项目名称

采购类型

采购人名称

采购方式

财政预算限额（元）

项目背景

本次采购物业服务的对象为深圳市市场监督管理局罗湖监管局及局下属市场监管所、注册大厅、老干部活动中心及周转房等办公物业、住宅物业共27处，总建筑面积46108.76平方米。

投标人资质要求

服务类清单

具体技术要求

一、服务范围

项目一：深圳市市场监督管理局罗湖监管局办公楼（含统建楼接待室、食堂等办公用房）

深圳市市场监督管理局罗湖监管局办公大楼，位于罗湖区沿河北路2003号，固定资产设施近12000多万元，具有各项机械设备1800多台，办公大楼设施先进、配套完整。

本项目由一栋办公大楼和一栋统建楼组成。办公大楼占地面积3409.4平方米，建筑面积15048平方米，楼高15层（另有2层地下室）；统建楼位于办公大院隔壁，即位于罗湖区沿河北路2005号统建楼2栋，含接待室、食堂等办公用房，建筑面积751.88平方米；绿化面积1129平方米（包括统建楼2楼天台绿化）。

（一）物业功能介绍：

1.局办公大楼：地下一、二层主要为设备机房、车库，一至十五层为机关办公用房，含大堂、办公室、仓库、会议室等。

2.统建楼：一、二楼食堂，二楼、五楼接待房。

（二）主要设备设施介绍

1.配电系统

高压电源进线1路，2台干式变压器，一台1000KVA，一台600KVA。为保证重要负荷的用电，设有1台310KW康明斯柴油发电机组，有高压环网柜2台，配电柜9台。

2.给排水系统

室外给水从市政管网引入给水管，室外消防栓、室内消防栓、喷淋系统分别有由相应的水泵供水。

①水池水箱有效容积：地下二层消防生活水池600立方米，天面消防生活水池300立方米。

②水泵：30KW生活泵2台，45KW消火栓泵2台，55KW喷淋泵2台。

③化粪池：化粪池1个，容积约120立方米。

3.空调系统

①冷水机组：开利空调机组2台。

②冷却塔：2台

③空调水泵：共有30KW冷冻水泵、冷却水泵各3台。

④末端设备：新风柜、盘管风机。

4.电梯系统

进口日本三菱电梯，客梯2台，消防梯1台，广日电梯1台，厨房送菜用电梯1台。

5.消防系统：

火灾自动报警系统：为“三江”牌主机及系统。

6.智能化系统：

保安监控系统：一套。

项目二：深圳市市场监督管理局罗湖监管局碧波注册大厅

深圳市市场监督管理局罗湖监管局碧波注册大厅位于罗湖区黄贝路2126号，属碧波市场三楼单层物业，建筑面积1883.37平方米；另有一物业位于碧波市场综合楼负一楼北侧，建筑面积116平方米，目前为注册科使用。

（一）物业功能介绍：

一楼室内停车场，三楼主要房间包括：办证大厅、办公室、值班室、档案室、会议室、阅览室、大仓库、男休息室、女休息室、餐厅、厨房、洗手间、仓库及其它用房。

（二）主要设备设施：

1.供配电系统：配电房1个、配电箱7个，照明灯1232套

2.给排水系统：水龙头，各类冲水阀、角阀等

3.消防系统：消防栓5套，楼层灭火器、应急照明灯

4.空调系统：分体空调

5.智能化系统：监控系统一套，排队叫号系统、电动卷帘门2套。

项目三：深圳市市场监督管理局罗湖监管局翠竹所

深圳市市场监督管理局罗湖监管局翠竹所位于罗湖区太宁路19号3楼，属所在大楼内的单套物业，建筑面积1390.46平方米。

（一）物业功能介绍：

主要房间包括：检测室、接待室、值班室、办公室、档案室、仓库、大厅、休息室、会议室、饭堂、综合室、洗手间等。

（二）主要设备设施：

1.供配电系统：配电箱3个，照明灯409套

2.给排水系统：水龙头15个，各类冲水阀、角阀等

3.消防系统：消防栓3套，排气扇2台，楼层灭火器、应急照明灯

4.空调系统：分体空调

5.智能化系统：监控系统一套，红外报警设备一套，电动卷帘门一套。

项目四：深圳市市场监督管理局罗湖监管局莲塘所

深圳市市场监督管理局罗湖监管局莲塘所位于罗湖区莲塘聚宝路76号，独立办公楼一栋，楼高七层，一至四层为莲塘工商所办公楼，地面停车场一个。建筑面积2193.14平方米。

