“诺城广场、诺城花园”项目前期物业管理招标公告
“诺城广场、诺城花园”非住宅物业项目，由天津诺德置业有限公司开发建设，根据有关规定，并经天津市国土资源和房屋管理局物业管理处备案,现通过公开招标的方式选聘前期物业服务企业。
一、招标项目基本情况
1、本项目的业态类型为：商业、住宅
2、本项目坐落地址：天津市河北区宿纬路88号、北六马路66号、69号。

3、本项目的物业管理区域四至范围：南至：北六马路、五马路；西至：辰纬路、宿纬路；东至：律纬路；北至：八马路。
4、本项目总用地面积：33596.5平方米
本项目总建筑面积：215079.2平方米
本项目地上建筑面积（即招标面积）141498.2平方米（其中14-32层的高层住宅63983.47平方米、13-24层的商业楼宇77514.73平方米）。
本项目地下建筑面积：73581平方米（其中停车库44148.6平方米、附属用房29432.4平方米）。
本项目的建筑密度为30.11%；容积率4.21%。

本项目建筑栋数：13栋（其中含4栋13-24层的商业楼宇和9栋14-32层的高层住宅）

5、绿化指标：绿化率31.88%，绿地面积10712.19平方米。
6、停车场：本项目规划建设机动车停车位1442个（其中地上38个、地下1404个）。
7、开发建设分期情况：一期
8、项目总体竣工时间：2015年12月31日

二、物业管理服务标准及收费形式（见本公告附件）

三、前期物业服务合同期限
前期物业服务合同至业主大会与物业服务企业签订新的物业服务合同生效之日终止。
四、投标资格条件
1、必须是具有国家二级（含二级）以上物业管理资质的物业服务企业；
2、物业服务企业必须具备 高层住宅、商业 类型物业管理经验；

3、拟派驻项目经理需持有由国家住建部颁发的《中华人民共和国物业管理师资格证书》或天津市物业管理办公室颁发的《天津市物业管理项目经理岗位证书》；五、报名时间、地点及携带资料
1、申请报名时间：公告见网（报）之日起三个工作日内；
2、申请报名地点：天津市物业管理招投标服务中心，
地址：天津市和平区承德道37号，联系电话：********，
邮编：300041，网址：http://www.wyztb.cn
3、投标申请人报名携带资料：营业执照、资质等级证书、法人授权委托书、投标人报名登记表（从天津市物业管理招投标服务中心网站下载）等；
六、投标申请人较多时的筛选
在资格预审合格的投标申请人超过10家时，招标人根据筛选条件（1、资质等级优先；2、管业面积优先），于现场勘察前从中选择不少于5家资格预审合格的投标申请人参与竞标。
特此公告

　 招标人：（盖章）

法定代表人：（签字或盖章）

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备注：招标公告的内容为虚线以上的全部内容。

招标公告确认盖章：

日期：

附件：物业管理服务标准及收费形式

一、住宅物业管理服务内容和标准

（一）综合管理服务内容

1、客服人员、前台接待人员年龄要求在30周岁以下，大专（含大专）以上学历，身高160cm以上,品行良好，有1年以上同行业工作经验，熟悉公关业务、物业法规及公司的各项规章制度，自身素质较好，语言表达能力较强，对工作认真负责，敬业、乐业。

