上海外国语大学松江外国语学校后勤管理需求

第一部 学校概况

一、学校简介

上海外国语大学松江外国语学校坐落于松江新城区，梅家浜路南侧，人民北路东侧地块；学校分为中学部与小学部两个相邻的独立校区；截止2021年9月学校有103个教学班，学生4891人，教职员工335人。学校目前学生数已经趋于超负荷，但由于我校信誉好，是老百姓满意的学校，所以2022年可能还有增扩班情况，预计2022年9月将达到105个教学班，学生将近5000人，教职员工将近350人，在今后几年内人数将维持在此范围内。

二、建筑概况

学校两个校区建筑总面积为36292㎡，总占地69150㎡。两个校区均为独立校区，各类设施齐全。小学部于2010年8月启用，中学部于2013年5月建成。中学部与小学部以及中间的幼儿园共用一个占地6000多平方米的接送广场，此接送广场为57个车位的停车场，上放学时段人流量在6000人左右。在学校中学部南侧，还有一处300个车位的停车场，用作家长接送学生的临时停车场。

1、小学部建筑面积16293.4㎡，占地面积33014.1㎡。按有关标准设置相应数量的教学及教学辅助用房、办公用房、生活服务用房、一级塑胶跑道、篮球、排球场、学生户外活动设施等，规模为40班。建筑占地面积为6333.3㎡，容积率为0.489，建筑密度为19%，绿化率为35%，校园内机动车停车位65个。

2、中学部建筑面积19999㎡，占地面积36136.9㎡。地上五层，地下一层，地上建筑面积17300㎡，地下2699㎡，建筑总高22.082m，包括教学用房、办公用房、体育用房、生活配套服务用房等，规模为36班。绿地面积14106㎡，绿地率39%。设有地下车库79个车位，地面停车位25个左右。

三、校园布局

1、小学部建筑分为6个单体建筑，分别为行政楼，教学楼，食堂，水泵房，门卫室，高压配电间。

行政楼高4层，有办公室20间，会议室3间，报告厅1间，图书馆1间，专用教室3间，卫生室1间，厕所7间，其中设有档案库房、财务室等重点部位。

教学楼高4层，分为4栋楼，底层中间有连廊相连；标准教室55间，专用教室3间，教师办公室16间，厕所30间，其中设有中心机房、多媒体教室等重点部位。

食堂高2层，底楼为食堂，教师用餐与学生用餐分开。学生用餐区域1000㎡。2楼为室内体育馆，面积为1000㎡。2层有9间房间。

室外为200m环形跑道，3片室外排球场，3片室外篮球场，一片学生大型户外活动器械区。

非机动车停车面积为420㎡，室外机动车停车位65个。

2、中学部建筑分为三部分：教学用房、办公用房、体育+餐厅生活用房，三部分以走廊连接；另外设有门卫室，门卫室与水泵房、高压配电房同属一栋建筑。

教学用房高5层，分为三幢建筑，建筑成Y形分布，标准教室48间，专用教室6间，教室办公室15间，厕所30间，其中设有多媒体教室、化学实验室等重点部位。

办公用房高5层，建筑成T形分布，办公室若干间，主要设有校长、书记等行政职能部门办公室，另有医务室1间，图书馆1间，会议室及接待室4间，心理咨询室等，其中设有档案室库房、财务室中心机房等重点部位。

体育+餐厅等生活用房，建筑高3层，底层为食堂与报告厅，二层为室内体育馆，三层为室内体育活动室。食堂餐厅面积600平米，报告厅面积600平米，二楼体育馆面积1000平米，三层室内体育活动室面积为600平米

