钦州市农村宅基地分配使用流转退出暂行办法

（征求意见稿）

第一章总 则

第一条为加强农村宅基地管理，保障农民合法权益，推进美丽乡村建设，促进社会经济协调健康发展，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《不动产登记暂行条例》和《中央农村工作领导小组办公室 农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》（中农发〔2019〕11号）、《农业农村部 自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》（农经发〔2019〕6号）、《农业农村部关于积极稳妥开展农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用工作的通知》（农经发〔2019〕4号）、《广西壮族自治区自然资源厅 广西壮族自治区农业农村厅 广西壮族自治区住房和城乡建设厅关于规范农村新增宅基地审批和建房管理的通知》（桂自然资发〔2020〕70号）、《自治区住房城乡建设厅 自治区自然资源厅 自治区农业农村厅关于印发加强我区农房管控的实施意见的通知》（桂建发〔2020〕3号）等文件精神，结合我市实际，制定本办法。

第二条农村宅基地是指农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房及庭院等用地，不包括与宅基地相连的农业生产性用地、农户超出宅基地范围占用的空闲地等土地。

第三条农村宅基地依法属于本村村民集体所有，农村村民一户只能拥有一处宅基地，按限定面积、规划管控、内部流转的规定进行管理。

第四条经批准异址新建住宅的，实行“建新拆旧”，将原宅基地交还村集体。在原址翻建或改扩建住宅的，宅基地用地面积和建筑面积不得超过规定的标准。农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。

第二章 农村宅基地面积标准

第五条农村村民宅基地面积，城镇开发边界内的，每户不得超过100平方米；城镇开发边界外的，每户不得超过150平方米。

第三章 农村宅基地分配取得

第六条农村宅基地分配以户为单位，一户申请一宅，户指公安部门颁发的户口簿所登记的全部家庭成员，一本户口簿中所登记的全部家庭成员为一户。

第七条符合下列条件之一的，可申请农村宅基地：

1、村集体经济组织成员因结婚或人口增加，现有宅基地面积不能满足居住需要等原因确需分户（分户后父母身边须有一个子女），分户后需要建住宅又无宅基地的；

2、村集体组织成员需建住宅，没有宅基地或原宅基地面积未达到标准并承诺在宅基地标准面积内扩建住宅的；

3、因自然灾害和事故灾难避险、新农村建设、移民安置、规划调整、原宅基地被征收等，需要搬迁另建新住宅的；

4、迁入村集体组织落户为正式成员且在原籍没有宅基地的；

5、因自然原因不可抗拒因素导致原有宅基地灭失的。

6.法律法规另有规定的,从其规定。

第八条农村宅基地分配，实行农户（居民）申请、村（居）委和村（居）民小组审核、镇（街道）审批。

（一）农户（居民）申请

符合宅基地申请条件的农户（居民），以户为单位向所在村（居）民小组提出宅基地和建房（规划许可）书面申请，提交《农村宅基地使用承诺书》和《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》。

（二）村（居）委和村（居）民小组审查公示

1.村（居）民小组初审公示。村（居）民小组收到申请后，应在5个工作日内提交村（居）民小组会议讨论，并对申请人是否满足申请条件、宅基地用地面积和建筑面积是否符合规定标准、是否有农房设计方案或拟采用的房屋建筑通用图集等情况进行初审，初审通过后将申请理由、拟用地位置和面积、拟建房层高和面积等情况在本小组范围内公示10天。公示无异议或异议不成立的，村（居）民小组在《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》中签署意见，并将农户（居民）申请、村（居）民小组讨论同意的会议记录、公示等材料交村（居）民委员会审查。

2.村级组织审查。村级组织重点审查提交的材料是否真实有效、是否征求了用地建房相邻权利人意见等,并在收到材料后5个工作日内完成审查，审查通过的，在《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》中签署意见并盖章后报送镇人民政府（街道办事处）。

没有分设村（居）民小组或宅基地和建房申请等事项已统一由村级组织办理的，农户直接向村级组织提出申请，经村（居）民代表会议讨论通过并在本集体经济组织范围内公示10天，无异议或异议不成立的由村级组织签署意见，报送镇人民政府（街道办事处）。

3.镇人民政府（街道办事处）有关机构审批。农村居民和社区居民以户为单位提出宅基地和建房（规划许可）书面申请后，镇人民政府（街道办事处）有关机构（乡村建设综合服务中心）应当及时受理。经审核认为符合申请条件、报送材料完备的，应在自受理之日起10个工作日内作出决定；情况复杂的，经审批机关负责人批准，可以延长5个工作日。对材料不齐或不符合申请条件要求的，应在2个工作日内通知农户和协管员补齐材料或重新选址。审查后审查人员需在《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》中签署意见，对审查通过的农民宅基地申请，经自治区网上审批系统生成《乡村建设规划许可证》和《农村宅基地批准书》后，由镇人民政府（街道办事处）有关机构印制并向申请农户发放。

城镇开发边界内（不属于城镇建设用地范围部分）的农村宅基地，农户在取得规划管理部门出具的建设用地规划意见后，由镇政府（街道办事处）审批；农户（居民）取得建设工程规划许可证后，方可建设住宅。

