编制说明

1、签订合同应遵守《中华人民共和国政府采购法》、《中华人民共和国民法典》。

2、签订合同时，采购人与中标人应结合招标文件第五章规定填列相应内容。招标文件第五章已有规定的，双方均不得对规定进行变更或调整；招标文件第五章未作规定的，双方可通过友好协商进行约定。

甲方：福鼎市人力资源和社会保障局

乙方：福建贵福物业服务有限公司

根据招标编号为[350982]GXHJ[GK]*******的福鼎市就业和社会保障服务中心物业管理服务采购项目项目（以下简称：“本项目”）的招标结果，乙方为中标人。现经甲乙双方友好协商，就以下事项达成一致并签订本合同：

1、下列合同文件是构成本合同不可分割的部分：

1.1合同条款；

1.2招标文件、乙方的投标文件；

1.3其他文件或材料：□无。□（若有联合协议或分包意向协议）无。

2、合同标的

3、合同总金额

3.1合同总金额为人民币大写：叁拾肆万肆仟玖佰元整（￥344900.0000）。

4、合同标的交付时间、地点和条件

4.1交付时间：2021年12月01日；

4.2交付地点：采购人指定地点。；

4.3交付条件： 完成合同约定的所有服务内容并经采购人验收合格。 。

5、合同标的应符合招标文件、乙方投标文件的规定或约定，具体如下：

5.1项目概况（采购标的） 5.1.1项目名称：福鼎市就业和社会保障服务中心物业管理服务 5.1.2物业类型:办公 5.1.3座落位置：福鼎市 5.1.4小区四至:福鼎市就业和社会保障服务中心与卫生局卫生监督所业务用房围墙内 5.1.5面积、功能、技术指标 福鼎市就业和社会保障服务中心与卫生局卫生监督所业务用房项目总占地面积5034平米（7.5亩），总建筑面积7000.2平米（计容面积5633.08平米，不计容面积1367.12平米），共9层楼（不含半地下车库一层）。其中,福鼎市就业和社会保障服务中心实际总建筑面积4012.48平米，位于楼层1、2、6、7、8、9楼。 其中一层为大厅，八层为局机关办公用房(详见平面图)，九层为会议室，其他楼层为业务办公用房。大楼配有中央空调系统，供水、供电、照明等设备齐全可靠，消防系统、安保系统完好，排污系统流畅正常，配电有自备发电机电源以供大楼消防、公共应急照明等使用，总投资2959.67万元。 5.1.6共用设施配套情况 负一楼为车库800平米，消控中心40平米，机房20平米；保安室12平米；配电房、发电机房145平米，位于主体建筑东侧； 5.1.7共用设备配套情况 5.1.7.1.电梯:2部（永大） 5.1.7.2.安防系统：实时监控系统等 5.1.7.3.供电系统：市政用电管网(应急供电) 5.1.7.4.供水系统：市政用水管网。生活供水泵1套，生活水池1个，位于消防泵房内。 5.1.7.5.消防系统：火灾报警系统，消防水泵共2台，喷淋泵2台。室内消火栓41个。消防水池2个，一个位于顶层天台，一个位于一层地下，室内设消防栓系统、灭火器。 5.2技术和服务要求（以“★”标示的内容为不允许负偏离的实质性要求） 5.2.1物业管理的基本要求 5.2.1.1.乙方需具备三年以上物业管理经验，要求乙方提供相关物业管理委托合同，要求合同真实、清晰。 5.2.1.2.物业管理区设有固定的物业管理机构，实行综合管理服务 5.2.1.3.制定各项规章制度、办法和物业管理单位内部岗位考核制度，并经甲方认定后发布实施。 5.2.1.4.区内物业档案资料需齐全，以便随时查询相关信息。 5.2.1.5.应用计算机等现代化管理手段。 5.2.1.6.乙方的职员培训应有计划有考核、有记录，制度落实。 5.2.1.7.乙方的项目管理人和业务人员必须政治面貌清白，无劣迹，无犯罪记录，无不良信用记录，并经甲方同意后方能上岗工作。 5.2.1.8.乙方的业务专业人员要经过物业管理专业培训，并取得符合国家规定的相关技术证书。 5.2.1.9.管理、业务及服务人员要佩带明显标志着装上岗，遵守职业道德规范。人员的使用须报甲方认定备案。 5.2.1.10.建立完善的各类人员工作业绩考核制度。 5.2.1.11.各类物业人员应热悉物业情况和本岗位的责任，身体健康、文明敬业、服务意识强、服务态度好。 5.2.1.12.