中学部建有地下人防设施，配备有排水系统，消防喷淋系统，排风系统等，另具有地下停车场功能，有79个车位。

室外有300米环形跑道，篮球场3片、排球场2片等户外活动场地。

第二部分 学校后勤管理的具体需求

一、校园安全需求

1、做好学校防火、防汛、防台、用电、校园内设施安全及校园周边综合整治等各项校园安全工作。

2、保障校园用电安全，高压配电间有专人管理，能及时处理各种问题，并做好值班记录。

3、消防安全管理应有专人负责，定期对有关设备设施进行管理、检查及相应台账，确保消防系统的设备设施齐全、完好，可随时启用。相关人员并且能熟练掌握消防设备设施的使用方法。做好物业人员的消防法规及消防知识的宣传教育工作，设立专职消防队员和义务消防队，并开展灭火技能训练，明确各相关区域的防火责任人。制定突发火灾的应急方案，设立消防疏散示意图，做到应急照明设施和引路标志的完好，紧急疏散通道的畅通，无火灾安全隐患，容易发生事故的区域要设有明显标志和防范措施。消防管理，制定相关管理制度，消防应急预案的演练等，以确保无重大火灾事故。

4、对校园内停车位的管理及有序的合理规划。不产生堵塞现象，不影响正常通行，保证校园内交通安全及机动车及非机动车停放排列整齐，进出车道畅通。

5、组织人员针对校园内各类设施进行日常巡检及定期专项检查，发现问题及时解决，并做好相关台账记录。

6、其他影响校园安全的各类隐患的排查工作，发现隐患应立即报告学校相关人员，如：台风季节应做好相应高空悬挂物的安全检查工作，做好防台工作等类似事件的专项检查，并配合学校及时处理安全隐患。

7、各类突发事件管理，制定并熟悉各类突发事件的预案及处理流程，如：《防盗处置应急预案》、《火灾处置应急预案》、《紧急救护处置预案》《传染病预防消毒预案》等，以确保对火警处理、治安事件、暴力事件、停电事件、跑水事件等各类突发事件的安全管理。

二、学校的保洁、清洗及应急消毒服务需求

1、物业管理方应制定详细的保洁和清洗方案。

2、保洁和清洗应包括地面（玻化砖、石材、地毯、地板、水磨石地面等）、墙壁（涂料、玻化砖、石材、壁纸、墙布等），有关设施、设备的表面清洁、擦拭。

3、保洁的范围应包括但不限于以下内容：

所有公共区域的保洁； 如公共部位及设施（包括校园内花坛、非机动车棚、地下车库、校园内垃圾桶、校园内道路、南北接送广场等）实行专项保洁，细节实施到位；校园道路与操作地面、花坛、绿化景观、南北接送广场无垃圾，停车棚栏杆无灰尘、垃圾桶外观整洁等细节工作，保证校园内外环境整洁；教学区域、办公区域（包括教学楼与办公楼走廊、楼梯、栏杆、标志牌、宣传栏、厕所等）实行区域包干，人员配备到位，做到卫生工作无死角，栏杆、标志牌、宣传栏无灰尘，厕所无异味，洗手池台盆周围无水渍，洗手间及时添加等工作。

4、校长室、书记室、其他行政办公室、会议室、报告厅、图书馆、开课教室及其他指定的专用教室的保洁（执行特殊管理措施）。

5、对学校各楼外窗的清洗应保证每年两次，并由专业清洗队伍承担清洗任务，清洗工作须纳入物业管理方管理职责。

6、对有关水箱、净水系统及其他用水设施的清洗消毒纳入物业管理方职责。

7、配备充足的机动保洁人员，应付突发保洁事件。对于学校开放任务所需的教室、会议室、报告厅、讨论室使用之前，使用间隔过程中的保洁工作应做到即时清洁、清理、保洁人员及时到位、高效迅速。保证各室持续整洁及正常使用。

8、有关保洁、清洗专用工具及消耗材料由物业方提供，物品的采购及仓库保管、领用制度应得到业主方认可，业主方对此项享有监督管理权并保留对此项的指定采购权利。

9、对学校各办公、教学区域内的保洁工作应于学校正常上班时间之前全部完成，并实行严格的检查及监督制度。

10、对学校垃圾的清运应确保定时、定点在指定区域集中收集，按照上海市垃圾分类标准全部袋装化处理并制定严格的垃圾清运时间表。应确保在每日正常工作时间开始之前清运完毕一次。所有垃圾集中收集完毕后必须捆扎牢固，防止跑、滴、漏。严禁在上放学高峰时间集中清运、装卸垃圾。对垃圾的集中处理应符合国家及地方法律法规规定。

