成都高新区员工公寓三期物业管理服务采购项目征求意见公告各潜在投标人：成都高新区政府采购服务中心受成都高新区规划建设局委托，拟对“成都高新区员工公寓三期物业管理服务采购项目”进行国内公开招标，兹邀请符合要求的供应商参加投标。为了保证政府采购当事人合法权益，确保政府采购公开、公平、公正，现就该项目的供应商资格条件和采购要求（详见附件）广泛征求各供应商的意见。如您对该项目的公告内容有异议的，请在公示截止时间2014年 4月23日17:00前（北京时间），向采购中心提出书面意见，不得以供应商质疑的形式提出，对逾期提出的异议将不再受理。非常感谢您的参与一、项目名称：成都高新区员工公寓三期物业管理服务采购项目二、项目编号: 高新政采招[2014]05号三、资金来源：财政性资金 高新区政府采购用款计划表编：2013-10-03四、采购内容：本项目分为2个包 包一：成都高新区员工公寓三期B2、E2地块物业管理服务包二：成都高新区员工公寓三期D、F2地块物业管理服务（具体技术及服务要求详见附件）五、供应商参加本次政府采购活动应具备的条件：（一）符合《中华人民共和国政府采购法》第二十二条的相关规定：1、具有独立承担民事责任的能力；2、具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度；3、具有履行合同所必需的设备和专业技术能力；4、具有依法缴纳税收和社会保障资金的良好记录；5、参加此项采购活动前三年内，在经营活动中没有重大违法记录。（二）本项目规定的特定条件：1、中华人民共和国境内依法登记注册，具有独立法人资格的供应商；2、具有国家建设行政主管部门颁发的物业管理二级及以上资质的物业服务公司；3、企业经营状况 企业经营情况良好，无重大违纪记录。在成都市房管局信用平台建立信用信息档案，且在参加此项采购活动前三年内无企业警示信息或扣分记录；4、人力资源体系要求：能严格遵守和执行国家劳动用工的相关法律、法规；5、本次采购项目不接受联合体投标。六、联系方式：集中采购机构：成都高新区政府采购服务中心通讯地址：成都市天府大道北段18号A座高新区管委会11楼联 系 人：陈莉玮联系电话：***-********传真：***-********采购人：成都高新区规划建设局联系人：邱 波联系电话：********成都高新区政府采购服务中心二〇一四年四月三日附：技术及服务要求附件： 成都高新区员工公寓三期物业管理服务采购项目技术及服务要求一、技术要求：1、项目概况招标项目坐落位置：成都市高新区西区西园街道物业类型为：住宅、商业包一：成都高新区员工公寓三期B2、E2地块1、B2地块总用地面积21239.6平方米（其中绿化用地3561平方米），总建筑面积99128.98平方米，其中：住宅用房建筑面积59342.22平方米，商业 21336.27平方米，地下停车场 14411平方米，地下设备用房面积4039.49平方米。容积率3.84，建筑密度31.8% （其中高层主体建筑密度15.5%），绿地率16.7%，机动车位323辆，其中地上露天停车位0个，地下停车位323 个，非机动车位1460辆。物业服务企业或者其他管理人用房建筑面积为204.11平方米（位于各楼栋一楼大厅）。2、E2地块总建筑面积124068.23平方米，地上计入容积率的建筑面积103669.18平方米，住宅建筑面积85031.08平方米，综合楼建筑面积7977.00平方米，幼儿建筑面积3714.00平方米，配套商业建筑面积6947.10平方米，地上不计入容积率的建筑面积(架空层) 1892.82平方米，地下总建筑面积及层数18506.23平方米，地下机动车库面积13333.25平方米，地下非机动车库面积2778.01平方米，地下设备用房面积2394.97平方米。包二：成都高新区员工公寓三期D、F2地块1、D地块总用地面积42969.36平方米（其中绿化用地13105平方米），总建筑面积144204平方米，其中住宅用房建筑面积103853.24平方米（含综合楼6790.33平方米），商业14387.56平方米，地下建筑面积25963.2平方米。容积率2.75，建筑密度为17.9%，绿地率为30.5%，机动车停车位546个，其中地面露天停车位106个地下停车位440个，非机动车停车位1890个。物业服务企业或者其他管理人用房建筑面积为430.92平方米；坐落位置：本地块8号楼。