朝阳市人力资源和社会保障局物业管理招标条件要求
朝阳市人社局根据有关法律、法规，拟将办公楼区域及其附属和共用设施全权委托于专业物业服务公司进行管理，并提出如下要求：
一、劳动大厦概况
朝阳市人社局办公楼（劳动大厦）位于双塔区朝阳大街三段112号,总建筑面积为27023平方米。主楼地上十九层，地下二层。该办公楼集行政办公区、公共服务区、数据信息存储机房、大中型会议室、员工食堂、地下地上停车区于一体，配有六部载客电梯、两台中央空调、10千伏高低压配电、一体化消防系统、视频监控系统等，功能完备，设施齐全。
二、物业管理的要求
（一）总体要求
1.负责维持公共秩序，包括安全保卫、监控管理维护、安保巡视、门岗执勤、人员登记等。
2.负责公共环境清扫。（公共场地、房屋建筑物共用部分、指定办公室、会议室、卫生间等）的清洁卫生、垃圾的收集、清运；大厦职工食堂的垃圾清运；楼前三包区域清扫，楼内玻璃清洁。
3.负责指定区域内设备、设施维修、养护、运行和管理。包括：供水、供电、电梯、中央空调、照明、亮化、消防、监控及其它设备设施。负责与专业维保企业进行联系沟通。
4.负责停车场管理，指挥车辆有序停放。
5.负责物业管理档案、资料的填写、记录、归档，管理与物业相关的工程图纸。
6.负责保证大厦的正常运转，防止停水、停电等现象发生。负责大厦下水系统畅通。
7.疫情期间，按照疫情防控要求，落实物业服务事项。
8.法规和政策规定由物业服务公司管理的其它事项。
9.中标人在投标文件中的其它事项。
10.采购人和中标人协商后，认为有必要交由物业服务公司管理的其它项目。
（二）保洁服务要求
1.三包区域：及时清扫，及时清运垃圾，确保干净、整洁、无杂物。
2.楼内走廊及门厅：每日至少清拖四遍，随时清扫杂物。保证地面无污渍、痰渍，无杂物，清洁干净；地面保持本色；墙壁无灰尘、蛛网、虫巢等；门厅玻璃每月至少擦拭一遍，保持清洁明亮；垃圾桶随时保持干净。
3.卫生间：随时清擦地面、便池等部位，每晚对卫生间进行彻底清洁，保证地面无污渍、痰渍，墙壁无灰尘、蛛网、虫巢等；尿便瓷盆干净，无尿碱渍、无锈垢，进行日常消毒，无异味；门窗透明干净，下水通畅，其他设备设施摆放整齐干净。
4.会议室：保持会议室门窗透明干净，地面日常清洁，无烟头、纸屑、积水、污渍等，做好会前会场的布置准备工作，并负责倒水、摆桌牌、清洗茶具等，保证音响设备的正常使用，其它设备及物品摆放整齐，保证会议正常召开。
5.楼梯道：每日油拖或水拖两次楼梯台阶，每日清擦一次不锈钢扶手，保持楼梯台阶无污渍，无杂物，干净清洁，对楼梯扶手、灯具、开关、把手及时擦拭。垃圾桶干净整洁。
6.电梯间：每天清洁、擦拭电梯门、镜面、墙面。每晚彻底清理地面一次。轿箱内及时清拖，每周至少清洗、消毒一次，保持轿箱内卫生清洁、空气清新、四壁光亮，无杂物、印痕等。
7.化粪池：每季度清理一次，确保不发生污水回灌。
8.生活水箱：每半年清理并消毒一次，保证正常使用。
（三）保安服务要求
1.保安人员持证上岗。负责承担指定区域内的安全及消防巡视工作。负责整个大厦内外以及公共设备设施的安全保卫工作，保证采购方工作人员、财产安全。
2.从事保安工作的人员必须持证上岗且无刑事案件记录。中标方须为保安人员配备对讲机等即时通讯设备，确保指挥调度及时。
3.设置保安人员门岗值勤，当班时佩戴标志，交接班要准时并做好交接班记录，加强日常巡视和监控，及时向采购人报告异常情况，积极与公安部门配合，保证安全。
4.对外来办事人员进行人员登记、记录和引导。对外来办事人员找领导的，应先电话联系。对上访人员，引导到信访接待室。
5.每天至少巡查10次以上，下班时段要检查楼内夜间照明水、暖、电器的关闭情况。按要求开关楼外霓虹灯，并配合设备设施维修管护人员保证电路畅通和亮化效果。
6.消防控制室保安人员要持证上岗，遵守消防控制室的各项规章制度，认真履行岗位操作责任制，熟悉各种按键的功能，熟练操作各种系统，对各种消防控制设备进行实时监控和操作，不得擅离职守。