11、防治病虫害工作，做好学校校园内病虫害防治，消灭四害等工作。定期喷洒除虫药物，放置灭蝇笼，捕鼠贴等，对厕所、容易积水的区域及时喷洒除蚊蝇药物，杜绝蚊蝇滋生。

12、安排专门人员（要求具有健康证）对学生直饮水设备做例行消毒及检查工作，协助学校卫生负责人做好相关记录，发现问题及时上报，保证设备的正常运行。

13、协助学校做好传染病防治工作，根据学校政教处、总务处的安排，在学校卫生保健室的指导下做好教室的应急消毒工作。

三、学校内各类设施设备的维修与养护需求

1、对相关供排水设施、专业设备、高低压配电设备等设备的维护人员应具备相关专业资质。

2、对有关电力等设备（包括高压配电室、各类电箱）应由专业电气人员进行养护，防尘清洁，日常值班，并制定严格的准入制度，填写日志。

3、对有关电化设备的运行及日常维护应由具备相关专业操作技能的技术工人负责（电脑教室除外），同时具备对相关设备一般故障的诊断及应急时的故障排除能力。各教室及会议室内的电子、电器设备日常运行维护工作包括：检查各类设备的完好情况，及时告知业主方设备故障情况，提供日常运行服务。

4、学校有大型活动时，物业方应该提供相关技术人员提前介入，及时、准确的完成会前，会中、会后的设备正常使用需求，并适时作好设备正常维护、保养工作。如遇临时、紧急会议的召开，物业方应具备足够的应急反应能力，确保会议的顺利进行。

5、对供水设施（包括水泵房内生活用水泵、消防水泵及其控制回路）的养护，校园内供水线路及各类用水设备的日常检查、维修与管理。

6、对学校有关灯具故障的及时发现，及时更换。本项应由物业管理方制定统一的服务响应标准，即物业管理方的所有人员均有义务和责任发现灯具故障，并及时报告，并由物业及时指派专业电工进行修理或更换。

7、对校内雨污水排放系统做出应急处置预案，防止校内因暴雨等因素产生严重积水的情况以及污水管道堵塞。

8、节能绿色校园，学校协助物业做好节能减排工作，物业公司应为学校提供相关工作方案。

9、校园内所有指定区域的综合维修管理要求。

①熟悉学校各楼电力总闸、电路分线、保险丝、电表，水泵房、空调和消防设备所在位置，并熟悉紧急开关的操作程序。

②每天检查各楼层，注意电线等设备设施有否损坏，应急照明设备、逃生指示牌线路是否工作正常等，同时记录需修理的线路，并及时修理，要备足各种配件，以备紧急情况发生应急之用。保证电力正常供应。如发生停电应立即抢修，保证正常教学供电。

