技术参数要求一、项目概况1.物业类型：公园2.物业情况：该公园占地18，266.76平方米。其中主要广场面积3，600平方米，绿化面积14，622.6平方米，建筑物面积700平方米。二、设施清单序号名称数量1垃圾箱18个2石桌子1张3凳子16个4路灯27盏5射灯25个6健身器材11件7儿童游乐器材1套8孝文化长廊雕塑24个9灯箱3个10中国结路灯6个11地灯23个12乒乓球桌4张13物业办公用房700平方米14公厕15社区办公用房16社区公共卫生服务中心用房16供用电配电箱1个三、基本要求（1）有规范而完善的为该物业量身定做的管理服务方案及相关管理制度。★（2）服务人员定点定位定责定编准确合理。该物管项目服务人员定编不得少于13人。关于该物管项目服务人员配置指导如下，物管公司具体人员配置可多于、优于指导配置。人员配置主管清扫保洁设施设备人员绿化工人保安汇总人员指导配置1人5人1人1人5人13人（3）人员配备要求：根据集中办公区实际情况，合理配置人员，使人员达到满负荷，充分利用人力资源，所有员工要求统一着装，员工服装分类、分色按业主要求配置并与业主的工装相契合。（4）公示24小时服务电话；故障急修半小时内、其它报修4小时内到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。（5）物业公司负责员工工作期间的人身安全。（6）法律、行政法规规定的其他事项。四、物管作业标准　（一）绿化管护　　1、绿地景观　　（1）．绿地内乔灌木及时冲洗，保持叶片整洁；保持每周冲洗一次，重点部位或恶劣天气每周冲洗两次；　　（2）．乔灌木残花、残枝、枯枝、吊枝、树干包裹物、脱落树皮及时清理，保证树木整体景观；　　（3）．绿地内基本无杂草、无杂枝叶、无垃圾污物，无明显人为损坏，各种乔、灌、草、花卉、绿篱植物等长势健壮，绿地整体景观效果好；　　（4）．乔木树冠完整美观，分枝点合适，主侧枝分布均匀、数量适宜；　　（5）．花灌木内膛不乱、通风透光，株型丰满，开花适时；　　（6）．绿篱色块图形美观，层次分明；花坛花带开花繁茂，整齐一致，色彩协调鲜艳；草坪生长茂盛，生长季不枯黄；（7）．草花、花钵保持4-10月有花，期间要更换3-4次，并保持“五一”、“十一”、春节等节日效果；花坛、花钵内裸地部分不超过5%。；遇有重大接待或庆典，应按要求摆放鲜花、植物等，营造适宜的氛围；（8）．植物体上不得有钉、捆、挂、贴等现象；（9）．未经批准，不得擅自出售、调整移伐园内树木；　　2、植物生长状况　　（1）．乔灌木无缺株，发生残株及时处理；　　（2）．草坪地被植物生长健壮，颜色正常，生长季节不枯黄；（3）．植物叶片大小、颜色正常，一般条件下无黄叶、焦叶、卷叶、落叶，树体无枯枝、死杈，叶上无虫粪、虫网等；（4）．草坪杂草控制在1%以下，无明显杂草感；（5）．攀缘植物生长旺盛，及时牵引，覆盖效果好，修剪合理，地上无乱生枝条；（6）、新植树木、孤植树木树池干净整洁，树池规范美观。　　3、植物修剪　　（1）．各种植物修剪符合植物生物学特性，修剪适时、合理；　　（2）．植物修剪做到改善绿地景观，美化树形，调整树势，改善通风透光条件，增加开花植物花量。　　4、植物病虫害防治　　（1）．植物病虫害防治坚持以防为主，防治结合；（2）．植物病虫害防治及时，乔灌木病虫害危害株数不超过5%，草坪绿地夏季病虫害症状不超过5%，绿篱色块被啃食叶片每株在2%以下；（3）．施药环保卫生，有防护措施。　　5、水肥管理　　（1）．根据植物生长需要，及时浇水、施肥，促进植物营养平衡，改善土壤特性；（2）．浇水、施肥的次数、数量根据植物不同生长时期和外界环境条件随时调整；(3)．