松江区环境监测站“2022年监测大楼物业保安”项目采购，特邀请合格的供应商前来报价。

一、项目概况

（一）项目名称：2022年监测大楼物业保安项目

（二）项目概况

物业名称：环境监测大楼

物业类型：机关办公场所（含实验室）

坐落位置：松江区中辰路388号

建筑面积：占地面积5908㎡，建筑面积4937㎡

使用单位：上海市松江区环境监测站

预算总额：86万元。

服务期限：2022年1月1日-2022年12月31日

付款方式：按月考核、按季支付。项目需求

二、项目需求

1、总体要求和说明

1.1、公共设施管理中的灭害虫、外墙高空清洗、绿化养护及摆放、水箱等清洗、防汛防台列入本次招标委托范围内，由业主方和中标方共同委托专业维保单位承担维护和保养，费用包含在此次招标费中，由中标单位按年支付。

中标单位应制定相关监管制度，履行有关管理、协作配合、监督检查、记录及信息反馈等管理服务责任，并在日常工作中履行对公共设施管理中的这些设备的操作、运行、清洁等管理事宜。如这些设备遇到故障等紧急情况，应立即与维保单位联系抢修事宜，并报业主备案。同时，配合业主方和委托的专业维保单位承担维护和保养公共设施管理中的高压配电系统、视频监控系统、消控系统以及垃圾外运。

1.2、工作时间每周五天，其中部分物业岗位在周六、周日及固定假日继续上班，门卫365天24小时上班。

1.3、物业从业人员应遵守业主方的规章制度，包括保密规定。

1.4、物业管理服务单位应制作包括各类应急预案、节能节水减排方案、施工和服务作业安全管理方案在内的完整的保安保洁绿化和房屋设备设施管理策划书。该策划书应明确物业管理组织架构、岗位职责、规章制度、管理目标和承诺、考核办法及从物业管理角度保障业主方日常业务顺利开展的针对性措施。该策划书的内容是投标文件的一部分并且构成合同的实质性基础。

1.5、机关办公场所人员配备：总人数11人，其中物业经理1名、保安6名、保洁3名、维修工1名（需持有电工上岗证），保安和专业维修人员需持证上岗。遇特殊情况，公司须提供人力支援保障，不另付费用。

1.6、除人员配备外其他需求明细

1.6.1维修耗材主要包括：节能灯管、荧光灯管、LED灯管、门锁等维修材料零件。

1.6.2保洁易耗品根据需求按需提供，主要包含下表40项。

1.6.3其他服务

2、公共设备维护、保养要求

2.1、消防控制系统管理

2.1.1 每月一次对消火栓、楼层报警系统、消火箱内配件等消防设施进行检查，确保消防设施完好。保持与专业维保单位的联系，确保消防系统正常运行，消防器材完好、有效。

2.1.2 服务标准：配合专业维保单位对消防控制系统的维保工作，严格执行消防法规，建立消防安全管理制度，搞好消防管理工作，确保整个系统处于良好状态；保证消防用水的基本储备，确保火灾险情时的应急灭火用水；重大节日增加检查次数，有故障时应立即报专业维保单位维修；有突发火灾应急方案，每年组织一次消防火灾演练，消防设施设备完好率100%，消防培训100%、火警响应率100%。

2.2、空调系统管理

2.2.1建立空调运行管理制度和安全操作规程，保证空调系统安全运行和正常使用，根据实际使用情况制订年度总体节能计划。

2.2.2服务标准：配合专业维保单位对空调系统的维护保养，包括定期对空调系统开机前进行检查，测试运行控制和安全控制功能，记录运行参数，分析运行记录，定期对空调系统电机、管道进行检查，各种管道完好，阀件及仪表齐备，无跑、冒、滴、漏。

