竞争性谈判邀请函遂宁市安居区公共资源交易服务中心（即招标人）受安居区文广局（采购人）以下简称(“文广局”）委托，依据《政府采购法》，拟对安居区两中心五馆物业管理服务进行竞争性谈判采购，现邀请符合本次竞争性谈判采购要求的服务商（竞标人）参加竞标。一、项目编号：遂安资采谈（2014）2号二、项目内容：安居区两中心五馆物业管理服务,项目内容为1个包。（详见“第六章”）。三、资金来源：财政拨款。四、服务商参加本次政府采购活动应具备下列条件：1、具有独立承担民事责任的能力；2、具有良好的信誉和健全的财务会计制度；3、具有履行合同所必须的设备和专业技术能力；4、具有依法缴纳税收和社会保障资金的良好记录；5、参加本次服务招标活动前三年内，在经营活动中没有重大违法违规记录；6、法律、行政法规规定的其他条件；7、根据采购项目提出的特殊条件：（1）物业管理资质二级及以上；（2）本项目服务承诺书。五、竞争性谈判文件、地点、时间及售价：1、发售方式：现场发售2．发售时间：2014年月 日9:00至2014年月日17：00前（北京时间）；3、发售地点：遂宁市安居区公共资源交易服务中心三楼（安居大道中段599号）；4．竞争性谈判文件售价：免费（竞标资格不得转让）。六、投标截止时间和开标时间：2014年月日上午10时00分（北京时间）；递交竞标文件必须在投标截止时间前送达开标地点。逾期送达或密封和标注不符合本竞争性谈判文件规定的竞标文件恕不接收。本次竞争性谈判采购不接受邮寄的竞标文件。七、开标地点：安居区公共资源交易服务中心三楼开标室。（安居大道中段599号）八、谈判保证金：保证金金额：50000.00元；交款方式：竞标人应在2014年月日至2013年月 日下午17：00前到安居区公共资源交易服务中心交易股缴纳谈判保证金；交款截止时间：2014年 月 日下午17：00前。九、履约保证金：金额：合同总金额5% ；交款时间：领取中标通知书后签订合同前；收款单位：采购人（遂宁市安居区文广局）；缴纳履约质保金需注明安居区两中心五馆物业管理服务采购项目采购履约质保金。履约保证金由采购业主单位收取，采购代理机构不再收取中标人履约质保金。十、联系方式：采 购 人：遂宁市安居区文广局地址：安居区柔刚写字楼D区一楼联 系 人：罗春梅联系电话：*******招 标 人：遂宁市安居区公共资源交易服务中心地址：遂宁市安居区公共资源交易服务中心三楼邮编：629000联 系 人：伍继洪联系电话：(0825)*******2014年 4月 10日竞争性谈判项目内容一、项目名称、最高限价1、项目名称：安居区两中心五馆物业管理服务项目，本次招标项目采取单价控制价，见下表：项目预算控制价备注1、保洁人员1300元/月/人合约期内，人员数量根据实际确定，一年后人员工资按5%以内递增。2、秩序维护员2000元/月/人3、绿化人员1800元/月/人4、工程维护人员3500元/月/人5、管理人员3500元/月/人二、项目内容、要求1 物业概述1．1 物业名称(以下简称该项目):安居区两中心五馆物业管理服务项目1．2 物业地点：安居区两中心五馆1．3 物业规模：1．3．1 建筑面积3.6万平方米（其中：体育中心10999㎡，演艺中心4857㎡，文化艺术馆10300㎡，图书档案馆4800㎡，博物馆5100㎡）。1．3．2 物业管理内容：物业管理区占地面积59800平方米；安全防范工作（维护馆内的公共秩序及公共安全；制定各种突发事件的预案）。房屋建筑主体共用设施设备的维护、养护、管理和运行服务 (包括水电供应系统、监控系统、开水箱的维护管理运行服务，各类地板的保养及大理石打磨工作等)。保洁绿化工作。安居区两中心五馆生态护栏以内所有公共区域以及会议室、训练室、比赛馆、报告厅、贵宾室、卫生间、办公区域等地面、内外墙面、门窗玻璃、座椅、设施的日常清扫、保洁工作。保安和车辆管理。档案资料管理工作。停车场规模　个车位；物业管理区内的其他设施。1．3．