2、设置客户接待前台，采用24小时前台接待服务。

3、急修15分钟内到达现场，回访率100%；

4、每季度进行一次业主满意度测评，覆盖率达到90%以上，并有专人追踪后回访。

5、建立项目月服务质量检查制度，每月对项目服务质量进行1次检查讲评。

6、建立健全财务管理制度。

7、冬季、雨季、汛前、大风等特殊天气及重大节假日前进行安全检查。

8、重要节日进行节日美化装饰。

9、每年组织不低于四次社区文化活动。

（二）清洁卫生服务内容

1、室外标识、宣传栏、信报箱等每周擦拭2次。

2、路灯、楼道灯每季清洁1次。

3、垃圾桶、果皮箱每天清洁每天清洁一次,夏季每天进行消毒。

4、雨雪天晴半日内，主路、干路无积水、积雪、积冰。

5、楼道、电梯厅、每日清扫二次，擦拭二次。电梯轿厢每日擦拭二次。

6、设备机房每周清洁一次。

（三）公共秩序维护服务内容

1、任职标准：男，身高170厘米以上，年龄20-30岁，五官端正、高中以上学历。普通话标准。具备优良的表达能力；积极上进，待人诚恳，团队意识强。

2、大件物品进出应进行审验，拒绝危险物品进入。

3、保持治安电话畅通，接听及时（铃响三声内应接听）。

4、根据实际情况，制定突发性公共事件应急预案，至少包括：跑水、爆管、火灾以及电梯应急等。

5、专业人员24小时值守安防控制室。监控影像资料、报警记录，应当留存30日备查。

6、监控中心接到报警信号后，秩序维护人员十分钟内赶到现场进行处理，同时中心应接受用户救助的要求，解答用户的询问。

（四）公共环境保洁维护内容、标准

1、电梯轿厢每天循环保洁，巡查二次，四壁光洁明亮，操作面板无污迹、无灰尘、无印迹，地面干净，空气清新、无异味；电梯凹槽内无垃圾无杂物，按钮表面干净无印迹.

2、雨、雪天气应及时对门前主路、干路积水、积雪进行清扫。雨雪天晴一日内，地面无积水、积雪、积冰。

3、绿地内无纸屑、烟蒂、杂物等，花台表面干净无污渍。

4、设备机房每周清洁一次，无垃圾堆积，无积尘、目视无蜘蛛网、无污渍、无水渍；指示牌无灰尘、无污迹。

5、每年四次对公共区域进行灭鼠、杀虫、消毒活动。

（五）绿化养护服务内容

1、草坪：

修剪: 草坪常年保持平整，边缘清晰，草高不超过8cm。

施肥: 按肥力、草种、生长情况，适时施有机复合肥二到三遍。

其它: 绿草如茵,斑秃黄萎低于5%。

2、树木：

修剪: 乔、灌木修剪每年三遍以上，无枯枝、萌蘖枝；篱、球、造型植物按生长情况，造型要求及时修剪，做到枝叶茂密、圆整、无脱节；地被、攀援植物修剪、整理及时，每年三次以上，基本无枯枝。