2.3、供电照明系统管理

2.3.1操作人员持证上岗，按高压规程进行变配电操、日常保养和运行管理。

2.3.2建立完整的规章制度、值班工作日志、巡视记录、进出人员登记、系统运行记录、倒闸操作工作票制度、临时用电管理等。

2.3.3定时巡视（每天巡视一次），记录各种参数，每天抄录负荷及电量使用数据。

2.3.4定期保养，设备设施完好率达到98%。

2.3.5定期安排作电气测试，测试报告及时归档。

2.3.6确保24小时不间断供电，若系统发生故障，接报后5分钟内到达现场处理。

2.4、给排水系统管理

2.4.1 确保给水系统正常运行，制订保养计划，日常巡视检查。

2.4.2 配合专业维保单位对开水箱进行维保工作，定期更换过滤芯。

2.4.3 保证办公时间无因管理原因造成停水事故，遇给排水故障，接报后5分钟到达现场处理。

2.4.4 定期记录用水量，加强用水管理，做好节水工作。

2.4.5 定期检查排污设备运行情况，疏通养护雨污水排放管道。定期做好各小楼屋顶下水管道的清理工作，防止赌赛，做好汛期检查保养工作，确保管道畅通，楼内无因排水阻塞造成的积水事故。

2.4.6 加强日常巡视检查，严控阀门、管道连接点的跑、冒、滴、漏现象。

2.5、电梯维护管理：

2.5.1 每周一次对电梯设备进行常规检查、每天一次进行清洁工作，以保证电梯安全正常运行。

2.5.2 当电梯发生故障时，应立即通知维保单位急修。

2.5.3 服务标准：配合专业维保单位对电梯进行维保工作，并建立电梯运行安全管理制度，确保电梯按规定时间运行，安全设备齐全有效，通风、照明及其它附属设施完好；严格执行国家有关电梯管理规定和安全规程、电梯准用证、年检合格证。电梯由专业资质的电梯维保单位定期进行维修保养，并在有效期内运行；轿厢、井道保持清洁；警铃或其他救助设备功能完备，称重装置可靠，安全装备有效无缺损，电梯运行无异常；配备应急照明、灭火器和盘车工具齐全，达到《上海市电梯管理条例》规定的要求。

2.6、房屋建筑管理

对屋面、外墙面、承重墙体、楼面、楼梯间、走廊通道、电梯厅、门厅、办公会议区域等以及公共附属建筑物和构筑物（含广场、道路、车棚、窨井、内部装饰、建筑五金、卫生洁具等设施）作经常性检视，发现损坏及时报业主方。

2.7、设备维修

2.7.1 物业经理接到维修单后，核实维修情况告知维修工，根据轻重缓急安排维修计划，落实维修工作。

2.7.2 物业维修部门应及时组织人员对损坏的设施设备进行维修，以保证监测大楼办事处的正常运转。一般维修在5分钟内到场，紧急维修随叫随到，特殊维修可与办事处协商解决。

2.7.3 单次单件维修配件费用100元以下的由物业承包方提供，单次单件维配件材费用100元以上的双方协商解决。

3、安保管理要求与服务标准

提供保安服务的单位必须符合相关要求的并在规定的权限内提供服务，服务包括门卫、各办公楼秩序维护、大楼巡视、巡更、消防安全、车辆管理、防火防盗等主要任务。中标单位需提供公安部门颁发的物业保安备案证，并在投标文件中提供。45岁以下的保安从业人员不少于60%，并无犯罪记录。

3.1、保安服务具体管理内容：

3.1.1配备专业保安队伍，实行24小时值班及巡逻制度，对大楼内部的巡逻采用24小时人防与技术防范，随时掌握大楼的情况和动态，文明值勤，训练有素，语言规范，认真负责。

3.1.2消防管理人员熟练掌握消防设备设施的使用方法，定期对有关设备设施进行测试和检查，确保消防系统的设备设施齐全，完好无损，可随时启用。

3.1.3组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，设立专职消防队员和义务消防队，开展灭火技能训练，明确各相关区域的防火责任人。

3.1.4制定突发火灾的应急方案，设立消防疏散示意图，做到照明设施和引路标志完好，紧急疏散通道畅通，无火灾安全隐患；容易发生事故的区域，设有明显标志和防范措施，并保证每年消防设备设施起动演练不少于二次。