不得以粪便作为花草树木的肥料使用，使用的肥料必须环保安全；　　（二）园容卫生　　1、地面　　（1）．及时清扫，每天上下午各全面清扫一次，全天保洁，做到干净整洁，无废纸、食品袋、塑料袋、果皮、烟头等污物，无暴露垃圾，无卫生死角；（2）．硬化路面及花台等无破损，保持无土、无痰迹、无污物，雨后及时疏通雨水口，无积水，无淤泥，雪后及时清扫，无积雪；（3）．树池及草坪内无果皮纸屑、塑料袋等废弃物，随时保洁。　　2、厕所　　（1）．厕所卫生由专人负责，卫生设施齐备并保持完好，保证通风和水源，全天保洁；　　（2）．大便坑沿无粪，小便池无尿碱，池外无积尿，及时清掏化粪池；　　（3）．消毒两天一次，无臭味、无蚊蝇、无脏物、无蜘蛛网，清扫工具存放整齐；　　3、房屋及建筑物　　（1）．保持所有建筑物以及亭、台、廊、花架、景石、宣传栏、桌椅、果皮箱、牌饰等的洁净完整，定时打扫保洁；　　（2）．室内外无蛛网、无尘土、无乱贴乱画，陈设物品整洁有序；（3）．房屋周围环境保持洁净；（4）、物业管理用房内桌椅、牌匾、物品等放置规整、美观、有序。　　4、其它　　(1)．园内运料及渣土不得遗洒污及路面；　　(2)．园内无焚烧枯枝、垃圾等杂物的现象；　　(3)．按要求处置垃圾，垃圾转运站周边环境整洁，清运垃圾及时；　　(4)．构筑物表面无尘土、无枯枝败叶。　　(三)设施维护　　1．导游牌、紧急疏散图、指示牌、劝告（警示）牌、果皮箱、路椅等全天清洁，完好率98%以上；　　２．绿地栏杆清洁完好，完好率98%以上，每年油漆一遍；　　３．路灯、射灯等各种灯饰保持清洁完好，灯罩内无污物，及时更换破损灯具，保证照明，完好率达99%；　　4．各种宣传栏保持完好，每季至少更换2次内容；　　5．健身器械、栏杆等设施维护、维修、油漆及时，无破损、锈蚀，保证使用功能；6．地面铺装平整无松动，无破损、脱落，有破损、脱落现象，做到及时修补。7．亭、廊、花架、景石、桌椅、果皮箱、牌饰等完好，功能健全。　（四）服务经营　　１、服务　　（1）．公园员工挂牌上岗，干净得体，举止文明，使用文明用语，服务耐心热情；　　（2）．遵守职业道德和岗位规范，工作状态良好，及时妥善处理与游人发生的各种矛盾；　　（3）．人员无迟到、早退、擅离岗位、扎堆聊天、干私活、在公共区域吸烟、吃东西、看报纸、在工作时间和工作场所内接待与工作无关人员等现象；　　（4）．积极疏导游人，照顾帮助老幼病残孕游客；（5）．投诉机制健全，规范设置投诉接待办公室、投诉指示牌，投诉记录和处理意见登记，公布监督举报电话；（6）．按规定建立健全公示制度，并按要求进行公示；（7）．各类组织管理制度健全，符合要求。　　２、经营（1）．坚持服务群众、方便群众的工作取向，不得有私自经营有偿项目的现象以及变相行为；（2）．自觉维护公园的形象，不得有私自允许经营摊点、游艺项目、推销等进公园的现象以及变相行为；（3）．自觉维护公园的利益，不得有擅自在公园或以公园的名义举办各种集会、活动、广告、庆典的现象以及变相行为；（4）．不得有擅自改变物管用房和物业经营范围的现象以及变相行为；　　　（五）园容秩序　　１、严格执行机动车辆管理规定，各种机动车辆经许可定线出入、定点存放，非经许可非机动车不得出入园区；　　２、门口秩序良好，无乱设摊点，影响出入园现象；　　３、园貌整齐美观，无乱搭乱建、乱贴乱画、乱设牌示摊点，无乱堆放杂物、工具及其它物品，无乱拉绳线挂物现象；　　４、护园力量落实，定岗定责，无践踏绿地、攀折枝叶的现象；　　５、园内遇有施工，围场作业，设备材料放置整齐，建筑垃圾及时清运，工完场清，文明施工；　　６、治安护卫人员能及时制止各种不良现象和行为，正确处理各种纠纷，积极维护园内良好的秩序；　　７、园内无衣衫不整，随意躺卧现象；８、园内无强行兜售、行乞、赌博、封建迷信等活动；9、园内不得有宠物或流浪狗。