项目概况

南通凤凰广场商业物业管理服务项目 采购项目的潜在供应商应在中国政府采购网（www.ccgp.gov.cn）获取采购文件，并于2021年12月03日 09点30分（北京时间）前提交响应文件。

一、项目基本情况

项目编号：

项目名称：南通凤凰广场商业物业管理服务项目

采购方式：竞争性磋商

预算金额：340.******* 万元（人民币）

采购需求：

南通凤凰广场位于南通市崇文路6号，物业类型为高档商场。地上6层，地下1层，总建筑面积约为5.1万平方米。

（一）保安管理要求

1.保安管理服务方式

供应商提供的保安管理服务，具体情况如下：

1.1 管理服务中人员服装、劳保用品由供应商自行采买，费用由供应商承担（采买物品明细对照供应商自购表）。

1.2 本项目合同终止后，凡采购人提供的及供应商在本合同总价内购买的物品（不论折旧期是否届满），则这部分物品应立即全部交还采购人，如是非正常使用造成的采购人物品损坏或丢失，其由供应商负责维修或照价赔偿。若供应商于在超出本合同总价外自行出资购买的物品，供应商有权取回该部分物品，或者经双方协商之后，由折价转让给采购人。

1.3 安防、消防管理：供应商应负责所有操作及管理人员的安全培训，如因供应商人员操作失误发生任何安全事故（人身安全及设备安全事故），应由供应商负责，如造成采购人损失的，应由供应商全额赔偿。

2.人事管理工作要求

2.1 供应商驻场人员如要更换，需提前15天通知采购人并征得采购人书面同意。

2.2 如采购人要求更换驻场人员，供应商应于采购人提出要求后15天内安排更换后的管理人员到位。

2.3 供应商必须按标准配足相关人员；供应商因人员素质达不到要求，而自行增加的人员，不予增加预算。

2.3 供应商要保持驻场人员的稳定性，若出现人员缺编供应商则应在5个工作日内补充，服务费用按实际在岗人员结算。

3. 人员编制要求及员工岗位资格要求

人员编制要求：

3.1 所有人员配备，由供应商负责提供详细说明计划，必须以书面报告形式汇报采购人，经采购人审定后执行。供应商所派遣所有人员必须经过采购人认定后才能进场。

3.2 保安部各级员工应和他们的工作经验和工作能力相符合，每个保安上岗前必须接受10天以上的专业知识培训并取得相关上岗合格证。

3.3 供应商在正式进场前一星期，需将派遣员工的资料交采购人审核存档。无特殊原因不得擅自改动,确需改动,要征求采购人确认后方可进行。

员工岗位资格要求：

3.4 每位保安人员必须具备上岗证。

3.5 监控中心员工必须具备其岗位操作证。

3.6 每位保安人员必须已经接受过调查，必须保证以前无任何案底存在。

3.7 供应商应派遣优秀合适的管理人员进驻现场，必须具备3年以上商业物业的工作经验或同等物业的工作经验。

3.8 采购人有权要求供应商即时更换认为不适合在采购人商场工作的人员，供应商继续补充员工并保证再更换人员不得缺编。

3.9 保安人员要求身高1.70米以上，女身高1.60以上，男性55岁以下，女性50岁以下，文化程度初中以上，形象端正良好，持保安证，消防监控岗位需持消防相关证书。