7.按照采购人车辆管理办法管理车辆，对进出车场车辆进行管理、指挥和疏导，保持良好的存放秩序。负责地下停车场的消防安全。
8.严防刑事案件和治安事件的发生，随时处理紧急情况和制止突发事件，及时科学处置扰乱办公秩序突发事件。随时对大楼周围及指定区域进行巡逻、检查，安全巡逻有记录，防止盗抢、火灾、破坏及斗殴事件发生，一旦出现前述事件，应立即报警，并通知采购人，同时要保护好现场，并协助相关部门处理事件。
9.保安人员必须统一着保安人员服装上岗，仪表端正大方，文明执勤，维护工作秩序，严禁与办事群众或工作人员发生争执、口角。
10.采购人在下述情况下，有权要求更换保安人员：
（1）工作期间脱岗失职，经两次指正不予改正的；
（2）不按照安排的班次、值岗位置进行工作，经指出纠正而不予改正的；
（3）因病或因事请长假的；
（4）保安人员被依法追究刑事责任或受治安处罚的；
（5）其他可致采购人有权要求更换保安人员情形的。采购人要求更换保安人员应用书面形式通知并说明要求更换的理由，中标供应商接到通知后的12小时内应予更换。
（6）保安人员试用期为三个月，试用期采购人认为不适宜做保安工作的，中标供应商应予调换。
（四）公共设备设施服务要求
配备运行及维修技工，持证上岗。主要负责大厦内高压配电、中央空调、消防监控、灭火系统、排水系统、载客电梯等设备设施正常运行。负责与专业维保单位保持良好关系。维修及时率达到100%，人员10分钟内到位。电气、水暖、中央空调、消防等设备设施维修不超过12小时。
1.随时更换和修复损坏的灯具、开关、闸阀等电器设备，保证各种电气设施正常运转。
2.负责上下水畅通，及时维修更换水阀、管路、便器具、水龙头等，确保用水。及时疏通管道，每年进行4次以上高压疏通下水管道，确保不发生堵塞及跑水事件。
3.及时监控中央空调运转状况，发现问题及时报修。负责中央空调系统各类闸阀的更换及养护工作。
4.负责门窗、地砖等常用公用设备的简单维修。
5.负责监控消防应急系统的正常运转。
各类维修、改造所需的材料费用由采购人承担。大型设备需要维修或改造安装时，维修人员不足，由中标供应商从其它服务单位抽调人手，所产生的人工费用由双方协商解决。
三、质量考核
采购方成立由驻大厦各单位组成的“物业服务质量评价工作领导小组”,对物业服务质量进行考核。考核采用量化打分方式，满分100分，不定期考核。每年年终汇总年度各次考核成绩，并结合中标方现实表现酌情增减分，最终得出年度考核总成绩，总成绩作为与中标方续签下一年服务合同的主要依据。
（一）考核方式
考核方式分为定期检查、临时抽查和驻大厦单位意见反馈。
（二）考核标准
优秀：90-100分，合格：80-90分，一般：80分(含)以下。
（三）考核内容
1.安全考核（20分）
（1）中标物业公司必须针对劳动大厦特殊环境建立专用重大突发事件应急处理机制，具备与警方联动应对突发事件的能力，确保妥善处置重大或突发性事件。未达到要求酌情扣分，最高扣5分。
（2）中标物业公司必须针对劳动大厦，制定专门的日常巡查管理办法，明确巡查内容和重点，巡逻区域覆盖物防、技防以及固定岗无法控制的盲点。重点楼层按照采购方要求重点布控。未达到要求酌情扣分，最高扣5分。
（3）安全监控室及主出入口实行24小时值班，对外来人员、车辆和物品进出实行管理。未达到要求酌情扣分，最高扣5分。
（4）制定消防管理办法，指定消防责任人，定期开展消防安全巡视检查，发现火灾隐患，及时整改并告知采购人。未达到要求酌情扣分，最高扣5分。
2.时效性考核（20分）
（1）发生重大安全事件，如社会人员聚集冲击影响办公环境、火灾等事件，中标方应迅速启动应急机制，并在30分钟以内做出响应并有效解决。如延误或未解决，每次扣5分，扣满10分为止。
