“瑞龙城”项目前期物业管理招标公告
“瑞龙城”住宅物业项目，由天津宝龙城房地产开发有限公司开发建设，根据有关规定，并经天津市滨海新区规划和国土资源管理局备案,现通过公开招标的方式选聘前期物业服务企业。
一、招标项目基本情况

1、本项目业态类型：住宅

2、本项目坐落地址：天津市滨海新区滨海旅游区海旭道以南、海滨大道以东。

3、本项目物业管理区域四至范围：东至安明路；南至海晨道；西至海滨大道以东规划边界；北至海旭道以南规划边界。

4、本项目总用地面积：175936.7平方米

本项目总建筑面积：346300平方米

本项目建筑面积（即招标面积）：261900平方米

地上建筑面积构成为：总建筑面积261900平方米。包括住宅255400平方米；配套公建6500平方米。

住宅包括11层的高层住宅156200平方米；18层的高层住宅99200平方米。

配套公建包括幼儿园2510平方米；其他配套公建3990平方米。

地下建筑面积构成为：总建筑面积84400平方米。包括地下车库及储藏室83300平方米；市政设施1100平方米。

本项目容积率为1.49，建筑密度为13.0%。本项目内共含建筑物67幢。包括41栋11层的小高层住宅；16栋18层的高层住宅；10栋1-3层的配建。项目总户数为2884户。

5、绿化指标：绿化率为48.5%，绿地面积85329.2995平方米。

6、停车场库：本项目规划建设机动停车位2233个。住宅停车位2192个，配套公建地上停车位41个。

住宅停车位包括地上停车位432个，地下停车位1760个。

7、开发建设分期情况： 四期

8、项目总体竣工时间：2016年12月19日。

9、项目分期竣工时间：一期2015年10月15日；二期2016年1月19日；三期2016年7月31日；四期2016年12月19日。

二、物业管理服务标准及收费形式（见本公告附件）

三、前期物业服务合同期限

前期物业服务合同至业主大会与物业服务企业签订新的物业服务合同生效之日终止。

四、投标资格条件

1、必须是具有国家二级（含二级）以上物业管理资质的物业服务企业；

2、物业服务企业必须具备高层住宅类型物业管理经验；

3、拟派驻项目经理需持有由国家住建部颁发的《中华人民共和国物业管理师资格证书》或天津市物业管理办公室颁发的《天津市物业管理项目经理岗位证书》；

4、拟派驻项目经理必须具备高层住宅类型物业管理经验。

五、报名时间、地点及携带资料

1、申请报名时间：公告见网（报）之日起三个工作日内；

2、申请报名地点：天津市滨海新区房屋管理中心

地址：天津经济技术开发区太湖路60号

联系电话：******** 邮编：300457

网址：http://www.wyztb.cn/

3、投标申请人报名携带资料：营业执照、资质等级证书、法人授权委托书、投标人报名登记表（从天津市滨海新区规划和国土资源管理局网站下载）等；

六、投标申请人较多时的筛选

在资格预审合格的投标申请人超过10家时，招标人根据筛选条件（1、资质等级优先；2、管业面积优先），于现场勘察前从中选择不少于5家资格预审合格的投标申请人参与竞标。

特此公告

招标人：（盖章）

法定代表人：（签字或盖章）

-----------------------------------------------

备注：招标公告的内容为虚线以上的全部内容。

招标公告确认盖章：

日期：

附件

物业管理服务内容和标准及收费形式

房屋本体的维修、养护管理内容及标准

1、房屋外檐：外墙是建材贴面的，无脱落；是玻璃幕墙的，清洁明亮、无破损；是涂料的，无脱落、无污渍；无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象。

2、门窗：统一有序，色调一致，不超出外墙面；除建筑设计有要求外，不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等。