③其他综合类维修工作，维修人员能应对简单的木工、水电工，泥水工能力；熟悉学校常规设备（如：门、窗、课桌椅、办公家具及各类供水管线等），发生问题能及时作出响应。

10、对于校园内日常维修项目的耗材与备件都由物业方提供。

11、设备维修程序：

①总务处接到维修单后，核实维修情况告知维修工或由教师直接告知，根据轻重缓急安排维修计划，落实措施。

②物业维修部门应及时组织人员对损坏的设施设备进行维修，以保证教学、生活的正常运转。一般维修及时完成，紧急维修随叫随到，特殊维修可与学校协商解决。

③对于物业无力承担的维修任务，维修人员应及时上报物业领导，由物业公司与学校协商解决。如该维修项目由学校自行解决的，维修人员应配合学校，做好维修协助工作。

④对有些维修任务，因各种原因无法马上解决的应向申报人说明原因。

12、维修验收程序：

①维修人员在完成维修任务后，需要报告人签字，并注明完成的时间。

②维修工作没有到位或不能达到要求的，应重新维修；如有客观困难的，应向报告人进行解释，取得谅解。

③物业维修部门应按周整理好维修单并作出必要记录，供学校分管领导检查、分析学校财产使用情况和维修情况。

④对所有维修工作应做到及时反馈，无论是否完成，因告知业主方工作结果

四、绿化养护需求

1、校园内绿化的日常养护工作，定期修剪、施肥、杂草清除等，根据季节与各类绿化的特性，需要向业主方提供相关的工作计划。

2、承担学校日常摆青，要做到定时或按季节更换摆青内容，内容丰富。

3、做好校园内外花坛、花箱内的四季花卉按季节的更换工作，保障校园环境的美观。

4、对学校大型活动及重大节日的校园布置及盆花摆放工作。

5、对绿化、苗木、盆花的养护应由专业养护工进行，保证绿化、苗木、盆花的正常生长。

五、打字、文印、消耗品仓库管理与后勤事务附加服务需求

1、物业公司提供能熟练操作office软件的人员，完成学校指定的打字、复印等工作。

2、物业公司提供能熟练操作油印一体机的人员，完成学校指定的试卷、资料等内容的印制工作。

3、物业公司提供仓库管理人员，做好学校消耗品仓库的日常管理工作，以及教学、办公消耗品的发放登记工作。要做到账实相符，领用物品记录完备，仓库内物品堆放整齐。

4、物业公司提供相关后勤事务工作人员，能够完成日常后勤相关事务（此项内容可以结合“校园安全需求”内容完成）。

5、物业公司提供体育器材管理人，做好中小学两部6处体育器材存放室的器材管理工作，更加体育课程，提前准备好相应器材，并在课程结束后做好器材回收工作。

六、会务、活动服务需求

1、配合学校完成各类接待活动的服务工作，要求服务规范。

2、根据学校活动计划，做好会场布置，横幅、标语的悬挂张贴。

3、通过制定和执行《重大接待活动管理预案》、《服务接待岗位职责》、《服务接待安全管理规范》、以及重要活动接待的相关记录等，确保重要活动接待的安全措施。

4、学校内部、区级、市级开课，参观，活动，会议等，需要按校方要求布置和摆放桌椅等内容。

5、根据学校会务安排，协助做好签到工作，会场茶水摆放、倒茶等服务工作。

七、其他需求

1、开学前分发书本，教学用具，资料等，以及送书本，教学用具，资料等到指定地点等内容

2、物业派驻学校的相关人员应负担校方日常的文件，设备，教学办公用具的搬运，移动任务。

3、招标文件及合同规定的其他事项

4、要求物业公司在服务管理过程中能够体现出规范化、精细化的企业文化；能制定有效的员工激励机制、处罚机制等，保证在合同期内服务质量的稳定。

5、如遇招标文件及合同规定没有的事项，由学校与物业公司协商解决。

6、此外，物业公司应考虑到学校每年有寒假、暑假两个假期。物业公司因针对学校的这一特殊性安排寒、暑假期间（包括放假后和开学前）的工作计划。如：

①学期结束后，师生离校以后对校园，教室，办公区的整体清洁；

②开学前的清洁工作；

③假期内的设施设备集中维修工作；

④假期内的安全检查工作。

八、员工人员结构、数量配备学校要求

参照2021年物业总人数及预算。2022年需求：物业总人数33人，预算*******元/年。

九、物业管理方式

1、中标单位根据《中华人民共和国合同法》、新颁布实施的《物业管理条例》以及国家、省、市的有关法律、法规与业主方签订物业服务合同，对物业服务项目进行统一管理、专业服务、自负盈亏。在物业服务期间内非经业主方同意，不得整体转包物业服务内容和职责义务。