完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。 5.2.1.13.管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。 5.2.1.14.报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修记录。 5.2.1.15.每月1次征询甲方对物业服务的意见，作为每月物业费结算的依据之一。 5.2管理机构的人员配备 以下人员配置为甲方所需最基本的人员数量，不代表乙方实际投入所使用的人员数量(可增加但不得减少)。人员素质总体要求：道德品质好，文明服务意识强，岗位能力强，身体健康。具体要求： 5.2.1.项目经理(专职1人) 乙方指派一名项目经理为本项目服务的最高领导，女性、45周岁以内、具有3年以上管理经验、形象良好,善于沟通协调、常驻服务场所，负责日常办公楼、大院卫生保洁、安全及设备设施管护等方面的巡查处理。要求乙方提供该人员的姓名、有效的身份证、履历、受雇单位劳动合同，以上所提供资料要求真实、有效、清晰，未提供或提供不全以及提供的材料关键部位不清晰、无法辨认时按无效投标处理。 5.2.2.保洁服务人员(专职2人） 要求：身体健康,50周岁以内，适合保洁工作岗位。 5.2.3.水电服务人员(1人) 男性，总体负责大院设备、设施的维护、维修，均须持有《电工上岗证》，持有电梯《特种设备作业人员证》，具备大院配备设备操作技能，熟悉相关设备的维护保养。 5.2.4.保安人员(专职3人) 男性,55周岁以内，持有《保安员证》，身体健康，能适应24小时轮班制。有一定的保安知识，为人正直，品行端正，工作积极主动，有一定的沟通能力。 5.3物业服务需求 5.3.1.房屋及其配套设施的管理要求 （1）保证建筑物外观完好、无妨碍市容和观瞻。 （2）保证辖区内无乱张贴悬挂等。 （3）房屋及公用设施保持完好，公共楼梯、走道、天台、大厅、车库、公共场所等无随意堆放杂物和占用现象。 （4）房屋完好率达100%，并坚持房屋修缮制度，保持对甲方提出的房屋小修、急修及时率达到98%以上，维修质量达100%合格。 （5）保持道路平坦通畅，停车场及其他公共场所等完好无损。 （6）保证路灯、通道照明等公共照明设施完好，使用正常完好率达100%。大楼内的所有照明（包括大堂、会议室、办公室、走廓、通道、卫生间、楼梯间、电梯间、室外普通灯泡等）灯具更换材料费用由甲方负责。 （7）房屋及公用设施、设备的档案或保持资料完好、存放有序，查阅方便。 （8）接到急修通知10分钟到达现场，及时维修。 5.3.2.清洁卫生与绿化养护管理要求 公共环境卫生。包括：电梯、走廊通道、楼梯、扶手、大堂、院内道路、地面停车场、公共洗手间、办公室、会议室、干部值班室，业务用房，垃圾的收集、清运，定期消毒、灭鼠、灭蟑、灭蚊、灭蝇、水池清洗、清理化粪池等。具体如下： （1）垃圾桶：每日清洗1次并套上垃圾袋,摆放指 定位置，桶外壁干净无垃圾粘着物。 （2）楼道地面：楼道地面每日清拖1次，办公楼一楼每日清拖2次；做到地面目视无烟头、废纸、果皮等垃圾,无积水、无尘土、无痰迹；瓷砖地面干净，无污迹污印，无积水，条线清晰。 （3）办公室（仅含局机关办公用房部分，详见平面图）：每天2次地拖扫净及抹净地面，早上8:00前，下午2:30前，每天1次抹净办公桌、椅、沙发、茶几；每天2次对领导办公室茶几、茶具等清洁。 （4）卫生间：每天清拖2次，更换垃圾篓的垃圾袋；用清洁剂清洗，做到干净、无臭味、无污渍、无蜘蛛网、便具无积垢、不锈钢表面光洁明亮、室内挂置卫生球。 （5）玻璃门窗（不含窗帘清洗）：每周用清洁剂清洗1次。做到玻璃明亮，目视无尘窗台明亮无尘；目视光亮、整洁。 （6）楼梯扶手：每日用清洁毛巾擦拭1次，做到无尘、无明显污染。 （7）楼梯梯级：每2天清拖1次所有楼梯,洗擦扶手。做到目视干净无垃圾 ,无杂物 ,无明显污迹。 （8）工作牌、标：每周清洗擦拭1次，做到目视无明显积尘，无破损。 （9）绿地：每天清扫1次，做到草坪目视干净，无杂物，无枯枝烂叶和废纸屑等。 （10）道路、广场：每日清扫2次，做到目视干净无垃圾,无杂物,无明显污迹,无积水，路边无杂草。 （11）一楼外墙做到目视整洁，无乱张贴 ,无乱涂画和破损。 （12）化粪池3年清掏1次，做到无堵塞、溢出现象；水池每年清洗两次，费用均由乙方支付。 （13）虫害消杀：每年春、夏各消杀1次，做到楼内无鼠迹，环境基本无蚊蝇、蟑螂，所需费用由乙方承担。 （14）电梯保洁要求：电梯轿厢每天拖扫1次，全天保洁。电梯轿厢的常用地毯必须每天更换，每周进行一次全面清洗。 （15）大楼外的绿化、植被、花卉、树木修剪和养护；定期清除绿地杂草、杂物；预防花草、树木病虫害。办公室及相应楼道（详见平面图局机关办公用房部分）花卉盆栽摆放绿化，定期更换、浇水，确保花卉鲜艳、常绿，该室内花卉盆栽绿化费用由乙方负责。 （16）绿化清洁费用（包括所有保洁工具、绿化工具、消毒剂、清洁剂、樟脑丸、垃圾袋、擦手纸、卫生纸、洗手液、除味剂等）由乙方负责。 （17）所有公共区域（道路、停车场、楼道、卫生间等）的整体清洁应在上下午上班前半小时完成，上班时间进行维护保洁。 （18）值班室被褥、凉席定期清洗，电风扇每年夏季前清洗一次，装备室物资定期清擦、晾晒。 5.3.3.设备的日常管理和维护要求 （1）应配备与设备相适应的专业工程技术人员，维修和运行人员均应持证上岗。 （2）建立规范完善的配电运行制度和设备维修保养制度，并严格执行，及时排除故障。 （3）负责配电设备维护、保养和巡视检查记录并建档保存，设备房、配电房保持整洁、通风、无冒、滴、漏和鼠害现象。配电房设备要保证99%完好率，一旦出现故障要立即维修，确保24小时供电。电工工具由乙方负责。 （4）电梯、中央空调各种安全检查、审核证件齐全，一旦出现故障及时提出维修、保养。 （5）建立用水、供水管理制度，积极协助甲方做好节能减排工作，安排合理的用水和节水计划，并负责用户水表的抄表及造册。 （6）建立给排水设备维修保养制度并严格执行，设备和管道系统状况良好，给排水、管道疏通工具由乙方负责。 （7）每周开动发电机一次，对蓄电池充电，对水箱加水，确保自备电源随时投入运行。 （8）负责设备维修和年检（如电梯、高低压配电、中央空调、发电机组、消防系统、防雷系统等）以及中央空调水处理系统的管理与维修，该项电梯年检及正常保养，中央空调清洗等正常保养，发电机组机油、电瓶、滤清器更换等正常保养费用由乙方负责，其他维修费用由甲方负责。 5.3.4.会议室管理要求 （1）协助会场布置、会议接待服务、茶水及咨询工作。 （2）日常保洁按上方要求进行保洁（九楼大会议室，各楼层小会议室、信访接待室）。 （3）召开会议时（含非上班时间召开会议、临时召开会议），保洁人员应服从甲方会场管理人员调度、安排，做好会务保洁（包括会前清洁，会后清洁等）。 5.3.5.安防管理要求 （1）全天候巡逻，维护公共秩序，做好安全防范和应急处置工作。对外来人员、车辆、物品进出要询问盘查登记引导，遇非正常来访，及时疏导防范并报告甲方，严禁非正常来访人员和外来车辆擅自进入办公楼区域。在保安室做好报刊、杂志、信件、快递和包裹的接收、登记保管并及时转送甲方或其他部门，做到不丢失、不积压。 （2）大夜班按职责巡逻，做到巡逻与设防并重，安防班长每夜不定时查岗，并做好记录。 （3）每天清场后对大楼按层巡逻，无发现异常情况后，关闭楼层消防门。 （4）负责机动车辆疏导、进出和停放秩序管理，车辆停放指 定位置，保证道路畅通，超大型车辆控制入区域（由保安监护入区），做好车辆进出的登记工作。 （5）随时巡检地面车辆情况及周边人员动态，发现异常情况及时处理并上报甲方。 （6）设置可危及人身安全处的标识和防范措施。 （7）认真监视各个区域的电子摄像，发现可疑动态的，保安员迅速赶赴现场应急处置并上报甲方。 （8）实施水电、消防、治安等安全宣传和消防培训，采取必要安全措施杜绝事故发生。每年开展一次消防安全应急演练。 （9）及时与甲方联系，做好摄像录入、保存与相关记录工作。 （10）安全监控、消防监控设施完备，各消防设备、器材齐全。 （11）下午下班后，关闭大堂大门、电动伸缩门。 （12）24小时开启相关安全监控开关。 （13）维护大门正常秩序，防止骚扰，处理突发事件。 （14）安防管理装备配置由乙方负责。 5.3.6.物业管理其他问题的说明 （1）乙方根据物业管理法规与甲方签订物业管理委托合同，实行统一管理综合服务，自主经营,自负盈亏。 （2）物业委托管理期限为3年，合同一年一签。