3、对房屋及配套设施的共用部位每日进行巡检，根据设施设备进行周、月、季度维修养护，检修记录和保养记录齐全。

4、根据房屋及配套设施的实际使用年限，对房屋共用部位的使用状况进行月、季检查，需要维修，且属小修范围的，一周内组织修复。

5、每日巡查楼宇外墙、外门及其他共用部位的门窗、玻璃等，定期维修养护，房屋完好率达到100%。

6、每年四月至五月清洗一次外墙石材及外墙玻璃幕。

7、确保项目的完好等级和正常使用，及时完成各项零星维修任务，维修合格率100%，一般维修任务不超过十二小时。

设施设备管理服务内容及标准

包括但不限于：供配电系统、消防系统、智能化系统、外围设施、楼内外标识系统、电梯系统、空调系统（制冷、供暖）、给排水系统、避雷系统等。

1、供配电系统

（1）高低压系统及设备

①建立临时用电管理制度，对任何新增加的用电都应进行用电负荷的计算，进行合理的负荷分配，尽可能保证三相平衡，任何情况下都不允许超负荷供电。

②设备机房每日巡视1次、每周清洁1次，确保环境干净整洁，机房无杂物等，机房环境符合设备要求。

③按规范设置鼠药盒或粘鼠板、档鼠板。

④高压柜及高压线路每2小时巡检1次高压柜；定期进行设备和线路的检测；每年活化1次直流屏蓄电池；每2年检测1次中央信号屏；做好记录。

⑤低压柜每2小时巡检1次；每半年养护1次；每年检查2次电气安全；每半年检测1次接地电阻；每年校验1次仪表；做好记录。

⑥低压配电箱和低压线路每周巡检1次；每半年养护1次；每半年切换1次双路互投开关；做好记录。

⑦控制柜每周巡检1次；每年养护2次。每季度校正各种电器装置或控制设备的设定值。每年检查2次各类远控装置和节能装置；做好记录。

⑧电气检测，每年1次预防性试验；每年检测2次高压个人防护用品；每2年检测1次直流屏；每2年检测1次高压电缆；每年校验1次内部结算电能表；做好记录。

（2）公共照明设施（含航空障碍灯、景观照明等）

①每天一次巡检大堂、电梯间、停车场、通道、光彩照明、景观照明、霓虹灯等公共部位照明，有效亮灯率98％以上，有缺损及时更换。

②室外照明每日巡检1次，一般故障即时修复，其他复杂故障3日内

修复，适时调整时间控制器。

③应急照明每日巡检1次，故障即时修复；断电后维持照明时间达标，指示灯表面亮度和应急照明照度达标；每季度活化1次蓄电池。

④每周一次巡检公共照明电源柜，如有问题及时处理，保证设备正常

运行和安全用电。

2、电梯系统：

（1）保证电梯二十四小时运行，轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁。

（2）设电梯安全员，负责电梯运行的日常巡视，做好电梯日常使用状况记录，落实电梯每月检验计划。

（3）委托专业维修保养单位进行定期保养，物业公司应有专人对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理。

（4）电梯发生一般故障，专业维修人员半小时内到达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员须在十五分钟内到现场应急处理，专业技术人员须在半小时内到现场救助。

（5）每月检查紧急报警装置。

3、给排水系统

（1）每天检查一次生活泵、气压罐、排污泵、水池水箱、管道阀门，每月一次检查管道井内的上下水管道、阀门、减压阀、集水坑、污水坑、室内外排水沟渠（井）。无跑、冒、滴、漏现象。

（2）生活水泵、管道、阀门每年进行除锈、上润滑油等维护保养, 每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。；集水坑、污水坑、化粪池、室内外排水沟渠（井）每季度疏通清掏；确保排水畅通无堵塞。

（3）生活水箱（池）入口封闭，加盖加锁，溢水管、泄水管、通气口要加金属网，室外的通气口要有防护设施。

（4）二次供水水箱（池）每半年由具备资质条件的专业清洁公司清洗消毒，并取得水质检测合格报告；水箱盖上锁，钥匙由专人保管。

（5）每日巡视1次水箱间、水泵房，做好巡视记录。

（6）每季度对水泵润滑情况进行检查，视情况补充或更换润滑剂；每年对水泵进行1次整体养护。

（7）二次供水系统的主泵和备用泵，要定期切换运行。

（8）制定停水、爆管等应急处理预案，计划停水按规定提前通知业主。必要时组织、联系提供水源。

（9）计量器具、压力仪表按规定周期送计检局校验。

（10）水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管，溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。

（11）每年二次水箱清洗，取得卫生许可证。

4、消防系统：

（1）落实消防安全责任制，明确逐级和岗位消防安全职责。

（2）成立义务消防队，每年进行1次消防演练，有业主或客户参与，相关人员掌握消防基本知识和技能。

（3）每日防火巡查1次；每周专项检查1次消防设施设备、消防器材、消防安全标志、疏散通道等。

（4）每年对员工进行4次消防安全宣传教育。

（5）每2年进行1次消电检检测。

（6）火灾自动报警系统，报警控制主机、联动台每日巡查设备运行情况，24小时连续正常运行。每日机柜表面清洁1次，每半年机柜内部设备除尘1次。每年定期检查报警控制主机、联动台。模块、探测器、手报每月巡查1次模块、探测器、手报；每半年表面清洁1次；探测器投入运行2年后，每隔3年由专业清洗单位全部清洗一遍。备用电源每季度备用电源充放电试验和表面除尘1次