2、中标单位的报价应为提供规定的全部管理服务所产生的人工费及酬金（包括但不限于中标单位委派人员工资或酬金、高温费、加班工资、工作餐、社会统筹保险金、保洁物料、维修工具和办公设备、虫害控制、公司管理酬金、税金及因聘用此类人员发生的其它一切费用，包括随时能与有关负责人联系的手机等通讯费用）的闭口价。

3、中标单位应严格按照投标书和委托服务合同的约定进行物业服务，如达不到规定要求，管理维护水平下降，多次投诉或出现重大管理失误等，或因管理服务不当造成业主方经济损失的，业主方有权提出警告要求整改或赔偿损失。经两次警告仍无改进的，业主方有权终止委托管理合同，责任由中标单位负责。

4、中标单位应每月向业主提交物业服务人员的考勤情况表（以双方确定的工作岗位排班表为基础进行考勤），由业主进行审核，如无故缺勤无故每月累计达到十五天以上的（以每人8小时为基础计一天，如多人缺勤，应累积计算），业主将按中标书及合同相应的条款中的计算口径，在每季度付款时扣除超过十五天以外的相应的费用（包括人员工资、缴金及其它费用）。安排员工休年假，不列入上述的缺勤考核，但事先应报业主方备案。

5、业主将每季度对物业管理进行考核，考核不合格者可终止委托管理合同。

6、物业服务单位在聘用、任命、调整、替换有关主要物业管理服务人员之前应征得业主方同意，业主方同时享有对有关物业管理服务人员指定调整、调换、替换的权利。物业服务单位投报中设置的岗位、职责等内容经业主方核准确认后在物业管理服务期内不作变动，如需改动的，应经业主方认可。物业服务单位自行承担任何少报、漏报而带来的经营风险。

7、投标单位必须提供与原前期物业平稳交接的方案，业主方有权要求中标方接收原物业工作人员。

8、投标单位应认真踏勘现场，熟悉学校现场及周围地形，交通道路等情况，以获得一切可能影响投标报价的直接资料。招标单位将一律视为已确认所有现场条件和预计到了可能发生的异常情况。投标单位中标后，不得以不了解或不完全了解现场为由而提出额外费用，对有关这一类的要求，招标单位将不予考虑。

9、投标单位为本项目配备的物业服务总负责人与各专业管理、技术负责人须承担过类似规模的物业管理的同类职位。特殊岗位的工作人员应具备相应的上岗证书。

10、本次报价采用包干制固定金额报价，报价不包含对外分包项目需支付的费用，应同时报出完成物业管理服务的价格，其报价中应包含《物业管理招标要求》的全部内容及耗材、税金一切费用，且报价即为将来签订合同的价格。

11、本合同在履行期间遇物业服务区域发生变化，致使合同无法继续履行，中标企业需原则同意终止合同，双方应本着友好协商的原则，妥善协商、解决相应事宜。

上述仅为本项目主要任务、要求或标准，不能理解为完整、详细的全部工作。投标人应根据自己的管理经验，结合本项目实际情况，并考虑服务期内政策性调整、人工工资、福利、物价浮动等因素，提出详细的投标报价表和完整的管理方案进行投标。

十、物业管理费的支付

按标准考核合格后，每季度支付一次。

十一、物业管理合同期限

本次物业管理服务合同期限为2022年1月1日至2022年12月31日。

上述仅为本项目主要任务、要求或标准，不能理解为完整、详细的全部工作。投标人应根据自己的管理经验，结合本项目实际情况，并考虑服务期内政策性调整、人工工资、福利、物价浮动等因素，提出详细的投标报价表和完整的管理方案进行投标。

十二、采购人对投标人的考核要求内容

（1）物业管理服务考核表

根据物业服务内容制定本考核办法，总分为100分；对物业的考核基准分为85分，考核结果不满基准分每下降一分，甲方可扣减乙方当季度管理酬金0.5%。当考核分数很高而对某一具体问题反映强烈时，应根据问题性质酌情扣分。考核满85分为合格，不满一季一考核，如连续二次考核不合格的，业主方有权终止服务合同。

上海外国语大学松江外国语学校

2021年11月8日