物业管理服务项目公开招标征求意见公告采购项目编号SCTFD-采-2014-02公告类型公开招标征求意见公告公告发布时间2014年4月21日公告截止时间2014年4月25日17：00项目包个数1评标方法综合评分法包描述物业管理服务项目，共一包。供应商资格条件1.具有独立承担民事责任的能力； 2.具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度；3.具有履行合同所必须的设备和专业技术能力；4.具有依法缴纳税收和社会保障资金的良好记录，参加投标的投标人代表是本企业在职人员；5.参加本次政府采购活动前三年内，在经营活动中没有重大违法违规记录；6.具有《物业管理企业资质证书》三级及以上资质；7. 法律法规规定的其他条件。项目参数要求及清单详见附件采购人地址和联系方式 采购人：四川省教育厅技术物资装备处地址：成都市天府大道南段1353号联 系 人：薛海联系电话：********采购代理机构地址和联系方式采购代理机构：四川同方管理咨询有限公司地址：成都市西御街8号西御大厦A座12-F联 系 人：林先生、侯先生 联系电话：***-********备注为确保政府采购当事人的合法权益，现就该项目招标文件发布前，在“四川政府采购网”公示拟采购项目名称、投标人的资格性条件、评标方法、采购清单及参数要求等内容，公开接受社会监督、广泛征求各方意 见和建议。如有异议，请具体指出不合理性的内容，并进行说明。所提意见(盖公章并注明联系地址、联系人及电话)请在2014年4月25日下午17：00时前，以书面形式直接反馈至采购单位并抄送我单位。非常感谢您的参与。附件：项目清单、参数及要求第一包： 1. 项目概述（1）本项目位于成都市天府大道南段1353号。于2005年月竣工验收投入使用。（2）本项目规划设计的物业类型为：地方行政机关建筑设施。（3）本项目土地使用面积5809.03平方米，建筑总面积5340.60平方米。（4）本项目地面停车位18个。（5）本项目投标报价不含水、电、气费。2. 项目清单及要求第一包要求各投标单位须按《四川省物业管理条例》和《全国物业管理优秀示范大厦标准》提供相关服务。本招标文件要求的标准与《全国物业管理优秀示范大厦标准》服务标准有不一致之处，按两者中较高标准执行。各投标单位的服务可优于本招标文件要求，不得低于本招标文件要求。投标人一旦中标必须全天候服务，实行全天24小时服务。按照招标人的上班时间与作息制度白天大楼门厅对外全方位开放，夜间专人守护，加强安全保卫、秩序维护、环境保洁，营造整洁、优美、安全、舒适、文明的公共办公服务环境，确保物业管理区域的公共安全。服务期限本招标项目物业管理服务期限为1年（2014.5.1——2015.4.30），合同实行一年一签。具体要求一、物业管理服务人员构成及要求1、物业管理服务人员构成（1）部门经理1人。 （2）维修人员（水电工）1人。 （3）保洁人员3人。 （4）保安人员3-4人。 备注：以上岗位人数为参考人数，投标单位可根据各自方案调整或增加人数，但是不得减少人数，否则按照无效投标处理。2、物业管理人员要求：（1）部门经理应取得物业管理从业资格证书或岗位证书，维修人员必须取得相应专业技术证书或职业技能资格证书。（2）从业人员接受过相关专业技能的培训，掌握物业管理基本法律、法规和政策，熟悉物业的基本情况，能正确使用相关专用设施设备。（3）管理服务人员着装统一、规范，佩戴标识，文明用语，举止端庄，服务主动、热情。（4）部门经理、保安维修、保洁服务人员年龄在55岁以下（5）保安人员实行1岗轮流24小时服务。（6）维修人员实行8小时工作时间。（7）保洁人员实行8小时工作时间。二、物业管理服务的内容1、物业管理区域内物业共用部位、共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：对大楼房屋构筑物，房屋使用的设备、设施，钢网架等的维修、养护和管理；共用的上下管道、落水管、共用照明的维修、养护、运行和管理。并对消防设施、配电房的维修、养护提出建议。2、物业管理区域内公共环境卫生的维护，包括：大楼公共过道、楼梯、楼道、、临时车库和大楼外四周坝子的清洁卫生、垃圾的收集、清运（不含外墙、玻璃幕墙）清洗保洁。3、物业管理区域内车辆（机动车和非机动车）行驶、停放秩序及场所管理。4、供水、供电、供气、通讯、消防、电梯等专业单位在物业管理区域内对相关管线、设施维修养护时，进行必要的协调和管理；5、物业管理区域公共区间公共秩序维护和日常安全巡查服务，包括安全监控、巡视、门岗执勤。6、物业档案资料的保管及有关物业服务费用的帐务管理；7、物业管理区域内装饰装修物业的服务；管理与物业相关的工程图纸、竣工验收资料。8、对大楼房屋所有部位、设施设备、毗连部位的维修、养护及其它特约服务，由招标人按实际发生的费用支付，均采用报修报销制，即由投标人事先书面报告招标人，经招标人审批同意后才能实施维修和养护。