（一）物业功能介绍：

一楼：检测室、接待室、值班室、综合室、洗手间、大仓库

二楼：洗手间、调解室、办公室、仓库、洗手间、

三楼：办公室、会议室、档案室、大厅、洗手间

四楼：健身室、男休息室、女休息室、餐厅、厨房、大厅、洗手间

（二）主要设备设施：

1.供配电系统：配电箱7个，照明灯1520套

2.给排水系统：水龙头44个，各类冲水阀、角阀等

3.消防系统：消防栓22套，楼层灭火器、应急照明灯

4.空调系统：分体空调

5.智能化系统：监控系统一套，停车场道闸系统一套，电动卷帘门一套。

项目五：深圳市市场监督管理局罗湖监管局清水河所

深圳市市场监督管理局罗湖监管局清水河所位于罗湖区泥岗西村10号，独立办公楼一至四层，门前地面停车场一个。建筑面积967.16平方米。

（一）物业功能介绍：

一楼：检测室、值班室、询问室、档案室、办公室、仓库

二楼：洗手间、档案室、更衣室、办公室

三楼：办公室、休息室、会议室、洗手间

四楼：健身室、休息室、餐厅、厨房、洗手间

（二）主要设备设施：

1.供配电系统：配电箱4个，照明灯216套

2.给排水系统：水龙头29个，各类冲水阀、角阀等

3.消防系统：消防栓22套，楼层灭火器、应急照明灯

4.空调系统：分体空调

5.智能化系统：监控系统一套，红外报警设备一套。

项目六：深圳市市场监督管理局罗湖监管局笋岗所

深圳市市场监督管理局罗湖监管局笋岗所位于罗湖区笋岗路嘉宝田花园F、G栋商铺202、203号，嘉宝田花园内的单套物业，建筑面积1401.33平方米

（一）物业功能介绍：

含调解室、检测室、值班室、办公室、档案室、会议室、仓库、男休息室、女休息室、餐厅、厨房、综合室、洗手间。

（二）主要设备设施：

1.供配电系统：配电箱5个，灯具2300套

2.给排水系统：各类水龙头、冲水阀、角阀等

3.消防系统：消防栓4套，排气扇27台，楼层灭火器、应急照明灯

4.空调系统：中央空调系统

5.智能化系统：监控设备1套，门禁系统

6.其他：电动卷帘门

项目七：深圳市市场监督管理局罗湖监管局东门所

深圳市市场监督管理局罗湖监管局东门所位于罗湖区中兴路239号外贸大厦10楼和25楼，属外贸大厦内的单层物业，建筑面积1553.81平方米。

（一）物业功能介绍：

10楼：办公室、健身室、档案室、会议室、大厅、综合室、阅览室、仓库、洗手间等，建筑面积1345.14平方米。

25楼：饭堂、厨房，建筑面积208.67平方米。

（二）主要设备设施：

1.供配电系统：配电箱6个，照明灯580套

2.给排水系统：水龙头15个，各类冲水阀、角阀等

3.消防系统：消防栓3套，排气扇36台，楼层灭火器、应急照明灯

4.空调系统：分体空调

5.智能化系统：监控系统一套，红外报警设备一套，电动卷帘门一套。

项目八：深圳市市场监督管理局罗湖监管局黄贝所

深圳市市场监督管理局罗湖监管局黄贝所位于罗湖区北斗路文锦市场3至4楼，属文锦市场3楼及4楼单层物业，建筑面积约1300平方米。

（一）物业功能介绍：

3楼：办公室、询问室、档案室、检测室、大厅、洗手间等。

4楼：仓库、休息室、食堂、厨房等

（二）主要设备设施：

1.供配电系统：配电箱3个，照明灯454套

2.给排水系统：水龙头25个，各类冲水阀、角阀等

3.消防系统：消防栓4套，排气扇20台，楼层灭火器、应急照明灯

4.空调系统：分体空调

5.智能化系统：监控系统一套，电动卷帘门一套。

项目九：深圳市市场监督管理局罗湖监管局南湖所

深圳市市场监督管理局罗湖监管局南湖所位于罗湖区深南东路2001号鸿昌广场八楼，建筑面积1669.78平方米。

（一）物业功能介绍：

主要房间包括：检测室、值班室、档案室、个协、监控室、仓库、大厅、休息室、会议室、办公室、饭堂、综合室、洗手间等

（二）主要设备设施：

1.供配电系统：配电箱3个，照明灯665套

2.给排水系统：水龙头15个，各类冲水阀、角阀等

3.消防系统：消防栓2套，排气扇33台，楼层灭火器、应急照明灯

4.空调系统：分体空调

5.智能化系统：监控系统一套，红外报警设备一套，电动卷帘门一套。

项目十：深圳市市场监督管理局罗湖监管局东晓所

深圳市市场监督管理局罗湖监管局东晓所位于罗湖区太白路松泉山庄4-6栋3楼，属松泉山庄内的单套物业，建筑面积1501.32平方米

（一）物业功能介绍：

主要房间包括：检测室、档案室、个协、询问室、仓库、大厅、休息室、会议室、办公室、饭堂、综合室、洗手间等。

（二）主要设备设施：

1.供配电系统：配电箱2个，照明灯532套

2.给排水系统：水龙头16个，各类冲水阀、角阀等

3.消防系统：消防栓4套，排气扇34台，楼层灭火器、应急照明灯

4.空调系统：分体空调

5.智能化系统：监控系统一套，红外报警设备一套，电动卷帘门一套。

项目十一：深圳市市场监督管理局罗湖监管局东湖所

深圳市市场监督管理局罗湖监管局东湖所位于罗湖区布心路东乐花园乐群楼、乐怡楼裙楼2楼206、214至218号，建筑面积893.58平方米

（一）物业功能介绍：

主要房间包括：办公室、接待室、值班室、检测室档案室、会议室、办公室、饭堂、综合室、洗手间等。

（二）主要设备设施：

1.电梯系统：上海三菱电梯1台。

2.供配电系统：楼层配电柜1个，配电箱3个，各类灯具、公共照明，插座等。

3.给排水系统：楼层办公区内水龙头、冲水阀、角阀等。

4.消防系统：消火栓5套、消防自动报警系统1套，楼层灭火器、应急照明灯。

5.智能化系统：监视器、监控摄像机等监控设备1套，红外报警系统1套，电话程控交换机1部。

6.空调系统：分体空调。

7.其他设备设施：电动卷帘门1套等。

项目十二：深圳市市场监督管理局罗湖监管局桂园所

深圳市市场监督管理局罗湖监管局桂园所位于罗湖区桂园路3号1-3楼，地面停车场1个，建筑面积1397平方米。

（一）物业功能介绍：

1楼：检测室、食堂。

2楼：大厅、档案室、调解室、办公室、洗手间等。

3楼：会议室、办公室、休息室、卫生间。

（二）主要设备设施：

1.供配电系统：配电箱5个，照明灯838套

2.给排水系统：水龙头18个，各类冲水阀、角阀等

3.消防系统：消防栓4套，排气扇16台，楼层灭火器、应急照明灯

4.空调系统：分体空调

5.智能化系统：监控系统一套，红外报警设备一套，电动卷帘门一套。

项目十三：深圳市市场监督管理局罗湖监管局动监所和洪湖档案室

深圳市市场监督管理局罗湖监管局动监所和洪湖档案室，位于罗湖区文锦北路洪湖二街59号洪湖市场综合楼二、三楼，建筑面积2355.81平方米。

（一）物业功能介绍：

洪湖市场综合楼二层：现为罗湖局动物卫生监督所，含大厅、办公室、检疫室、值班室、疫苗注射室、会议室、仓库、消毒室、采样室、动物观察室、餐厅、厨房、洗手间。

洪湖市场综合楼三层：局档案室，包括档案库房、办公室、监控室，洗手间。

（二）主要设备设施：

1.供配电系统：市政供电，二、三楼配电箱2个，照明灯764套

2.给排水系统：市政管网引入给水管，室外消防栓、室内消防栓、喷淋系统分别有由相应的水泵供水；二、三楼水龙头20个，感应冲水阀2套

3.消防系统：二楼、三楼：自动喷淋系统；消防自动报警系统，消防栓系统，楼层灭火器、应急照明灯；三楼档案库房气体灭火系统1套。

4.空调系统：分体空调

5.智能化系统监控系统一套，红外报警设备一套，电动卷帘门一套。

项目十四：深圳市市场监督管理局罗湖监管局老干部活动中心

深圳市市场监督管理局罗湖监管局老干部活动中心位于罗湖区桂园路39号果园西市场1-2楼，现一楼为罗湖区个协办公场所，二楼为仓库，建筑面积1529.91平方米。

主要设备设施包括：

1.供配电系统：配电箱2个，照明灯112套

2.给排水系统：水龙头6个，各类冲水阀、角阀等

3.消防系统：消防自动报警系统1套，消防栓，排气扇13台，楼层灭火器、应急照明灯、烟感、喷淋

4.空调系统：分体空调

5.智能化系统：电动卷帘门一套

项目十五：深圳市市场监督管理局罗湖监管局永新商业城物业

深圳市市场监督管理局罗湖监管局永新商业城物业位于罗湖区解放路永新街57号永新商业大厦4楼，属永新商业城内单套物业，建筑面积724.03平方米，目前该处空置待用。

（一）物业功能介绍：

主要房间包括：办公室、值班室、仓库、饭堂、洗手间等。

（二）主要设备设施：

1.供配电系统：楼层配电箱，各类灯具、公共照明，插座等。

2.给排水系统：楼层办公区内水龙头、冲水阀、角阀等。

3.消防系统：消火栓、楼层灭火器、应急照明灯。

4.智能化系统：红外报警系统1套。

5.空调系统：商业城提供中央空调。

6.其他设备设施：电动卷帘门2套等。

项目十六：深圳市市场监督管理局罗湖监管局莲塘单身公寓住宅物业

深圳市市场监督管理局罗湖监管局莲塘单身公寓住宅物业，位于罗湖区聚宝路76号，楼层共7层，1楼含值班室1间，5至7层含31套单身公寓及活动室1间，建筑面积1644.86平方米。

项目十七：深圳市市场监督管理局罗湖监管局港莲一村住宅物业

深圳市市场监督管理局罗湖监管局港莲一村住宅物业，位于罗湖区港莲路225号，管理范围为港莲一村16、17栋，楼层为8层，其中一楼为架空层，二楼至八楼为住宅，共有住宅物业32套，建筑面积2610.48平方米。

项目十八：深圳市市场监督管理局罗湖监管局统建楼套房住宅物业

深圳市市场监督管理局罗湖监管局统建楼住宅物业，位于罗湖区沿河北路2005号统建楼二栋，管理范围为统建楼二栋五至七层共8套住宅，建筑面积466.21平方米。

项目十九：深圳市市场监督管理局罗湖监管局统建楼单身宿舍住宅物业

深圳市市场监督管理局罗湖监管局统建楼住宅物业，位于罗湖区沿河北路2005号统建楼二栋，管理范围为统建楼二栋二、三共34套住宅及附属用房，建筑面积685.2平方米。

项目二十：深圳市市场监督管理局罗湖监管局泥岗市场住宅物业

深圳市市场监督管理局罗湖监管局泥岗市场住宅物业，位于罗湖区泥岗西村1号，管理范围为5至7层中共8套住宅物业，建筑面积749.09平方米。

项目二十一：深圳市市场监督管理局罗湖监管局碧波市场综合楼住宅物业

深圳市市场监督管理局罗湖监管局碧波市场综合楼住宅物业，位于罗湖区黄贝路2126号碧波市场，管理范围碧波市场楼上共2套住宅物业及单车棚，建筑面积150.6平方米。

项目二十二：深圳市市场监督管理局罗湖监管局园墩头住宅物业

深圳市市场监督管理局罗湖监管局园墩头住宅物业，位于盐田区园林路14号市场楼A栋，共6套住宅物业，建筑面积261.33平方米。

项目二十三：深圳市市场监督管理局罗湖监管局广场北小区住宅物业

深圳市市场监督管理局罗湖监管局广场北小区住宅物业，位于罗湖区广场北十二巷31号6栋102（现1栋），管理范围1套住宅物业，建筑面积75.7平方米。

项目二十四：深圳市市场监督管理局罗湖监管局洪湖市场综合楼住宅

深圳市市场监督管理局罗湖监管局洪湖市场综合楼住宅，位于罗湖区洪湖二街59号507，管理范围1套住宅物业，建筑面积95.75平方米

项目二十五：深圳市市场监督管理局罗湖监管局典雅居13套房屋

深圳市市场监督管理局罗湖监管局典雅居物业，位于罗湖区水贝一路水田一街88号，管理范围为13套住宅，建筑面积570.2平方米。

项目二十六：深圳市市场监督管理局罗湖监管局东门城东街物业

深圳市市场监督管理局罗湖监管局东门城东街物业，共2处，其中一处位于罗湖区湖贝市场城东街48号二至三楼，管理范围为二楼和三楼整层，建筑面积380平方米，现为检测室及仓库；另一处位于城东街21-18号（城东街68号旁）一楼，共一层，建筑面积84.1平方米，现为仓库。