（2）发生电梯停电、大厦停电停水、下水堵塞、空调停机、跑水漏水等事件，相关技术人员在接到报修后30分钟内作出响应。并在规定时限内修复。如延误或未解决，每次扣2分，扣满6分为止。
（3）发生灯管损坏、门窗损坏等不影响大厦运行的小型故障，技术人员在30分钟以内做出响应。如延误或未解决，每次扣1分，扣满4分为止。
（4）发生下水管道堵塞返水情况，一次扣5分。
3.规范性考核（40分）
（1）物业服务人员必须加强服务意识，积极做好日常服务工作。如发生不服从采购方对物业服务工作的要求，或安保、保洁不到位，影响办公或场所卫生形象的，一经发现，一人次扣1分，扣满25分为止。
（2）物业服务人员工作日在岗人数达到100%。每低五个百分点扣1分，扣满5分为止。
（3）物业服务人员不得有串岗、脱岗、迟到、早退等违纪行为，每发现一次扣1分，扣满5分为止。
（4）工作人员必须无传染性疾病、无刑事记录，发现一次扣1分，扣满5分为止。
4.运维技术岗位考核（20分）
（1）运维人员应掌握劳动大厦各类设施设备相关管理制度、技术规范、运作程序等，能够按照制度、规程、标准认真扎实地完成运维工作任务。否则一次扣2分，扣满8分为止。
（2）运维人员应熟悉大厦相关设备的技术性能，相同岗位人员均可独立运作设备。否则扣2分，扣满4分为止。
（3）运维人员应能熟练掌握相关专业设备的安装位置。否则一次扣2分，扣满4分为止。
（4）运维人员进入工作场所必须佩戴相应安全防护用具。否则发现一次扣1分，扣满2分为止。
（5）运维人员妥善保管采购人交付代管的各类设施设备，发生丢失损坏的，每次扣1分，扣满2分为止。
5.本考核办法在合同签订之日起生效。
四、相关资质要求
1.营业执照副本复印件（具有本次采购项目的生产或经营范围）、税务登记证复印件、组织机构代码证复印件或三证合一营业执照副本复印件（具有本次采购项目的生产或经营范围）。
2.法人身份证明书原件或法人授权委托书原件。
五、其他要求
（一）本项目预算金额为3年物业费总额。物业费按季度支付。每次支付额度为中标价格的1/12。投标方需明确承诺同意该付费模式，否则视为未实质相应招标文件。
（三）中标物业企业对大厦下水畅通负全部责任（含各楼层便池、分支排水、大厦主排水、大厦外至路政污水间排水管路、中转井、化粪池、跑水后污物清扫）。所需费用已列入本次招标物业费内，采购人不再负担关于下水方面的费用。如因跑水漏水造成财产损失，在当年物业费中扣除相应费用。投标方应予以明确承诺，否则视为未实质相应招标文件。
四、人员数量需求
| 项目 | 内容 | 数量 |
| 总负责人 | 物业服务经理 | 1人 |
| 技术人员 | 电气设备 | 1人 |
| 变电运行统 | 2人 |
| 消防设备 | 1人 |
| 给排水 | 1人 |
| 空调设备系统 | 2人 |
| 保洁人员 | 楼层保洁 | 6人 |
| 办公室保洁 | 3人 |
| 电梯间保洁 | 3人 |
| 保安人员 | 一楼大厅 | 5人 |
| 消防控制室 | 2人 |
| 快办大厅 | 1人 |
| 车库 | 2人 |
| 外停车场 | 3人 |
| 机动安保 | 5人 |
| 合计 | 38人 |
五、物业费
按季度支付。包括人员工资、各类社会保险费用、人员耗材、工具、警具、服装等费用，管理费、法定税费等。
六、委托服务期限
2022年1月1日始至2024年12月31日止。本项目实行1年+1年+1年模式，即在第1年服务期内，中标方服务质量达到采购人要求，考核分数达到“合格”标准且未发生重大违约情况的，第1年承包期满后，经双方协商同意，延续服务1年。如考核成绩为“一般”标准（含）以下或发生重大违约情况，采购人有权解除合同，终止服务。终止时间以与新中标单位完成交接手续为准，该期间发生的费用按原合同约定金额比例支付。第2年、第3年同第1年方式管理及付款。
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