3.1.5行车通道、消防通道及非停车位禁止停车，保安人员若发现车辆门、窗没有关好，应速找车主提醒注意。

3.16严格执行使用单位所统一下发的机动车出入证疏导车辆进出、引导车辆停放及非机动车辆停放管理、进出车道畅通、停放车辆安全，按规定收取停车费，保证各院内的交通秩序良好。凡装有易燃、易爆、剧毒物品或有污染性物品的车辆严禁驶入管理区内。

3.1.7对外来访客人员实行有效证件登记后与被访人员确认无误后放行。

3.1.8对各办公场所的安全保卫工作隐患应做到及时发现，及时报告，及时排除。

3.1.2、服务标准：

3.1.2.1维护办公场所及周边区域公共秩序，负责值班保卫、消防工作，查看办公场所建筑、公用设备完好，并及时提供服务。

3.1.2.2保安人员符合岗位标准、持证上岗。精神面貌振作，有责任心和敬业精神，未受过行政处罚，无犯罪记录及其它不良记录，体型端正，身体健康。

3.1.2.3保安人员具体配置数量、班次、轮休、岗位及工作安排方案由投标单位在充分了解环境监测大楼办公场所的工作特点和日常工作实际需要以及结合自身物业管理经验编制合理化方案，力求准确、高效，同时人员配置、工作时间等要素必须符合国家相关劳动法律、法规规定，并须经业主方认可。

3.2、巡逻、门岗的管理：

制定和执行《门岗岗位职责》、《巡逻人员岗位职责》、《保安管理制度》、《消防管理制度》、《消防通道管理制度》、《治安管理制度》、《保安值勤工作程序》、〈防盗处置办法》、《消防应急预案》及相关管理制度、操作规程、标准规范、监控记录、各应急预案等，以确保门岗安全措施落实率100%、技术防范监控措施实施率100%。

3.3、无障碍通道管理：

制定和执行《保安人员岗位职责》、《无障碍通道管理制度》及应急预案等，以确保残障人员的无障碍通行。

3.4、突发事件管理：

制定《防盗处置应急预案》、《火灾处置应急预案》、《电梯处置应急预案》、《群体上访事件应急预案》等防止突发事件的演练以及制定防汛、防台、停水、停电等处置应急方案，做好应急事件处置的相关记录，以确保对火警处理、治安事件、暴力事件、停电事件、跑水事件等各类突发事件的安全管理控制率达到100%，事件响应率达到100%。

4、环境卫生与保洁管理

4.1、管理内容

4.1.1物业服务方应制定详细的保洁实施方案，保洁和清洗应包括地面（PVC地面、石材料、地毯、地板等）、墙壁（涂料、石材料、壁纸、墙布等），有关设施表面的清洁、擦拭、垃圾清运等。

4.1.2相关保洁、清洁人员应担负业主方日常文件、设备等的搬运、移动任务，该项任务须由业主方事先提出具体要求并在业主方指导下进行。

4.1.3物业服务方选用的有关保洁、清洗专用工具及消耗材料的采购及仓库保管、领用制度应得到业主方认可。

4.1.4所有物业管理场所、各办公区域内的保洁工作应于大楼正常上班时间之前基本完成。

4.1.5做好垃圾分类工作，物业管理场所、垃圾的清运应确保定时、定点在指定区域集中收集，全部袋装化处理并制定严格的垃圾清运时间表。应确保在每日正常工作时间开始之前清运完毕一次。所有垃圾按规定做好分类，集中收集完毕后必须捆扎牢固，严禁跑、滴、漏。严禁在上下班高峰时间，就餐时间集中清运、装卸垃圾。对垃圾的集中处理应符合国家及地方法律法规规定。