9、大楼房屋的所有部位、设施没备、公共场所(包括设施设备的更新、照明灯具的更换、室内盆景的租赁)的维修、养护费、更新费用由投标人向招标人报修(换)报销。10、大楼水、电、天燃气三项总表管理和大楼所用的办公用水、电、气费由投标人代收代缴服务其费用由招标人支付。11、物业管理区域内会议保障服务，重大会议、重大活动的安全、会议保障，院内车辆停放，处领导办公室清洁卫生服务。三、物业管理服务的要求与承诺1、按专业化的要求配置管理服务人员。2、物业管理服务与收费质价相符。3、具体的各项管理指标如下表：序号项目承诺指标基本内容1房屋完好率≥98%房屋外观无破坏，公用设施及通道无随意占用，外观整洁。2道路完好率≥95%道路畅通无损坏，路面平坦整洁，排水畅通，无随意占道、无改变使用功能。3化粪池、雨水井、污水完好率100%定期疏通、清理、井盖齐全完好，保证排放通畅、无堵塞。4排水管、明暗沟完好率100%排水畅通、无堵塞、无积水、无塌陷、无残缺。5照明灯完好率≥98%路灯完好无损，夜间正常使用，定期检查、维护、保养，保持洁净。6停车场设施完好率100%场内整洁，设施完好无损。7公共文体设施完好率≥98%确保文体设备使用功能，定期维修、养护、完好无损。8机电设备完好率≥99%定期检查维护，确保系统设备完好无损，杜绝由于管理操作不善造成的设备事故。9消防设施设备完好率≥99%定期检查维护，确保系统设备始终处于完好状态。10例行维修保养兑现率100%提前制订维修保养计划，合理调整人员安排，分工负责，保证落实。11零修、急修及时率≥98%接到维修单在承诺时间内到达现场，零修、急修及时完成，小修不过夜。12维修保养质量合格率100%分项检查、结合部门严格把关，按照工序一步到位，杜绝返工。13维修保养和运行记录准确率100%明确岗位责任，加强复核，定期抽查。14安全管理到位率≥99%保安岗位设置严密，明确责任区域和相互支援，增加巡查密度。15治安案件发生率≤1%加强监控，制订《应急预案》以应付突发事件，杜绝管理不到位所引发的盗抢等各类案件。16火灾发生率＜1%实行人防与技防相结合，及时消除火灾隐患，制订《应急预案》以应付突发事件，杜绝管理不到位所引发的火灾事故17清洁保洁达标率≥99%区内实行卫生责任包干，全天8小时保洁制，楼梯周清擦拭六次、清洗一次，垃圾日产日清，卫生设备齐全，完好。18客户投诉处理100%有效投诉在第一时间内解决，无效投诉及时给予回复19员工违章发生率与处理率≤1%100%加强教育，严格管理，及时发现，及时处理。20部门或单位对物业管理服务综合满意率≥95%教育员工尽全力为业主排忧解难。四、物业管理服务质量与标准1、物业共用部位的维修、养护和管理服务标准（1）对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。（2）根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划，向招标人提出报告与建议，根据招标人的指示，组织维修。（3）每日巡查1次大楼公共区域、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理服务标准（1）共用设施设备对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。1）建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。2）设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。3）对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划，向业主提出报告与建议，根据业主的决定，组织维修或者更新改造。4）电梯24小时正常运行。5）消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。6）设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。7）路灯、楼道灯完好率不低于90%。8）容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急处置方案。（2）机电管理1)定人定机制：通过内部竞争的方式将重要的机电设备的管理责任分包到具体的员工身上，然后将该设备的状态与该员工的奖金、工资、奖罚细则量化后联系起来，以保证设备的运行状态。2)时效工作制：对所有的维修工作均实行时效管理，做到准确及时，以确保大楼所有机电设备的正常运行。3)不均衡管理：针对大厦业主的工作时间合理安排设备的维修养护，基本做到不影响业主的正常工作。