3.10 涉及机械车位，则应保证保安人员具备机械车位操作能力。

4.保安管理服务范围及服务内容

4.1 供应商为采购人提供保安消防服务范围：

根据采购人设立的安全要求，负责执行商场（包括商场、地下室、屋面及外围广场）的治安、消防、车场（包括地下停车场）、交通指挥等各项保安任务，维护商场形象。

甲乙双方应按照达成之共识处理及履行上述之一切事宜。

4.2 检查合同约定服务区域内重点防火部位，检查消防设施设备是否在位、完好、有效、建立消防日检表。如因供应商监控岗操作不当或缺编问题造成的后果由供应商承担。

4.3 检查巡更点所到之处租户门是否完好。

4.4 针对陆续进场租户的二次装修，把好动火安全，特别注意动火人员证件是否备齐，监护人员是否在位，现场是否备有足够灭火器材，动火是否有效。

4.5 防止外来推销人员、销售人员进入商场，熟悉租户人员情况，有效判断进出人员状况。

4.6 晚间巡更应仔细遵循“一摸，二闻、三看、四观察”的宗旨。如发现异常情况，立即上报。

4.7 针对二次装修，加强现场管理，防止装修人员乱窜楼层，禁止吸烟。

4.8 在任何时间阻止商场禁烟区的吸烟行为，引导相关人员至指定地点吸烟。

4.9 熟悉所有煤气应急阀门、电力总闸、各种消防设备和其他所有紧急开关的位置和使用功能，仔细查看，消除隐患并及时提交日常巡查报告。

4.10 维护交通秩序、指挥和疏导进出车辆、非机动车和行人。

4. 11 定时定点巡视商场、办公楼、地下室、各层楼面、通道、车场、广场四周等。

4.12 定期配合相关部门进行消防演习，对消防安全隐患，违章违规行为进行报告和处理。

4.13 遇火灾、暴力、盗窃、破坏等突发事件应采取合理的措施防止损失发生或扩大，并立即上报管理中心物业部。

4.14 保持监控设施全天候的正常运转，配合管理中心工程人员对监控设施的检查维修。

4.15 所有物品出入必须严格按物资进出门制度执行。

4.16 不得擅入租户商铺/办公区域，如在夜间发现租户门未锁现象或紧急情况，应及时电话通知采购人保安负责人，由采购人保安负责人与租户取得联系，得到确认后，才能由当值领班陪同且2人以上进入检查，事后应书面报告给采购人指定的保安负责人。

4.17 建立岗位工作日志，作好记录，根据情况做书面报告。

4.18 负责物业内、外安全警卫，预防、制止和处置任何因素的破坏和灾难。

4.19 负责维持商场内外秩序，防止人为事故的发生，确保安全及各交通要道、安全通道的顺畅。

4.20 负责执行商场内各层面公共区域、要害部位及死角等的安全巡查任务，防止、制止各类火险隐患及刑事案件、突发事件的安全。负责巡查安全制度落实情况，是否存在安全隐患及提出整改措施。

4.21 依照双方确定的各类应急事件处理程序，负责及时处理商场内外各类突发事件。

4.22 突发事件，必要时疏散人员。

4.23 及时记录并向采购人汇报各类重大事件及处理过程，并按照采购人要求定期呈交保安综合服务报告。

4.24 负责停车场区域的管理和巡查，严格执行停车场各项管理制度，防止车道的堵塞，认真检查火险隐患，防止火种入内。对闲杂及可疑者等应采取必要的监控，确保车场安全及采购人、顾客利益不受侵害。

4.25 负责卸货区及运输通道的巡查和管理，防止车道的堵塞，严格执行商场相关安全制度，认真检验车辆、物品（货物）是否安全，隐患和危险，严防各种因素的破坏和灾难。

4.26 供应商确保落实每年2次的消防演习工作，费用由采购人承担。

（二）日常保洁服务要求

1. 保洁服务的基本形式

1.1 供应商提供的保洁管理服务，具体情况如下：

1.1.1 管理服务中所有保洁工具及物料由供应商报价采买（对照供应商自购表）。

1.1.2 本项目合同终止后，凡采购人提供的办公设备、清洁机械工具（不论折旧期是否届满），则这部分机器设备应全部交还采购人。若供应商于预算外自行出资购买的办公设备及机械物料，本合同供应商有权取回该部分办公设备及机械物料，或者经甲乙双方协商一致之后，折价转让给采购人。

1.2 人事管理工作要求

1.2.1. 保洁人员要求年龄60岁以下，文化程度初中以上，形象端正良好，身体健康。

1.2.2. 供应商驻场保洁人员如要更换，供应商需提前15天通知采购人并征得采购人书面同意。

1.2.3 如采购人/要求更换驻场保洁人员，供应商于15天内安排更换后的驻场保洁人员到位。

1.2.4. 供应商必须按标准配足相关人员；供应商因人员素质达不到要求，而自行增加的人员，不予增加预算。

1.2.5 供应商要保持驻场保洁人员的稳定性，若出现人员缺编供应商则应在5个工作日内补充。

1.3 机器

1.3.1 只有经采购人认可的机器设备才可以在商场范围内使用，并只能存放在指定的区域。

1.3.2 在合同期间，供应商需保证机器设备处于良好的状态。如发生故障，应及时修复，不得影响正常的保洁工作。

1.3.3 无采购人的书面许可，供应商不得随意将各类机器设备挪作他用或外借等。

1.3.4 下雨天供应商按采购人指定位置放置伞套机，及时发放伞套（伞套机及耗材由采购人采购）

2. 保洁服务范围及服务内容

2.1 供应商为采购人提供保洁服务范围：

商场范围内的大楼、楼梯间、卫生间、电梯、扶梯、屋面、地下层、设备间、油水分离间、停车场和外围（包括地面停车位）在内的全范围保洁服务。甲乙双方应按照达成之共识处理及履行上述之一切事宜。