4.2、管理区域保洁标准

4.2.1地面保持清洁，做到无垃圾杂物、无污迹、无积水、无脚印、无烟蒂纸屑。

座凳干净，周围无垃圾、无污迹。

4.2.2废物箱放置整齐、干净、无垃圾散落现象，周围干净、无污迹、无异味。

花坛内无烟蒂、纸屑杂物，及时消除落叶、杂草。

4.2.3进出口处要增加清扫次数，始终保持清洁。不得出现杂草、青苔。

4,2.4办公场所大院照明灯柱定期擦拭，保持明亮、整洁、无灰尘。保持栏杆、扶手的清洁、光亮。

4.3、其他保洁管理服务要求：

4.3.1按照上海市物业管理优秀大厦相关标准和有关保洁管理服务目标要求执行。

4.3.2保洁人员符合岗位标准；身体健康，精神面貌良好（应在法定退休年龄以内，未受过行政处罚、无犯罪记录及其他不良记录，体型端正，保证男性比例）。

4.3.3以上保洁人员具体配置数量，如何调配、调动，班次、轮休、岗位及工作安排方案由投标单位根据招标文件保洁管理要求，充分了解环境监测大楼办公场所工作特点和日常工作实际需要以及结合自身物业管理经验编制合理优化方案，力求准确、高效，同时人员配置、工作时间等要素必须符合国家相关劳动法律、法规规定。

4.3.4投标单位在充分了解环境监测大楼办公场所工作特点和日常工作需要的基础上，对中心不同层面、不同层次以及领导办公区域、重要部门等的保洁工作应分别制定针对性、可行性较强的保洁管理及人员配置方案。

4.4、灭害管理

4.4.1灭鼠、灭蚊、灭苍蝇、灭蟑螂。

4.4.2科学有效地进行卫生消毒。

4.4.3服务标准：灭鼠、灭蚊、灭苍蝇、灭蟑螂达到全国爱卫生委员会及上海市爱卫生委员会规定的标准；定期科学有效地对办公区进行卫生消毒。在化学防治中注重科学合理用药，不使用国家禁用药品。

5、档案管理

物业服务档案作为物业服务期（合同期）内的重要记载，应根据实际情况真实记录，书面归档，并能全面、客观反映管理期内的物业服务情况。物业服务档案应在物业服务期结束后完整的提交给业主方，且建档目录应经业主方认可。物业服务方有义务协助业主方或在业主方的指导下对其他档案或资料进行收集整理。

管理内容包括：

5.1、根据业主方提供的设备资料，建立设备基础档案，保留运行、维修记录。

5.2、安保、消防档案。

5.3、内部人事档案，保留离职人员的基本资料。

6、能源管理

6.1、安排专人定时巡检，做到安全使用能源，同时要定期收集、统计并分析水、电耗能情况和原因，报业主方。

6.2、根据必要，节俭等要求制定节能计划，供业主方参考。

7、快递邮件收发服务

7.1、负责办公场所快递邮件、报纸报刊发放分配工作。

7.2、重要通知、文件的发放工作。

8、绿化摆放服务

8.2、中标单位负责物业区域内公共区域的绿化摆放服务。

8.3、绿化摆放服务标准为四季见绿、少许草花点缀。

8.4、摆放范围为各物业区域内大门、主干道、单体建筑大门及主要楼梯过道。

9、其他服务

9.1、若业主方安排加班或者有突击性、临时性任务的，应配合业主方主管部门做好有关后勤保障。

9.2、在投标时，投标方应把完成突击性、临时性任务时所产生的员工加班费用计入投标价中。

9.3、业主有权委托物业服务单位代表业主负责与主管部门洽谈并操作有关事宜。

二、报价文件要求：

1、企业法人营业执照（复印件）；

2、总价和分项报价，方案明细。

3、在上海地区有相关案例，并提供相关书面证明材料优先考虑；

4、资质证书（复印件）。

三、报价办法和时间

2021年11月29日16:00前，将相关报价资料送达至松江区荣乐东路2279号。（报名时请提供第二条规定与之相应的证明文件复印件加盖公章），迟到或不符合规定的文件恕不接受。

四、供应商资质

1、符合《中华人民共和国政府采购法》第二十二条规定的供应商；

2、根据《上海市政府采购供应商登记及诚信管理办法》已登记入库的供应商；

3、需为上海政府采购网电子集市登记供应商；

4、其他资质要求：

（1）本项目不接受联合体；

（2）本项目不允许转包；

采购人：上海市松江区环境监测站

地 址：上海市松江区荣乐东路2279号

联系人：赵老师

电 话：***-********

传 真：***-********

日期：2021年11月23日