项目二十七：深圳市市场监督管理局罗湖监管局原布心工商所管理用房物业

深圳市市场监督管理局罗湖监管局原布心工商所管理用房物业，位于布心市场原布心工商所管理用房二层，面积529.63平方米，现被东湖街道新冠疫情防控指挥部征用作为新冠疫苗接种场所。

其他因权属关系调整、调换使用等新增加的零星物业。

（一）深圳市市场监督管理局罗湖监管局办公楼（含统建楼接待室、食堂等办公用房）的物业管理要求及标准

1.房屋与公共设施管理养护

（1）房屋与公共设施管理养护要求：

①制定房屋与公共设施管理养护制度和计划，坚持日常检查和定期检查相结合、计划性维护保养和及时维修相结合，确保管理养护范围内所有项目、设施的完好和正常使用，房屋及公共设施的完好率>99%，及时完成各项零星维修任务，零修工程合格率100%，返修率<0.5%；

②严格执行建设部颁布的房屋修缮管理标准，保证施工质量；

③房屋外观完好，整洁，无违章装修，无乱搭建，无乱张贴、悬挂等，室外设施及围墙栏杆每年油漆一次；

④严格制定维修养护工作时间，确保在不影响用户办公的前提下开展维修养护工作，并确保人员和财产安全；

⑤确保房屋及公共设施维修养护实施过程中使用材料符合环保要求；

⑥房屋维修养护档案、资料齐全，随时可查。

（2）房屋维修养护计划如下表：

（3）设施维修养护计划如下表：

2.房屋建筑本体设备管理养护

（1）设备管理综合要求

①制定设备安全运行管理、岗位责任制、定期巡视检查、操作规程及监督检查制度，建立岗位责任制，并严格执行。做到科学管理、正确使用，精心维护，备齐备件，及时维修。

②实行24小时值班制度，保证设备良好，运行正常，无重大管理责任事故。

③设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘，无鼠、虫害发生。

④所需各种专业技术人员配备齐全、维修和操作人员持证上岗。有解决各类故障和事件的能力。

⑤建立设备台帐和档案，项目齐全，目录清晰，设备图纸档案、技术资料齐全。管理完善，可随时查阅。

（2）供配电系统管理养护要求：

①制定供配电系统管理养护制度和计划，定期对供配电系统范围内的电气设备包括变压器、高压环网柜、高压开关柜、低压配电柜、变配电室、柴油发电机组、公共照明智能控制系统等进行检查、检测和维护，建立各项设备档案，确保供配电系统24小时正常、安全运行；

②建立24小时维修值班制度，当出现故障时，维修人员10分钟内及时到位抢修，排除故障，恢复正常功能，零修合格率100%；

③加强对大楼内外所有照明灯具、线路、开关的日常维护检修，确保正常、安全使用；

④制定切实可行节电管理制度，有明显节能成果；

⑤发电机应每15天试运行半小时，应留意停电公告，提早储备柴油，因供电公司临时停电，应在1分钟内启动发电机发电功率因数达0.95以上；

⑥用电设备管理、操作、维修保养严格按国家标准操作运行，制定临时用电措施并严格执行；

⑦管理和维护好避雷设施；

⑧各项设施设备管理养护具体要求如下表：

（3）给排水系统管理养护要求：

①制定并严格落实供水、用水管理制度和给排水系统设备维修保养制度，加强对给排水系统范围内的设备设施包括管网、水泵、水箱、水池、化粪池、化油池、水井、阀门、水泵房等的日常检查、保养、维修、清洁和清通工作，确保给排水系统24小时正常、安全运行，不发生大面积跑水事故，；

②建立24小时维修值班制度，当出现故障时，维修人员及时到位抢修，恢复正常功能，零修合格率100%；

③每季度对生活水池进行清洗消毒，按规定做好空调水的处理，确保生活饮用水符合国家规定的标准和要求；对直饮水设备日常进行维护。

④保证设备和管道系统状况良好，供水系统能正常发挥功能，定期对排水管、化粪池、隔油池、沟渠、池、井进行清疏、养护及清除污垢。保证排水系统通畅、确保上下水管道完好和正常使用；

⑤各项设施设备管理养护具体要求如下表：

（4）空调系统（含分体空调）管理养护要求：

①制定并严格执行空调运行管理制度、安全操作规程和空调系统设备维护制度，定期对空调系统范围内的设备设施包括冷水机组、冷却塔、水泵、风机盘管、新风机柜、阀类、控制系统、水处理系统、分体空调机、中央空调运行智能控制系统等进行检查、检修，确保空调系统安全运行、正常使用，运行中无超标噪音和滴漏水现象；

②建立24小时维修值班制度，空调系统出现运行故障后，维修人员应及时到达现场维修，并做好记录，零修合格率100%；

③有准确完整的空调系统档案资料,各项运行记录和维修保养记录齐全,并归档；

④物业区域内中央空调系统维修保养检查测试项目如需分包，须先得到采购单位同意及认可，同时必须分包给具有资质的维保公司，并与其签定合同书，明确双方在中央空调系统日常维护、保养、操作、检查、维修测试方面的责任及分工；

⑤制定切实可行节能运行制度，有明显节能降耗成果；

⑥各项设施设备管理养护具体要求如下表：

（5）消防系统管理养护要求：

①制定并严格执行消防管理制度和消防系统设备维修保养制度，加强对消防系统范围内的设备设施包括控制中心、报警系统、应急广播和对讲电话、防排烟风机、气体灭火系统、消防栓及管网、消防泵、喷淋泵、喷淋管网、各类阀门、疏散指示牌等的日常检查、检测、检修和保养，按要求配备消防器材，保障消防器材以及消防安全标志完好有效，定期进行联动测试，确保设施设备完好率100%、整个系统可随时正常使用；

②按照建筑消防设施检查维修保养有关规定的要求，加强日常对对建筑消防设施、消防系统的完好有效情况进行检查和维修保养，及时发现并排除设施设备故障，保证系统正常可靠运行，零修合格率100%；

③物业区域内消防设施维修保养检查测试项目如需分包，须先得到采购单位同意及认可，同时必须分包给具有消防设施工程专业承包资质的消防维保公司，并与其签定合同书，明确双方在消防设施日常维护、保养、操作、值班、检查、维修测试方面的责任及分工；

④各项设施设备管理养护具体要求如下表：

（6）电梯系统管理养护要求：

①中标单位为电梯的使用单位，电梯由中标单位委托有资质的电梯维保单位，按国家法律法规、安全技术规范，定时、定期进行检查、检修、保养，确保轿厢及机房整洁、通风，设施设备完好率达100%、整个系统安全、正常运行；

②制定并严格执行电梯运行管理制度、安全操作规程，确保电梯按规定时间运行，电梯维修、保养人员均持证上岗，电梯各种安全检查、审核证件齐全有效；

②设立24小时报修电话或对讲机值守制度，及时发现并排除设施设备故障，及时有效处理电梯事故，维修质量合格率100%；

③中标单位向市主管单位办理电梯安全年度定期检验手续，保证取得《电梯运行许可证》，年检费用由中标单位负责；中标单位对上述电梯每年进行一次负荷调校试验；上述资料均由中标单位存档备查，采购单位随时查验；

