项目要求 本项目物业管理服务的总体要求是：投标人一旦中标，通过集中治理和日常的精心养护相结合，进一步加强道路和绿化养护管理工作，保证路面路肩整洁，路基边坡顺适稳定，边沟排水畅通，构造物、桥涵及隧道完好，沿线设施完善，使所管护的道路全方位、全天候洁净、畅通。所养护的绿化无缺苗、死苗、枯黄苗木，无病虫害，花灌木修剪整齐，花池内无杂物，协调美观。按照国家建筑物业环境设施设备项目等级指导标准和物业服务等级指导标准的相关规定，对本辖区物业的环境设施设备和物业服务提出具体技术规范与要求和部分差异如下：本招标项目概况见招标邀请书附表。本招标项目物业管理服务期限为二年。一、物业管理服务人员构成及要求1.物业管理服务人员构成(1)项目经理1人。(2)保洁人员15人（保洁人员14人，垃圾收集转运1人）。(3)人工湖绿化养护人员4人。（4）湖泊水域卫生管理员2人。2、物业管理人员要求:（1)部门经理应取得物业管理从业资格证书或岗位证书，专业技术、操作人员应取得相应专业技术证书或职业技能资格证书。(2)从业人员接受过相关专业技能的培训，掌握物业管理基本法律、法规和政策，熟悉物业的基木情况，能正确使用相关专用设施设备。(3)管理服务人员着装统一、规范，佩戴标识，文明用语，举止端庄，服务主动、热情。(4)保洁、绿化人员实行两班8小时工作时间，节假日安排适度调休。(5)本项目所有服务人员只能在本项目服务，不得从事本项目以外的其他服务。二、物业管理服务的内容1、物业管理区域内公共环境卫生的维护，包括：机动车道路、人行道、广场的清洁卫生、垃圾的收集、清运；2、雨水井、污水井清理。3、物业管理区域内环境设施、设备的维护。4、物业管理区域内的绿化养护和管理。5、人工湖湖泊水域卫生的管理。6、供水 、供电、供气、通讯等专业单位在物业管理区域内对相关管线、设施维修养护时，进行必要的协调和管理。7、物业档案资料的保管及有关物业服务费用的帐务管理。8、需要更新、改造、补植的所有部位、市政设施设备、乔灌木、草坪、花卉所需的费用均采用报修报销制，由投标人按实际发生的费用支付，即事先书面报告招标人，经招标人审批同意后才能实施更新和改造。三、物业管理服务的要求与承诺1、按专业化的要求配置管理服务人员。2、物业管理服务与收费质价相符。3、具体的各项管理指标如下表：序号项目承诺指标基本内容1道路完好率≥95%道路畅通无损坏，路面平坦整洁，排水畅通，无随意占道、无改变使用功能。2雨水井、污水完好率100%定期疏通、清理、井盖齐全完好，保证排放通畅、无堵塞。3公共文体休憩设施完好率≥98%确保娱乐设备使用功能，定期维修、养护、完好无损。4安全管理到位率99%≥岗位设置严密，明确责任区域和相互支援，增加巡查密度。5绿化达标率≥95%区内绿化地布局合理优美，花草树木与建筑小品配置得当，由专业人员管理、养护，无枯枝败叶。6清洁保洁达标率≥99%区内实行卫生责任包干，全天12小时保洁制，垃圾日产日清，卫生设备齐全，完好。7特约服务项目在充分挖掘内部潜力的同时，积极网络社会资源，扩展服务的广度和深度，收费合理。8客户投诉处理100%有效投诉在第一时间内解决，无效投诉及时给予回复9员工违章发生率与处理率≤1%100%加强教育，严格管理，及时发现，及时处理。10招标方对物业管理综合满意率≥75%教育员工视业主为衣食父母，尽其才，尽全力为业主排忧解难。四、物业管理服务质量与标准（一）、市政道路保洁服务总体标准1、人工普扫与机械结合。2、清扫作业后路面、下水口、人行道等应整洁。