（六）安全护卫1、杜绝园内发生治安刑事案件；2、冲洗后路面后不得有明显积水，在冬季科学冲洗，防止路面结冰，影响行人行走；3、保证用电安全，杜绝火灾；4、特殊时期按要求提供避难场地，协助有关部门和机构做好安全防控措施；5、治安护卫人员统一着装，执证上岗，标志明显，群众安全感明显；6、加强健身设施的维护和使用监管，防止发生意外。五、考评分值和等级规定(一)分值及等级设置1、分值设置：本考核采用扣分的形式，基准分为100分，所得分数为基准分数减去所扣分数，每项分数每次扣完为止，不计负分。2、季度等级设置：95分（含）以上的为优秀、90分（含）至95分的为良好，80分（含）至90分为一般，80分以下为不达标。3、年度等级设置：季度评定为优秀分值为25分、良好20分、一般15分、不达标5分，年终四个季度累计，95分（含）以上的为优秀、85分（含）至95分的为良好，80（含）分（含）至85分为一般，80分以下为不达标。（二）分值及等级运用1、按季度累计分值，按扣1分扣拨50元的标准拨付物管费；2、季度累计分值作为季度等级评定的主要依据；3、季度等级作为年终等级评定、是否续签合同的主要依据。六、考评标准（一）、绿化管护１、绿地景观（1）．绿地内有明显杂草、杂枝叶，垃圾污物；存在明显人为损坏；乔、灌、草、花卉、绿篱、水生植物等长势较差，影响绿地整体景观效果；（2分）　　（2）．花灌木内膛杂乱，影响通风透光，株型散乱，不能及时开花；（1分）　　（3）．植物叶片大小、颜色不正常，出现明显非季节性黄叶、焦叶、卷叶、落叶，树体有枯枝、死杈，叶上有虫粪、虫网，树体有钉钉、绑绳等；（2分）　　（4）．绿篱色块图形杂乱，层次不清；花坛花带开花参差不齐，草坪生长势弱，生长季出现枯黄；（1分）　　（5）．绿地植物未能及时冲洗，叶片尘土明显；（1分）（6）．乔灌木脱落树皮未及时清理，影响景观；（1分）（7）．新补植树木同原有树种、规格、定干高度不一致，没有扶架措施。（1分）　　２、植物生长状况　　（1）．乔灌木有缺株现象，发生缺株、残株未能及时处理，缺株率在1%以上；（2分）　　（2）．草坪绿地有杂草、杂物，覆盖率在98%以下；（2分）　　（3）．草花坛更换不及时，影响“五一”、“十一”、春节等节日效果，影响绿地景观，花坛内裸地部分超过5%；（2分）　　３、植物修剪　　（1）．植物修剪违背植物生物学特性，影响植物生长。（1分）　　（2）．乔灌木发现病虫枝、干枯枝、残花败叶等修剪不及时，影响整体景观；（1分）　　（3）．修剪不当，破坏树形，造成树木比例失调，出现树线矛盾、树势衰弱、影响正常开花，降低观赏效果，影响植物通风透光等；（1分）　　４、植物病虫害防治　　（1）．植物病虫害防治不及时，出现植物多株或大面积受害，影响景观；（2分）　　（2）．乔灌木病虫害危害株数超过5%，草坪绿地夏季病虫害症状超过5%，绿篱色块被啃食叶片每株在2%以上；（1分）　　５、水肥管理　　（1）．浇水、施肥不及时、合理，造成干旱、水涝，破环土壤结构，出现环境污染等，破坏植物营养平衡，影响植物正常生长。（1分）　　（2）．草坪浇水不及时，造成春季返绿晚，枯黄期提前，生长季节绿期短。（1分）（3）以粪便作为花草树木的肥料使用，使用的肥料不环保安全。（2分）　　（二）、园容卫生　　１、园区保洁不及时、不彻底，有废纸、食品袋、果皮、烟头或其它垃圾物，硬化路面有明显浮土、痰迹、污物，树上有垃圾袋、风筝等悬挂物；（4分）。　　