④中标单位负责按国家规定提供例常责任保养服务，定期例保，由采购单位签字确认，定期进行检查，并提交《电梯重要安全装置自检报告表》，每年进行一次检修调整(中、小修)，清洁润滑，加注油脂，检查电梯各安全开关、梯级、大链，确保电梯处于良好的运行状态（包括定期性调校）；

⑤做好各项运行和维修保养记录，由中标单位存档备查，采购单位随时查验；

⑥制定切实可行节能运行管理措施，有明显节能降耗成果。

（7）智能化系统

①摄像机外观完好无损、无锈蚀，显示画面清晰、色彩正常、无干扰，摄像位置准确、倍率合适。硬盘录像计算机工作稳定，录像文件回放正常，各路视频、音频、控制、报警线缆连接牢固、接头无修饰，键盘无损坏、操作灵活。

②消防报警主机模拟报警正常。探测器、报警器完好、有效，接线牢固可靠。

③楼宇自动化控制系统工作正常，控制协调，设备运转良好，零修合格率达100％。

④背景音乐广播系统音质清晰、噪声低。

⑤会议室、健身室等公共场所的灯光、音响系统工作正常。

3.安全管理

（1）安全保卫管理

①对管理范围内实行24小时保安监控管理，加强日常巡查，负责管理范围内公共区域的公共秩序维护、治安防范，防止撬门、撬锁、入室盗窃、打架斗殴等治安案件的发生；办公楼红线图内无火灾、刑事和交通事故的苗头，无责任内火灾及其它安全隐患；

②门卫岗亭实行24小时值班制度，按要求对进入的车辆进行检查登记，做好安全防范；密切注意监控屏幕情况，如发现可疑情况应及时通知相应的在岗人员进行询问或盘查，同时及时向相关部门报告，立即采取措施，进行处理；

③岗位设置方面，在局办公大楼1楼大堂设置固定岗，专人负责办公区域的导引服务，执行查验身份证件工作，做好人员登记；在6楼设置礼宾岗，做好接待，维护良好的办公秩序、安全保卫工作；其他根据局办公大楼的特点，设置相应的固定岗、巡逻岗、机动岗，确保公共秩序良好；

④安全管理实行一体化管理，有专业保安队伍，实行准军事化管理，制度完善；保安员要穿统一的制服，上岗期间必须精神饱满、精力集中，热情礼貌，工作规范、作风严谨，严禁私自换岗、离岗、脱岗，不得做与工作无关的事情，确保保安值班电话畅通；

⑤做好安全防范和日常巡查工作，巡视检查包括消防楼梯、各层楼面、各机房、各处通道、广场与大楼周围等，做好签到记录，发现问题及时解决，遇重大问题即时报告主管领导，并做好安全记录，巡视中严格杜绝安全盲点；同时，采取针对性措施，加强领导办公区域、保密室、设备机房、停车场等重点部位的安全防范；

⑥负责管理范围内所有门窗、照明、公用电器设备等的开、关，及时发现和排除各种安全隐患；

⑦建立突发事件处理制度，制定各类应急处理预案，及时、有效处理自然灾害、传染疫情、刑事治安、交通事故等各类突发事件、事故，确保紧急疏散通道畅通，照明设备、引路标志完好；

⑧制定并落实保密管理制度，未经批准不得在办公区照相、录音和录像，不得泄露内部工作人员私人电话、车牌号等私人资料；

⑨定期维护保养监控设备，确保设备正常运行；

⑩负责上下班音乐播放、当天报刊信件分发，非经常性物品搬运等临时性勤杂工作。

（2）消防安全管理服务

中标单位在本项目服务期间承担全部消防安全管理责任，采购单位对中标单位的消防安全管理工作进行监督。

中标单位严格按照相关法律规定以及采购单位有关消防安全责任制度履行管辖物业区域内消防安全管理责任，开展消防安全管理服务，包括但不限于以下内容：

①中标方进场一个月内，应设立消防设备台账，详细统计好该区域消防设备设施、器材分布情况、使用期限，管理、维护好公共消防设施、设备，保障消防器材以及消防标志完好有效。建立、健全消防安全制度，明确区域消防安全责任人、义务消防人员，落实消防安全责任；

②按时对消防报警系统进行联动测试，设立消防疏散示意图，保证疏散通道、消防车通道、安全出口通畅，照明设备、引路标志完好，确保无消防安全隐患，火灾发生率为“0”；

③制定灭火和应急疏散预案，定期进行消防演习，提高员工防火、灭火技能，开展消防知识及法规的宣传教育，杜绝火灾事故发生；

④红线范围内实行24小时消防监控管理，定期开展防火检查，落实消防防范和日常巡查工作，及时发现和处理各种安全事故隐患，迅速有效处置突发事件；

⑤发现消防违法行为的，及时报告物业管理采购单位，并报告公安机关消防机构或者公安派出所；

⑥对违反消防安全规定的行为，中标单位应当责成有关人员当场改正并督促落实；对不能当场改正的火灾隐患，属于采购单位责任的，中标单位应当及时报告并提出整改建议；在火灾隐患未消除之前，中标单位应当落实防范措施，保障消防安全；不能确保消防安全、随时可能引发火灾或者一旦发生火灾将严重危及人身安全的，应当将危险部位停止使用并整改；

⑦如采购单位被列为消防安全重点单位的，中标单位需相应履行有关消防安全责任，落实消防安全工作。

⑧消防巡视检查每月至少一次，做好检查登记台帐，检查的内容应包括但不限于以下内容：

a.消防通道畅通无阻，公用楼梯、通道无堆放杂物及违章占用。

b.消防器材已按要求配备。

c.消防箱内水枪、水带及各种附件完好。

d.消防水源满足要求，消防水池正常蓄水及灭火时正常启用。

e.烟感、温感、喷淋头完好。

f.物业范围内无易燃物品堆放、无违规使用大功率用电器行为以及其他可能导致火灾的隐患。

g.物业范围内电动自行车按规定停放、充电。

⑨根据相关规定编制并完善消防档案，由中标单位保存，采购单位随时查验。

⑩确保管理区域无火灾事故发生。定期开展消防安全宣传教育，全体员工都须具有相应的消防知识，熟悉并能正确使用各种消防设施和器材。

（3）停车场安全管理

①建立清晰完善的交通标识及安全标识，停车场标线每年翻新一次；

②建立停车场巡视制度，确保停车场的设备、设施、道路完好无损，发现问题及时维修；

③建立车辆出入登记检查制度，合理规划管理范围内的交通线路和停车区，实行24小时值班，指挥内部、外部车辆停放，无车辆乱停放，现象保证内部车辆安全，确保车辆内物品无丢失，维护良好交通秩序，责任内车辆丢失率为“0”；

④各类会议、接待、活动及上下班的交通高峰期，有专人加强车辆管理和引导，确保车辆有序及交通畅通，防止交通事故发生；局办公大楼大门口外辅道设立岗位，负责指挥疏导车辆进出大楼；

⑤制定应急防范措施，及时处理突发事件。

4.清洁消杀管理：

（1）制定规范、完善的清洁卫生制度和计划，每天做好日常保洁服务，保持良好卫生环境，环境卫生达标率100%；

（2）定期使用专业药剂、设备和技术，对日常保洁工作无法顾及或有特殊要求的区域、设施设备包括外墙、天花、高位玻璃及设施、镜面、大理石地面等进行清洁、养护；

（3）按规定做好管理范围内的“四害”消杀及防疫消毒工作，消杀达标率100%；

（4）负责及时更换卫生间厕纸、擦手纸和洗手液；

（5）大楼外墙每年清洗1次，接待用房至少每周清洁一次；

（6）按要求做好垃圾收集清运，对堆放花木残枝处每周清理一次；

（7）结合办公楼的特点，合理安排定期作业时间，减少对办公秩序的干扰；

（8）局办公大楼清洁卫生及消杀作业具体要求与标准如下表：

①办公物业清洁卫生作业要求与标准：

②消杀作业要求与标准：

5.绿化管理

（1）有专业人员管理，管理制度完善可行；

（2）实行标准化作业，由专人负责检查、监督；

（3）负责局办公大楼1-15楼及统建楼饭堂、接待房的花卉绿植绿化租赁摆放、维护及更换服务（不低于现执行标准）；节日和重大会议需要的花卉租赁摆放、更换。

室内绿化管养标准：

①保持所有植物生机勃勃，按采购方的要求，将花卉植物按质、按量摆放到指定位置。

②指派一名专业技术人员对摆放的花卉进行每周至少一次养护，保证所摆放的花卉的活力和茂盛，并及时更换病弱花卉，及时浇水、杀虫、修剪、施肥，负责清理因养护造成的花卉周边水印、杂土、残叶等。服务期间花卉必须做到“三无”：无病虫害、无黄叶、无脏物。