3、保洁垃圾必须随车运走，不得漏收，不得在路面中转，严禁焚烧垃圾，保洁车要整洁完好。4、除每天完成普扫一次外，要适时巡回保洁。5、果皮箱应及时清掏，不得外溢；箱周围及地面应无抛撒及存留垃圾。6、严禁将垃圾扫入渠井、下水道。7、路面无余泥沙石。8、保洁时间每段路、每个片区不能真空。9、街道路面每日喷洒一次以上。10、繁华路段按要求每周冲洗1次。11、垃圾手推车等无乱停乱放。12、按指定地点倾倒垃圾。13、沉沙井每月清理一次，损坏、缺失的沙井盖及时补全。14、专人负责清理“牛皮癣”。15、按时装运垃圾，不迟到、不早退。16、遵守劳动纪律，完成所规定地段、范围内的垃圾收运工作，做到日产日清。17、垃圾桶、垃圾斗须坚持每天装运不少于1次。18、垃圾桶脚要扫干净，并摆放整齐。19、垃圾桶卸垃圾要听从有关管理人员指挥指定地点有次序卸放，不能乱卸。20、车辆必须定期清扫，外观清洁。21、发生交通事故要积极配合中队等有关部门处理；同时，迅速安排其它车辆及时清运垃圾，不影响正常垃圾清运工作。22、果皮箱保持完好无缺，损坏或被盗应及时补全。（二）市政道路保洁服务具体标准科园路、科技路、创业南路的车行道及人行道每日清扫一次；巡回保洁不低于二次。1.其它道路的车行道及人行道每日清扫1次；巡回保洁不低于一次。2.距公交车站站台相邻十米地段的道路每日清扫二次；巡回保洁不低于三次。3.大理石人行道地面每周用拖布拖抹一次。4.污水、雨水检查井每季度检查一次，每年清淘一次，遇有堵塞，应在24小时内进行进行疏通。5.铸铁污水、雨水检查井井盖、井圈每年除锈刷漆一次。6.旱季每周对路面冲洗一次，雨季每月冲洗1次。7.道路标识牌每月擦拭一次。8.垃圾每日清运一次，遇特殊情况随时清运。9.雨过天晴及时清扫道路积水。10.目视道路、人行道无垃圾、无杂物、积水、积雪、污渍、泥沙；每100 ㎡内烟头、纸屑、直径2cm以上的石子平均不超过2个。（三）绿化养护标准1、草地养护草地养护的标准是草种生长旺盛，草坪整齐雅观，四季常绿，覆盖率达90%以上，杂草率低于3%，无坑洼积水，无裸露地。 （1）生长势：要求草坪长势旺盛，叶片健壮，生机勃勃，叶色浓绿，无枯黄叶。 （2）修剪：要考虑季节特点和草种的生长发育特性，使草的高度一致，边缘整齐，高度控制在：台湾草5厘米一下，大叶油草、其它目的草种10厘米以下，沿阶草生长要平整，枯黄叶片要及时清理，草地与路（花）基、色块要有分界，界边要整齐。绿化带的草坪不得超出路基外缘。 （3）灌溉、施肥：要根据草坪的生长需要加强淋水和施肥，保证肥水充足，每月施肥1次，肥料的使用方法和用量要科学。防止过量或不均匀引起的服伤，在雨水缺少的季节，每天的淋水量稍大于该草种的蒸发量，使含水量保持在21－23%，特别在10－2月份要勤淋水，多施肥，适当根外追肥，使草坪保持优良的长势，度过干旱秋、冬季。 （4）除杂草：要求及时清除杂草，方法合理彻底，草坪统纯度标准为每平方米不超过10株非目的草种。 （5）填平坑洼：要求及进填平洼地，使草坪内无坑洼积水，无蚂蚁土窝，平整雅观。 （6）补植：对被破坏或其它原因引起死亡的草种植物及时补植，使草坪保持完整，无裸露地，补植要补与原草坪相同的草种，适当密植，补植后加强保养，保证一个月内覆盖率达98%。 （7）病虫害防治：要求及时做好病虫的防治工作，以防为主，精心管护，使植物增强抗病能力，经常检查，早发现早处理，采取综合防治，化学防治、物理人工防治等方法防治病虫害蔓延和影响植物生长，尽量减少对环境的污染。