2、F2地块总建筑面积107910.44平方米，地上计入容积率的建筑面积86795.94平方米，住宅建筑面积79161.36平方米，配套商业级其他设施建筑面积7634.58平方米，地上不计入容积率的建筑面积(架空层) 1991.3平方米，地下总建筑面积及层数19123.2平方米，地下机动车库建筑面积13520.0，平方米地下非机动车库面积3554.74平方米，地下设备用房面积2048.46平方米。2、主要设施设备的配置及说明包一：成都高新区员工公寓三期B2、E2地块B2地块：1、给水、排水、排污设施设备配置状况：给水：变频供水系统供水。2、排水：污水排至室外污水管网，经化粪池处理后，排入市政污水管网。3、排污设施：化粪池。3、正压送风机10台，新风机28台，排烟机22台，发电机组一组500KVA，变压器四台，生活水泵两组（高、中底区各一组），喷淋泵两台一备一用，消火栓泵两台一备一用，电梯23台，排污泵23台，摄像机155个，硬盘录像机10台，矩阵1台，电视墙1套，操作台6联，视频切换器6台，电脑1台。4、出入口：1个主出入口1个次出入口。5、其它：招标人负责提供必配的小区各类标识、交通标志、果皮箱、信报箱、道闸、岗亭、大门、宣传栏等。E2地块：1、给水：生活给水泵12台，生活给水箱2个，生活变频控制箱3台。2、排水：潜污泵 。3、排污设施：化粪池1处。4、电：动力配电箱125台、照明配电箱1210个。5、气：天然气1户1表，城市管网直接供气。6、消防设施设备配置状况：消防主机1台，消防广播5个，对讲通讯1台，消防回路32条，消防探头3990个，消防水池2个，气体灭火器15套，自动喷淋泵2台，消火栓加压泵2台，消火栓540套，灭火器1200具，应急控制柜16台。7、智能化设备配置状况：楼宇对讲系统、小区安防系统。8、垃圾处理设施设备配置状况：垃圾收集房1处。9、电梯配置情况：21部。包二：成都高新区员工公寓三期D、F2地块D地块：1、给水：主泵：2套（高、中各1套，每套4台配套水泵），紫外线净水器2套。2、排水：潜污泵：1用1备（22个集水坑）3、排污设施：化粪池2处4、电：发电机2台：地下室1#变电所内设VPM750S型柴油发电机一台； 地下室3#变电所旁设VP375型柴油发电机一台5、气：天然气1户1表，城市管网直接供气。6、电梯配置状况：电梯25部7、喷淋水泵2台（一用一备）。8、消火栓水泵2台（一用一备）。9、屋顶增压稳压设备 1套，配套水泵2台10、消防监控系统11、通风排烟系统。12、消防应急照明系统。13、楼宇对讲系统。14、小区安防系统。15、垃圾收集房1处。16、出入口设置：小区沿四周规划道路上设四个人行出入口，在东西两侧路上设两个汽车出入口F2地块：1、给水：生活给水泵12台，生活给水箱2个，生活变频控制箱3台。2、排水：潜污泵 。3、排污设施：化粪池1处。4、电：动力配电箱110台、照明配电箱1100个。5、气：天然气1户1表，城市管网直接供气。6、消防主机1台，消防广播5个，对讲通讯1台，消防回路32条，消防探头3680个，消防水池2个，气体灭火器12套，自动喷淋泵2台，消火栓加压泵2台，消火栓532套，灭火器1192具，应急控制柜15台。7、楼宇对讲系统。8、小区安防系统。9、垃圾收集房1处。10、电梯配置情况：18部。二、物业服务基本要求1、按《成都市物业服务力量配备指导标准》的要求配置管理服务人员。2、根据本项目的特点及已明确的物业服务标准提供质价相符的服务。3、设施设备管理：本采购包涉及的消防系统、升降运载设备等专项设备的日常运行、维护及保养由中标方统一组织管理。以上专项设备的专业维保单位由采购人和中标方共同认可确定，维护费用由采购人支付, 所产生的费用不计入本次招标的运行总费用。4、中标方每年一次组织专家对升降设备、消防等专用设施设备的专业维保单位就是否按照维保合同约定的内容认真履行对上述专用设施设备的维护、保养以及上述设施设备的运行状况进行考评。考评不合格的由采购人和中标方责令其整改，并按合同约定的考核处罚条款承担经济责任；整改后仍不合格的解除其合同，并由维保单位承担相应的经济赔偿责任。考评费用从物业管理服务费中支付。5、中标方应按和采购人签订的正式物业服务合同约定的相关时间进场实施物业服务。三、物业服务内容1、代采购人签定房屋租赁合同，代开物业租金发票。建立租赁入住管理方案和租赁户日常管理方案，办理相关入住和退出手续；2、代采购人收取房屋租金、物业管理服务费、停车费等，代收区水、电、气及其它合理分摊费用并建立相应台账，收取的费用存入采购人指定的账户。租金及物业管理服务费、停车费用收缴率98%以上，并及时向采购人提供租控信息和相关费用收取信息； 3、代采购人负责固定资产的日常管理，建立固定资产台账。