③免费更换明显失去观赏价值和过于陈旧的绿植。失去观赏价值是指花卉植物谢了一半以上的花瓣需要更换，观叶植物是指掉了三分之一以上的叶子需要更换。对需要更换的花木盆栽，应在一天内更换。

④保持绿植花卉及包装器具清洁亮丽的义务。包装器具不得有明显污渍、破损，花盆垫无积水，花瓣及叶子表面每张不得沾尘超1.5克。

⑤养护员必须遵守甲方的一切管理规定，做到诚实守信、文明礼貌。

绿化租摆不得低于以下标准：局机关大楼大堂摆放1.8米盆栽2个以上，1.5米盆栽4个以上；每个楼道摆放1.8米盆栽2个以上，大办公室（40平米以上）和会议室等1.5米盆栽2个以上，桌面绿植3盘以上，小办公室（40平米以下）1.5米盆栽1个以上，桌面绿植2盘以上；卫生间落地盆栽1个以上，桌面绿植1盘以上；接待用房1.5米盆栽1个以上，桌面绿植3盘以上；统建楼饭堂摆放1.8米盆栽2个以上，1.5米盆栽2个以上，桌面绿植6盘以上。品种不得低于大螺旋铁、虎皮兰、红掌、黑美人、罗汉松、也门铁、金心铁、金钱树、发财树、绿萝柱等标准。

（4）室外绿化管养标准：

①植物生长健康，无病虫害，无枯黄叶，无黄土裸露。

②定期修剪，及时修补、扶持和补苗，保持花木形态常美。

③保证绿化完好率98%，草坪纯度达99%。

（5）室外绿化管养作业计划及标准：

（6）日常应定期对大树进行修剪，以免大树树枝树叶枯萎掉落时造成伤害。（中标单位应在大树修剪前按街道要求向街道做好报备工作）

6.会务管理

（1）制订会务接待的管理制度、工作流程；

（2）专人负责会务接待工作，与会议主办单位保持联系，提前确认工作，确保会议如期召开；

（3）根据会议需要，提前一天准备好横幅、签到记录、预留车位等，对会议室进行全面检查，应与会议主办单位保持联系，对座位数、名位牌、会标等进行核对，同时应对影视、音响设备、灯光、花卉摆设、茶水、茶杯准备、卫生情况、进出通道进行检查；

（4）会议当天服务人员提前30分钟到岗，再次检查设备设施，发现异常及时报告和排除问题，保证会议环境的舒适整洁；提前将消毒好的茶杯摆放好，准备好茶叶，打好开水，参会人员就坐后，服务员应举止大方地为他们递上茶水，并每隔15分钟加茶水一次；会议全程专人负责灯光、音响及视频播放的后勤保障；

（5）服务工作要细致周到，服务中要做到三轻（走路轻、讲话轻、动作轻）；在会议进行期间巡查，及时处理突发事件，确保会议顺利进行；

（6）会议结束后，及时做好茶杯及会议室的清洁卫生工作，并关好灯、音响、空调、门、窗等。

（7）根据采购单位要求，执行与会务管理相关的工作。

7.收发管理

（1）指定专人做好收发工作，每天及时分派报纸和信件、杂志。根据要求准确无误投放信箱或送至办公室，不得截留节假日期间的报纸；

（2）对挂号信和特快专递要交到收件人处并签收，对文件和各类通知发放要严格签收手续，以免误漏现象发生；

（3）对所有投递错误的和地址、收件处或姓名不详者信件要在五天内处理完毕；

（4）其他收发邮件的要求。

8.其他后勤保障

（1）加强对办公家具与专用设备的日常维护检修，及时发现和排除故障，及时处理和完成采购单位申报的维修事项，零修合格率100%；

（2）做好会议室、健身房等公共场所的管理，按采购单位要求开启和关闭，准备好茶水、音响、灯光等，及时对麦克风、健身器材等作消毒处理，并在活动结束后及时清理现场，做好清洁卫生，关闭好以上场所;

（3）对大楼内部固定电话线路维护，保证工作正常；根据采购单位需求，对大楼内部使用的固定电话号码临时调整。

（4）协助办公室做好门禁系统、直饮水系统的管理和日常维护。

（二）深圳市市场监督管理局罗湖监管局下属碧波注册大厅、各监管所、动监所和洪湖档案室、老干部活动中心的物业管理要求及标准

1.房屋本体与公共设施管理、共用设备设施管理按照委托物业管理范围和内容，参照局办公楼的标准进行维修、养护和管理。

2.安全管理

（1）安全保卫管理

①对管理范围内实行24小时保安监控管理，加强日常巡查，负责管理范围内公共区域的公共秩序维护、治安防范，防止撬门、撬锁、入室盗窃、打架斗殴等治安案件的发生；

②保安员要穿统一的制服，上岗期间必须精神饱满、精力集中，热情礼貌，工作规范、作风严谨，严禁私自换岗、离岗、脱岗，不得做与工作无关的事情；

④按要求对进入的车辆、人员、物品进行登记、检查，维护办公大厅的良好办公秩序。

⑤负责管理范围内所有门窗、照明、公用电器设备等的开、关，及时发现和排除各种安全隐患；

⑥建立突发事件处理制度，制定各类应急处理预案，及时、有效处理自然灾害、传染疫情、刑事治安、交通事故等各类突发事件、事故；

⑦制定并落实保密管理制度，未经批准不得在办公区照相、录音和录像，不得泄露内部工作人员私人电话、车牌号等私人资料；

⑧负责每天报刊信件分发，非经常性物品搬运等临时性勤杂工作。

⑨碧波注册大厅需配置专人负责咨询、导引、派发表格，配置外围岗位，专人负责清理卡片派发人员，维护注册大厅秩序。

⑩做好管理范围内洪湖市场综合楼档案室的档案信息保密管理。

（2）消防安全管理服务

中标单位根据相关法律规定以及采购单位有关消防安全责任制度开展消防安全管理服务，包括但不限于以下内容：

①按时对消防报警系统进行联动测试，设立消防疏散示意图，保证疏散通道、消防车通道、安全出口通畅，照明设备、引路标志完好，确保无消防安全隐患，火灾发生率为“0”；

②制定灭火和应急疏散预案，定期进行消防演习，提高员工防火、灭火技能，开展消防知识及法规的宣传教育，杜绝火灾事故发生；

③红线范围内实行24小时消防监控管理，定期开展防火检查，落实消防防范和日常巡查工作，及时发现和处理各种安全事故隐患，迅速有效处置突发事件；

④发现消防违法行为的，及时报告物业管理采购单位，并报告公安机关消防机构或者公安派出所；

⑤对违反消防安全规定的行为，中标单位应当责成有关人员当场改正并督促落实；对不能当场改正的火灾隐患，属于采购单位责任的，中标单位应当及时报告并提出整改建议；在火灾隐患未消除之前，中标单位应当落实防范措施，保障消防安全；不能确保消防安全、随时可能引发火灾或者一旦发生火灾将严重危及人身安全的，应当将危险部位停止使用并整改；

⑥非消防重点单位的物业，消防巡视检查每季度至少一次，做好检查登记台帐，检查的内容应包括但不限于以下内容：

a.消防通道畅通无阻，公用楼梯、通道无堆放杂物及违章占用。

b.消防器材已按要求配备。

c.消防箱内水枪、水带及各种附件完好。

d.消防水源满足要求，消防水池正常蓄水及灭火时正常启用。

e.烟感、温感、喷淋头完好。

f.物业范围内无易燃物品堆放、无违规使用大功率用电器行为以及其他可能导致火灾的隐患。

g.物业范围内电动自行车按规定停放、充电。

⑦根据相关规定编制并完善消防档案，由中标单位保存，采购单位随时查验。

（3）停车场安全管理

①对莲塘所、清水河所、桂园所的停车场开展管理；

②建立清晰完善的交通标识及安全标识，停车场标线每年翻新一次；

③建立停车场巡视制度，确保停车场的设备、设施、道路完好无损，发现问题及时维修；

④建立车辆出入登记检查制度，指挥内部、外部车辆停放，无车辆乱停放，现象保证内部车辆安全，确保车辆内物品无丢失，维护良好交通秩序，责任内车辆丢失率为“0”；

⑤各类会议、接待、活动及上下班的交通高峰期，有专人加强车辆管理和引导，确保车辆有序及交通畅通，防止交通事故发生。

⑥制定应急防范措施，及时处理突发事件。

3.清洁消杀管理：

（1）物业管理范围内的清洁卫生、定期消杀、垃圾的收集。包含：管理范围内公共部位及设施的清洁、保洁；楼内各办公室（保密部位除外）、活动室、会议室的清洁卫生；楼内公共部位卫生间的清洁消毒；