施肥: 按植物品种、生长、土壤状况适时适量施肥。每年普施基肥不少于一遍，花灌木增追施复合肥二遍，满足植物生长需要。

病虫害防治: 预防为主、生态治理，各类病虫害发生低于5%。

3、全年三季有花、四季常青。

4、若委托专业化园林公司管养时，物业公司应监督其作业情况已达到以上标准。

（六）共用部位养护服务内容

1、房屋外檐：每日巡查1次，发现损坏按规定维修。

2、楼梯扶手、门窗：每日巡查1次，保持楼内公共部位门窗玻璃、配件完好，开闭灵活。

3、场地、道路：每周巡查3次，场地、道路平整通畅，发现损坏按规定修复。

4、围墙：每日巡查一次，保持围墙完好，发现损坏按规定维修。

5、路灯、草坪灯：接到业主或使用人报修后1小时内修复，完好率98%以上。

6、雨水井、化粪井：每周检查一次，定期清理疏通，保持畅通，无堵塞外溢。

7、每年第四季度对房屋共用部位及共用设施设备进行一次安全检查，根据检查情况制定下一年度的维修和服务计划，并按规定组织实施。

（七）其它管理服务内容

包括但不限于：配电系统、消防系统、智能化系统、外围设施、楼内外标识系统、电梯系统、给排水系统、避雷系统等。

1、供配电设备

1.1、低压柜每2小时巡检1次；每半年养护1次；每年检查次电气安全；每年检测1次接地电阻；每2年校验1次仪表；做好记录。

1.2、低压配电箱和低压线路每月巡检1次；每年养护1次；每年切换1次双路互投开关；做好记录。

1.3控制柜每周巡检1次；每年养护1次。每季度校正各种电器装置或控制设备的设定值。每年检查1次各类远控装置和节能装置；做好记录。

2、公共照明设施（含航空障碍灯、景观照明等）

2.1、每天一次巡检楼道灯、电梯间、草皮灯、路灯照明等公共部位照明，有效亮灯率98％以上，有缺损及时更换。

2.2、室外照明每日巡检1次，一般故障即时修复，其他复杂故障3日内修复，适时调整路灯、草皮灯时间控制器。

2.3、楼道应急照明每日巡检1次，故障即时修复；断电后维持照明时间达标，指示灯表面亮度和应急照明照度达标。每季度活化1次蓄电池。

2.4、每周一次巡检公共照明电源柜，如有问题及时处理，保证设备正常运行和安全用电。

3、给排水系统

3.1、每天检查一次生活泵、排污泵、水池水箱、管道阀门，每月一次检查管道井内的上下水管道、阀门、减压阀，集水坑、污水坑、室内外排水沟渠（井）。无跑、冒、滴、漏现象。

3.2、生活水泵、管道、阀门每年进行除锈、上润滑油等维护保养, 每入冬前对暴露管道进行防冻处理。；集水坑、污水坑、化粪池、室内外排水沟渠（井）每季度疏通清掏；确保排水畅通无堵塞。

3.3、二次供水水箱（池）每半年由具备资质条件的专业清洁公司清洗消毒，并抽取水样送疾控中心检验，取得水质检测合格报告；水箱盖上锁，钥匙有专人保管。

3.4、每日巡视1次水箱间、水泵房，做好巡视记录。

3.5、每季度对水泵润滑情况进行检查，视情况补充或更换润滑剂；每年对水泵进行1次整体养护。

4、消防系统：

4.1、每日防火巡查1次；每周专项检查1次消防设施设备、消防器材、消防安全标志、疏散通道等。

4.2、每年对员工进行2次消防安全宣传教育。

4.3、每年进行1次消防电检检测。

4.4、火灾自动报警系统，报警控制主机、联动台每日巡查设备运行情况，24小时连续正常运行。每月机柜表面清洁1次，每半年机柜内部设备除尘1次。每年定期检查报警控制主机、联动台。模块、探测器、手报每月巡查1次模块、探测器、手报；每半年表面清洁1次。

4.5、消防广播系统每日机柜表面清洁1次，每季度机柜内部除尘1次，设备表面清洁1次；每半年机柜内的设备内部除尘1次。每季度检查1次电话插孔、重要场所的对讲电话、对讲电话主机、播音设备、扬声器等。

4.6、防排烟系统每季度养护1次防排烟风机、电源控制柜、风口、防火阀等。

4.7、水灭火系统每半年养护1次，室内、外消火栓，设施整体养护1次。消防泵、喷淋泵每月盘车1次，每季润滑检查1次，每年整体养护1次。

5、电梯系统：

5.1、保证电梯24小时正常运行。 轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁。

5.2、委托专业维修保养单位进行维修养护，每年进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》。物业公司应有专人对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理。

5.3、每天进行电梯运行的日常巡视，做好电梯日常使用状况记录，落实电梯的定期检验计划。

5.4、电梯安全注意事项、警示标志、应急救援电话号码和安全检验合格标志，确保齐全、清晰、有效。

5.5、电梯层门、机房、电源钥匙妥善保管。

5.6、电梯出现故障或者发生异常情况时，通知电梯日常维护保养单位进行全面检查，消除电梯事故隐患后，方可重新使用。

5.7、电梯发生一般故障，专业维修人员半小时内到达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员须在十五分钟内到现场应急处理，专业技术人员须在半小时内到现场救助。