在合同执行期内，甲方将对乙方进行考核评议，如考核评议不合格，甲方有权终止合同，并追究相关责任。 （3）甲方将为乙方提供必要的办公场所、维修工作间、小仓库等物业管理用房及配备固定电话。所有与物业管理服务内容相关的水电维保工具、绿化保洁工具、安防装备、物业办公必要的办公桌、椅、文件柜、电脑、电热水壶、床、电风扇等均由乙方负责。 （4）在合同执行期间，乙方接受甲方有关行业主管部门和甲方的考评、监管。 （5）本项目应由乙方自行管理，乙方不得以任何形式将项目转包，否则甲方有权终止合同，由此造成的经济损失由乙方承担。 （6）委托管理项目中的房屋及公共设备的维修、节日布置以及公共配套设施设备年度维修由甲方与维护单位签订合同后交乙方组织实施。 （7）保密、安全、纪律守则：乙方负责对其管理的员工进行经常性保密、安全宣传教育，把保密和安全教育作为一项重要内容贯穿管理工作全过程。认真遵守保密管理规定，做到不该知道的秘密文件不看，不该说的秘密不说，不该问的不问，不该去的地方不去。不得擅自记录、复制、拍摄、摘抄、收藏、携带与保密工作有关文件资料。不得了解或外传大楼内部设施和办公等情况。遵守甲方有关保密、安全、卫生管理的规章制度。不得随意在办公区喧哗，不得携带易燃易爆物品进出，不得随意使用甲方电话谈论与物业工作无关的事。物业管理人员应着装佩胸牌出入大楼，未经同意不得擅自进入各办公室。严肃纪律，不得在工作时间从事与工作职责无关的活动，不得擅自接待外来人员。乙方应加强所有物业工作人员的安全教育，若发生任何安全事故，由乙方负全责。 （8）物业服务人员最低配需求：本项目最低应配备岗位根据“招标内容及要求”配备。乙方承诺将按相关规定为配备的岗位工作人员办理社会养老保险。 5.3.7.检查考评 采用现场检查、临时抽查、随机采访、问卷征询、定点征求意见等方式监督检查。依据事实和效益,客观评价,奖惩挂钩。 （1）物业化服务考核指标: ①制定物业管理发展规划，有计划、有检查，甲方满意率达85%以上。 ②房屋及公共配套设施、设备完好率95%以上。 ③环境卫生、消杀、绿化达标率为95%。 ④消防管理通过政府规定，年检完好率100%。 ⑤维修工程质量合格率100%。 ⑥道路、车场完好率95%。 ⑦化粪池、雨水井、污水井完好率95%。 ⑧管理人员专业培训合格率100%。 ⑨人力配备、管理人员配备等各种技术服务标准不低于招标文件的要求。 (2)物业化服务考核方法 在合同执行期间，甲方将会同有关部门，不定期地对乙方的履约情况进行检查考评。若发现有未履约或未完全履约情形，第一次将予以警告，并限期整改：第二次将视未履约或未完全履约的具体情形，酌情在年物业管理费的1%内扣减相关款项；累次未履行或未完全履约，甲方扣减相关款项并有权终止合间。检查考评的其体内容如下： ①人员检查考评：各岗位必须按招标文件、投标文件及合同和政府主管部门规定严格值班，履行岗位职责，不可低于甲方的要求配备人员，确因人员临时变动而短期缺编，缺编数不可超过1人，缺编人员应在5天内补齐，且缺编期间必须安排相应人员负责缺编人员的岗位职责；缺编超过5天不能补齐，按缺编人员岗位、缺偏数量、缺编时间和日工资等情况进行计算，从物业管理费中扣减，由此给甲方造成的其他损失，完全由乙方承担所有损失费用。 ②责任检查考评 a：设备管理责任：乙方应加强对管理范围内所有设备的使用和保养，严格按照相关设备的使用说明书进行操作、管理及养护，确保设备正常运行，对操作和养护不当或其他原因造成的损坏损失负一切责任。造成重大损失的，按有关部门确定的损失多少，乙方需全额无条件赔偿损失，甲方有权终止合同。 b：保洁管理责任：乙方的保洁必须达到保洁服务要求，若检查不合格，每项扣减月物业管理费的1%；每月若有两次以上对保洁服务的投诉，经甲方提出警告仍未及时有效解决的，每发现一起可扣减月物业管理费的1%；若因管理范围内清洁服务质量不达标而受到有关部门(受卫生、环卫、市容、街道办事处等单位)处罚的，其中所需的罚款全部由乙方承担。 c：绿化养护管理责任：乙方应做好绿化管理工作，若未达到管理服务要求，每发现一起扣减乙方月物业管理费的0.5%；如因乙方管理、养护不善或没有及时采取避免可遇见自然灾害的措施，由此造成乔木、灌木、草坪苗木等损失，由乙方负责补种或照价赔偿损失。