3 物业管理的要求及标准：物业管理公司要有相关资质（详见附件1）；物业管理公司要有完善的物业管理方案，管理制度健全；管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者上岗证书；管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情；设有服务接待联络人，公示服务电话。各种维修保修服务能够及时得到处理；物业管理的标准见附件2。1.3.4 管理期限5年1．4 物业管理合同形式：遂宁市安居区文广局委托物业公司管理，签订专业的委托管理合同。1．5 招标范围：1．6 招标方式：竞争性谈判。1．7 本次招标将按照《中华人民共和国招投标法》和遂宁市的有关规定遵循公开、公平、公正的原则进行。2 合格条件与资格要求2．1 投标人应至少满足以下合格条件a 具有物业管理二级及以上资质；b 有独立法人资格；c 有相应管理经验；d 信誉良好、实力雄厚、管理科学、能使管理上一档次，满足物业管理运行要求。 三、报价要求（1）投标单位按物业管理目标及管理预算方案、遂宁市有关规定、结合市场实际情况编制该项目管理实施方案及费用概(预)算书（分年度第1-5年）。该物业业主保留对中标人某项报价偏高且明显不合理而无法接受的单价进行调整的权利，并以此作为签订合同协议书的条件之一。该投标价将被认为是全面达到本招标文件中已明确的优质物业管理标准的报价。投标货币：本招标物业项目采用人民币。（2）所有报价均需提供计算方法。（3）报价应符合相关法规，否则报价无效。（4）竞标人的报价应严格按照遂宁市物业管理条例要求否则报价无效。四、付款方式1、中标人须向甲方出具合法有效完整的完税发票及凭证资料每月进行支付结算。2、服务合同与遂宁市安居区文广局签订。服务合同签订第一个月服务经调研服务满意，10个工作日内退还履约保证金（不计息）。附件1：安居区两中心五馆物业管理公司资质条件1、具备独立法人资格，具有物业管理行政主管部门颁发的二级及以上物业管理资质的企业（遂宁市外地公司若中标后须通过遂宁市物业管理办公室备案，凭遂宁市物业管理办公室备案通知与业主单位签订合同。）。本物业管理项目经理要求：（1）物业主管部门出具的项目经理具有3年以上物业管理经验的证明。（2）具备全国物业管理从业人员岗位证书或物业管理师证书（本地从业人员还须持有遂宁市物业服务项目经理资格证书，符合《遂宁市物业服务项目经理管理试行办法》的各条规定；外地从业人员承诺在中标后严格遵守《遂宁市市物业服务项目经理管理试行办法》的各条规定）。 2、近两年内有被工商、税务以及物业管理主管部门处罚的记录、物业管理资质的企业在一年内企业及企业员工有被确认的违法违规及被曝光的行为的（含正在进行诉讼和企业及员工正在被相关部门调查的），视为该企业不符合投标资格条件，投标报名将不予受理。若报名后被举报或查实的，开标、评标时以废标论处，并没收投标保证金；若中标后被发现的，则取消其中标资格并没收投标履约保证金。 3、项目经理须为本公司正式员工（投标时提供身份证、养老保险和劳动合同原件、复印件）。 4、招标人谢绝联合体及挂靠单位参与本项目的投标报名。报名结束后如在招投标过程中发现以联合体和以他人名义挂靠投标，将取消其报名、入围、中标资格，并对其作出没收投标履约保证金等处理。 5、信誉度高并承接有大型项目物业管理，有相关特种场馆（所）物业管理项目经营的物业管理公司优先。附件2：安居区两中心五馆物业管理服务标准一、保洁绿化工作保洁绿化服务实行一体化管理，管理制度落实，环卫设施设备保持完好。保洁绿化人员全面负责馆内公共场所及设施设备的清洁和保洁工作，保持公共部位干净整洁，垃圾日产日清，为来馆人员提供整洁舒适的环境。1、楼道及扶手玻璃保洁每日打扫各楼层通道和楼梯台阶，并拖洗干净；每日收集1次垃圾；每日用干净的抹布擦抹1次楼梯扶手及玻璃、各层和通道的防火门、消防栓、玻璃箱内侧、灯具、墙面、地脚线、指示牌等公共设施；各梯间墙面、天花板每周除尘2次；每周擦2次楼梯道外墙及门窗玻璃。地面、梯间洁净，无污渍、水渍、灰尘，无乱贴乱划，无乱堆乱放；梯间顶面无蜘蛛网、灰尘，地脚线干净无明显灰尘，地面干净无明显灰尘，楼梯道内外玻璃、门窗等要保持明亮、干净。