5.8、遇有火灾、地震等影响电梯运行和电梯乘客人身安全的突发性事件时，应当迅速采取措施，停止电梯运行。

6、智能化系统

6.1、楼宇自动化（安防、通讯、网络、电子巡更等）方面，机房保持清洁，每日清洁一次。

6.2、报警控制管理主机每日巡查1次，每日清洁1次设备表面，每季度设备内部除尘1次。

6.6.3、对讲门口机每周检查1次按键、显示屏等，表面清洁1次；每季度内部除尘1次。

6.4、红外对射探测器每月检查1次防水、探测范围、接线等，表面清洁1次；每季度内部除尘1次。

6.5、摄像机每季度检查1次聚焦、红外夜视、防水、接线等，镜头表面清洁1次；每年防护罩内部除尘1次。

6.6、云台每季度检查1次运转、接线，表面清洁1次；每半年转动部位上润滑油1次；巡更点每周检查1次外观、存储记录，表面清洁1次；电磁锁门锁每2周检查1次吸力、外观、接线；出门按钮每周检查1次。

以上标准为超出《天津市普通住宅小区物业管理服务和指导价格标准》一级标准的服务外，其余部分请按照《天津市普通住宅小区物业管理服务和指导价格标准》一级标准提供物业管理服务。

二 、商业物业管理服务内容及标准

（一）房屋本体的维修、养护管理内容及标准

1、房屋外檐：外观完好、整洁；外墙是建材贴面的，无脱落；是涂料的，无脱落、无污渍；无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象。

2、屋面：无违反规划私搭乱建。

3、门窗：统一有序，色调一致，不超出外墙面；除建筑设计有要求外，不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等。

