为提高广大业主及使用人的生活水平，创造一个良好的社区环境，根据国务院《物业管理条例》要求，拟采用公开招标的方式聘请专业的物业管理公司对银河金星大厦实施物业管理。

一、小区基本概况
1、小区名称：银河金星大厦

2、坐落位置：青岛市市北区市场二路36号

3、四至：东派出所交接 南市场二路 西旅顺路 北市场二路

二、规划建设基本情况

1、物业的建设单位：青岛华银房地产有限公司

设计单位：中国建筑东北设计研究院人民商厦施工图（设计号：QD93-26）

施工单位：青岛华银房地产有限公司

交付使用的日期：2006年

房屋验收情况：合格

2、总建筑面积：29712.25 平方米，地上8-29层建筑面积：19802平方米，

办公用房 38平方米。

30层建筑面积696平方米。

31层机房建筑面积445平方米

32层水箱间建筑面积217平方米

30-32层总建筑面积1358平方米

住宅：286户

车库：地下一层建筑面积2384平方米，地下二层2384平方米

3、公用设施设备及公共场所情况：

（1）绿化面积30平方米，

（2）道路面积0平方米，银河金星大厦门口区域;

（3）物业管理用房 38平方米，产权归业主所有。

（4）垃圾箱6个，化粪池1个。

4、防火分区及防烟分区：

（1）9-20层，每个防火分区面积458平方米

（2）21-26层，每个防火分区面积496平方米

（3）27-29层，每个防火分区面积434平方米

（4）地下一层为一个防火区，面积为2384平方米

（5）地下二层为两个防火分区。每个防火分区的面积为1470平方米。914平

方米

(6)报警、监控、对讲系统：每层监控1个，大厅监控2个，室外监控2个

(7)电梯及备用电源; 电梯4部

(8)其它

三、物业管理的内容

1、房屋建筑共用部位的维修、养护、管理;

2、本物业项目范围内的公用设施设备及场所(消防、机电设备、道路、路灯、化粪池、停车场、管道、垃圾道、电梯 )的使用、维修、养护和管理;

3、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生;

4、公共生活秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务(不含业主、非业主使用人的人身、财产保险和财产保管责任);

5、公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理;

6、区内交通与车辆停放秩序的管理;

7、装修管理;

8、管理与物业相关的工程图纸、住户档案和竣工验收资料;

9、法律政策及合同规定的其他事项。

四、基本要求

1、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。
2、管理服务人员统一着装、佩带标志，行为规范，服务主动、热情。
3、按有关规定和合同约定公布物业服务费用的收支情况。
4、服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和收费标准。
5 根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务

项目与收费价目。

6、配备专职秩序维护人员，身体健康，工作认真负责定期接受专业培训。
7、能熟练使用各类消防、技防器械和设备。
8、配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。
9、门岗人员要求年龄在40岁以上，65岁以下的保安担任。
五、基本服务标准。
1、24小时受理业主或非业主使用人的报修。急修半小时内到现场处理，一般修

理一天内完成（预约除外），有完整的报修、维修和回访记录，回访率达100%。
2、设立24小时客户服务体系，随时接受物业管理服务诉求，及时安排处理。
3、可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，

每年的沟通面不低于小区住户的85%。
4、每年至少1次征询业主或使用人对物业服务的意见，满意率90%以上，并对薄弱环节进行改进。
5、综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。

6、公共区域清洁卫生服务标准
（1）按区域设置垃圾收集点，每日清运一次，垃圾袋装化，垃圾收集点保持清

洁。积极开展垃圾分类收集，保持大门口两侧卫生清洁无杂物。
（2）楼外公共区域：随时清除小区主要道路积水、积雪；随时清理房屋外墙及设备设施的乱贴乱画。

（3）楼道每日循环清扫，拖洗保洁，（三天循环一次）；墙面保持无灰尘，门厅

保持干净、无灰尘；楼内公共设施设备每周清洁一次，保持楼道干净，无杂物，扶栏无灰尘；

（4）公共灯具、宣传栏、目视无灰尘、明亮清洁。
（5）果皮箱、垃圾桶：根据小区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱。随时清理

擦拭，箱（桶）无满溢、无异味、无污迹。
（6）消毒灭害：根据实际需要和季节特点制定灭蚊、蝇、蟑螂、灭鼠具体计划，

并组织实施， 每年不少于三次。
7、公共区域秩序维护服务标准
（1）封闭小区，出入口24小时值班看守，并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录。

对所有外来人员进行登记并与业主联系、访客确认、出入登记的制度。对可疑人员门岗要及时通知巡逻人员跟进落实。
（3）对于搬家、装修或有其他大件运输车辆的进出实行业主申报、登记、放行等制度。
（4）对进出小区的装修、家政劳务人员等实行临时出入证管理。
（5）对进出小区的车辆实施证卡管理，引导车辆有序通行、停放，保持道路畅通。
（6）秩序维护人员按时巡查，重点部位有重点的巡查要求，并有巡查记录。
（7）遇到异常情况、突发事件，应采取必要措施，并及时报告相关部门。
（8）在遇到异常情况或住户紧急求助时，应在五分钟内赶到现场。
8、消防设施和救助服务标准（监控岗）
（1）小区设有监控中心，应具备录像监控，24小时开通，并有专人值守。
（2）控制中心接到报警后，秩序维护人员应在五分钟内赶到现场进行处理，同时中心随时接受用户救助要求。
（3）应建立火警、警情等应急预案，每年应组织不少于一次的应急预案演习。
9、车辆管理服务标准
（1）车行道应设立指示牌或地标，车辆行驶有规定路线，停放有序。
（2）日间有保安人员巡视和协助停车事宜。