2、公用卫生间保洁每日对共用卫生间清洁2次，（清洁内容包括：通风换气；冲洗洁具；清扫地面垃圾、清倒垃圾篓垃圾、换新的垃圾袋；用洗洁剂清洗大、小便器；用快捷布擦洗洗手盆并冲洗干净；用毛巾抹墙面、台面、开关、门牌；用毛巾擦干净玻璃、镜面；用拖把拖干净地面；视情况可提供补充卷纸、擦手纸、洗手液；喷洒空气清新剂或香水，小便器内放置香球等项目；每日早上用清洁工具清洁公用卫生间的玻璃镜；每周1次用毛巾擦灯具；每月2次对公用卫生间进行消杀，发现墙壁有字及时清洁。室内无异味、臭味；地面无烟头、纸屑、污渍、积水，天花板、墙面无灰尘、蜘蛛网，墙壁干净，便器洁净无黄渍）；遇大型活动或赛事需提前一天打扫干净，活动或赛事期间每天上下午各打扫一次。3、各训练、比赛场馆的保洁清倒垃圾篓垃圾；开放时段，对室内桌面、凳面的果壳、积灰及时清理抹净；发现窗台、扶栏表面有积灰的及时抹干净。保证地面干净无明显灰尘、污渍，桌椅、柜厨无积灰，门窗洁净；体育馆内看台至少每周清洁一次，如遇大型活动或赛事需提前一天打扫干净各区域看台卫生；体育馆木地板的卫生打扫要求是大型活动或赛事时提前一天进行清洁，赛事期间每天清洁，赛事结束立即按照专业要求（另附）进行清洁、维护、保养；室内体育设备、器材按照专业要求（另附）进行清洁、维护、保养；室外体育设备、器材没周进行两次清洁；室外运动场所每周进行两次清洁，保证地面无果皮纸屑、水瓶等垃圾。4、办公室保洁每日早对馆内教职工办公室进行保洁,具体清洁内容包括：通风换气；清扫地面垃圾、清倒垃圾篓垃圾、换新的垃圾袋；地面拖拭；烟缸清理、桌面擦拭；发现玻璃有明显模糊、手印的用毛巾擦干净。5、会议室、贵宾室保洁定期对报告厅、会议室、贵宾室进行地面清洁；桌面积灰抹干净；遇有会议及来宾时，负责会议前后的桌面及地面、门窗清洁，会议进行中可提供临时会务服务等。6、垃圾桶保洁垃圾桶，每日抹布抹1次；每周清洗1次，清洗工作集中在指定场地进行；垃圾桶、果皮箱周围地面无散落垃圾、无污水、无明显污迹；垃圾桶、果皮箱无污迹、无油污。7、垃圾收集及处理每日收集垃圾2次；垃圾日产日清；保洁员回收垃圾桶垃圾后应重新铺好新的垃圾袋，铺垃圾袋时将垃圾袋口完全张开，袋口反卷5cm折贴在垃圾箱外沿，再盖好垃圾桶盖。8、卫生消杀夏季等蚊、蝇、孳生季节每月消杀1次，其他根据季节和实地情况制定具体计划；确保馆内工作人员和来馆人员安全，有切实可行措施。9、绿化管理按不同季节对花卉苗木的养护要求进行养护，保证馆内露台灌木完整，长势茂盛，无枯枝死杈；绿篱、绿地无杂草、杂物，无堆物料。10、内外墙面(包括玻璃幕墙)保洁保证体育馆内外墙面的清洁。11、雨雪天时，门前（以台阶为界）的积水、积雪应及时清理。12、遇有大型活动、临时或其他特殊情况需进行突击性保洁服务。二、 保安和车辆管理（一）基本要求1、保安人员应按公司规定统一着装、佩带胸牌，上岗前应整装、仪表仪容整洁端庄，上岗时应佩带对讲系统、精神饱满、微笑服务。值岗时不准吸烟、闲聊、阅读书报、做与保安服务无关的事，不准在厅、堂服务区域内倚墙而立或占用公共、办公设施休息。2、值岗时与体育活动人员及其他来访人员交谈时，应使用文明、规范用语，不得使用“命令”、“要求”类用语及禁忌语。3、对体育活动人员、参观者及其他来访人员需要帮助时，应主动及时提供服务，对访客的询问应热情接待。4、为保障体育馆财产及在场馆人员的人身安全，保安人员应认真值守，实施正常的公共部位的安全保卫防范性工作，尽到善良管理人的注意义务。对突发事件应按各类应急预案迅速作出反应，果断作出适当处置，及时报告保安处，并做好记录。5、认真贯彻“从心出发、用心服务、无微不至、尽善尽美”的服务理念。6、加强突发事件的管理。因物业管理不到位产生的损失由乙方承担。7、监控中心职责：由物业公司承担，做好相应资料保存备份。（二）门岗服务1、体育中心入口根据开放时间（8：00-21：30）实行全时段保安门岗服务，雨天在各显眼位置放置防滑警示牌。2、体育中心入口实行早、中、晚立岗服务。对到中心的人员实行登记制度。对无证擅闯进门及未办理相关手续者，应予劝阻教育，并能妥善按章处理。