收取和退还租赁人设施设备使用押金；4、房屋建筑管理，包括：房屋及附属设施、道路的管理与维修养护，保持外观完好、整洁、美观，标志明显，无违反规划私搭乱建，无擅自改变物业用途和结构的现象；5、共用设备管理，包括：（1）制订设施设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维护保养、运行记录管理、维修档案等管理制度；制订设施设备运行突发事件的紧急处理预案；保证设备设施整洁干净，运行环境符合要求；设备保养良好，运行正常，管理期间内无重大管理责任事故；（2）供电系统管理，包括：保证供电系统正常供电；限电、停电有明确的审批权限并按规定时间通知用户；制订临时用电管理措施与停电应急处理措施；有用电管理制度及相关记录即企业报请用电量审核；用电详情统计；变压器负载详情；富余用电量及备用开关的详细记录；合理用电损耗的分摊方案；公共区域的用电管理方案等；备用应急发电机可随时起用；（3）弱电系统管理，包括：制订突发事件的紧急处理预案、保证各弱电系统正常工作；监控系统等智能化设施设备运行正常，有记录并按规定期限保存；（4）消防系统管理，包括：消防控制中心24小时值班，在明显处公布24小时的值班电话；消防系统设施设备齐全、完好无损，可随时起用；义务消防人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题；制定有突发火灾应急方案；在显要部位设立消防疏散示意图；照明设施、引路标志完好；紧急疏散通道畅通；组织开展消防法规及消防知识的宣传教育及定期演练；明确各区域消防责任人；无消防安全隐患；（5）电梯系统的管理，包括：电梯按规定时间运行；安全设施齐全，通风、照明等附属设施完好；电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备；轿厢、井道、机房保持整洁、有序；由甲方委托的专业维保范围内的专项设备出现险情后，物业公司相关的维保人员应在规定时间内到达现场维修，应有排除险情的应急处理措施或作好前期的应急处理；由专业队伍维修、保养；维修、保养人员持证上岗；运行出现故障后，维修人员应在规定时间内到达现场维修；运行出现险情后，应有排除险情的应急处理措施；（6）给排水系统的管理，包括：建立供水管理制度；积极协助采购人或物业使用人安排合理用水和节水计划；限水、停水按规定时间通知用户；给排水设备、阀门、管道工作正常；设备完好，无跑冒滴漏；高压水泵、水池、水箱有严格的卫生管理措施，水池、水箱周围无污染隐患，并按规定定期对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、消毒，保证水池、水箱清洁卫生、无二次污染；排水系统通畅，汛期道路无积水；地下室、车库、设备房无积水；遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水现象；制定有给排水系统事故应急处理方案；6、共用设施管理，包括：共用配套设施完好，无随意改变用途；共用管线统一下地、无架空管线、无碍观瞻；照明完好；道路通畅、路面平坦；7、危化品安全管理：（1）. 对进出区内运送危化品的车辆及个人建立登记管理制度，并监督其在区公共区域内进行的危化品转运过程符合安全操作要求，无遗失、无泄漏等危及公共安全的隐患或事故发生；（2）. 对区内废气、废液、废物的排放进行巡查监督，无违规在公共区域排放废弃物液的情况发生；对区内存在的环境安全隐患及时发现并上报区管理服务中心，协助区管理部门妥善处置；（3）. 建立区内危化品突发事件应急处理预案，组织开展危化品处置常规知识的宣传培训及定期演练，明确各区域紧急事故责任人，无公共安全隐患；8、秩序维护及车辆管理，包括：（1）制定安全防范措施；有专业秩序维护队伍，实行24小时值班及巡逻制度，重点区域每小时至少巡逻一次；秩序维护人员文明执勤，训练有素，言语规范，认真负责；（2）仔细核实停车场车位数量、供需情况，对进出车辆管理有序, 