（2）碧波注册大厅、老干部活动中心楼内公共区域卫生间的厕纸、洗手液、擦手纸等及时补充、更换；

（3）局下属碧波注册大厅、老干部活动中心、动监所和洪湖档案室、各所办公物业的日常清洁服务基本要求：

（4）每周及下雨前后对碧波注册大厅四楼平台排水沟渠进行清理，保证卫生干净，排水通畅；

（5）定期检查畅通莲塘所、清水河所的化粪池，发现堵塞及时处理，每半年对池内彻底清理一次，保证无臭味，无沉淀物。

（6）定期消杀，控制四害密度达到深圳市相关规定的标准。

4.绿化管理

（1）洪湖档案室物业管理范围内的室内花卉绿植租赁、摆放及维护服务，参照局办公楼的标准进行租赁摆放、养护和管理。

（2）莲塘所、动监所和洪湖档案室物业管理范围内的室外公共部位的管理范围内的绿化养护；

（3）相关绿化管理计划和标准参考局办公大楼的标准。

5.做好老干部活动中心的仓库管理工作。设置一个仓库管理岗位，根据采购单位的仓库管理的有关规定对仓库安全保卫、卫生清洁、物资出入库、物资处置协助等方面进行管理。包括但不限如下：

(1) 负责仓库的日常管理事务；

(2) 保证出入库物品的完整性，定期进行检查；

(3) 按规定工作流程做好出入库的清点及登记操作；

(4) 根据入库物品的类型按指定位置存放；

(5) 负责仓库日常卫生清洁，定期开展消杀，控制四害密度达到深圳市相关规定的标准；

(6) 日常的安全保卫工作，监控系统的操作；

(7) 做好仓库的防火、防盗工作。

6.做好洪湖市场综合楼动监所、局档案室的内部物业管理工作，协助做好洪湖市场综合楼公共区域的安保、消防等安全管理，发现问题及时上报和处理，并做好书面记录。

7.其他后勤保障工作。

（三）深圳市市场监督管理局罗湖监管局港莲一村住宅物业、莲塘单身公寓住宅物业、统建楼套房住宅物业、统建楼单身宿舍住宅物业、泥岗市场住宅物业、碧波市场综合楼住宅物业、园墩头住宅物业、广场北小区住宅物业、洪湖市场综合楼住宅、典雅居13套房屋、东门城东街物业、永新商业城物业的物业管理服务范围和内容

1.管理范围内定期安全巡视。

（1）专人负责管理范围内的安全巡视工作，每月巡视频次不低于1次。

（2）巡视队员值班巡逻，要认真对管理范围内各部位、消防设施进行巡视，及时发现问题、及时通报所在物业管理处和相关主管部门。

（3）巡视人员发现人为损坏消防安全等设施设备的要采取措施制止，及时处理并上报安全部门和采购单位。

（4）巡视人员有权对携带易燃易爆等危险物品进入管理范围内的人员采取必要的措施。

（5）定时巡视并记录巡视情况，整理汇总后及时提交巡视报告给采购方备案。

2.重大节日、活动、庆典期间加强安全巡视管理，做好防火、防盗、反恐等安全宣传和管理。

3.安排清洁人员对空置物业进行日常清洁、消杀及垃圾杂物清理清运，做好清洁记录，每月不低于一次。

（四）深圳市市场监督管理局罗湖监管局原布心工商所管理用房物业的物业管理服务范围和内容

该物业在被征用的情况下，中标单位每季度负责管理范围内安全巡视，查看该物业的安全使用情况和使用性质，并做好书面记录；如该处物业不再被征用则按采购单位要求开展管理。

（五）物业档案资料管理

1.做好本项目内所有物业各项资料的登记、整理、归类和存档，实行物业档案资料的系统化、科学化、电脑化管理。

2.完善各项管理制度，对所有档案集中管理。

3.各种物业管理资料齐备，条目清晰，标识齐全，分类明确，易于查找。

4.采用电脑资料、文字资料、磁盘记录资料、图表图片资料等多种形式的文档储存方式管理档案资料。

5.绝对保证档案资料的安全性和必要的保密性。

（六）保密管理要求

中标单位在管理中，应配合采购单位，共同做好保密工作。应严格人员录用，注重保密法规学习，提高思想认识，管好通讯线路和设备，防止泄密事件发生。

1．开展《中华人民共和国保密法》的专门教育，培训员工良好的保密意识。

2．对发现遗失的文件、资料，中标单位工作人员不得随便传阅，应即时上交给相关部门；不得收集已销毁或已丢弃的纸张资料作为废品回收。

3．不准摘抄、外传、议论采购单位与物业管理无关的任何文件及方案，做到不该进的地方不进，不该看的不看，不该说的不说，不该问的不问，不该动的不动。

4．严格控制未经采购单位允许的外来人员在办公区域内录音、录像，对一切泄密行为立即制止并及时报告有关部门。

5．不得泄漏内部工作人员的私人电话、工作时间及生活规律。

6．未经采购单位主管部门批准，不允许外来人员入内参观各办公楼的环境情况。

7．对施工人员要经采购单位主管部门同意后再予以放行，并对施工现场进行监督。

8．对可能造成泄密的设备设施的维修施工，应事先报请采购单位主管部门批准，物业服务中心应派专人监管施工现场。

9．对重要场所进行有效的管制，如会议室周围、通讯井、网络分线盒、弱电井等。

10．物业管理档案资料按保密等级分类存放和使用。

（七）人员配置管理要求

1.物业服务人员需具备有强烈的责任感和良好的职业道德、服务意识。

2.每个项目均须有项目管理人员，负责现场管理。要求具有质量、环境和职业健康安全管理内审员培训合格证，具有管理政府办公物业项目2年以上工作经验。能熟练应用计算机，工作认真负责，责任心强，办事有条理，有一定写作能力，工作严谨认真，有一定组织协调能力。

3.会务服务人员要求：女性，年龄20-25岁，身高160cm以上，品貌端正，身体健康，品质、性格良好，工作认真负责，需经过规范专业的礼仪培训。

4.安全管理人员要求：品貌端正，身体健康，品质、性格良好，工作认真负责，执行力强，大学本科及以上学历。

5.维修工须持有专业上岗证（电工证、电梯工证、空调工证、家电维修证等），有房屋、公共设施及机电设备、智能化系统、消防监控系统、电梯、音响广播系统等设备维护、维修经验和能力，业务素质高，能吃苦耐劳，动手能力强，业务素质高。

6.保安员骨干须是退伍军人或保安专业学校毕业，品貌端正，身体健康，品质、性格良好，工作认真负责，能吃苦耐劳。消防安全监控值班员持有消防员上岗证，掌握消防常识和应急处理能力，具一定的计算机知识，有消防监控设施设备的监测、维护、维修经验和能力，动手能力强，业务、身体素质好，能吃苦耐劳。

7.清洁绿化服务人员须品貌端正，身体健康，朴实肯干，清洁工经培训具有清洁工作标准操作技能。绿化工经培训具有绿化种植、养护技能。

8.物业服务人员上岗前必须经过物业公司的专业岗前培训，培训合格后方可上岗作业。

根据实际情况，合理配置人员，但不得低于以下人员配置数量和素质标准。

上述各岗位人员数量，月检查发现缺员人数超过总数5%，当月按（缺员人数-要求总人数的5%）×2670元扣减物业管理费。

期间因采购单位物业交换、城市更新等因素，部分服务点需撤销，相关服务人员应根据采购单位安排进行调配，人员不得减少。

中标单位应提前5天向采购单位报备，并在5天内安排新的服务人员到岗。

11.风险承担与责任认定机制

（1）中标单位的服务人员的工伤风险及相关费用，由中标单位自行承担。

（2）因意外事故或作业安全问题引发的人身伤亡和财产损失，中标单位依法承担赔偿责任。

（3）治安事件的责任认定，以公安部门裁定为准；非治安事件的责任认定，由双方协商，协商不成的，以诉讼方式认定。

（八）管理期限内需达到的目标

1．局机关大楼按“全国物业管理示范大厦”标准进行管理，局下属10 个所、注册大厅、老干部活动中心、洪湖市场综合楼物业、东门城东街物业、永新商业城物业、布心工商所管理用房物业（不被征用时）按“深圳市物业管理示范大厦”标准进行管理。