3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通服务标准（1）保洁管理服务标准A、垃圾筒、果皮箱的清洁标准l)垃圾袋装化，目视垃圾筒、果皮箱无污迹、油迹，无异味；2)垃圾筒、果皮箱周围无积水；3)垃圾每日清运1次。B、室内公共区域清洁标准l)电梯①电梯、楼道每日清扫2次，每日拖洗1次，目视地面、梯级洁净，无污渍、水渍、灰尘。②楼梯扶手每日擦1次。③楼层电梯外控制板、电梯门干净无灰迹。④电梯地毯清洁无灰、地毯下无污迹、果皮、纸屑、烟头等。⑤楼道灯每周清洁1次2)门厅①地面无果皮、纸屑、烟头、痰迹、水迹、随时用排拖拖抹地面。②地面无破损、无污迹：③天花板、排风口、灯罩无灰尘、蛛网。3)楼道及门窗清洁标准①楼道地面无果皮、纸屑、烟头、痰迹、水迹、毛发等。②墙面无明显污迹。③天花板、排风口、灯具等无明显污迹，无蛛网。4)卫生间清洁标准①卫生间墙面、门窗和灯具清洁无尘、无水迹、无蛛网。②面盆台面内外及周围地面无污迹、秽物等。③及时清洁并倾倒纸篓。④卫生间内地面保持干净。5)负责区域内的垃圾收集，清理，做到日产日清。C、室外公共区域清洁标准①道路、停车场、绿地每日清扫2次，目视地面无杂物，积水、明显污渍、泥沙。②行人路面干净无杂物、垃圾。③路面垃圾滞留时间不超过2小时。④路灯每半月清洁1次。（2）共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每月检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。（3）二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。（4）根据实际情况定期进行消毒和灭虫除害。4、车辆停放管理服务标准（1）物业管理区域道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范；交通管制、车辆行驶和停泊管理有序、安全。（2）对进出的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。5、公共秩序维护、安全防范等事项管理服务标准（1）公共秩序维护、安全预防管理1)保安服务工作内容①大楼辖区守护工作。②执行大楼内各楼层巡查，做好防火防盗安全防范工作及巡查时协助记录维修事项，如：照明、漏水、空调运行等。③及时处理大楼内各突发事件，必要时疏散人员，及时汇报相关部门并做好记录。④检查大楼设施是否完好。⑤负责停车场区域的巡查、保证车道畅通。⑥负责监控室消防、安全监控工作。⑦检查进出设备、工具及进出人员的凭证，人员的登记工作。2)保安服务标准上岗应保持仪表、仪容的端庄整洁，精神饱满，在岗时不允许手插入口袋。保安人员管理制度：上岗要保持制服干净，衣服纽扣全部扣上，大沿帽佩戴端正，穿黑色皮鞋，保持光亮，领带系好后，领带下口与皮带下沿相齐；不在公众场所大声喧嚷；值岗态度认真，做好相关记录。门岗服务：门岗值岗时要认真、负责，在管理区域门岗实行24小时服务。在指定位置，指定面向坐岗，严禁脱岗。巡岗服务：管理区内实行全天候保安巡视服务，确保每4小时巡遍全部公共区域。巡视内容：走道清洁，电梯、照明、灭火器、消火栓、弱电间、门、窗等。按指定的巡视路线巡逻，巡视记录中应记载发现情况及时间。发现可疑的人和异常的事、物，通过对讲机及时报告，并迅速查明情况，严密监视。发现违规情况，立即向业主指出，及时阻止，并报告物管部作出相应处理。巡视时看到小垃圾及时拾捡，投入就近的果壳箱内；发现水管及阀漏水，及时通知设备人员修复。（2）消防管理1)经常进行防火检查，及时清除消防通道违规摆放的物品，消除大楼办公区域内的火灾隐患。2)定期检测消防设施、器材的安全系数，做好检查记录，实行责任人制度，确保消防设施时刻处于良好状态。并提出维护建议。（3）突发事件的处理为应对突发事件，按指定的应急预案作业，平时应定期进行演练。7、物业档案资料管理标准（1）投标人一旦中标后应向招标人提交一整套与投标文件所列一致的项目管理机构运作方法及管理制度、管理服务人员配置、物业管理服务方案、物业维修和管理的应急措施、建议稿等文本，作为甲方日常监督检查的依据，并作为物业管理档案资料归档存查。（2）投标人一旦中标进场履职后物业管理服务的内容11个项目所形成的文件、合同、协议、图纸、表格、经济往来凭证、财务管理帐目等资料均系物业管理档案资料必须妥善保管，及时收集、整理、汇总、留存，服务期满移交招标人归档存查。8、其他服务标准（1）大楼主出入口设有部门位置平面示意图。各楼层办公区有明显标志。（2）制定应急方案。对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告招标人和有关部门，并协助采取相应措施。