2.2 供应商全面负责商场保洁服务，内容包括但不限于：

2.2.1 负责商场玻璃清洁，其中包括大门玻璃刮洗、大门玻璃清抹、窗玻璃内侧清洁、、围栏玻璃清洁、围栏玻璃清抹。

2.2.2 负责商场地面卫生清洁，其中包括地面镜面卫生、硬质地面清洁、起蜡，补蜡、地面清拖、地面晶面养护。

2.2.3 负责商场植物卫生清理，其中包括花盆清洁、花盆内垃圾清理。

2.2.4 负责商场扶梯清洁，其中包括围栏玻璃刮洗及不锈钢上油、围栏玻璃清

抹、扶梯台阶清洁、扶梯台阶清拖、扶梯内清抹、扶梯外清洁。

2.2.5 负责商场所有门的清洁，其中包括清洁门、门框、把手等。

2.2.6 负责商场楼梯的卫生清理，其中包括楼梯扶手清洁、楼梯台阶及地面清拖。

2.2.7 负责清理商场垃圾，其中包括清理垃圾筒内垃圾、清洁垃圾筒表面、清洁垃圾筒内部。

2.2.8 负责商场其它项目的卫生清洁，其中包括清洁柱子及公共设施（消防器材等）、清洁接待区域、未入驻区域清洁、开关清洁、吊牌/指示牌清洁、雨棚清洁。

2.2.9 负责商场所有地下室、垃圾房、停车场、商场办公室和机房的卫生清洁，其中包括地面清拖、地面清洗、去除油污、停车场清洁、车道清洁、指示牌清洁、开关清洁、清理垃圾筒内垃圾、清洁垃圾筒表面、清洁垃圾筒内侧、清洁门、门框表面、清洁门把手、合叶等、地毯吸尘、地毯清洗。

2.2.10 负责清洁商场所有客用电梯及服务电梯，其中包括清洁天花板、地面抛光、地面养护、按钮清洁、门槽清洁、轿厢面板清洁、轿厢地面清拖、消毒。

2.2.11 负责清洁商场所有卫生间，其中包括天花板、墙面清洁、马桶、小便池清洁消毒、马桶、小便池清洁消毒、地坪及踏脚线清洁、清理垃圾，更换垃圾袋、补充厕纸、洗手液等易耗物品、地沟清洁、标志牌清洁、门及门框的清洁、清洁把手及门锁、感应器不锈钢上光、花槽杂物清理、幕墙框架等清洁、灯槽。

2.2.12 负责清洁商场天台和外围，其中包括地面清拖、地面清洗、停车场清洁、车道清洁、墙面清洁、指示牌清洁、开关清洁、清理垃圾筒内垃圾、清洁垃圾筒表面、清洁垃圾筒内侧、清洁门、门框表面、清洁门把手、合叶等、地毯吸尘、地毯清洗。

（三）工程技术服务要求

1. 工程技术服务基本形式

1.1 供应商提供的工程技术服务，具体情况如下：

1.1.1 管理服务中所需的常规维修工具及低值易耗品由供应商采买，费用由供应商自行承担，每月维修零配件超出 1000元以外部分由采购人承担 ，其他维修项供应商应在第一时间上报采购人并配合采购人跟进维修。

1.1.2 本项目合同终止后，凡采购人提供的工具设备，则这部分工具设备应全部交还采购人。若供应商于预算外自行出资购买的工具设备，本项目合同供应商有权取回该部分工具设备，或者经双方协商一致之后，折价转让给采购人。