２、绿地、建筑及雕塑有垃圾、明显浮土、痰迹、污物；（1分）３、硬化路面雨后未及时疏通排水通口，有大面积积水、淤泥，有大面积破损，雪后未及时清扫清理；（1分）4、有焚烧枯枝、垃圾等杂物的现象；（1分）　　5、发生垃圾积存，影响环境；（1分）　 6、存在明显卫生死角；（ 2分）7、构筑物表面尘土、枯枝败叶堆积。（0.5分）５、厕所　　（1）．卫生未设专人负责，清扫冲洗、消毒不及时，有蚊、蝇、臭味，便池有尿碱、污物等；（1分）　　（2）．卫生设施破损失修，保洁工具存放混乱、堆放杂物。（1分）　　　（三）、设施维护　　１、导游牌、指路标、说明牌、科普宣传栏等残缺失修、监管不力的；（1分）　　２、果皮箱、路椅，健身器械等各种设施破损、歪倒，垃圾爆满外露，有碍景观的；（1分）　　３、绿地栏杆破损失修，保洁不及时，表面有明显尘土污物，有歪倒现象，有碍景观的；（1分）　　４、路灯、射灯等各种灯饰破损失修、影响正常使用；保洁不及时，灯杆及灯罩表面有明显尘土、内有明显污物；（2分）　 ５、无障碍设施破损，不能正常使用；（2分）　 ６、地面铺装高低不平、松动，有破损、脱落未及时修补；（2分）　７、构筑物墙面脱落、破损；（2分）８、　雕塑类等园区配套设施破损。（3分）　　（四）、服务经营　　1、私自经营有偿项目；（8分）2、容忍默许服务经营摊点及游艺项目进公园；（2分）3、擅自改变物管用房和物业经营范围的；（2分）4、投诉机制不健全，无投诉接待办公室，投诉指示牌不规范，投诉记录不清和处理意见不及时；（1分）5、物业管理用房内桌椅、牌匾、物品等放置不规整、凌乱，影响观瞻的。（1分）　　（五）、园容秩序　　１、没有按规定停放车辆，车场无明显标志，各种车辆不按指定地点停放，影响游览和观瞻的；（1分）　　２、园内有骑自行车、三轮车的；（1分）　３、门口有乱设摊点、停放车辆、堆放杂物等影响出入和观瞻的；（1分）　　４、护园人员不到位，发生游人践踏绿地、攀折枝叶等现象的；（1分）　５、有乱搭乱建、乱贴乱画、乱放乱挂、乱设牌示摊点、乱放工具，影响观瞻的；（1分）　　６、园内发现有宠物或流浪狗的（2分）　　７、园内有行乞、强行兜售、封建迷信现象的。（1分）（六）、安全护卫1、发生治安刑事案件；（6分）2、冲洗后路面有明显积水，冬季路面结冰，影响行人行走（3分）；3、未及时发现和排除隐患，出现用电安全事故、火灾（5分）；4、在特殊时期未按要求提供避难场地，协助有关部门和机构做好安全防控措施；（10分）　　（七）特别规定（１）凡被市级以上领导、省级以上部门检查不合格受到批评的，合同终止，以乙方违约论处；（２）凡被区领导、市级机关检查不合格受到批评的，加扣１０分，双倍扣拨下季度物业经费，并对物管公司进行诫勉谈话；（3）凡被市、区人大代表、政协委员反映问题，经查实的，扣5分，造成较大影响的双倍扣拨下季度物业经费，并对物管公司进行诫勉谈话；被省以上人大代表、政协委员反映问题，经查实的，加扣１０分，双倍扣拨下季度物业经费，并对物管公司进行诫勉谈话，造成较大影响的，合同终止，以乙方违约论处；（4）凡被办事处以及上级党委、人大、政府、政协组织进行或委托社会机构进行的各类测评，尤其是城乡环境综合治理的阶段性测评，由于物业管理原因致使对石人公园整体测评造成不良影响，加扣5分，双倍扣拨下季度物业经费；造成严重影响和后果的，合同终止，以乙方违约论处；（5）凡被新闻媒体曝光、网络曝光，经查实的，加扣5分，双倍扣拨下季度物业经费，并对物管公司进行诫勉谈话；（6）凡被区机关、办事处主要领导检查不合格受到批评的，加倍扣分，双倍扣拨下季度物业经费，并对物管公司进行诫勉谈话；（7）凡被办事处分领导检查不合格受到批评的，加倍扣分；（8）严重违反相关制度规定、法律法规，除按相关规定处理外，办事处有权做出是否终止合同的评定，并以物业公司违约论处。