4、对房屋及配套设施的共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。

5、根据房屋及配套设施的实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复。

6、每日巡查楼宇外墙、外门及其他共用部位的门窗、玻璃等，定期维修养护，房屋完好率达到98%。

7、确保项目的完好等级和正常使用，及时完成各项零星维修任务，维修合格率100%，一般维修任务不超过十二小时。

8、保持本区标志清晰；有可能危及人身安全的设施设备有警示标志。每月检查一次，发现问题即时修复。

（二）设施设备管理服务内容及标准

包括但不限于：供配电系统、电梯系统、消防系统、智能化系统、外围设施、楼内外标识系统、中央空调、给排水系统等。

1、供配电系统

1.1、高低压系统及设备

1.1.1、配备合格的专业工程技术人员和相应数量的运行和维修电工。

1.1.2、制定用电管理措施与停电应急处理措施并严格执行。

1.1.3、制定设备安全运行岗位责任，做好巡回检查、维护保养运行记录。

1.1.4、制定严格的供配电运行制度和电气维修保养制度，同时建立相应的检查监督机制保证各项制度的执行。

1.1.5、建立供配电系统技术档案。

1.1.6、配备各种必要的工具、仪器仪表和安全防护用品，常用零配件和易损易耗等，并建立零配件供应渠道和供应商名册。

1.1.7、定期对用电计量仪表进行检查和校验，确保用电量计量的准确性。进行用电统计分析，做好用电调度和用电计划工作。

1.1.8、建立临时用电管理制度，对任何新增加的用电都应进行用电负荷的计算，进行合理的负荷分配，尽可能保证三相平衡，任何情况下都不允许超负荷供电。

1.1.9、要建立火警、火灾、台风、地震等灾害时的供电预防措施。

1.1.10、保证正常供电，限电、停电由有关部门出具的明确依据并按规定时间通知用户。

1.1.11、电站运行建立二十四小时值班制度，发生故障时应能及时组织力量抢修、尽快恢复电力供应。

1.1.12、做好公共用电的测算和计量统计工作，为管理服务费的收取和调整提供依据。

1.1.13、设备及机房环境干净、整洁，无杂物等，机房环境符合设备要求。

1.2、外部公共照明设施（含航空障碍灯、路灯、景观照明等）

1.2.1、制定公共照明节能管理制度，照度符合GB50034－2004《建筑照明设计标准》。

1.2.2、公共部位照明，有效亮灯率98％以上，如有缺损当日更换。

1.2.3、每周一次巡检公共照明电源柜，如有问题及时处理，保证设备正常运行和安全用电。

2、公共照明设施（含景观照明等）

2.1、每天一次巡检楼道灯、草皮灯、路灯照明等公共部位照明，有效亮灯率98％以上，有缺损及时更换。

2.2、室外照明每日巡检1次，一般故障即时修复，其他复杂故障3日内修复，适时调整路灯、草皮灯时间控制器。

2.3、楼道应急照明每日巡检1次，故障即时修复；断电后维持照明时间达标，指示灯表面亮度和应急照明照度达标。每季度活化1次蓄电池。

2.4、每周一次巡检公共照明电源柜，如有问题及时处理，保证设备正常运行和安全用电。

3、给排水系统

3.1、每月一次检查管道井内的上下水管道、阀门、减压阀，集水坑、污水坑、室内外排水沟渠（井）。无跑、冒、滴、漏现象。

3.2、管道、阀门每年进行除锈、上润滑油等维护保养, 每入冬前对暴露管道进行防冻处理。；集水坑、污水坑、化粪池、室内外排水沟渠（井）每季度疏通清掏；确保排水畅通无堵塞。

4、消防系统：

4.1、每日防火巡查1次；每周专项检查1次消防设施设备、消防器材、消防安全标志、疏散通道等。

6.4.2、每年对员工进行2次消防安全宣传教育。

6.4.3、每年进行1次消防电检检测。

6.4.4、火灾自动报警系统，报警控制主机、联动台每日巡查设备运行情况，24小时连续正常运行。每月机柜表面清洁1次，每半年机柜内部设备除尘1次。每年定期检查报警控制主机、联动台。模块、探测器、手报每月巡查1次模块、探测器、手报；每半年表面清洁1次。

6.4.5、消防广播系统每日机柜表面清洁1次，每季度机柜内部除尘1次，设备表面清洁1次；每半年机柜内的设备内部除尘1次。每季度检查1次电话插孔、重要场所的对讲电话、对讲电话主机、播音设备、扬声器等。

6.4.6、防排烟系统每季度养护1次防排烟风机、电源控制柜、风口、防火阀等。

6.4.7、水灭火系统每半年养护1次，室内、外消火栓，设施整体养护1次。消防泵、喷淋泵每月盘车1次，每季润滑检查1次，每年整体养护1次。

6.5、电梯系统：

6.5.1、保证电梯24小时正常运行。 轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁。

6.5.2、委托专业维修保养单位进行维修养护，每年进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》。物业公司应有专人对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理。

6.5.3、每天进行电梯运行的日常巡视，做好电梯日常使用状况记录，落实电梯的定期检验计划。

6.5.4、电梯安全注意事项、警示标志、应急救援电话号码和安全检验合格标志，确保齐全、清晰、有效。

6.5.5、电梯层门、机房、电源钥匙妥善保管。

6.5.6、电梯出现故障或者发生异常情况时，通知电梯日常维护保养单位进行全面检查，消除电梯事故隐患后，方可重新使用。

6.5.7、电梯发生一般故障，专业维修人员半小时内到达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员须在十五分钟内到现场应急处理，专业技术人员须在半小时内到现场救助。

6.5.8、遇有火灾、地震等影响电梯运行和电梯乘客人身安全的突发性事件时，应当迅速采取措施，停止电梯运行。

6、智能化系统

6.6.1、楼宇自动化（安防、通讯、网络、电子巡更等）方面，机房保持清洁，每日清洁一次。

6.6.2、报警控制管理主机每日巡查1次，每日清洁1次设备表面，每季度设备内部除尘1次。

6.6.3、对讲门口机每周检查1次按键、显示屏等，表面清洁1次；每季度内部除尘1次。

6.6.4、红外对射探测器每月检查1次防水、探测范围、接线等，表面清洁1次；每季度内部除尘1次。

6.6.5、摄像机每季度检查1次聚焦、红外夜视、防水、接线等，镜头表面清洁1次；每年防护罩内部除尘1次。

6.6.6、云台每季度检查1次运转、接线，表面清洁1次；每半年转动部位上润滑油1次；巡更点每周检查1次外观、存储记录，表面清洁1次；电磁锁门锁每2周检查1次吸力、外观、接线；出门按钮每周检查1次。