2．杜绝责任内重大火灾事故、质量事故发生；

3．责任内治安案件案发率为零，无任何重大事故发生；

4．建立相应的规章制度、质量保证体系，并有效运作；

5．有效投诉率2%以下；

6．有效投诉处理率达100%；

7．房屋及公共配套设施、设备完好率95%以上；

8．环境卫生、消杀、绿化达标率为100%；

9．利用现代化管理手段对物业管理进行管理100%；

10．消防管理通过政府规定，年检完好率100%。

11．管理处人员配置符合采购单位要求，持证上岗率100%。

12．《管理服务完成状况量化考评表》平均得分93分以上。

（一）深圳市市场监督管理局罗湖监管局办公楼（含统建楼接待室、食堂等办公用房）物业管理服务范围和内容

1.房屋本体与公共设施管理：

（1）红线范围内的房屋本体结构的维护，房屋承重结构部位(包括基础、梁、柱、板、屋顶等)、房屋的抗震结构部位(包括构造柱、梁、墙等)、楼盖、屋顶、房屋的内、外墙面、围墙、楼梯间、走廊通道、设备机房、门厅、门窗、屋面和地下室的检查、维修、养护和管理。

（2）红线范围内物业设施（道路、室外管网、保安亭、护栏、停车场闸门、标识导向牌、沟渠、池井、路灯、吊顶、信箱等）的检查、维修、养护和管理。

2.共用设备设施管理：红线范围内共用设施设备（包括供配电照明系统、给排水系统、空调系统、消防系统、电梯系统、楼宇智能化系统等）的检查、维修、养护和运行管理服务。

3.安全管理：消防、安保、停车场的管理。

4.清洁消杀管理：红线范围内物业的环境卫生的清洁保洁、“四害”消杀服务，包含局大楼楼内外公共部位及设施、局大楼楼内各层办公室（保密部位除外）、活动室、会议室、卫生间以及统建楼接待房、统建楼2栋2楼平台等。

5.绿化租摆及绿化管理：局机关大楼1-15楼、统建楼饭堂、接待房花卉绿化绿植的租赁摆放、维护和更换（不低于现执行标准）；节日和重大会议需要的花卉租赁摆放、更换；红线范围内物业区域的室外绿化养护管理，包含大楼院内及围墙绿化、四楼绿化、统建楼2栋2楼平台绿化。

6.会务服务。

7.收发管理服务。

8.其他后勤保障。

9.物业管理档案、资料管理。

10.物业管理法律法规规定和采购单位交办的其它相关工作。

（二）深圳市市场监督管理局罗湖监管局下属碧波注册大厅、各监管所、动监所和洪湖档案室、老干部活动中心的物业管理服务范围和内容

1.房屋本体与公共设施管理：

（1）莲塘所（含莲塘单身公寓）、清水河所办公楼管理范围内的房屋本体结构的维护，房屋承重结构部位(包括基础、梁、柱、板、屋顶等)、房屋的抗震结构部位(包括构造柱、梁、墙等)、房屋的内、外墙面、围墙、楼梯间、走廊通道、设备机房、门厅、门窗、屋面的检查、维修、养护和管理。

（2）红线范围内物业共用设施（道路、室外管网、保安亭、护栏、停车场闸门、标识导向牌、沟渠、池井、路灯、吊顶、信箱等）的检查、维修、养护和管理。

2.共用设备设施管理：红线范围内共用设施设备（包括供配电系统、给排水系统、消防系统、电梯系统、智能化系统、照明设备，包括碧波一楼配电房、消防泵房）等的检查、维修、养护和运行管理服务。

3.安全管理：消防、安保、以及莲塘所、清水河所、桂园所停车场的管理。

4.清洁消杀管理：红线范围内物业（含莲塘单身公寓）的环境卫生的清洁保洁、定期对莲塘所、清水河所的化粪池进行清理，“四害”消杀服务。

5.绿化管理：洪湖档案室物业管理范围内的室内花卉绿植租赁、摆放及维护服务，参照局办公楼的标准进行租赁摆放、养护和管理。

6.做好洪湖市场综合楼动监所、洪湖档案室的内部物业管理工作，协助做好洪湖市场综合楼公共区域的安保、消防等安全管理。

7.做好老干部活动中心二楼仓库的管理工作。

8.其他后勤保障工作。

9.配合各所的会务、上级检查等活动。

8.物业档案资料管理。

9.物业管理法律法规规定和采购单位交办的其它相关工作。

（三）深圳市市场监督管理局罗湖监管局港莲一村住宅物业、莲塘单身公寓住宅物业、统建楼套房住宅物业、统建楼单身宿舍住宅物业、泥岗市场住宅物业、碧波市场综合楼住宅物业、园墩头住宅物业、广场北小区住宅物业、洪湖市场综合楼住宅、典雅居13套房屋、东门城东街物业、永新商业城物业的物业管理服务范围和内容

1.管理范围内定期安全巡视，巡视频率每月不少于一次。

2.重大节日、活动、庆典期间加强安全巡视管理，做好防火、防盗、反恐等安全宣传和管理。

3.物业档案资料管理。

4.安排清洁人员对空置物业进行日常清洁、消杀及垃圾杂物清理清运，做好清洁记录，每月不低于一次。

5.物业管理法律法规规定和采购单位交办的其它相关工作。

（四）深圳市市场监督管理局罗湖监管局原布心工商所管理用房物业的物业管理服务范围和内容

1.管理范围内定期安全巡视，如收回该处物业，每月巡视不少于一次。

2.物业档案资料管理。

3.物业管理法律法规规定和采购单位交办的其它相关工作。

商务需求

本次采购服务期限12个月，具体时间为2022年1月1日至2022年12月31日，本项目为长期服务项目，第一年为本次采购的成交服务期限，采购单位可以根据项目需要和中标单位的履约情况确定合同期限是否延长，但最长不得超过三十六个月。

（一）合同签订：根据采购文件及投标文件的内容，双方协商签订合同。

（二）付款方式：按市财政委员会相关规定执行。

（三）质量考核验收标准：详见《管理服务完成状况量化考评表及说明》，一年中累计两次的考评得分低于70分的，解除合同，并取消应标资格。

管理服务完成状况量化考评表及说明

说明：

（1）所有量化指标考评分的总分为100分，各量化指标考评分扣完为止，不出现负分。

（2）甲方主管部门每季安排专门考评人员对服务质量进行考评。

（3）量化评分采用季评的方式进行。由甲方主管部门考评人员每季对物业公司的服务完成状况进行考评，考评人员每季巡检不得少于1次，把巡检情况记录在“服务完成状况量化考评表”中，作为每季考评主要凭证。季检表必须经考评人、当事人、当事人主管领导签字后生效（无当事人但按照“服务完成状况量化考评表”中考评项目依考评标准应扣除分值的各种情况，季检表需经考评人、服务单位主管领导签字生效），并每季报甲方主管部门。

（4）甲方主管部门考评人员季巡检中未曾监查到的但违反“服务完成状况量化考评表”中考评项目依考评标准应扣除分值的各种情况，经甲方主管部门与服务单位核实后，应按规定扣除分值。甲方主管部门考评人员应将该情况的时间、地点、发生经过及造成后果、扣除分值等补记在季检表中，并经考评人员、当事人、当事人主管领导签字后生效（上述各种情况无当事人的，季检表需经考评人、服务单位主管领导签字后生效）。

（5）甲方主管部门考评人员每季必须在付款前在季检表上完成所属权限之季检工作。甲方与服务单位代表依据“服务完成状况量化考评表”进行考评，结果经服务公司主管领导、甲方主管部门分管领导签字后生效。并形成由甲方主管部门财务进行相应的扣款处理。