6、验收

6.1验收应按照招标文件、乙方投标文件的规定或约定进行，具体如下：

验收期次为1次,按招标文件、合同要求执行。

6.2本项目是否邀请其他投标人参与验收：

不邀请。

7、合同款项的支付应按照招标文件的规定进行，具体如下：

8、履约保证金

有,具体如下:履约保证金百分比：5%。说明：提交方式：乙方须在领取中标通知书后签订合同之前，向甲方支付签约合同总价的5%作为履约保证金并签订合同；履约保证金以银行转账形式提交的，应从乙方企业基本账户以电汇或银行转账的形式，汇到甲方指定的账户；履约保证金以银行（保险）保函形式提交的，应提供见索即付的保函，并保证开具保函的银行或保险公司在福鼎市设有营业点。退还方式：乙方按要求完成交付后无息退还。

9、合同有效期

物业委托管理期限为3年(2021年12月1日至2024年11月30日。)，合同一年一签。在合同执行期内，甲方将对乙方进行考核评议，如考核评议不合格，甲方有权终止合同，并追究相关责任。。

10、违约责任

10.1保证责任 10.1.1乙方在合同签订前向甲方交纳履约保证金，履约保证金在合同结束后2个月内无息退还，在乙方完成本合同约定事项或甲方原因提前终止合同，履约保证金予以退还。 10.1.2乙方有下列情形之一者，履约保证金不予退还： 10.1.2.1乙方未完成合同约定的物业管理目标的； 10.1.2.2由于乙方原因，导致合同提前终止的； 10.1.2.3合同终止，逾期不办理移交手续的。 10.1.3如因乙方原因造成甲方的损失，乙方应全额赔偿甲方的损失。 10.2违约责任 10.2.1甲方与乙方任何一方均不得无故单方面提前终止合约，若需终止的，应提前90日书面通知对方，并应向对方一次性支付合同约定的2个月物业服务费作为违约金。因此给对方造成经济损失的，还应赔偿其所受的经济损失。

