个工作日内支付合同金额的2.5%。

3.4服务成果验收

由采购人组织相关专家，召开项目验收组专题会议，对服务成果进行验收。验收相关费用由中标人承担。

3.5★售后服务要求

1）项目完成并通过验收之后中标人应提供4年的潜力地块数据库更新服务。

2）自签订合同之日起2年内，中标人就数据、数据库出现的问题及采购人的要求提供必要的现场技术支持；数据库出现重大问题时，中标人须在4小时内到达现场解决问题。提供电话热线7×24小时的技术咨询与服务。

三、政府采购相关政策

关于残疾人福利性单位参与政府采购政策及中小微企业、监狱企业参与政府采购政策等相关政策已在采购文件中落实。

四、论证意见

本项目采购需求已经专家论证，内容完整、规范、描述准确。

五、公示时间

本项目采购需求公示期限为3日历天。

六、意见反馈方式

本项目采购需求方案公示期间接受社会公众及潜在供应商的监督。

请遵循客观、公正的原则，对本项目需求方案提出意见或者建议，并请于公示结束前将书面意见反馈至采购人或者采购代理机构，采购人或者采购代理机构应当于公示期满5个工作日内予以处理。

采购人或者采购代理机构未在规定时间内处理或者对处理意见不满意的，异议供应商可就有关问题通过采购文件向采购人或者采购代理机构提出质疑；质疑未在规定时间内得到答复或着对答复不满意的，异议供应商可以向采购人或同级财政部门提出投诉。

七、采购需求最终以发布的采购公告、采购文件为准。

八、项目联系方式

名称：青岛市土地储备整理中心

联系方式：****-********

采购代理机构：青岛聚元招标有限公司

联系方式：****-********