3、当入馆人员出入集中的时候，门岗应加强人群流动秩序的管理，确保各个出入口通畅，遇到紧急情况，应能迅速将人员从馆内疏散，防止发生因人群拥堵、碰撞而造成的纠纷及伤害事故。4、面对区委、区府及上级部门组织邀请的参观及来访者出入体育中心，应端正立姿，行注目礼（或举手礼）迎送。5、对入中心人员及物品实行有序管理，不允许携带易燃、易爆、有毒、有害及其它污染物品进入馆内。6、遇下班时间而馆内人员未撤离时，保安人员应坚守岗位，直至确认馆内已无人员滞留，才可关闭大门。（三）巡视岗服务1、管理区域内应实行全年保安巡视服务。2、根据开放时间和非开放时间确定不同的巡视内容。3、对违反公共场所秩序的人应加以劝阻，如吸烟、喧哗、随地吐痰及乱扔果皮纸屑、破坏公物及公共设施等。报告厅使用时，大门和厅内须有专人负责安全管理。4、加强对重点部门如网络机房的巡查，认真做好防毒、防人身伤害及防火防盗工作。5、非开放时段应对公共设施、办公室、公共卫生间进行巡视检查，并做好记录。6、体育中心晚上闭馆后必须进行全馆巡视，确信无人滞留后再关闭大门。（四）车辆管理1、体育中心外场(以平台为界，平台以内为本物业服务范围)停车位，车辆应停放有序，确保行驶畅通、安全。2、保持地下停车库环境整洁，地面平整，无渗漏水、积水。车辆停放有序。3、对外来车辆，应引导其在指定的位置停放。（五）遇有大型活动、临时活动的突击性安保服务三、 设备、设施的养护与管理基本要求?建立设备的档案资料；?监控设备的操作及维护；?改良、修缮工程的监督及报告；?紧急处理措施（当发生停电、断水、火灾及台风、地震等事故时的迅速联络及各种应变措施）；?设备的日常检查、定期检查、测试、修理改良工程，事故处理等记录。1、对体育中心公共设施要进行日常管理和维护，发现问题及时报区文体广电局相关部门进行维修，并做好检修记录和保养记录,保证公共设施正常使用。做到门牌完好、装订美观；门窗、玻璃、窗帘、小五金、标识牌等齐全完好；桌椅、书架完好；开水箱使用正常。楼道灯的照明完好率及满意率应在98％以上。2、定期检查供水、供电、防盗系统、监控系统等使用状况，同时按系统要求填写运行记录，出现损坏、泄漏，不能正常使用时，及时联络区文体广电局相关部门组织修复。对安全监控系统和门禁系统的用电要有24小时不间断供电的应急措施。设备完好率要保证在98%以上。3、保安人员要对馆内进行不断巡查，确保仪器、硬件设备、公共设施、照明系统、门窗、玻璃等安全，做好巡查记录，一旦发现盗窃、损坏或故障，应及时报警或报修。4、水、电、暖维修应24小时值班。要制定应急处置方案。确保服务安全、到位。5、负责公共区域照明的开关，节能措施得力，杜绝长明灯、长流水和跑、冒、滴漏现象。6、按规定做好饮用水箱的卫生防疫和日常管理工作，要定期进行检查、检测，确保饮用水安全。7、做好室内各类地板的维护保养工作。每季度一次。8、大理石的打磨工作。每半年打磨一次。四、 物业档案资料管理档案资料的管理是物业管理工作的一个重要组成部分,科学的规范化的档案管理可有效地为本物业的使用、维修、改建和各项管理工作提供指引和服务。本物业拟采取系统化、科学化、电脑化的管理手段，建章建制，对所有档案资料进行严格的、科学的、集中的管理。（一）档案资料管理运作流程重要资料接收必须指定负责人验收，完善交接手续后立卷归档。日常管理文件（如管理公司通知、通报等）按照物业管理公司制定的文件管理程序发放及接收，并立卷归档。（二）档案资料管理要求1、明确收集、整理、分类、编号、登记、录入电脑、入柜、借用、检查、销毁等各项管理流程。2、采用多种形式的文档储存方式（如电脑磁盘、录像带、录音带、照片、图表等），并采取相应的储存、保管方法。3、对馆内公共设施设备的运行检查、保养记录、原始文件、合同等重要资料必须严格管理，借阅、复印等必须认真履行相关手续。4、管理处主任负责审批档案保存数量、保存期限以及是否有效和作废。5、注重档案管理信息开发，根据工作需要和档案库存情况编制各种专题资料。6、管理处每季度对档案资料管理情况进行检查。7、要求全体员工树立档案意识、保密意识、严格执行《档案管理制度》。（说明：本项目所有服务是一包采购，不接受分项投标）