10、公共区域绿化及日常养护服务标准
（1）有专业人员实施绿化养护管理，绿地设施、硬质景观保持完好。
（2）草坪生长良好，及时修剪；草坪常年保持平整，基本无杂草、杂物。
（3）花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护，各种绿化植物生长良好。

（4）定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝防冻。
（5）定期喷洒药物，预防病虫害。每年打药不少于 五 次
11、共用部位、共用设施设备日常运行、养护服务标准
（1）对房屋共用部位进行日常管理和养护，巡查和养护记录完整。
（2）每年二次以上对房屋结构、房屋共用部位的使用状况及涉及安全的部位进行检查并有记录，发现损坏，及时编制维修计划及专项维修资金使用计划，根据业主委员会建议，组织维修。
（3）墙体表层基本完好，如有缺损，及时修补。
（4）雨、污水管道每年疏通一次；雨、污水井每季检查一次，视检查情况及时清掏。
（5）按照装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的装饰装修管理制度。装修前，告知业主或使用人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每三日巡查一次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告相关部门。
（6）对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途及其他违反业主公约的行为及时劝阻，制止并报告相关部门。
（7）物业区域主出入口设有平面示意图，主要路口设有路标。各区、栋及单元（门）、户和公共配套设施、场地有明显标志。
（8）容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施。
（9）对休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等进行巡查，发现损坏属小修范围的及时修复，保证其安全使用。
12、公共照明服务标准
（1）公灯：根据实际情况1—3个工作日修复损坏的灯座、灯泡、开关等，保持灯具完好，小区内街坊灯亮灯率在99%以上。景观灯、节日彩灯等保持灯具完好，亮灯率在98%以上。
（2）公共电气柜： 每日一次巡查室内、室外公共电气柜，每月一次保养室内、室外公共电气柜，每年一次电气安全检查，保证电气设备运行安全正常。
13、消防设施、设备 服务标准
（1）消防栓每月巡检一次，消防栓箱内各种配件完好。
（2）每半年检查一次消防水带，阀杆处加注润滑油等，保持消防器材能随时有效使用。
（3）按需配备灭火器，每月检查一次灭火器，临近失效立即更新或充压。
（4）消防通道畅通。
14、避雷系统 服务标准
避雷设施 每年二次维护保养避雷装置，定期进行进行检测，保证其性能符合国家相关标准。
15、弱电系统服务标准
（1）系统正常运行。
（2）日常维护保养。
（3）监视系统 根据修复后的实际情况不定期进行调试与保养，保证各项监控设备正常运行，录像功能正常。
16、景观 服务标准
重大节日前应对景观设施进行安全、功能检查，保证节日期间各项设施运行正常。

特别规定：

1、物业公司需对小区存在私搭乱建问题、擅自圈占问题、网店扰民问题、车辆管理问题、小区地下室出租住人等问题作出特别管理意向；

2、竞聘公司须同意本小区业主委员会拟定的招标程序办理招标事宜（银河金星小区业委会2021通字第1号）；

3、竞聘物业公司不得采取非正当手段进行竞聘，一经发现核实，将取消其竞聘资格。

六、物业管理标准及惩罚

1、物业项目的物业管理按照《普通住宅小区物业管理服务等级标准》执行及标书、委托合同的有关规定。

2、招标人每年对物业管理进行考核。如未达到上述物业管理标准或出现重大管理失误、业主投诉多、管理服务水平下降等情况，可终止物业服务合同并进行财务审计，由中标人承担违约和赔偿责任。

七、有关说明及要求

1、应标范围仅限于在青岛市市南区、市北区注册的物业管理企业。

2、中标人应当严格按照国家和本市物业管理的有关规定和物业服务合同，对物业项目实施专业化管理，综合服务，自主经营，自负盈亏。

3、本物业项目管理期限为3年。

4、招标人于中标后一个月内与中标方签订本物业项目的物业服务合同，移交物业管理用房和相关的档案资料。

5、本项目的物业管理公共服务收费标准由物业管理企业根据服务内容、服务深度核算，住宅区物业管理服务收费标准实行市物价局批准的指导价，待中标后，报物价局审核批准。

6、经过资格预审入围的投标人须缴纳1万元的履约保证金。中途退标者，履约保证金不予退还。中标人的履约保证金将转为风险抵押金。中标单位如未达到预定的目标，抵押金不予退还，抵押金期限为1年。

7、投标价格：物业费全年261386.4元。

电梯费全年95049.6元。

八、投标、开标时间、递交地点、开标地点

1、投标文件的递交截止时间：2021年 12月20日3时截止。逾期送达或不符合招标规定的投标文件恕不接受。

2、开标时间为2021 年 12月 20 日下午3时。

3、投标文件递交地点及开标地点：市场二路银河金星大厦1708室银河金星小区业主委员会。

4、联系人：贾晨

联系电话：132*****958

九、其他事项

1、物业管理企业投标违反招标文件规定，或在投标过程中的违法、违纪、违规行为的，一经查实，取消本次投标资格;已中标的，终止物业服务合同，责任人承担一切后果。

2、欢迎社会各界对此次招标投标活动进行监督

青岛市市北区银河金星小区业主委员会

2021/11/25