第四章 农村宅基地利用

第九条农村村民和社区居民取得《农村宅基地批准书》后，按建房管理要求两年内动工建住宅，逾期的重新办理用地审批手续。

第十条批准农村宅基地后，镇人民政府（街道办事处）有关机构人员需到现场进行开工查验，实地丈量批放宅基地，确定房屋位置。

第十一条农村村民和社区居民建房完工后，镇人民政府（街道办事处）有关机构人员实地检查农户是否按照批准面积、四至使用宅基地，是否按照规划许可（乡村建设规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证）和所确定的图集或房屋设计方案建设住房，出具《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》。

第十二条闲置的农村宅基地和住宅，可以用于发展符合乡村特点的休闲农业、乡村旅游、餐饮民宿、民俗展览、康养服务、电子商务等新产业，推动家庭工场、手工作坊、乡村车间以及农产品冷链、初加工、仓储、产业园等农村一二三产业融合发展。

第十三条鼓励采取整理、复垦、复绿等方式开展农村闲置宅基地整治，依法依规利用城乡建设用地增减挂钩、集体经营性建设用地入市等政策，为农民建房、乡村建设和产业发展等提高土地要素。

第五章 农村宅基地流转

第十四条在尊重农民意愿、保障农民权益的前提下，允许农村宅基地使用权按照自愿、有偿的原则，以转让、赠与、置换等方式在农村集体经济组织内部流转。

第十五条受让人、受赠人、置换人应为本农村集体经济组织内部符合宅基地申请条件的成员,继承除外。

第十六条转让方必须同时满足以下条件:

（一）流转后不得再申请宅基地（“多户一宅”的除外）；

（二）流转的宅基地及房屋，必须依法取得宅基地使用权，且产权明晰无争议；

（三）流转的宅基地及房屋，必须符合土地利用总体规划、城市规划和村庄规划布局；

（四）宅基地使用权流转须经本农村集体经济组织同意；（五）流转的宅基地不得擅自改变用途。

第十七条农村宅基地流转应当依照以下程序：

（一）申请。宅基地使用权流转双方必须同时向农村集体经济组织申请，经村（居）民会议或村（居）民代表会议同意后，农村集体经济组织将申请流转双方的相关信息在本农村集体经济组织内部公示7天，无异议的，报村（居）委会审查。

申请办理流转时需提交以下材料：

1.双方签订的流转合同；

2.双方身份的有效凭证；

3.不动产登记证或用地批文复印件；

4.法律、法规和规章规定的其他材料。

流转合同应包含以下条款内容：

1.双方当事人的姓名、住址和身份证号码；

2.流转宅基地的名称、座落、面积、依法登记的不动产权证号或用地批准文号；

3.双方当事人的权利和义务；

4.成交价款和付款方式；

5.违约责任；

6.解决争议的方式。

（二）审查。村（居）委会对流转双方的资格权和申请材料进行审查，通过审查的，报乡镇人民政府（街道办事处）审核。

（三）审核。镇人民政府（街道办事处）在接到审查申请后，组织人员对宅基地使用权流转进行调查审核，符合条件的，镇人民政府（街道办事处）予以备案。

（四）变更登记。确实需要变更登记的，受让方按照变更登记的相关要求办理。

第十八条农村集体经济组织整合农村闲置宅基地和闲置房屋，可以引导农户通过出租、入股、合作等方式进行并依托县（区）农村产权交易中心交易，鼓励农村集体经济组织及其成员、返乡人员和有实力、有意愿、有责任的各类企业以及农民专业合作社等有序参与农村闲置宅基地和闲置房屋盘活利用，依法依规开展农村一二三产业融合发展项目。所得收益由投资方、农户、农村集体经济组织按约定比例分成，增加农民和农村集体经济组织收入。

第六章农村宅基地退出

第十九条为提升乡村风貌，助推乡村振兴，鼓励农户有偿将闲置低效的农村宅基地退出使用权。

1.因历史原因的“一户多宅”的多宅部分。符合规划的，鼓励通过协商在本农村集体经济组织内部向符合建房条件的农户流转；对无法流转，但有退出愿望的可实行有偿退出宅基地使用权。

2.进城落户的村民可自愿有偿退出宅基地使用权，有偿退出后不再批准宅基地。

3.对自愿有偿退出的宅基地可参考以下标准补偿：住房按占地面积300元每平方米补偿；厨房和厕所等附属用房、畜禽舍、柴火间等可按占地面积100元每平方米补偿。除上述标准外，具体补偿标准也可由农村集体经济组织根据实际情况与宅基地使用权退出户协商确定。