（6）季检应做到客观、公正、公开。甲方主管部门实施季检的考评人员应以事实为依据，客观认真地开展各项工作。当事人可以对考评情况提出异议或向主管部门举报，当事人提出异议或者举报应按规定程序进行，在3日内由服务单位主管领导向甲方主管部门反馈情况，沟通解决。被考评人员不得对甲方主管部门考评人员伺机报复，违反法律者依法追究法律责任。

1．日常维修和维护费用

(1) 公共水电费及发电机燃油费由采购单位承担（包括卫生间、绿化、空调、清洁卫生、生活等各类用水；消防、水泵、照明、电梯、各类机电设备等各类的用电），但因中标单位管理不善或维修不到位产生的费用由中标单位支付。

(2) 消防器材日常维护及零星更换所发生的费用（不含消防演习）、电梯维保费用、中央空调维保费用由中标单位负责。

(3) 局办公楼的洗手间耗材（包括芳香剂、洗手液、厕纸、擦手纸）由物业公司负责提供（洗手液的使用标准需为市面知名品牌，且必须使用直装产品，不得灌装、充装；厕纸、擦手纸的标准需为市面知名品牌，洗手液及厕纸、擦手纸具体品牌及型号根据采购单位实际使用需求随时更换，未经采购单位同意，不得擅自更换洗手液及厕纸、擦手纸品牌及型号）。

(4) 管理范围内清洁绿化所发生的清洁用品耗材、设备由中标单位负责提供，垃圾清运费、日常消杀费由中标单位负责支付。

(5) 局办公楼生活水池清理费、局机关食堂的化油池清理费用、局办公楼外墙清洗费、局办公楼、莲塘所（含莲塘单身公寓）、清水河所的化粪池清理费用、物业管理范围内管道疏通费由中标单位负责支付；

(6) 局本部办公大楼日常维修保养更换费用、小修及零配件材料费单次单项在300元以下（含300元）由中标单位支付，单次单项费用在300元以上的维修项目由中标单位提出书面解决方案和费用测算报采购单位审批后方可实施，维修费用由采购单位负责支付，否则，采购单位可不给予支付维修费用。紧急情况下，中标单位可口头或电话通知采购单位，经采购单位同意，中标单位可进行维修，维修费用由采购单位负责支付。

局下属其他物业（不含被征用的物业）的日常维修保养更换费用、小修及零配件材料费单次单项费用在300元以下（含300元）由中标单位负责；单次单项费用在300元以上的维修项目由中标单位提出书面解决方案和费用测算报采购单位审批后方可实施，维修费用由采购单位负责支付，否则，采购单位可不给予支付维修费用。紧急情况下，中标单位可口头或电话通知采购单位，经采购单位同意，中标单位可进行维修，维修费用由采购单位负责支付。

（此处单项解释为：①本体和装饰维修项目发生在结构上独立的单栋建筑物内；②设备设施维修项目发生在可完整独立运行的同一设备设施系统内。）

(7) 中、大修及更新改造项目由中标单位制定预算报请采购单位批准后，方可实施，费用由采购单位支付。

(8) 同一维修项目发生两次及以上维修不及时或者维修质量不能达到采购单位要求的事件，由采购单位组织维修，中标单位支付相关维修费用。

2．中标单位应就本服务项目单独购买停车场车辆保险（保额50万元以上）、公共责任保险和财产保险（保额100万元以上），并报采购单位备案，否则，因未购买上述保险造成的损失和赔偿由中标单位负责。

3．局机关办公大楼1-15楼、统建楼饭堂、接待房、洪湖档案室（含办公室、会议室及公共区域等）的花卉绿植绿化租赁摆放、维护及更换服务费用由中标单位负责支付。

5.中标单位需为全体服务人员提供餐补，标准为每人每月380元。

1．中标单位实行物业管理的标准须达到《深圳市物业管理示范大厦》评分标准90分以上，以及采购书、委托管理合同的有关规定。

2．采购单位可不定时对该物业管理进行抽查、考核，如达不到采购文件和合同上的服务标准和要求，则可终止委托管理合同并进行财务审计，由中标供应商承担违约和赔偿责任。

3．中标单位在履行物业服务时，若服务不到位，采购单位开据物业整改通知书后，在规定时间内，未做出整改，扣除本月相应的物业管理费（注：若造成的影响及费用大于物业管理费用，应按照实际造成的费用由中标供应商全额支付并承担所有责任）。若在一月内，采购单位开具2次（包含2次）以上的物业整改通知书，均未做出整改，采购单位有权不予支付当月的物业管理费；中标单位未履行消防安全管理责任的，经两次书面通知整改，仍未按时完成的，采购单位可以单方面提出合同解除，不承担任何法律责任及任何赔偿，并保留追究物业企业相关赔偿及法律责任的权利。

4．管理用房提供：在委托管理期限内，采购单位根据工作需要提供管理用房、工具房、值班休息室等，在委托管理期限内免费提供物业管理公司使用。

5．物业服务人员基本工资不得低于深圳市现行的最低工资标准，并按相关规定合法享受社保、住房公积金、过节费、双休日加班费等各项福利。

6．国家法定节假日期间，在保障物业管理工作正常运转的情况下，由中标单位自行安排物业服务人员长假加班，每人每天加班工资必须按照《劳动法》为人员基本日工资的3倍（工作时间按21.75天/月报价）。

7．本项目物业服务范围内所有停车场车辆停放均不收费，以后需收费时再另行协商或签定补充协议。

8．中标单位必须每三个月向采购单位物业管理主管部门就该物业的物业管理收支公布一次帐目。

9．采购单位物业内岗亭、道闸、设备设施专用工具、各类门牌、各类标示指示牌、垃圾中转站均由采购单位负责安装及提供，除以上设施设备外，中标单位在标书中为管理需要添置的设施设备视为投标单位投资，中标后必须实施。

10．物业管理服务费根据“按质付费”的原则，按合同相关规定进行分期付款，凭中标单位提供的完税发票，由采购单位签署付款凭证，办理付款手续。采购单位根据检查和考核结果扣除的违约金、赔偿金等相关费用，于下一个月的物业管理服务费中扣除。

11．中标单位原则上不得将本物业管理项目转包或分包给他人，若因中标单位专项资质原因确需将某项专业项目分包给其他具备相应资质单位，必须事先征得采购单位同意。否则，采购单位有权立即解除合同，并要求中标供应商赔偿相应损失。

12．中标单位在安排主要管理人员(主任、助理主任)上岗后，原则上不得更换，若因故不得不更换时，必须事先书面征得采购单位批准，否则视为违约；采购单位对中标单位的服务人员有权进行监督检查，并对不符合要求、不称职的人员提出调换、撤换的意见和建议；对推荐任职人员，中标供应商须优先予以录用。

13．监管：在合同执行期间，中标单位须接受市、区行业主管部门的监管。

14．中标单位如因管理不善、疏忽、失误等原因造成采购单位的损失，要恢复原状或赔偿原价损失。

15． 采购单位物业范围内的乔木、灌木、绿篱、时花等绿植如出现非自然周期的枯竭、死亡，中标单位应承担赔偿责任。

16．中标单位必须严格按照国家政府规定的物业管理相关规定和招标文件认真履行管理职责。

17．中标单位必须按深圳市劳动法规定，发放员工工资和购买保险，如在合同期内员工发生安全事故和人员的伤亡等一切责任，中标单位自行负责，与采购单位无关。

18．中标单位与原物业管理公司交接，须认真清点采购单位物业的设备和相关物业管理档案资料，做到物业管理工作不断，不影响采购单位的正常工作秩序，根据工作需要和结合物业管理工作岗位的延续性，如员工愿意留守工作岗位的，须与员工签订劳动服务合同。

评标信息

综合评分法，是指投标文件满足招标文件全部实质性要求，且按照评审因素的量化指标评审得分最高的投标人为中标候选人的评标方法。

价格分计算方法：

采用低价优先法计算，即满足招标文件要求且投标价格最低的投标报价为评标基准价，其价格分为满分。其他投标人的价格分统一按照下列公式计算：
投标报价得分=(评标基准价／投标报价)×100
评标总得分＝F1×A1＋F2×A2＋……＋Fn×An
F1、F2……Fn分别为各项评审因素的得分；
A1、A2、……An 分别为各项评审因素所占的权重(A1＋A2＋……＋An＝1)。
评标过程中，不得去掉报价中的最高报价和最低报价。

其他

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