有专人疏导，排列整齐，无堵塞交通现象，不影响行人通行；停车场内管理制度健全、出入有登记；危及人身安全处设有明显标志和防范措施；非机动车辆集中停放，摆放有序，场地整洁；9、环境卫生的管理，包括：清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化清洁保洁；垃圾日产日清，定期进行卫生灭杀；环卫设备完备，设有垃圾箱、果皮箱；共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象；楼梯、扶栏等保持洁净；地面整洁、无纸屑、无白色垃圾、烟头等废弃物；10、绿化及景观管理，包括：花草树木长势良好，修剪整齐，造型美观，无病虫害，无折损、无斑秃，不合格苗木、枯死植物在规定时间内补种整改完毕；草坪常绿期，修剪平整，无裸露土面；无纸屑、烟头、直径2cm以上的石块等杂物，无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象；景观完好、整洁，无脱落、无破损、无污渍；无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象；景观水体清洁，定期进行清洗、水流通畅、无异味；11、物业档案管理，包括：（1）各类设施设备档案资料齐全、分类成册，管理完善、查阅方便，包括合同约定范围内相关工程的所有工程竣工图、房屋数量、种类、用途分类统计成册及共用设施设备大中修记录及电子台账；（2）建立用户档案及其配套设施权属清册，查阅方便；包括：入驻人员的详细情况、所处位置，租住面积、用水、用电、公共安全（消防、监控）设施、停车等统计记录；12、安全管理，包括：预防和制止扰乱公共秩序的行为、妨碍公共安全的行为、违反消防管理的行为、损坏共用设施、设备的行为；维护交通秩序、公共环境；制定安全预案和突发事件处理流程；13、物业使用人管理，包括：建立物业使用人管理管理制度，应含物业服务内容、事宜的处理程序及处理的时间要求、人员入驻时应遵守的相关规定、整改工程应办理的相关手续等；对物业使用人二次装修的施工图初步审核、施工安全、消防管理、清洁管理；对物业使用人在装修和使用期间的水、电、设施设备进行管理等；14、服务质量管理，建立质量跟踪机制，包括：（1）建立健全各项管理制度，各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法；（2）管理人员及专业技术人员持证上岗；员工统一着装，佩戴明显标志、工作规范、作风严谨；（3）应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率；（4）在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行国家有关规定；每半年公开一次物业管理服务资金使用情况；（5）建立24小时值班制度，设立服务电话及三级投诉电话、接受采购人和物业使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录；（6）定期向采购人和物业使用人发放物业管理服务工作征求意见单，对合理的建议及时采纳并整改，物业服务综合满意率达98%以上；（7）建立并落实维修服务承诺制，零修、急修及时率100％，返修率不高于1％，并有回访记录。15、采购人委托的其他管理事项。四、物业服务质量：各分项管理目标如下：分类序号项 目标 准消防及安全1消防系统正常率100%2消防安全率100%3火灾发生率04治安责任事件发生率05因管理原因区内办公室盗抢发生率06机动车辆被盗事件0危化品管理1因管理原因造成区公共区域内进行的危化品转运发生公共安全事故 02公共区域违规排放废弃物液事件发生率03员工危化品常规处置培训合格率100%公共环境1员工公众形象优良2清洁、保洁达标率98%3绿化植物成活率98%4用户满意率95%5用户有效投诉率与处理率＜3%，100%6维修服务回访率100%7物业公司违章发生率08对物业使用人违章处理率100%9员工上岗持证率100%10管理人员专业培训合格率100%11员工考核合格率100%12管理制度完善及合理性优13流程作业标准化优14制度执行率98%15档案完善率100%经营性收入支持配合1物业管理费收费率98%2停车费的收取差错率0费用控制1年度运行费控制不超过投标文件年度物业管理运行成本的15%共用设施设备运行维护1房屋共用部位共用设施设备完好率98%2房屋共用部位共用设施设备维修及时率98%3房屋共用部位共用设施设备维修一次合格率98％4水电供应正常率100%5电梯运行正常率100%6监控系统运行正常率100%7空调系统运行正常率98%8排污管道通畅率100%9化粪池清掏及时率100%10给水管道完好率100%11生活水池达标100%12公用照明完好率95%13停车场设施设备完好率99%14公用设施（道路、标志标牌等）完好率＞99%15公用设施（道路、水管等）零修、急修及时率100%五、商务要求1、本采购项目采用包干制。2、人员工资标准、劳保、福利等不得低于成都市最低工资标准。3、物业服务期限：本次采购项目物业服务期限为三年。