用化学防治时，药物、用量和环境的影响，要符合环保的要求和标准。发生病虫为害，最严重的危害率在5%以下。2、灌木和花卉养护 灌木和花卉养护的标准是生长旺盛，花繁叶茂。造型美观，修剪工艺精细，植物造型具有艺术感和创意，产出精品，花卉能适时开花。 （1）生长势：要求灌木和花卉长势良好，枝叶健壮，枝多叶茂，叶色鲜艳，下部不光秃，无枯枝残叶，植株整齐一致，花卉适时开花，花朵色艳，常年开花植物一年四季鲜花盛开。花坛轮廓清晰，无残缺，绿篱无断层，灌木和花坛中无垃圾，无病枝枯枝和落叶堆积。 （2）修剪：灌木和花卉的修剪要考虑每种植物的生长发育特点，做到既造型美观又能适时开花，花多色艳，花灌木和草本花卉在花卉分化前进行修剪，避免把花芽剪掉，花谢后及时将残花残枝剪去。常年开花植物要有目的地培养花枝，使四季有花。绿篱和花坛整形效果与周围环境协调，增强园林美化效果。 （3）灌溉、施肥：要根据植物的生长及开花进行合理灌溉和施肥。每月施肥一次。簕杜鹃等花灌木要适当控水，促进花芽分化，花芽分化后要适当追施磷、钾肥，使花多色艳，花期长，肥料不能裸露，采用埋施或水施等不同方法。 （4）除杂草、松土：要经常除杂草和松土，单从灌木植穴为直径80厘米以下圆，深度不小于20厘米的表圭疏松，平整，周围低于表土5厘米。除杂草松土要保护根系，不能伤根及造根系裸露，更不能造成黄土裸露。 （5）补植、改植：要求及时清理死苗，补植回原来的种类并力求规格与原来植枝接近，以保证优良的景观效果，补植按照种植规范进行，施足基肥并加强淋水等保养措施，保证成活率。对已呈老化或明显与周围环境不协调的灌木和花卉应及时进行改植，改植品种要事先征得绿化主管部门的批准。 （6）防治：要求及时做好病虫害的防治工作，以防为主，精心养护使植物增强抗病虫能力，及时检查，早发现早处理。尽量采用少污染的农药，药物用量要合理，对环境的影响要符合环境的要求和标准。 3、乔木养护 乔木养护的标准是生长旺盛，枝叶健壮，树形美观。人行道树下缘线整齐修剪适度，干直冠美，无死树缺枝，无枯枝残叶，景观效果优良。 （1）生长势：要求乔木生长旺盛，枝叶健壮，枝条粗壮，叶色浓绿，无枯枝残叶。 （2）修剪：要求考虑树种的生长特点和萌芽期，花期等。除棕榈科植物处，其他乔木一般在叶芽和花芽分化前进行修剪，避免把叶芽和花芽剪掉。使花乔木花繁叶茂，乔木整形效果要与周围环境协调，以增加园林美观效果。人行道树修剪要保持树冠完整美观，主侧枝分布匀称和数量适宜，内膛不空又通风透光。根据不同路段车辆等情况确定缘线高度和树冠体量，树高一般控制在不能影响高压线或遮盖路灯和交通指示牌。修剪时按操作规程进行，尽量减小伤口，修剪截口要平滑不得劈裂，苗桩长度不得超过2厘米，荫枝、下垂枝、下缘线下的萌蘖枝及干枯枝叶要及时剪除。 （3）灌溉、施肥：要求根据不同生长季菰天气情况，不同植物种类和不同树龄适当淋水。施肥量根据树木的种类生长情况而定，种植三年以内的乔木和树穴有植被的乔木要适当增加施量每年4次，肥要埋施，先打穴或开沟，切忌肥料裸露。 （4）除杂草、松土：要求及时清除植穴内杂草和砖、石等垃圾。树上的枯枝叶及各种悬持物要及时清理干净。非人行道树穴要周围松土80cm，表土深度20cm。 （5）补植、改植：要求及时清理死树。在两周内补植回原来的树种并力求规格与原来的树木接近，并保证优良的景观效果，补植的树木要按树木种植的规范进行。如需要改植其他的品种树木，必须先征得绿化主管部门的批准。 （6）病虫害防治：要及时做好病虫害的防治工作，以防为主，精心管护，使植物增强抗病虫能力，经常检查，早发现早处理，对常见白蚁潜伏的树种要定时检查，立册记录。采取综合防治，化学防治，物理人工防治等方法防治病虫害蔓延和影响乔木生长，尽量减少对环境的污染。药物、用量对环境的影响，要符合环保的要求和标准，每年要对乔木进行粉刷石灰水1-2遍，既美观又可抵御病虫害。 （7）防台风及意外：要求做好防台风工作，台风前加强防御措施，合理修剪，检查，加固护树设施，以增强抵御台风的能力。台风吹袭期间在确保安全的情况下，迅速清理倒树断枝，疏通道路，台风后及时进行扶树，护树，补好残缺，清理落叶和垃圾，使绿化景观尽快恢复。随着树木的长大，应及时将护树带或铁箍放松，以免嵌入树皮内。4、植被的管理（1）生长势：野菊花植被必须生长旺盛，枝叶健壮，叶色鲜艳，四季鲜花盛开。（2）修剪、除草、防虫害：要求高度不得超过20cm，平整如被，边缘整齐，无杂藤，无杂草，无垃圾，对蚂蚁窝必须防止，铲平，加强灭鼠工作。（3）施肥、淋水：要求每年施肥4次，以保证鲜花盛开，在雨水缺少的季节必须淋水杜绝落叶，以免影响美观。5、绿化带卫生 （1）绿化带要求无鼠洞，蚊蝇滋生地，每天6：00~18：00保持绿化带无垃圾杂物，包括生活垃圾，石砾砖块，干枯枝叶，修剪枝条要每天清运完毕，清运时要求归堆后用箩筐或编织袋盛装，不得沿途撒漏，为不影响绿化景观，必须确保绿化带以外2米范围内的空置地没有垃圾、杂草、杂物。（2）护栏。横条、胶带维护：需要扶护树木的护桩、横条、胶带完好率保持在95%以上，横条、胶带要根据树木生长情况及时松绑，保护好护树设施。护桩、横条、胶带因霉烂、松脱、断裂要及时更换，使其达到护树的效果，不需扶护树木的设施要及时拆除清理。对破坏行为要加以制止并及时报告绿化管理及执法部门。（3）路基、花基的维护：路基、花基要保持清洁、美观、完好无损，对其上的乱涂、乱画、乱张贴要及时清理干净。（四）、物业档案资料管理标准（1）投标人一旦中标后应向招标人提交一整套与投标文件所列一致的项目管理机构运作方法及管理制度、管理服务人员配置、物业管理服务方案、物业维修和管理的应急措施，加强招标方相互沟通的具体措施、施工噪声控制等与招标方密切相关事项的应对预案等文本，作为甲方日常监督检查的依据，并作为物业管理档案资料归档存查。（2）投标人一旦中标进场履职后物业管理服务的内容项目所形成的文件、合同、协议、图纸、表格、经济往来凭证、财务管理帐目等资料均系物业管理档案资料必须妥善保管，及时收集、整理、汇总、留存，服务期满移交招标人归档存查。（五）、其他服务标准（1）制定应急方案。节假日清扫、安全事故、恶劣天气等预案，事发时及时报告招标人和有关部门，并协助采取相应措施。五、物业服务费的结算形式。1、本物业的管理服务费实行包干制，投标时按照12个月费用计算。物业管理服务包干费：包括投标人承办招标文件规定的物业管理服务的内容项目并达到本项目物业管理服务质量与标准所需人工费、办公费、工具用具费、维护费、清洁费、农药费、化肥费、机具设备折旧费、垃圾转运处置费、第三方取费（依法应由专业部门负责的除外）、不可预见费、管理佣金、法定税费等所有费额。2、支付方式：包干费额由财政国库支付中心按季付款，在每季最后 月的20日以前向乙方付清中标金额。 3、招标方需要更新、改造、补植的所有部位、市政设施设备、乔灌木、草坪、花卉所需的费用均采用报修报销制，由投标人按实际发生的费用支付，即事先书面报告招标人，经招标人审批同意后才能实施更新和改造。