（7）消防广播系统，每日机柜表面清洁1次，每季度机柜内部除尘1次，设备表面清洁1次；每半年机柜内的设备内部除尘1次。每季度检查1次电话插孔、重要场所的对讲电话、对讲电话主机、播音设备、扬声器等。

（8）防排烟系统，每季度养护1次防排烟风机、电源控制柜、风口、防火阀等。

（9）防火分隔系统，每年防火卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位上润滑油1次；电控箱表面清洁，内部除尘1次；每月防火门附件检查1次，每年门的转动部位上润滑油1次。

（10）水灭火系统，每半年养护1次，室内、外消火栓，设施整体养护1次。消防泵、喷淋泵每月盘车1次，每季润滑检查1次，每年整体养护1次。

5、智能化系统

（1）楼宇自动化（安防、通讯、网络、电子巡更等）方面，机房保持清洁，每日清洁一次。

（2）报警控制管理主机每日巡查1次，每日清洁1次设备表面，每季度设备内部除尘1次。

（3）对讲门口机每周检查1次按键、显示屏等，表面清洁1次；每季度内部除尘1次。

（4）网络控制箱每季度检查1次外观、接线，表面清洁1次；内部除尘1次。

（5）红外对射探测器每月检查1次防水、探测范围、接线等，表面清洁1次；每季度内部除尘1次。

（6）图像采集设备每日检查1次监视画面、录像功能；每周表面清洁1次；每季度内部除尘1次。

（7）摄像机每季度检查1次聚焦、红外夜视、防水、接线等，镜头表面清洁1次；每年防护罩内部除尘1次。

（8）解码器每季度检查1次防雨罩、接线等，表面清洁1次；每半年内部除尘1次。

（9）云台每季度检查1次运转、接线，表面清洁1次；每半年转动部位上润滑油1次。

（10）巡更点每周检查1次外观、存储记录，表面清洁1次。

（11）电磁锁门锁每2周检查1次吸力、外观、接线。

（12）出门按钮每周检查1次开锁功能、接线。

公共秩序维护内容、标准

1、任职标准：男，身高170厘米以上，女，160厘米以上，年龄20-30岁，五官端正、高中以上学历。普通话标准。具备优良的表达能力；积极上进，待人诚恳，团队意识强。

2、巡逻岗：按照规定路线，不少于两套巡逻路线，巡逻路线每周交替更换，做好巡查记录。

3、对外来人员（施工、送货、参观等）实行进出管理，应进行详细登记，必要时引导至电梯厅或指定区域；遇到紧急情况和紧急救助时，十五分钟内赶到现场，采取相应措施。

4、对物品进出实施分类管理，大件物品进出应进行审验，拒绝危险物品进入。

5、巡查时对重点区域、部位每小时至少巡查一次；巡逻不少于二人，对物业管理区域内设置的消火栓（箱）、窨井盖、安全警示标志等涉及公共安全的设施设备进行巡查，发现缺失，损坏或不能正常使用等情况，应及时报告并记录；注意观察各类消防、防盗设施以及各类公共设施是否完好无缺，在《值班记录表》上做好记录，同时知会相关人员，发现违法、违章行为应及时制止。

6、巡视中发现异常情况，应立即通知有关部门并在现场采取必要措施，随时准备启动相应的应急预案。收到中央监控室发出的指令后，巡逻人员应在十五分钟内到达，并采取相应措施。

7、根据实际情况，制定突发性公共事件应急预案，每年组织4次应急演习。其中有业主或使用人参与的演习不少于1次，做好记录。

8、外围、车库、主要通道有专人24小时值守。

9、专业人员24小时值守安防控制室。监控影像资料、报警记录，应当留存30日备查。

公共环境保洁维护内容、标准

1、配置密闭式垃圾收集容器，绿地垃圾桶设有分类标志。按单元每层设置垃圾收集容器。

2、外围及周边道路：雨、雪天气应及时对门前主路、干路积水、积雪进行清扫。雨雪天晴一日内，地面无积水、积雪、积冰。

3、大堂每日循环保洁，保证地面干净、无污渍，有光泽；门框、窗框、窗台、金属件表面光亮、无灰尘、无污渍；门窗玻璃干净无尘，透光性好，无明显印迹；各种金属件表面干净，无污渍，有金属光泽；门把手干净、无印迹、定时消毒；天花板干净，无污渍、无蛛网；灯具干净无积尘；盆栽植物无积尘。