五、物业管理服务监督考评。1、不定期对物业管理服务工作进行监督检查。2、定期对物业管理服务工作进行考评。（1）发生伤亡事故扣4分/次，发生重伤事故扣3分/次，发生轻伤事故扣2分/次，发生一般安全事故扣1分/次。（2）发生泄密扣除2分/次。（3）物业管理服务承诺指标未达标扣未达标项0.5分/次。（4）物业管理服务质量与标准未达标扣未达标项0.1分/次。3、年中考评未达到90分，招标人有权终止合同，并扣减本季度10%的物业管理费。4、年度综合考评未达到90分，招标人不与投标人签定有效期内下年度物业管理合同，并扣减第四季度10%的物业管理费。5、投标人未履行合同内容，招标人书面通知后仍不履行，招标人有权终止合同。六、物业服务费及结算形式。1、本物业的管理服务费实行包干制，年度不再增减费用，投标时按照12个月费用计算，其中均需要按照月均单价计算。物业管理服务包干费：包括投标人承办招标文件规定的物业管理服务的内容项目并达到本项目物业管理服务质量与标准所需人工费、办公费、维修（护）费、清洁费、第三方取费（依法应由专业部门负责的除外）、不可预见费、管理佣金、法定税费等所有费额。2、支付方式：在每季最后一月的20日以前向乙方付清当季度物业管理费用。3、中标人须支付原物管公司至接替之日期间的费用（计算方式按报价的月报表的日均价计算支付）。2.4合同签订要求。2.4.1合同签订时间：中标通知书发出后三十日内签订。2.4.2履约保证金：中标商须提交中标金额的5%作为履约保证金。2.4下列费用由业主单位承担：(1) 物管保洁日常用品费用。(2)大型专业设施设备的维修、保养费用。（3）垃圾外运费用。综合评分明细表本项目具体评分项目因素、权重及分值如下：1、投标人实力及业绩评分项目和评分标准（20分）评价指标评分细则备注公司人员规模（4分）评价为优(100人以上)得4分；评价为良（80人以上）得3分；评价为中（50人以上）得2分；评价为差得0分提供2014年1月1日－3月31日投标人为本公司人员缴纳社保的证明扫描件。物业管理业绩（10分）最近2年至今有1个机关（单位）办公楼物业管理经验的得3分，增加一个成功案列加1分，最高得10分。提供合同扫描件。公司主要管理人员资格评定(公司法人代表、驻派项目管理人员所取得的资格证书)（4分）全国物业管理部门经理从业人员岗位证书、全国物业管理项目经理从业人员岗位证书、全国物业管理企业经理从业人员岗位证书、物业管理师，取得一种得1分，最高得4分。提供证件扫描件公司社会评价（2分）市优级荣誉证书及以上（含）的得2分；县、区级荣誉证得1分；无荣誉证书得0分最高2分提供荣誉证书扫描件2、技术服务部分（50分）评价指标评分细则对招标文件的响应程度（5分）评价为优得4—5分；评价为良得2—3分；评价为中得1分；评价为差得0分投标方案总体服务方案，包括管理服务宗旨、服务方针、管理定位、管理目标、管理模式、优势、工作重点、管理措施等（10分）评价为优得7－10分；评价为良得4－7分；评价为中得1－4分；评价为差得0分 管理方式及工作计划，包括内部管理架构、各部门的主要职责、管理运作程序、工作计划的科学合理性（6分） 管理方式、工作计划及组织架构的科学、合理性；是否保证管理落实到位。各部门有明确的分工和职责要求。评价为优得4－6分；评价为良得2－4分；评价为中得1－2分；评价为差得0分 人员的配备、培训与管理（4分）人员培训和考核制度，明确培训的目标、内容、培训方式；考核内容设定科学合理，制定实行末位淘汰等奖惩措施。评价为优得3－4分；评价为良得2－3分；评价为中得1－2分；评价为差得0分 档案的建立与管理（2分）评价为优得2分；评价为良得1.5分；评价为中得1分；评价为差得0分 房屋管理及维护（3分）评价为优得3分；评价为良得2分；评价为中得1分；评价为差得0分 停车场管理（3分）评价为优得3分；评价为良得1－2分；评价为中得1分；评价为差得0分 安全管理和应急措施（5分）评价为优得4-5分；评价为良得2－3分；评价为中得1分；评价为差得0分 环境卫生管理（3分）评价为优得3分；评价为良得1－2分；评价为中得1分；评价为差得0分 维修及报修服务标准（3分）评价为优得3分；评价为良得2分；评价为中得1分；评价为差得0分 质量保证措施（3分）评价为优得3分；评价为良得2分；评价为中得1分；评价为差得0分 设备维护管理（3分）评价为优得3分；评价为良得1－2分；评价为中得1分；评价为差得0分 3、报价部分（30分）报价评分（30分）1、1、凡投标报价高于采购预算控制价万元者计0分；2、2、综合评分法中的价格分统一采用低价优先法计算，即满足招标文件要求且投标价格在控制价内的最低投标报价为评标基准价，其价格分为满分。其他投标人的价格分统一按照下列公式计算：　　投标报价得分＝（评标基准价/投标报价）×价格权值（30％）×100