4.补偿资金从农村集体经济组织自筹资金、闲置宅基地和闲置房屋盘活利用的收益资金、城乡建设用地增减挂钩、集体经营性建设用地入市收益资金等资金中支付。

（三）退出程序

1.申请人持以下材料向当地镇人民政府（街道办事处）提出申请：

（1）自愿退出宅基地的申请书；

（2）土地使用证或权属证明材料；

（3）家庭户口簿及家庭成员身份证明材料；

（4）本农村集体经济组织意见及村委会意见；

（5）现居住场所的证明材料；

（6）其他需要提供的材料。

2.镇人民政府（街道办事处）对退出宅基地进行审核，符合规定条件的，按有关要求办理。

村庄内部退出的农村宅基地，优先用于农村宅基地再分配，保障该村集体经济组织成员的宅基地需求，节余部分可用于发展休闲农业、乡村旅游、餐饮民宿、民俗展览、康养服务、电子商务等新产业。

第七章不动产登记

第二十条宅基地使用权和房屋所有权的登记应按以下要求进行办理：

（一）宅基地使用权和房屋所有权首次登记

对分配取得的宅基地和建房，申请办理首次登记，提交材料包括：

1.不动产登记申请书；

2.申请人身份证明，包括家庭户口簿及户口簿上家庭所有成员身份证（通过部门信息共享获取的不得另行收取）；

3.权属材料证明：

①城镇开发边界内（不属于城镇建设用地范围内）的，提交《农村宅基地批准书》、规划管理部门出具的建设用地规划意见、《建设工程规划许可证》、《农村建房(规划许可)验收意见表》。

②城镇开发边界外的，提交《农村宅基地批准书》《乡村建设规划许可证》和《农村建房(规划许可)验收意见表》；

4.不动产权籍调查表、宗地图、房屋测绘报告、房屋平面图、宗地界址点坐标等不动产界址、面积材料。

（二）宅基地使用权和房屋所有权转移登记

对宅基地流转的，当事人申请办理不动产登记，提交的材料包括：

1.不动产登记申请书；

2.申请人身份证明，通过部门信息共享获取的不得另行收取；

3.不动产权属证书，集体土地使用权证或房屋所有权证、房屋共有权证或不动产权属证书；

4.宅基地使用权及房屋所有权转移的材料：

①依法继承的材料：提交公证书或生效法律文书；不能提交公证书或生效法律文书的，提交：继承协议书；继承人或受遗赠人的身份证明；被继承人或遗赠人的死亡证明；亲属关系证明；放弃继承的，签署放弃继承权的声明；有遗嘱或者遗赠扶养协议的，提交遗嘱或扶养协议；生前与配偶有夫妻财产约定的，提交书面约定协议。

②分家析产的协议；

③互换房屋的，提交互换协议书、证明互换双方为本集体经济组织成员的材料；

④因生效法律文书导致的，提交生效法律文书。

（三）宅基地使用权和房屋所有权变更登记

当事人申请不动产变更登记，提交材料包括：

1.不动产登记申请书；

2.申请人身份证明（通过部门信息共享获取的不得另行收取）；

3.不动产权属证书（集体土地使用权证或房屋所有权证、房屋共有权证或不动产权属证书）；

4.宅基地使用权和房屋所有权变更的材料：

（1）属权利人名称、坐落变更的，提交变更证明材料。

（2）属宅基地、房屋面积、界址范围变更的，提交相关批准材料，不动产权籍调查表、宗地图、房屋测绘报告、房屋平面图、宗地界址点坐标等不动产界址、面积材料；

（3）属共有性质发生变更的，提交共有性质变更协议书或生效法律文书，不动产权籍调查表、宗地图、房屋测绘报告、房屋平面图、宗地界址点坐标等不动产界址、面积材料。

（四）宅基地使用权（及房屋所有权）注销登记

权利人申请宅基地使用权注销登记，提交的材料包括：

1.不动产登记申请书；

2.申请人身份证明（通过部门信息共享获取的不得另行收取）；

3.不动产权属证书（集体土地使用权证或房屋所有权证、房屋共有权证或不动产权属证书）；

4.宅基地使用权及房屋所有权消灭的材料：

①宅基地、房屋灭失的，提交其灭失现场远近照片各1张；

②权利人放弃宅基地使用权及房屋所有权的，提交权利人放弃权利的书面文件。被放弃的宅基地、房屋设有地役权的，需提交地役权人同意注销的书面材料；

③依法没收、征收、收回宅基地使用权或者房屋所有权的，提交生效法律文书；

④因人民法院或者仲裁委员会生效法律文书导致权利消灭的，提交人民法院或者仲裁委员会生效法律文书。

第八章监督管理

第二十一条宅基地使用权分配、流转、退出、盘活利用等工作中涉及农民切身利益的环节以及有关收支情况，要按规定进行公示，公示时间不少于5个工作日，接受村民监督，做到公平公正、规范管理，各级财政、审计部门要加强对有偿退出资金的监管审计。县（区）、镇（街道）要依法保障农民的土地权益，指导村、组严格执行宅基地退出补偿标准，加强结余资金管理，确保农民利益不受侵害。

第二十二条在宅基地使用权有偿退出工作中，因玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、索贿受贿的，由其所在单位或纪检部门严格追究其责任；构成犯罪的，移送司法机关依法追究法律责任。

第九章附则

第二十三条本办法由钦州市农业农村局负责解释。

第二十四条本办法自公布之日起施行。如国家对农村宅基地定义、使用面积、流转、退出和登记出台新规定，则按新规定执行。

（编辑：农丰）