11、知识产权

11.1乙方提供的采购标的应符合国家知识产权法律、法规的规定且非假冒伪劣品；乙方还应保证甲方不受到第三方关于侵犯知识产权及专利权、商标权或工业设计权等知识产权方面的指控，任何第三方如果提出此方面指控均与甲方无关，乙方应与第三方交涉，并承担可能发生的一切法律责任、费用和后果；若甲方因此而遭致损失，则乙方应赔偿该损失。

11.2若乙方提供的采购标的不符合国家知识产权法律、法规的规定或被有关主管机关认定为假冒伪劣品，则乙方中标资格将被取消；甲方还将按照有关法律、法规和规章的规定进行处理，具体如下：无。

12、解决争议的方法

12.1甲、乙双方协商解决。

12.2若协商解决不成，则通过下列途径之一解决：

13、不可抗力

13.1因不可抗力造成违约的，遭受不可抗力一方应及时向对方通报不能履行或不能完全履行的理由，并在随后取得有关主管机关证明后的15日内向另一方提供不可抗力发生及持续期间的充分证据。基于以上行为，允许遭受不可抗力一方延期履行、部分履行或不履行合同，并根据情况可部分或全部免于承担违约责任。

13.2本合同中的不可抗力指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，包括但不限于：自然灾害如地震、台风、洪水、火灾及政府行为、法律规定或其适用的变化或其他任何无法预见、避免或控制的事件。

14、合同条款

14.1乙方的投标服务必须符合国家对有关服务的相关标准的规定。 14.2乙方提供的服务能够至少达到以上要求，同时明确详细的服务方案。如有遗漏，乙方应予以补充，否则，一旦中标将认为乙方认同遗漏部分并免费提供。 14.3乙方应在中标通知书发出之日起30日内与甲方签订政府采购合同。 14.4乙方必须由法定代表人或法定代表人正式授权的乙方代表参加开标会，随时接受评委询问，并予以解答 14.5乙方对拟派的项目经理应为投标时明确配备清单上的项目经理，若因项目经理管理水平及能力问题，甲方有权要求更换，乙方须于接到通知后的15日内更换到位。如遇重大管理问题应立即更换，给甲方造成的损失，还应承担赔偿责任，涉嫌违法犯罪，依法追究刑事责任。 14.6乙方更换人员时，应确保本岗位工作的连续性和稳 定性，若发现有缺岗、顶岗现象，甲方有权从未支付的物业服务费中扣除该岗位的缺岗和顶岗人的月工资，直至人员补齐为止。 14.7若由于乙方失职造成失窃或消防安全问题的，由乙方承担全部责任。因乙方管理不善或操作不当等原因造成责任事故的，由乙方自行承担全部责任并负责善后处理，由此给甲方造成损失的，应承担赔偿责任。 14.8乙方与甲方签订合同后，须在甲方规定时间内进场接收中心的物业管理工作，同时甲方将物业管理工作移交给乙方前，双方应对中心的设施、设备等资产进行清点，对需要更换、维护、检修的设备和设施进行确认，对更换、维护、检修过程产生的一切费用由甲方负责。确保中心的关键性设备整体完好率达到95%，其他设备的整体完好率达到90%，服务中心内的构筑物不存在重大破损，可以保证物业工作的正常运行后移交乙方并办理移手续。乙方在规定的时间内未进行核对或未提出核对要求的，则视为其对原服务中心内设备、设施清单及构筑物清单无异议，今后日常管理维护产生维修费由乙方支付。服务期满后，乙方须配合甲方做好新旧物业交接工作，确保物业管理及硬件设备的正常运行。如遇设备故障，乙方须在三个工作日内检修完毕，涉及须聘请第三方专业技术维修的，所产生的维修费用从履约保证金中以双倍数额扣除。 14.9除招标文件另有规定外，若出现有关法律、法规和规章有强制性规定但招标文件未列明的情形，则乙方应按照有关法律、法规和规章强制性规定执行。

15、其他约定

15.1合同文件与本合同具有同等法律效力。

15.2本合同未尽事宜，双方可另行补充。

15.3本合同自签订之日起生效。

15.4本合同纸质文件一式 肆 份。合同电子文本通过政府采购网上公开信息系统自动备案。合同纸质文本需与备案电子文本一致，以备案电子文本为准，具有同等效力。

15.5其他：□无。□ 无。