4、楼内电梯厅、公共通道、消防通道地面每天清扫二次，擦拭二次，梯步表面干净无污渍，防滑条（缝）干净；天花、墙面目视无灰尘、无蛛网；通道内无堆积物，发现堆积物和遗洒物及时清理，无卫生死角；防火门、梯扶手、栏杆、窗台每天擦拭一次，表面干净无灰尘；门窗玻璃每日擦拭一次，干净无尘；消防栓、标识牌等设施每日擦拭一次；灯具每季除尘一次；中央空调风口每月清擦一次，干净无污迹。

5、电梯轿厢每日擦拭二次，巡查二次，四壁光洁明亮，操作面板无污迹、无灰尘、无印迹，地面干净，空气清新、无异味；电梯凹槽内无垃圾无杂物，按钮表面干净无印迹；每月对电梯门、壁保养二次；扶梯踏步表面干净，扶手表面干净无灰尘、污渍，玻璃表面干净透光性好，不锈钢光亮无尘；梳齿板内无杂物污渍。

6、电器设施每天清洁一次，灯泡、灯管、灯罩无积尘、无污迹。装饰件无积尘、无污迹；开关、插座、配电箱无积尘、无明显污迹。

7、消防栓、消防箱、公共设施每天清洁一次，保持表面干净，无灰尘、无污渍。报警器、火警通讯电话插座、灭火器表面光亮、无积尘、无污迹；喷淋盖、烟感器、扬声器无积尘、无污渍。监控摄像头、门警器表面光亮、无积尘、无斑点；消防栓外表面光亮、无印迹、无积尘，内侧无积尘、无污迹。

8、设备机房每周清洁一次，无卫生死角、无垃圾堆积，无积尘、目视无蜘蛛网、无明显污渍、无水渍；指示牌无灰尘、无污迹，金属件表面光亮，无痕迹。

9、垃圾房每天清洁二次，专人管理定时开放，袋装垃圾摆放整齐，地面无明显垃圾，无污水外溢，房内无明显异味，垃圾日产日清。

10、空置房每二周清洁一次。在业主接收前全面清洁一次，确保业主接收时房屋的整洁。

11、停车场每日清洁一次，地面干净，无杂物，无明显油渍、污渍；顶部各种管网、灯具表面干净无积尘、蛛网；墙面干净无积尘，各种指示牌表面干净有光泽；消防器材表面干净，摆放整齐；减速带表面干净无明显污迹，各种道闸表面无灰尘。

12、环境消杀管理：消杀工作应在尽量不影响物业使用人工作的前提下进行，如上班前、下班后或者利用节假日等；消杀使用的药剂应是有关部门发放或者是使用低毒高效的药剂，消杀过程中注意做好个人防护。

绿化养护服务内容、标准

（1）绿地整体绿化效果好，无明显裸地，累计裸地率在1%以下。

（2）乔木生长健壮，树冠完整，绿地内无死树，如出现死亡或缺株后能及时补栽，一般植物生长季节叶片保存率在95%以上。

（3）灌木生长健壮，枝叶丰满，主枝分布均匀合理，观赏效果好（符合植物品种的造型特点）。

（4）绿篱和色块造型整齐美观，轮廓清晰，高度一致，修剪及时，出现死亡或缺株及时补栽。

（5）地被植物覆盖率在98%以上，花坛植物死亡率超过2%后能及时补栽更换。

（6）草坪整齐，覆盖率在98%以上。

（7）草坪及地被植物整齐，草坪适时修剪，高度不应超过6公分。

（8）乔木每年施肥1-2次，灌木每年施肥3-4次，地被和草坪植物每年施肥4-5次，花坛植物根据生长情况进行追肥；

（9）绿化垃圾能随时清理干净，无垃圾堆放过夜情况。

其它配套服务项目

提供5种以上特约服务（有偿）和5种以上便民（无偿）服务。

以上服务内容为超出《天津市普通住宅小区物业管理服务和指导价格标准》一级标准，其余未提及的参照《天津市普通住宅小区物业管理服务和指导价格标准》提供一级标准。

（二）物业管理服务收费形式

包干制

（三）物业管理服务标准及收费标准

投标人采取包干制形式确定本项目物业管理服务标准及收费标准的。

物业管理服务费用按照招标人明确的服务内容、服务标准根据实际管理服务成本据实测算。

注：投标人应将物业管理基本服务费与机电设施设备日常运行养护费分别测算，测算物业管理服务费的计价单位为：元/月.平方米。

（四）要求达到的管理目标：

中标人正式管理本项目一年应达到“天津市物业管理达标住宅小区”标准；