（三）公共秩序维护内容、标准

1、任职标准：男，身高170厘米以上，年龄20-30岁，五官端正、高中以上学历。普通话标准。具备优良的表达能力；积极上进，待人诚恳，团队意识强。

2、统一着装，佩戴统一标志，仪容仪表整洁规范，当值时立岗不倚不靠，语言文明规范；配备对讲装置；正确使用消防、物防、技防器械和设备；门岗服务设施完好、标识清楚，有服务操作细则；协助公安部门做好物业管理区域内的公共秩序维护和安全防范工作，发生治安案件或者各类灾害事故时，及时向公安和有关部门报告，并积极协助做好调查和救助工作。

3、设专职巡视人员，实行24小时全看守、全方位的巡视检查，发挥“人防的保护屏障作用，每日每班安排不少于3人，每隔2小时巡逻一次，以保护项目的安全。

5、车辆管理：引导物流车辆按规定路线行驶并在指定地点装卸有序；严格控制非项目内业主车辆停放在项目红线内。

6、根据实际情况，制定商业特点的突发性公共事件应急预案。

7、专业人员24小时值守安防控制室。监控影像资料、报警记录，应当留存30日备查。

8、监控中心接到报警信号后，秩序维护人员十分钟内赶到现场进行处理，同时中心应接受用户救助的要求，解答用户的询问。

9、对外来人员（施工、送货、参观等）实行进出管理，必要时引导至指定区域；对非工作时间进入的人员应进行详细登记；遇到紧急情况和紧急助救时，十五分钟内赶到现场，采取相应措施。

9、危及人身安全处有明显标志和防范措施。

10、建立健全消防管理制度，建立消防责任制。

11、楼内设置消防设施，保持消防通道畅通，在楼内明显位置设置消防疏散示意图。

12、定期对消防设备设施进行巡视、检查和维护，保持其完整、完好，能正常使用；检查记录详细，如发现消防器材有异常情况，应即时予以调换或报修。保证消防自动报警系统、监控系统正常运行；各种消防设施、器材设备配备合理、更新及时、使用有效。

13、根据实际情况，定期进行消防宣传。，每年根据实际情况组织一次应急演习。

（四）公共环境保洁维护内容、标准

1、清洁、保洁实行责任制，有专职保洁人员和明确的责任范围，实行标准化作业。

2、商业卖场每日循环保洁，保证地面干净、无污渍，有光泽；门框、窗框、窗台、金属件表面光亮、无灰尘、无污渍；门窗玻璃干净无尘，透光性好，无明显印迹；各种金属件表面干净，无污渍，有金属光泽；门把手干净、无印迹、定时消毒；天花板干净，无污渍、无蛛网；灯具干净无积尘

3、外围及周边道路每日清扫二次、随时清理，地面干净无杂物、无积水，无明显污迹、油渍；各种室外标示牌、宣传栏、灯具等每周擦拭二次表面干净无积尘、无水印；路灯每半月清洁一次，表面干净无污渍。

4、垃圾清运日产日清，垃圾桶、果皮箱每天清洁一次, 无满溢现象，夏季每天进行消毒。

5、雨、雪天气应及时对门前主路、干路积水、积雪进行清扫。雨雪天晴一日内，地面无积水、积雪、积冰。

6、绿地内无纸屑、烟蒂、杂物等，花台表面干净无污渍。

7、设备机房每周清洁一次，无垃圾堆积，无积尘、目视无蜘蛛网、无污渍、无水渍；指示牌无灰尘、无污迹。

8、每年四次对公共区域进行灭鼠、杀虫、消毒活动。

（五）绿化养护标准

1、草坪：

修剪: 草坪常年保持平整，边缘清晰，草高不超过8cm。

施肥: 按肥力、草种、生长情况，适时适量施有机复合肥二到三遍。

其它: 绿草如茵,斑秃黄萎低于5%。

2、树木：

修剪: 乔、灌木修剪每年三遍以上，无枯枝、萌蘖枝；篱、球、造型植物按生长情况，造型要求及时修剪，做到枝叶茂密、圆整、无脱节；地被、攀援植物修剪、整理及时，每年三次以上，基本无枯枝。