1.2 人事管理工作要求

1.2.1. 工程技术人员50周岁以下，高中以上学历，持高低压证，三年以上同类工作经验。

1.2.2供应商驻场工程技术人员如要更换，供应商需提前15天通知采购人并征得采购人书面同意。

1.2.3 如采购人/要求更换驻场工程技术人员，供应商于15天内安排更换后的驻场工程技术人员到位。

1.2.4 供应商必须按标准配足相关人员；供应商因人员素质达不到要求，而自行增加的人员，不予增加预算。

1.2.5 供应商要保持驻场工程技术人员的稳定性，若出现人员缺编供应商则应在5个工作日内补充。

1.3 工具设备

1.3.1 只有经采购人认可的机器设备才可以在商场范围内使用，并只能存放在指定的区域。

1.3.2 在合同期间，供应商需保证机器设备处于良好的状态。如发生故障，应及时修复，不得影响正常的工作。

1.3.3 无采购人的书面许可，供应商不得随意将各类机器设备挪作他用或外借等。

2.工程技术服务范围及服务内容

2.1 供应商为采购人提供工程技术服务范围：

商场范围内的大楼公共区域日常维修及公共设备维修维护工作，场和外围（包括地面停车位）在内的全范围工程技术服务。甲乙双方应按照达成之共识处理及履行上述之一切事宜。

2.2 供应商全面负责商场工程技术服务，内容包括但不限于：

2.2.1 负责本商场房屋设施（设备）、供电系统、空调系统、给排水系统、消防系统、电梯系统、弱电系统、智能化管理系统等外委检修的监督、检查、考评等工作。

2.2.2负责本商场小业主的装修管理工作，及时排除隐患，确保安全施工。

2.2.3负责组织对本商场公共设施、设备进行定期保养，确保设施、设备处于良好的状态，可供正常使用。

2.2.4负责本商场公共设施设备应急突发事件的处理。

2.2.5负责本商场机房巡查管理工作。

2.2.6负责本部门材料申购及管理工作。

2.2.7报修接单及时性控制时间3分钟以内，最晚到修时间不超过5分钟。

2.2.8负责本商场各类大小修的跟进处理工作。

（四）客户前台服务要求

1. 客户前台服务基本形式

1.1 供应商提供的客户前台服务，具体情况如下：

1.1.1 管理服务中所需工具设备及物料由采购人采买，费用由采购人承担。

1.1.2 本项目合同终止后，凡采购人提供的工具设备，则这部分工具设备应全部交还采购人。若供应商于预算外自行出资购买的工具设备，本项目合同供应商有权取回该部分工具设备，或者经甲乙双方协商一致之后，折价转让给采购人。

1.2 人事管理工作要求

1.2.1 35岁以下，身高165cm以上，全日制大专以上学历，形象气质佳，普通话标准，两年以上同等岗位工作经验。

1.2.2 供应商驻场客服人员如要更换，供应商需提前15天通知采购人并征得采购人书面同意。

1.2.3 如采购人/要求更换驻场客服人员，供应商于15天内安排更换后的驻场客服人员到位。

1.2.4 供应商必须按标准配足相关人员；供应商因人员素质达不到要求，而自行增加的人员，不予增加预算。

1.2.5 供应商要保持驻场客服人员的稳定性，若出现人员缺编供应商则应在5个工作日内补充。

2.客户范围及服务内容

2.1 供应商为采购人提供客户服务范围：

负责商场客户服务中心一站式前台的接待、问询、记录、反馈、处理、回访等工作。

2.1.1 收集和整理商场的有关商品、服务、促销等方面的信息,提供咨询和导购服务;问询指引做到面带微笑，口齿清洗、礼貌回答。

2.1.2 接受顾客投诉,准确记录,每日开启顾客意见箱,收取顾客意见单，即时处理现场各类投诉。接待客诉，有效投诉受理时间控制在一个工作日内、客诉反馈最长不超过2个工作日。

2.1.3 提供问询指引、广播寻人、投诉接待、针线包、免费热水、物品寄存、急救药箱、失物招领、物品租借（雨伞、童车、轮椅）、顾客意见征集、移动充电、打印复印 12项服务。

2.1.4 发放停车票及促销活动宣传资料、礼卷、赠品等;

2.1.5 会员卡办理查询、VIP礼品兑换、VIP礼品领用及保管；

2.1.6 储值卡的充值及发售等。

（五）现场主管服务需求

1. 服务基本形式

1.1 供应商提供的现场主管，具体情况如下：

1.1.1 管理服务所需办公设施设备及物料由采购人采买，费用由采购人承担。

1.1.2 本项目合同终止后，凡采购人提供的工具设备，则这部分工具设备应全部交还采购人。若供应商于预算外自行出资购买的工具设备，本项目合同供应商有权取回该部分工具设备，或者经甲乙双方协商一致之后，折价转让给采购人。

1.2 人事管理工作要求

1.2.1 45岁以下，大专以上学历，持全国物业项目经理上岗证，两年以上同等岗位工作经验。

1.2.2 供应商驻场现场主管人员如需要更换，供应商需提前15天通知采购人并征得采购人书面同意。

1.2.3 如采购人要求更换现场主管人员，采购人需提前30天通知供应商，供应商需在一个月内更换完成，更换人员需经过采购人面试确认方可上岗。

1.2.4 供应商必须按招标文件要求配置现场主管人员。

1.2.5 供应商要保证驻场人员的稳定性，若出现人员离职，则应在7个工作日内补充完成。

2.服务范围及服务内容

2.1 供应商为采购人提供服务范围：

2.1.1 负责商场所有物业服务工作的对接、安排、落地。

2.1.2 落实商场物业服务的年度工作计划及培训计划，检查监督各部门工作的落实。

2.1.3 对接采购方完成现场对接人的一切合理需求。

2.1.4 检查各部门的日常工作开展情况，对存在问题的及时发现，及时跟进调整。

2.1.5 统计汇总项目每月的能耗并定时提报采购方。

2.1.6 配合营运落实各类活动的开展。

2.1.7 配合商管公司处理各类投诉。

2.1.8 落实各类档案资料的定期归档。

2.1.9 落实年度的商户满意度调研。

（六）人员配置

（七）供应商自购表

二、服务期：2022年1月1日起至2022年12月31日止。

三、付款方式

服务费按月支付。

四、其他说明

1、投标报价中应包含：

（1）人员工资、福利、保险费（养老保险、失业保险、医疗保险等）、员工服装费（春装、夏装、冬装各两套）、防疫用品费、餐费等。

人员的工资须符合国家、省、市的相关规定，按南通市最低工资标准且必须缴纳社会保险费等。

所有人员工资不得低于《南通市人力资源和社会保障局关于调整南通市最低工资标准的通知》（通人社劳〔2021〕9号）所规定本地区最低工资标准。

投标人在投标报价时需应充分考虑近年来最低人员工资标准及保险基础调整情况，在本项目合同期内，本项目合同价不做任何调整。在合同期内，无论因何种原因造成本项目物业服务人员的工资低于省规定的本地区工资标准的，由此产生的所有费用及法律责任由中标人自行承担，采购人不再为此承担任何费用及责任。

（2）投标人为其餐饮服务从业人员配置的劳保用品、租赁的生活用房、交通工具、公共福利费用等；

（3）为完成本招标文件要求的服务内容而由中标人应当支付的各项成本、费用、消耗；

（4）中标人按照国家规定应当交纳的各种税、费、基金等。

合同履行期限：一年

本项目(不接受)联合体投标。

二、申请人的资格要求：

1.满足《中华人民共和国政府采购法》第二十二条规定；

2.落实政府采购政策需满足的资格要求：

无

3.本项目的特定资格要求：1、具有独立承担民事责任的能力；具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度；具有履行合同所必需的设备和专业技术能力；有依法缴纳税收和社会保障资金的良好记录；参加采购活动前三年内，在经营活动中没有重大违法记录。2、法定代表人为同一个人的两个及两个以上法人，母公司、全资子公司及其控股公司，都不得在同一采购项目相同标段中同时参加投标，一经发现，将视同围标处理。供应商其它资格要求：3、投标供应商须提供有效的营业执照。4、投标供应商法定代表人参加投标的，必须提供法定代表人身份证明及法定代表人本人身份证复印件；非法定代表人参加投标的，必须提供法定代表人签字或盖章的授权委托书及法定代表人、被授权人的两人身份证的复印件，被授权人为投标供应商正式人员证明材料【提供①与投标供应商签订的有效劳动合同复印件；②社保机构出具并盖章的投标供应商为其缴纳2021年5月-2021年10月连续六个月的养老保险缴费清单复印件】。5、投标供应商须提供参与本次项目采购活动前三年内，在经营活动中没有重大违法记录的书面《无重大违法记录声明函》（格式参见第七章）。6、本项目不接受联合体投标。具体资格要求详见第七章中的“资格审查文件”。请供应商认真对照资格要求，如不符合要求，无意或故意参与投标的，所产生的一切后果由供应商承担。对提供虚假材料的响应供应商作无效标处理，并报财政部门后将其列入黑名单，视情公布在中国政府采购网（www.ccgp.gov.cn）网站。

三、获取采购文件

时间：2021年11月22日至2021年12月02日，每天上午8:00至14:00，下午12:00至21:00。（北京时间，法定节假日除外）

地点：中国政府采购网（www.ccgp.gov.cn）

方式：请各投标人自行下载

售价：￥300.0元（人民币）

四、响应文件提交

截止时间：2021年12月03日 09点30分（北京时间）

地点：南通市新城区崇文路6号（南通凤凰广场投资有限公司6楼会议室）

五、开启

时间：2021年12月03日 09点30分（北京时间）

地点：南通市新城区崇文路6号（南通凤凰广场投资有限公司6楼会议室）

六、公告期限

自本公告发布之日起3个工作日。

七、其他补充事宜

八、凡对本次采购提出询问，请按以下方式联系。

1.采购人信息

名 称：南通凤凰广场投资有限公司

地址：南通市新城区崇文路6号

联系方式：张翼东 189*****808

2.采购代理机构信息

名 称：南通弘尉工程项目管理有限公司

地　址：152*****851

联系方式：黄烷君

3.项目联系方式

项目联系人：黄工

电　话：　　152*****851