施肥: 按植物品种、生长、土壤状况适时适量施肥。每年普施基肥不少于一遍，花灌木增追施复合肥二遍，满足植物生长需要。

病虫害防治: 预防为主、生态治理，各类病虫害发生低于5%。

3、全年三季有花、四季常青。

4、若委托专业化园林公司管养时，物业公司应监督其作业情况已达到以上标准。

（六）其它配套服务项目

（七）其它管理服务内容

1、综合管理服务内容

1.1、建立物业管理制度和服务质量管理体系，制定完善的物业管理方案并组织实施。

1.2、美化办公环境，标示明确，方便客户辨识，主要办事流程上墙。

1.3、制定房屋装修申请、检查、巡视、违规上报等装修管理制度，建立业主或使用人房屋装修档案，对不符合政府法规规定及违反《临时管理规约》的行为、现象及时劝阻、制止或向有关政府部门报告。

1.4、在物业服务中心悬挂（或张贴）资质证书（复印件）、项目负责人及主要服务人员照片，公示物业服务内容、标准及物业服务收费标准。提供特约服务的，公示服务项目及服务标准、收费标准。

1.5、在公共区域显著位置公示报修电话，二十四小时受理业主来访来电、咨询、报修、投诉和处理突发事件。建立报修、投诉台帐，报修服务二十四小时内回访，维修回访率达到100%，维修合格率100%。投诉三个工作日内回复。每天二十四小时有管理人员接待业主和物业使用人，处理物业服务合同范围内的公共性事务，受理业主和物业使用人的咨询和投诉，答复率100%、有效投诉处理率100%。

1.6、设置专职客服人员，负责接待、处理商户的物业管理服务事宜。

1.7每年进行两次满意度抽样测评，覆盖率至少达到全体业主的85%以上，并对物业服务中的薄弱环节进行改进。

1.8、每年第四季度对房屋共享部位及共享设施设备进行一次安全检查，根据检查情况制定下一年度的维修服务计划，并按规定组织实施。

1.9、投保物业共享部位、共享设施设备财产险和公众责任险等保险。

1.10、重要节日（包括“五一”、“十一”、“元旦”、“春节”等）进行节日美化装饰。

2、装饰装修服务

2.1、按照有关规定和《临时管理规约》约定，建立装饰装修服务制度。

2.2、受理业主或物业使用人的装修申报登记，审核装修图纸，与业主或物业使用人、施工单位签订装修服务协议，告知有关装饰装修的禁止行为和注意事项。

2.3、对进出管理服务区域内的的装修车辆及人员进行核实、登记。

2.4、装修期间，每天巡查二次装修施工现场，有巡查记录。发现改变房屋外观、危及房屋结构安全及违规拆改共享管线、消防设施等行为，及时劝阻，情况严重的要发书面通知，拒不整改的，应报告相关主管部门。同时告知产权人或业委会。

2.5、装修巡查应专人负责，明确巡查项目、装修禁止行为和注意事项，了解物业的基本情况，有巡查记录。

2.6、指定装修垃圾存放点并设有围挡，现场有明显的装修垃圾堆放点标识，装修垃圾及时集中清运、不外溢。装修垃圾存放点集中设置。

2.7、制定统一装修垃圾清运时间及路线，装修垃圾清运及堆放必须袋装。

三、物业管理服务费收费形式：包干制

四、物业管理服务费测算

住宅部分

（一）物业管理服务费测算一律以人民币为计价单位。

（二）物业管理服务费报价以人民币每月每平方米为计量单位。

（三）投标人采取包干制形式确定本项目物业管理服务标准及收费标准的。投标人根据招标人提出的服务标准提供超出《天津市普通住宅小区物业管理服务和指导价格标准》一级标准的服务。物业管理服务费用按照招标人明确的服务标准根据实际管理服务成本据实测算。

注：投标人应将物业管理基本服务费与机电设施设备日常运行养护费分别测算，测算物业管理服务费的计价单位为：元/月.平方米。

商业部分

（一）依据市场价格据实测算。

（二）物业管理服务费、能源费和电梯、二次供水、消防等设施设备日常运行养护费用分别测算。

注：投标人应将物业管理基本服务费与机电设施设备日常运行养护费分别测算，测算物业管理服务费的计价单位为：元/月.平方米。